刚刚核心数据公布:上半年楼市 超乎你的想象!
http://www.funxun.com房讯网2017-7-17 9:27:55
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[提要]细心研究这些数据,你就会发现一个主流舆论不愿意承认的事实:楼市仍然非常火,无论是地方政府还是银行,都赚得盆满钵满、吃得满嘴流油。

  

 

    7月14日上午,财政部公布了上半年财政收支情况;大前天,央行公布了截至6月末的金融数据。

  细心研究这些数据,你就会发现一个主流舆论不愿意承认的事实:楼市仍然非常火,无论是地方政府还是银行,都赚得盆满钵满、吃得满嘴流油。他们正一边剔着牙,一边一脸讽刺地看着我们。

  先看央行的数据

  央行很好玩,每到季度末、半年末、年末的时候,就扔出一个总数据,不给“最后一个月”的具体数据。这时候,你就要按着计算器算一通。下面表格里包括最近9个月的“新增人民币贷款”、“新增住户贷款”和“住户贷款占新增贷款的比例”。

  住户贷款就是居民家庭的贷款。如果你生活在中国就会明白,“住户贷款”基本上约等于房贷。因为那些以装修、买车、买家电名义贷出来的钱,90%最终都成为了房贷,而且大多是首付贷。

  好了,上数据:

  时间

  新增人民币贷款(万亿元)

  新增住户贷款(亿元)

  住户贷款占比

  2016年10月

  0.651

  4331

  66%

  2016年11月

  0.795

  6796

  86%

  2016年12月

  1.04

  4973

  47%

  2017年1月

  2.03

  7521

  37%

  2017年2月

  1.17

  3002

  26%

  2017年3月

  1.02

  7997

  78%

  2017年4月

  1.10

  5710

  52%

  2017年5月

  1.11

  6106

  55%

  2017年6月

  1.54

  7364

  48%

  2017上半年

  7.97

  37700

  47%

  我们可以看出,过去几个月全国银行贷款中,个人房贷的占比大趋势是下降的。去年11月达到了疯狂的86%,然后就无法维持了。12月、1月和3月,数据不断下降。

  但遗憾的是,到了2017年3月,装B的事情无法继续了,因为央行季度末考核比较严格。所以1月和2月被报表隐藏的房贷,到了3月有一个大爆发或者大曝光。

  然后的4月和5月,个人房贷占比(这还没有包括开发商的贷款)仍然达到了52%和55%,相当惊人。当时有人说,这是因为第二轮调控是春节后开始的,而贷款至少有1个月的滞后。

  现在,6月份的数据出来了,住户贷款占比仍然高达48%!至于上半年累计,住户贷款也达到了47%!

  再看财政部的数据

  上半年,中央政府和地方政府的“一般公共预算收入”和“政府性基金预算收入”共计11.73万亿,那么来自房地产的收入占了多少呢?

  项目

  上半年收入(亿元)

  同比增幅

  土地出让收入

  18836

  34%

  契税

  2564

  18.5%

  土地增值税

  2920

  23.9%

  房产税

  1389

  18.8%

  耕地占用税

  1173

  8%

  城镇土地使用税

  1312

  14.2%

  开发商增值税

  未公布

  --

  开发商所得税

  未公布

  --

  个人卖房所得税

  未公布

  --

  总计

  28194

  --

  上面就是来自房地产方面的收入,其中最大的一笔是土地出让收入,达到了18836万亿,同比大增了34%。按照这个增幅,今年全年土地出让金收入可能达到4.8万亿(下半年占大头),创下有史以来的最高纪录。

  财政部没有公布开发商上半年交纳的增值税、所得税,以及个人所得税中卖房因素的占比。即便如此,来自房地产的收入仍然达到了28194亿元,占政府全部收入的24%。

  去年财政部曾公布过房地产行业全年所得税情况,大概占全部所得税的八分之一,按照这个比例推算开发商2017年上半年缴纳的增值税和所得税,大概是6200亿元(不含建筑企业)。

  目前个人收入所得税的接近一半,跟房地产交易有关,上半年大概3000亿元。这三项累计,大概是9000亿。

  这样,今年上半年11.73万亿的政府总收入里,跟房地产有关的收入大约是3.72万亿,占全部政府总收入的31.7%。

  所以,虽然主流媒体都在嚷嚷“楼市入冬”,但至少到目前仍然没有入冬。

  一二线成交量下降,有入冬的势头

  我之前在专栏里讲过,一线和二线城市,的确成交量在下降,有入冬的势头。但由于众多的三四五线城市,官方仍然鼓励去库存,鼓励买房子,所以成交热络。

  而开发商则普遍预期:这轮楼市调控很难持续超过3年,所以他们在拼命拿地。

  于是,就构成了舆论和市场的背离。

  下面再给大家看一个表格,看完你就明白为什么国家在2015年底,决定发动一轮房地产的牛市:

  年份

  卖地收入(亿元)

  同比涨跌幅

  占政府收入比例

  2012年

  28517

  -14%

  18%

  2013年

  41250

  +44.6%

  22.6%

  2014年

  42606

  +3.2%

  22%

  2015年

  32547

  -21.4%

  16.8%

  2016年

  37457

  +15.1%

  18%

  2017上半年

  18836

  +34%

  16%

  可以看出,2012年卖地收入出现了大幅减少。那时候,经济下行压力加大。于是央行从2012年启动了降息周期,当年降息两次;随后,在2014年再次降息一次。三次降息,刺激了开发商拿地。于是2013年和2014年连续两年卖地收入超过4万亿。

  但楼市并未能启动,“散户”仍然不买房子。当时市场资金仍然紧张,利率比较高,余额宝的收益率甚至飙升到了6.7%以上。所以,2015年卖地收入大减,比2014年少了1万亿!

  1万亿的政府收入缺口,这拿什么来补?如果以后年年都出现1万亿缺口,这可怎么办?于是,在2015年底中央经济工作会议提出了“去库存”,一轮房地产牛市由此开启。

  所以,财政减收和经济增长放缓的双重压力,是政府不得已启动房地产牛市的根本原因。另外,从最近几年土地转让收入占“政府总收入”的比重看,在2013年达到顶点之后,开始逐步回落

  回落的重要原因,是房地产出现了重大转折

  中国总体上房子够住了,只是结构性的矛盾仍然存在,人口持续流入的中心城市还存在短缺的现象。所以,开发商拿地不再是“天女散花”,很多三四五线城市的土地没有人要了。

  土地收入占比的减少,是不可逆转的趋势(但今年全年将反弹)。这给政府带来很大的压力,倒逼他们必须做一下几项改革:1、精兵简政;2、让房地产税尽快出台;3、改变经济增长方式。

  当房地产冬天降临之后,地方债的规模将越来越大,而且将成为中国新的发钞方式:地方政府加量发行各种地方债——银行为主接盘——银行拿着地方债到央行抵押——MLF和PSL等余额不断增加——基础货币增加。

  来 源:房地内参

  编 辑:chenhong

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