实探上海明发商业广场:工地内杂草丛生 疑似停工超过1年
http://www.funxun.com房讯网2018-10-19 10:12:29
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[提要]记者在上海明发商业广场现场看到,除一栋商住公寓及一栋营销中心建成并投入使用外,项目其余部分尚被围挡围住,而工地现场是大量生锈的钢管支架,地上杂草长有一米多高,没有任何施工迹象,项目疑陷入停工状态。

  2011年1月,刚上市不久的明发集团迎来了高光时刻:1月5日,其以最高限价10亿元并配建0.88万平方米租赁住房的代价,竞得北京大兴2宗土地,总规划建筑面积13.16万平方米;一天后的1月6日,其又以115%溢价率、3.87亿元的代价,竞得上海市嘉定区2宗商办用地,总规划建筑面积12.84万平方米。

  北京和上海的这两个项目,肩负着明发战略重心向一二线城市转移的重任,并按惯例被命名为“明发商业广场”。拿地7年半后,承载着明发进军一二线城市梦想的上述项目到底进展如何?

  10月18日,记者在上海明发商业广场现场看到,除一栋商住公寓及一栋营销中心建成并投入使用外,项目其余部分尚被围挡围住,而工地现场是大量生锈的钢管支架,地上杂草长有一米多高,没有任何施工迹象,项目疑陷入停工状态。

  项目疑似停工超过1年

  公开资料显示,上海明发商业广场位于嘉定区马陆镇远香湖公园北侧,西至远香湖路、北至高台路、东至沪宜公路、南至白银路,由C13-3、C13-6两宗地块组成,两宗地块被以一条水系分割。土地用途为商办,在业态上,C13-3地块主要为五星级酒店、商业综合体,C13-6地块主要为甲级写字楼、可售型商铺。

  对房企而言,一线城市是必争之地。特别是对商业地产商而言,能在北京、上海两座一线城市站稳脚跟,既是实力的象征,也是降低风险的必然选择。一线城市的项目也往往会被房企高度重视并打造为标杆。

  然而10月18日,《每日经济新闻》记者在走访上海明发商业广场时,看到的却是一片荒凉景象。

  站在白银路近沪宜公路向北望去,项目内东侧的C13-6地块已建成并投入使用,而西侧的C13-3地块还被围挡围住。围挡内,两座塔吊静静地矗立着。一座约18层高的建筑与一座4层高的建筑已拔地而起,主体结构疑似封顶。根据规划,该两座建筑分别是五星级酒店与商业综合体。

  记者注意到,C13-3地块内建筑虽疑似封顶,但建筑上仍有大量生锈的钢管支架,而工地内既没有堆放建材物资,也没有工人生活、生产的迹象,工地内的杂草已长有一米多高。

  《每日经济新闻》记者查询明发集团官网发现,其于2017年6月19日曾发布的上述项目的进展信息显示,“历经不到10个月”“C13-3地块主体于6月16日顺利完成封顶”“成功达到销售节点”“为C13-3地块即将到来的盛大开盘打下坚实基础”。这也意味着,自主体结构封顶,项目疑似停工超过1年。

  记者随后以购房者身份走访了项目营销中心。偌大的营销中心内,除一名保安在门口值守外,记者并未见到营销人员身影。当询问该保安是否有商铺出售时,其向记者表示:“我不是很清楚,你自己到二楼去找工作人员。”

  在营销中心二楼,记者看到了两名正在办公的工作人员。在询问是否有商铺出售时,其中一名工作人员向记者摇头示意,在记者进一步向其确认时,其亦摇头示意。

  对于项目为何停工,《每日经济新闻》记者在营销中心走访时并未获得回应。随后,记者多次致电上海明发商业广场,但电话一直无人接听。

  值得注意的是,尽管C13-6地块内规划的甲级写字楼已建成,但早前被明发以商住公寓形式对外出售。而在2017年上海商住公寓市场整顿期间,明发因“规划验收后,在二次装修中存在违法插层、分隔厨卫等违法建设行为”被处以没收违法收入854万元、罚款12万元的行政处罚。

  招商不顺还是资金承压?

  尽管记者并未获悉项目停摆的真实原因,但在项目周边走访时却发现一些端倪:区域商业供应规模大、项目位置偏僻。

  据《每日经济新闻》记者观察,项目周边商业供应规模较大。仅项目西侧2公里左右范围内,就分布着新地国际广场、嘉域生活中心、台北风情街、宝龙城市广场等4座商业设施,其中仅宝龙城市广场建筑面积就近20万平方米。同时,区域内还有众多沿街社区型商业。

  此外,明发商业广场的窘境与其尴尬的位置也不无关系。信息显示,项目北距嘉定老城5公里,西距嘉定新城3公里左右。而老城与新城不仅有大量的居住人口,还分布着众多中高端商业,如老城的东方商厦、新城的万达广场等。明发商业广场虽也处在嘉定新城板块,但已属于板块的外围区域,项目东侧为大片尚未开发的空地。

  “明发一直在招商,但招不进来。”项目周边某房产中介向《每日经济新闻》记者表示:“那个位置没有5、6年时间,很难招到商。”

  如果说尴尬的位置、竞品过多导致明发商业广场当前的停摆,而屡屡传出的资金压力,或许是项目停摆的又一因素。

  2016年4月明发集团发布2015年年报,但该年报因多项财务问题致核数师无法出具意见,明发集团股票也因此停牌并对上述问题展开调查至今。2016、2017年,除销售等数据外,明发集团并未公布详细的财务数据。其10月3日的公告显示,目前仍在调查2015年报中相关问题。而根据规则,如在2019年7月31日前无法达成复牌条件,明发集团将可能面临退市风险。

  公开信息显示,2015年至2017年,明发合约销售分别为52亿元、140亿元、125亿元,同比增速分别为177%、168%、负11%;2018年上半年,其合约销售同比增长57%至96亿元,其中仅南京市场就贡献了41%的合约销售额。

  而在财务方面,明发集团的表现也难言乐观。记者查阅明发集团年报获悉,其归母净利润从2012年的17.65亿元降至2015年的0.26亿元;2015年期末,其现金及现金等价物仅为19.2亿元。

  此外,《每日经济新闻》记者注意到,多年来明发集团多次发行美元债,利率在11%~15%不等。而近一年半以来,为偿还债务,明发集团接连尝试发行美元债,且利率不低。2017年5月,其计划发行最高2.2亿美元2020年到期债券,年利率达11%,但因该债券未备案登记而被叫停;2018年1月,明发成功发行2亿美元2019年到期债券,年利率达11%。

  “当前房企的融资环境虽不容乐观,但年利率11%的美元债,若再考虑汇率因素,这一成本确实不低。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者:“高息举债,恰恰说明明发集团在经营、债务方面面临不小的压力。”

  明发集团2011年年报显示,上海明发商业广场计划于2014年12月完工;2015年中报显示,上述项目计划于2016年12月完工;2015年年报则显示,上述项目计划于2017年12月完工。然而2018年即将结束,上述项目依然未看到完工迹象。对于项目何时竣工,截至发稿,《每日经济新闻》记者仍未能从明发集团处获得回应。

    来源:每日经济新闻

编辑:wangdc

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