金融监管定调 房企资金吃紧海外谋生路
http://www.funxun.com房讯网2018-2-11 15:34:55
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[提要]对于房企而言,目前最大的压力或是资金的压力。从一系列的金融政策来看,2018年的金融环境对房企造成莫大的压力,大小房企的急迫和恐慌无所遁形。可以看到的是,部分企业已经寻求解决方法,高度重视金融人才、增加融资成本、赴海外融资等是较为普遍的做法。

  对于房企而言,目前最大的压力或是资金的压力。从一系列的金融政策来看,2018年的金融环境对房企造成莫大的压力,大小房企的急迫和恐慌无所遁形。可以看到的是,部分企业已经寻求解决方法,高度重视金融人才、增加融资成本、赴海外融资等是较为普遍的做法。

  一面是对资金的迫切需求,一面是与融资渠道改变随之而至的风险。这是开发商在房地产下半场必须承受的生命之重。

  金融严监管定调,房企融资难

  金融监管定调 房企资金吃紧海外谋生路

  近期,上海(楼盘)银监局下发《关于规范开展并购贷款业务的通知》指出,投向房地产业及土地项目并购的占比较高,与此前发布的《商业银行并购贷款风险管理指引》有关审慎发展并购贷款,支持优化产业结构的政策导向不符。要求辖内商业银行严格遵守房地产开发大类贷款的监管要求,对“四证不全”房地产项目不得发放任何形式的贷款,并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目,不得用于变相置换土地出让金,防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金,确保贷款资金不被挪用。结合此前针对企业资金端收紧的政策来看,房企资金获取难度再度加大。

  1月25-26日,中国银监会举行的2018年全国银行业监督管理工作会议中也提出,今年将继续防控金融风险,将在降低企业负债率,严格控制高负债企业融资的同时,控制居民杠杆率的过快增长,继续遏制房地产泡沫化。

  毫无疑问,2018年的金融监管极有可能越收越紧。银监官网显示,截至2018年1月31日,新年以来各级银监部门公布行政罚单(含2017年作出的处罚决定但在2018年公布)共计491张,平均每天16张;与2017年的194张、平均每天6张相比,今年1月的罚单数量井喷至去年同期的2.5倍。

  2018年1月份,厦门(楼盘)银监局处罚违规房地产业务情况中,交通银行(601328,股吧)厦门分行因违规发放土地融资,被罚没金额150万元。

  中原地产首席分析师张大伟分析道,“2018年1-2月份楼市调控继续深入,最主要的特点依然是租赁与降杠杆。”

  中央财经大学教授鲁桂华对和讯房产表示,当下强化监管的基本目的无非是两个方面, 控制金融体系的风险,避免金融体系,尤其是银行、非银行金融机构,将储户的资金投向高风险的领域,当投资领域出现问题,有可能导致存款的兑付困难,诱发系统性金融风险。二是对房地产企业的融资的监管,除了防范金融风险之外,还有房地产调控的意味在其中。

  对于监管对开发商的影响,鲁桂华补充道,监管强化,对房地产企业在A股市场上公开发行股票融资、对房地产企业在境内取得银行借款、公开发行债券、和银行等金融机构合作,发行各种基于房地产项目的理财产品,对于房地产企业在境内的资产证券化,都会存在影响。

  海外融资风险不可小觑

  金融监管趋严,但开发商对资金的需求只增不减。无奈之下,开发商将目光再次转向海外。

  据相关媒体的不完全统计,进入2018年以来碧桂园、龙湖、泰禾、华南城、富力等房企纷纷发布公告,显示公司拟发行或已完成发行美元债务。其中,碧桂园于1月10日发布公告,拟发行2023年到期2.5亿美元优先票据及2025年到期6亿美元优先票据,利率分别为4.750%和5.125%。泰禾也发布公告称,将在境外公开发行美元债券,募集资金不超过10亿美元。首次发行的4.25亿美元债券,利率已经确定:3年期票面年息为7.875%,5年期票面年息为8.125%。此外,华南城的2.5亿美元7.25%的3年期优先票据发行完成。

  通常,开发商在国内5%左右的融资成本较为普遍,但是在海外,融资成本相对较低,一位房企工作人员告诉和讯房产,“国外2%的融资成本都是较高的,但是国外对企业的要求特别高,企业的评级、资信都不是国内的这个标准,这也是为什么国内开发商去国外融资成本这么高的原因。”

  “根据目前国内主流房地产企业的资产负债率来看,大多在80%以上,在这一杠杆水平下,资信等级可能在B级或CCC级甚至更低。而资信等级越低,利率越高,B级债券的利率较AAA级高出3%左右,CCC级债券的利率高于AAA级的4.25%左右。而国内债券市场、银行体系高估企业资信等级、低估利率的现象较普遍。” 鲁桂华强调道。

  除了相对高昂的融资成本,开发商在海外融资还需要承担汇率风险,而这个风险并不可控。

  当下人民币的汇率约为6.28人民币/美元,借一个美元能够兑付6.28元人民币。如果人民币持续升值,问题不大,比如2年后升值到6.10人民币/美元,那么还债时只需要6.1元就能偿还1美元债务。如果人民币贬值呢?债务将会加重。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,银监会对商业银行的管控比较大,银行贷款对房企的拿地等动作影响比较大,除非企业和商业银行的关系比较好,不然在2018年上半年会有一定风险。海外融资会考虑到国内的审批,如果政府部门的流程较长,海外融资会有些挑战。另外,汇率的波动和国外一些加息的预期,会增加相应的成本。

  而最重要的是,房地产市场已然发生变化,开发商承压越来越大,但一个冷酷的事实是:即便困难重重,开发商必须砥砺前行,大型房企多为举债发展,这也就要求他们需要更多的资金维系下一步的发展。

  鲁桂华对和讯房产表示,高杠杆意味着固定并且优先支付利息的负担很重,因此高杠杆的企业,最可怕的是所在行业低迷,一旦所在行业低迷,投资的回报连利率都付不起的时候,企业极有可能陷入严重的亏损,甚至资不抵债,被迫破产清算。前些年的无锡(楼盘)尚德、山西联盛集团的破产重整,近些年乐视的债务危机,都是这一风险的体系。海外债务融资的高成本,境内房地产企业的高杠杆,房地产行业未来的不确定性,杠杆风险不宜小视。

  来 源:和讯房产   

   编 辑:liuy

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