绿地商业重点购物中心半年总租金仅5千万
http://www.funxun.com房讯网 2018-10-11 9:23:16
分享到:
[提要]当住宅房企开始冲击千亿小目标时,商业地产商也给自己立下了“投名状”。但是梦想照进现实,仍有很大距离。

  

 

    绿地商业的“小尴尬”:重点购物中心半年总租金仅5千万

  当住宅房企开始冲击千亿小目标时,商业地产商也给自己立下了“投名状”。但是梦想照进现实,仍有很大距离。因不懂商业地产的运营规律盲目进入导致失败;缺乏长久商业战略规划而使项目搁浅;亦或后期运营能力不足而导致难以为继的结局,比比皆是。

  商业地产商的小目标,距离完成还有多远?奇点商业地产独家出品《奇点商业 ?锐见》系列报道,深入分析。

  “我们是世界五百强!”这八个字就是招牌,是绿地集团名震江湖的理由。但很快,连看客们都未曾想到,当年与宇宙房企万科争雄的绿地,静止在了2014年行业排名第一的高光时刻。

  当媒体都不再把“绿地掉队”当做吸引眼球的选题,绿地身上“五百强”光环也伴随着人们的遗忘暗淡了许多。

  当然,绿地也不全然是原地踏步。当初你追我赶的万科,以及后面的千亿小老弟恒大碧桂园,4年过去了,业绩齐齐破了5000亿;而绿地也从当年的2000亿……增长到了2700亿。

  据绿地控股2018年半年报,公司实现合同销售金额1627亿元,住宅占比69.1%,商办占比30.9%,仅完成4000亿年度业绩目标的40.6%;归属于上市公司股东的净利润为59.4亿,与去年同期相比增幅为27.61%。

  从以上数据可以看出,绿地2018年的数据还算差强人意,但仔细研究半年报却发现,早在2003年就进入商业地产开发领域绿地商业板块,其展现的成绩单却令人大跌眼镜。

  绿地商业集团董事长、总经理薛迎杰曾对媒体表示:“作为绿地集团大消费板块的一部分,购物中心、零售已成为商业集团最大的利润来源。”

  绿地商品销售及相关产业营业半年收入达89.8亿元,毛利率仅3.81%,换句话说,利润只有3.4亿元;而绿地商业集团的2018年上半年重点购物中心总体租金也仅达0.5亿元。

  从2012年绿地商业集团首个项目在北京开业,到2016年起绿地在商业地产领域启动的新一轮逆袭扩张之路,六年时间,绿地商业地产之路似乎并不顺利。缘何至此?

  重点项目半年总租金仅0.5亿

  在资深房地产分析人士,优淘城总裁薛建雄看来,“香港、新加坡地产公司的商办酒店能做得好,主要依靠长线投资的财务战略安排,在这个安排下组建专业团队运管,等形成了一定的产品优势后再复制形成产品线。”

  “绿地虽然做了非常多商业和办公但一直没有统一的品牌形象,也没有长期的财务战略和运营管理安排,所以至今没有形成优势竞争力。其根本原因是扩张太快,经验和管理跟不上。”该人士补充道。

  衡量一个购物中心的成功标准是什么?不同的人,不同的企业,不同的时间阶段,会有不同的标准,但归根结底,还是有一个最终的统一标准。这个标准就是租金。

  绿地控股2018年半年报和绿地商业集团官网统计,绿地商业目前运营及筹建的项目——“绿地缤纷城”达到9座,从2012年开始,相继在北京、上海、武汉、西安、南昌等城市亮相。据半年报披露,这几座重点项目2018年上半年租金收入仅0.5亿元,同比2017年上半年租金收入降低了26.2%;除去未披露购物中心的租金收入,分摊至5个商场平均年租金仅1千万元。

  购物中心租金收入是购物中心运营的一个重要指标,也是购物中心人气的一个有力反应,对于购物中心运营者和品牌商都具有重要参考作用。

  从数量上来看,同样是2012年诞生的吾悦新城目前已达26座,2017年全年实现租金及管理费收入10.2亿元;从质量上来看,主打社区、区域型购物中心的缤纷城,又不如万科社区商业、龙湖星悦荟有辨识度。

  数量和质量上都有所缺陷的绿地商业,能成为绿地多元化道路上的丰收硕果吗?

  与其他商业差在哪里?

  过去十年,由最主要的几个外资和中资开发商带入国内的商业物业开发模式,被大家广泛模仿学习,绿地商业也不例外。

  在这个过程中,模式重于经营,模仿重于原创,开出来的商场越来越相似,但品牌资源、市场推广、物业管理和设施管理能力等方面的壁垒确实逐渐被解开。

  绿地商业有所缺陷的原因,奇点君复盘绿地商业近几年的发展动向,认为原因有三,一是招商短板,二是缺少内容基因,三是运营能力。

  商是商业地产开发至关重要的一环,其成败不仅直接影响到项目的经营运作和可持续发展,也直接关乎开发商投入成本的变现,是资金能否顺利回笼的重中之重。在现实的招商中,绿地似乎是举步维艰。在不少商业项目的招商上,绿地都是与第三方商管团队合作,将部分的招商工作外包出去。

  某位不愿具名的商业地产分析人士认为,“在内容基因层面,大悦城是个很好的例子。它将对本地文化的理解融入到空间和商品里产出了很好的内容,这些内容有清晰的价值倾向,迎合了时下主流消费者的口味。”

  “然而,绿地商业将缤纷城定位为‘品牌体验式购物中心’,文化、美食、艺术、亲子、时尚、娱乐是它的关键词,但现在10个商场中可能8个都是这么定位的,招商的品牌与市面上并无二异,同质化稍显严重。”他接着补充道。

  在运营能力方面,绿地商业似乎也不尽如人意。

  以开业最早的大兴绿地缤纷城为例,2016年上半年到2018年上半年的租金收入情况,并没有较好的转变,2018年的租金上涨大部分是由于新一期缤纷城的开业而导致的建筑面积增加。

  绿地多元化之殇

  其实,绿地商业只是绿地集团多元化业务中的一环。

  为迎接地产白银时代,绿地近几年一直在调整战略方向,围绕房地产主营业务,提出发展“大消费”“大基建”“大金融”三大业务方向。

  但目前绿地仍在对其地产业务进行结构化调整过程中,多元化业务的销售规模和利润贡献均不理想。主要体现在两方面:

  净利润低

  2018年上半年,绿地多元化业务中建筑、汽车、商品销售、能源方向的毛利率仅为3.16%、5.81%、3.81%和2.76%。这也令绿地控股的整体毛利率大幅拉低至14.88%,而行业TOP3的该项指标均在25%以上。

  净负债率高

  根据中报,绿地有息负债2629亿元,较年初减少131亿元;货币资金768亿元,同比增长27%。对应净负债率189%,较2017年末213.2%有所降低。

  众所周知,商业地产对资金的要求尤为突出。

  由于较大的净负债率,在房地产住宅主业上,绿地都没办法增加财务杠杆进行扩张,更可况需要巨大投资的商业地产领域。

  相比运营购物中心,绿地商业更青睐扩张绿地全球商品直销中心(G-Super)实体门店。截止到2018年6月末,G-Super门店总数达到46家,已顺利进入上海、北京、南京、杭州、济南、郑州、成都、长沙、重庆等全国 17 座城市。据悉,下半年绿地G-Super预计将完成18家新门店的开业。

  上海易居房地产研究院总监严跃进认为:“绿地的零售业务目前尚处于培育阶段,未来有多大的盈利增长空间,取决于其自身的运营模式与能力。”

  来源:奇点商业地产

编 辑:chenhong

分享到:
推荐阅读
推荐楼盘

· 华润长安中心 [朝阳区]

· 碧桂园·壹中心 [武清区]

· 北京佳兆业广场 [朝阳区]

· 金隅智造工场 [海淀区]

· 锦胜华安写字楼 [西城区]

· 华腾新天地商厦 [朝阳区]

· 华贸·Office Space [朝阳区]

· 中航国际广场 [亦庄开发区]

· 北京经开·壹中心 [大兴区]

· 华腾拓展商务楼 [丰台区]

出租行情
出售行情
房讯网关于版权事宜声明:


关于房讯-媒体报道-加盟房讯-广告服务-友情链接-联系方式
房讯网 版权所有 2001-2018
京ICP证100716号
广告服务:010-87768550 采编中心:010-87768660 技术支持:010-87769770