特色小镇与房地产如何实现双赢?
http://www.funxun.com房讯网2018-2-6 17:19:51
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[提要]据统计,全国两批特色小镇试点403个,加上各地方创建的省级特色小镇,数量超过2000多个。那么,房地产和特色小镇为什么总是不离不弃?房地产和特色小镇有没有可能实现双赢?

  据统计,全国两批特色小镇试点403个,加上各地方创建的省级特色小镇,数量超过2000多个。

  2 月3日,人民日报发表《特色小镇别成房地产小镇》一文,再次关注特色小镇房地产化的倾向。

  文中引用了中国社科院发布的《中国住房发展报告》的研究结果:一些地方快速发展的特色小镇,很大程度被房地产商“绑架”,打着各种产业旗号,到城市周边的小镇拿地搞开发,结果房子搞了一大片,产业却引不来,反而加大了房地产库存。

  那么,房地产和特色小镇为什么总是不离不弃?房地产和特色小镇有没有可能实现双赢?

  特色小镇的前生今世

  小镇的概念,最早的时候是特指驻兵镇守的州郡中之较小者。《南齐书 柳世隆传》中提到:“东下之师,久承声闻。郢州小镇,自守而已。”后来,小镇又衍生为县以下人口较集中而有商业活动的居民点。唐代,除军事重地的镇之外,还有集镇、居民点含义的“小镇市”。如唐代风水大师杨筱松的代表作《撼龙经》就有“大为都邑帝王州,小为郡县居公侯。其次偏方小镇市,亦有富贵居其地。”明、清小说作品中常有“小镇店”一词,体现古代小镇有店铺有商业的要素。

  小镇模式的先行者浙江历来是民企私企的“天堂”,他们在实践中探索出有别于过往的全新的开发模式,原省长李强善于总结提升,遂让小镇模式在浙江遍地开花。李强的一篇关于小镇的文章写的好,又有理论又有实践,基本上就是后来者入门的教科书,很是实用。而最新的动向是,李强省长调任江苏省委书记后,江苏的小镇亦开始快速上马风生水起。应该说这是中国内地关于“小镇”的最正宗的源头了(国外的暂且不论)。浙江和江苏的小镇发展为全国树起了一个标杆。

  现在,大多数人都认为,特色小镇肇始于浙江,同原省长李强密不可分。在他的大力倡导下,小镇模式在浙江遍地开花。李强的一篇关于小镇的文章写的好,又有理论又有实践,基本上就是后来者入门的教科书,很是实用。李强称“特色小镇是浙江创新发展的战略选择”。

  李强调任江苏省委书记后,江苏的小镇亦开始快速上马风生水起。应该说这是中国内地关于“小镇”的最正宗的源头了。浙江和江苏的小镇发展为全国树起了一个标杆。

  2015年特色小镇热起,还有多种因素的强大助力:

  2015年4月22日浙江省政府出台《关于加快特色小镇规划建设的指导意见》;2016年5月,习近平总书记在考察浙江时,对特色小镇给予充分肯定;同年,在中央经济工作会议上,总书记大段讲述特色小镇,梦想小镇、云栖小镇、黄酒小镇等一一被点到;2016年9月,中财办副主任刘鹤到浙江调研特色小镇,11月,中财办关于浙江特色小镇的调研报告得到习总书记等中央领导的批示。加上去年以来中央媒体和各大地方主流媒体对浙江特色小镇展开了多轮轰炸式报道,“特色小镇”想不火都不行。

  根据中国知网统计,以特色小镇为题的文章,2015年以前一直是若干篇到几十篇,2015年上升到241篇,今年到10月止已经598篇。也许是由于浙江特色小镇的巨大影响,绝大多数文章误以为特色小镇发源于浙江,是浙江的创造。其实不然,特色小镇从起源到大热经历了较长的过程,在浙江推出特色小镇之前,许多省市在特色小镇规划建设方面做出了探索。

  政绩刺激特色小镇房地产化

  特色小镇的定义是:依赖某一特色产业和特色环境因素(如地域特色、生态特色、文化特色等),打造的具有明确产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一,产城一体化的新型城镇化模式。

  自国家出台鼓励政策后,特色小镇建设进入快速发展阶段。自2016年下半年以来,有许多地方相继发布了省级特色小镇战略规划。

  各地在将特色小镇作为经济社会发展最重要的抓手时之所以不约同而地想到了房地产。

  除了这一新型产业业态在物理空间上与房地产终端产品最接近之外,更关键还是,房地产在数十年的快速发展过程中,已经成为撬动一方经济的“巨无霸”。地方政府要打特色小镇这张牌,手中最值钱的资源是土地,有土地就能吸引到房地产企业。然而,房地产企业大多数还是停留在住宅或商用物业的开发上,对于产业地产开发不熟悉,运营更不熟悉。或者说,以产业为核心的特色小镇的发展模式与房地产企业的开发模式本质上存在着不兼容与不匹配。因此,即使是有些房企真心实意想用参与特色小镇的方式发展经济回报社会,但操作过程中总免不了有意无意地滑向原本熟悉的房地产开发。

  在2月3日人民日报的文章中 ,作者也分析了特色小镇房地产化的原因。“缺钱”的地方政府借特色小镇的的由头吸纳资金,开发商以特色小镇名义拿地容易,成本低。双方一拍即合,从面世就打着房地产烙印的特色小镇已成燎原之势。

  双赢的路径在哪里?

  国家发展改革委与国土资源部、环境保护部、住房城乡建设部曾经联合发布《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》。指出特色小镇和小城镇建设应厘清政府与市场边界,以企业为建设主力军,注重引入企业作为特色小镇主要投资运营商,并强调严控房地产化倾向,防范“假小镇真地产”项目。

  《意见》为特色小镇建设规定了五条基本原则,包括坚持创新探索,防止“新瓶装旧酒”;坚持因地制宜,防止盲目发展、一哄而上,不搞政绩考核;坚持产业建镇,防止千镇一面和房地产化;坚持以人为本,防止政绩工程和形象工程。

  这也是四部委发此通知的初衷。那么,特色小镇与房地产如何实现双赢?需要遵循的一个基本原则是堵不如疏。

  第一,对于地方政府来说,既然篱笆没有扎紧,给精明的商人以“可乘之机”,而特色小镇建设在资本资源开发销售运营等环节上无法与房地产脱钩,那不妨制定相关政策引导房地产企业在这一轮特色小镇建设中转型成长,完成企业升级换代。对于那些原本就不具备特色小镇资源禀赋条件的不妨顺势调整,扬长避短,给房地产开发商上“紧箍咒”,在完成政府要求的前提下做好房地产开发,促进区域经济的增长。

  第二,对于开发商来说,在特色小镇的开发上 ,目前最缺的不是政府的规划,而是市场最前线参与者。开发商如果从企业战略的高度看好特色小镇这一城镇化模式的生命力,愿意深度介入,经由自身的跨界转型,从传统的房企变身产业地产运营商,也不失为房地产白银时代的一个不错的选择。

  宋卫平就曾经说过,“我在去养老院以前大概还能工作5-10年时间,我希望5-10年的主体部分能够用于探索城镇化,有可能带动中国新一轮农村改造。我将在5-10年里最起码做出5-10个理想小镇样板。”

    来源:环环有房

编辑:wangdc

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