68个月卖完!写字楼去库存最难
http://www.funxun.com房讯网2017-7-17 9:46:54
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[提要]上半年公寓的成交量达79.1万平方米,分别高于写字楼和商铺的总成交量24.8万平方米和57 .6万平方米,成为三大商业类别中“最好卖”的商业物业。

  今年上半年,尽管佛山的写字楼和公寓成交量大于新增供应,但是全市非住宅物业仍旧是库存“大户”。

  代理行统计数据显示,上半年公寓的成交量达79.1万平方米,分别高于写字楼和商铺的总成交量24.8万平方米和57 .6万平方米,成为三大商业类别中“最好卖”的商业物业。

  从库存量来看,库存量最大的是商铺,现有库存量达306万平方米,其次是写字楼尚有212万平方米库存,成交量最大的公寓库存量最少,约为106万平方米。全市去化周期最小的公寓消化周期9.5个月,写字楼和商铺的消化周期则分别达到了68个月和39个月。

  中心区公寓:

  低总价公寓成交放量

  相比去年,2017年上半年中心区各板块公寓产品成交明显增加,各板块特点凸显:禅城区以中、低端公寓产品主导市场;桂城及新城则是高端公寓产品为主,其中,桂城板块成交面积及均价均居首。

  成交数据(网签口径)显示,上半年中心区商业公寓成交金额最高的三个项目均位于桂城,万科金域中央、联海国际和万科金色领域。单价最高的公寓同样在桂城板块,为三山新城的第壹时区,单价约为1.8万元,不过该价格是项目的复式公寓价格。随后是佛山新城的宗德服务中心和桂城的万科金色领域,单价均在1.47万元左右。

  业内人士分析,随着中心区住宅和二手房相继限购,能够在一定程度上替代居住功能的商业公寓,自然优势更加明显。此外,目前中心区商业公寓单价在万余元水平,相比住宅普遍在1.5万-2万元甚至更高的售价来说要低三分之一以上,加上面积段低,总价也相对有限。

  数据显示,上半年中心区商业公寓成交的套均总价约为61 .43万元,比中心区住宅目前普遍总价达到200万元以上的置业门槛要低不少。

  与此同时,也有业内人士指出,因为商业公寓的新增供应非常充裕,所以以投资需求为主导的消费者要注意后期转让的难度,这些商业公寓在二手市场上的承接度会比较低。

  不过,尽管在住宅限购后商业公寓成交的活跃度不断加分,但目前面临的库存量仍旧不小,中心区库存量仍旧在百万平方米以上。按照过去一年的消化量,库存去化周期约需要9.5个月。

  其中,禅城目前商业公寓库存面积最大,达到36.21万平方米,桂城其次,约为25.49万平方米。佛山新城约为13万平方米。

  写字楼:

  成交略回暖 单价在下降

  尽管商业公寓的库存去化压力远远大于住宅,但却是三种非住宅物业中最低的。相比公寓9 .5个月的去化周期,写字楼和商铺的去化周期分别达到了5年半和3年多。

  不过,在住宅调控越来越严的背景下,2017年上半年中心区的写字楼市场有所改善,成交量同比大幅增加。与去年同期统计相比涨幅超过了53%。

  其中,今年前4个月写字楼新增供应非常少,市场以去库存为主,5月份开始有新增供应入市,6月份继续回到“零新增”的平静。但与此同时,成交量却在6月份明显出现放量,包括万达广场的加速销售,6月份中心区写字楼成交量达到近5.9万平方米。

  其中,桂城写字楼占据了上半年成交金额排行榜的前五名,包括南海万达广场、御宝国际、智富大厦、嘉邦国金中心和富力国际金融中心,上半年成交金额均超过2亿元。

  值得注意的是,不过,在成交量有所回暖的同时,写字楼的售价也在进一步下降,相比去年同期下降12%左右。目前佛山中心区的写字楼和住宅售价也已经出现了明显的“商住倒挂”,上半年主力成交写字楼的售价在8000多元到1.4万元每平方米不等,部分达到1.6万-1.8万元/平方米,几乎仅为同区域住宅单价的一半。

  商铺:

  成交量仍下滑 禅城库存量最大

  与写字楼和商业公寓在上半年成交略回升不同的是,尽管在住宅限购背景下,佛山中心区的商铺仍旧继续降温。

  佛山中原策略研究中心数据显示,截至6月底佛山商铺现有库存量达306万平方米,远高于写字楼和商业公寓。而集中在中心区来看,禅城商铺库存量最大,超过70万平方米,桂城也有超过40万平方米的库存。

  尽管上半年的成交规模仅为新增供应的一半,但是佛山中心区的商铺均价并没有因此降低。数据显示,上半年中心区商铺成交均价已经接近2.5万元/平方米,相比去年同期上涨了接近30%。其中,禅城的世博广场、龙光天湖华府、禅城绿地中心、越秀可逸新势力和保利翡翠公馆,以及桂城的奥园1号在上半年都有商铺成交,单价均超过3万元。禅城的保利碧桂园天汇、星星华园国际、普君新城和桂城的中建灯湖领秀单价达到5万元以上甚至有项目商铺出现超过7万元/ 的成交均价。

  观察

  住宅限购 商业地产开始发力

  盘点2010年以来的非住宅物业成交数据显示,商业成交面积的走势与住宅市场的政策不无关联。从近7年的非住宅面积成交趋势来看,3个成交小高峰皆出现在住宅限购期间。

  佛山中原策略研究中心数据显示,2010年以来,佛山商业物业成交面积走势整体呈曲线上升。2010年第一季度至2014年第一季度的17个季度内,每季度非住宅成交面积皆不超过50万平方米,约为37.5万平方米/季度。2014年第三季度至今,除了2017年第一季度成交量有所下跌以外,其余的几乎每个季度皆呈上涨趋势。

  值得一提的是,在住宅市场受“大限”的情况下,佛山商业物业项目借机发力,迎来非住宅市场的“小春天”。2011年3月18日,佛山首次启动限购政策,范围覆盖全市五区。政策规定本地家庭停购第三套,外地家庭限购第二套,对无法提供1年以上佛山纳税证明或社保证明的非佛山户籍家庭不予购房。同年第一季度,商业成交面积为45万平方米,同比增长13万平方米,达近10个季度的最高值。

  在限购政策松绑前一个季度,2014年第二季度商业成交面积首次破“百万”,达101万平方米,成为2010年至今佛山商业成交面积的第一个成交小高峰。

  2014年8月7日,该住宅限购政策放松,本地户籍由以家庭为单位修改为以个人为单位,拥有2套住房后实行限购。异地户籍凭身份证可购买一套住房,无需社保或纳税证明。与其相对应的是,限购后的第一个季度-2014年第三季度,佛山商业成交面积呈直线下降趋势,总成交面积为30万平方米,仅为第二季度的三分之一。

  此外,佛山商业成交面积的第二、第三个小高峰分别出现在佛山住宅限购政策重启的2016年第四季度和限购进一步收紧至二手房的2017年第二季度,成交面积分别为134万平方米和138万平方米。其中今年第二季度商业成交面积创下2010年至今共30个季度的最高纪录。

  来 源:南方都市报

  编 辑:chenhong

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