南京二季度自住购房的刚需买家选择面将更广
http://www.funxun.com房讯网 2017-5-19 16:44:00
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[提要]南京出台了楼市调控“新宁十条”,其中限售和公证摇号新规成为两大亮点,新规出台不仅打压了住宅投资行为,实施公证摇号后热点楼盘的“关系户”也将退场,两项新规都对购房者产生直接影响,那么接下来自住购房的刚需买家选房机会是不是增加?选择面会不会变广呢?对此记者也进行了相关摸底。

  上周南京出台了楼市调控“新宁十条”,其中限售和公证摇号新规成为两大亮点,新规出台不仅打压了住宅投资行为,实施公证摇号后热点楼盘的“关系户”也将退场,两项新规都对购房者产生直接影响,那么接下来自住购房的刚需买家选房机会是不是增加?选择面会不会变广呢?对此记者也进行了相关摸底。

  选择面一:

  热点楼盘公证摇号让“关系户”出局 刚需自住买家吃下“定心丸”

  在上周出台的调控新规中,热点楼盘将实行“公证摇号”成为一大亮点,同时市房地产综合执法办也出台了落实摇号销售的7项举措。包括摇号销售规则、摇号名单现场公示,严格落实实名制、开发商不得额外设定门槛等各项要点也得到进一步明确。

  最新报道显示,目前有关开盘摇号的具体实施细则正在制定过程中,在细则落地前,楼盘的公证摇号申请暂时还需等一等,截至记者昨日发稿时,南京市公证处网站也尚未公布有关公证摇号的具体事项。此外有业内消息称,接下来楼盘公证摇号可能要接受多个监管部门的现场监督。因此不论新规具体如何实施,可以肯定的是今后热点楼盘的开盘将做到全程透明公开,暗箱操作“找关系”买房的现象将被杜绝,各个环节的监管措施也会落实到位。

  公证摇号的消息一传出,很多刚需自住买家也吃下了“定心丸”,一位近期准备在城北购房的年轻买家表示,他登记的楼盘接下来要推出200多套房,自己排到了300多组,原先总是担心选不到房,接下来如果能公证摇号,“关系户”肯定出局了,选房机会也会多一些,心里踏实不少。河西南多家楼盘眼下也表示,接下来“找关系”购房已经不可能实现了。

  截至目前,包括河西、江宁、城北、城南各板块在内,已陆续有十余家近期准备开盘的热点项目传出后期会公证摇号的消息,记者了解到,目前除了河西部分楼盘传出的意向客户数量达到房源量数倍以外,其他板块的热门楼盘,房源量与意向客户的比例大致在1:2-1:3之间,部分楼盘还不到1:2,这意味着平均下来每位买家至少有三分之一以上的几率可以选到房。事实上由于买家的购房需求和选择目标不尽相同,具体到某些房源,选中的机会或许还更多。

  选择面二:

  多个热点板块将现集中推房

  购房者也将有“多项选择”

  市场面信息显示,调控升级后的5月下旬到6月份,南京楼市预计最多会有50多家楼盘推房上市,其中多个热点板块出现了房源集中入市的现象。

  以河西南为例,上个月底这里的金地中心风华和正荣润峯两家楼盘开盘,新推房源量达到600余套,出现年初至今该板块的首次“开闸”,接下来的一个多月时间,包括佳兆业城市广场、升龙天汇、五矿崇文金城以及纯新盘绿地华侨城海珀滨江在内的4家楼盘都有推房计划,预计的新房上市量有望达到1200多套,规模比上一次更大,至此河西南在二季度也将连续出现两波房源上市潮,上半年的整体上市量有望超过2000套。

  上市量突增的还有南站板块,未来一个多月这里有2家新盘和3家老盘计划推房,其中纯新盘绿城深蓝和万科大都会最快从5月底即将入市,两家新盘首批预计会推出300多套房源,在售老盘也有旭辉铂悦秦淮、万科都荟南苑、中交锦致3家加推,房源量总计会达到500多套,这样一来南站板块最近一个多月也会新增近千套房源。

  上述两个板块都为眼下南京楼市的改善购房热点,而在刚需板块中,板桥区域近期推房量也开闸,包括蓝光公园1号、明发浦泰梦幻家、和昌湾景在内的3家楼盘都将加推。上市量总计将达到700套左右,板桥区域年初至今上市量一直寥寥,以上几家楼盘去年底推房后也都没有再加推,有望来临的这波上市潮将为刚需买家提供不少选择机会。其他板块中,包括江北雨山路、城北燕子矶新城、尧化门这样的刚需热点以及江宁青龙山国际生态新城、城北中央门以及江北中心区这样的改善热点区域,未来一个多月也会有多盘预备推房入市。

  热点板块房源集中上市,给购房买家带来的直接好处就是选择面变广,目前很多买家都是锁定一个板块购房,一家楼盘没选到,马上就可以转到另一家,记者了解到,此前河西南两家楼盘集中开盘,就有不少买家是这种情况,而且眼下伴随新规出台,各家楼盘在意向登记时都不能额外设定门槛,因此只要有购房资格,就可以在多家楼盘登记,后期开盘也可以逐个选房。

  选择面三:

  限价严格购房门槛保持稳定

  未来一月总价300万以内房源占比过半

  昨日70大中城市4月份房价数据出炉,南京新建商品住宅价格上月环比下降0.3%。至此从南京房价已环比5个月连续下降,累计降幅达到一成左右,同比涨幅也从去年12月份的41%回落到今年4月份的23.2%,累计下降幅度达到17.8个百分点。

  记者统计发现,在此前的3、4月份,南京全市共有48家在售楼盘领取了住宅销许,其中有28家楼盘的新批销许价位相比前期持平。还有7家楼盘新批的销许价相比前期出现了小幅下降,这也意味着“金三银四”的上市楼盘有7成以上出现了“零涨幅”。

  业内最新统计显示,眼下各板块有十余家楼盘处在“等销许”状态,而从各家售楼处传出的消息看,新推房源价格也大都维持前期水平。即便是将要入市的纯新盘,眼下也传出价格基本不会超过各板块前期的限价“红线”。

  限价进一步严格,也确保了各个板块购房门槛基本稳定,只要上市量增大,购房者的选择空间也将增大,记者统计发现,接下来一个多月南京楼市新推房源中,保守估计将有半数以上总价落在300万以内,例如江北板块6月底之前将有十几家楼盘推房,总价绝大多数不超过300万,其中六合房源总价基本不超过200万。江宁接下来的上市房源中,半数以上总价会集中在200万-250万区间,城北板块接下来总价在300万以内的中小户型和300万以上的大户型大约各占一半。城南板块也有半数左右房源总价不超过350万,其中板桥各家楼盘总价仍集中在200万左右。

  对此有业内人士分析,限售和公证摇号新规,相当于为自住买家加上了“双保险”,一方面限售打压了住宅投资的获利空间,迫使投资客退场,另一方面公证摇号杜绝了“关系户”的占位机会,而找关系买房的客户中也不排除有一部分是出于投资目的,投资行为离场后,房价预期将进一步回归理性,加之限价政策严格,自住购房的选择面将大大放开。

  去年至今楼面价2万以上地块已有17幅规划出炉

  后期入市或将面临高成本压力

  延伸

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  5月份至今,南京楼市又有河西江北的3幅住宅地块公示了规划方案,至此南京去年至今出让的77幅住宅地块中已有38幅规划出炉。记者统计发现,这其中楼面价达到2万元/㎡以上的地块已经有17幅。本月新公示规划的3幅地块楼面价也均在2万元/㎡以上。调控背景下这些地块后期入市或将面临更大压力。

  本月新公示规划的3幅地块包括河西南G14地块以及江北的G68、G102地块。其中河西南G14地块去年由葛洲坝以32.8亿竞得,楼面价达到45213元/m2。位于桥北的G68地块去年被青岛孚星以18.6亿摇号竞得,楼面价23082元/m2。另一幅位于江浦的G102地块今年初由苏州金辉以9.4亿摇号竞得,楼面价23235元/m2,这两幅地块均为现房销售。

  截至目前,去年至今南京出让的77幅住宅地块中已有38幅公示规划。加上本月公示的3幅地块在内,共有17幅地块楼面价超过2万元/㎡,其中河西4幅、江北7幅、仙林2幅、城北2幅,城东麒麟也有2幅。17幅地块中目前有6幅地块计划最快年内上市,在已公示规划的地块中仅占三分之一,多数地块上市日程摆到了明年以后。

  记者了解到,在严格的限价政策下,年内入市的高价地块价位基本无法达到开发商预期,如此前河西上市的纯新盘保利天悦楼面价达到24026元/㎡,首批房源价位仍限定在4.5万元/㎡。近期预备入市的麒麟京奥港未来墅,眼下也传出首批房源价格可能会限制在3万元/㎡以内。而早在去年5月南京已出台规定,对于土地竞拍中溢价超过45%以上的保障房建设资金,不计入楼盘房价准许成本。这也意味着开发商高价拿地也将自行承担高成本压力。据业内计算,按照此项规定,目前各板块楼面价在2万元/㎡以上的地块如果去除掉保障房资金,实际定价基本都不会超过板块限价的“红线”水平。

  记者注意到,目前开发商也采取了一些策略,比如合作开发分摊成本,包括新城拿下的麒麟G59和青龙地铁小镇G60地块,招商鼓楼滨江G01地块和金地江浦G49地块,未来也都将成为房企合作开发的“联合体”。此外就是降低产品定位,例如京奥港未来墅首批房源就将由精装修改为毛坯入市。

  针对土地市场调控,此前刚出台的“新宁十条”又明确了多项新规,其中包括进一步加大住宅用地供应。提高土地市场准入门槛,以及竞价达到最高限价时改为竞争保障性住房面积,相应建设成本不纳入房价准许成本等。对此业内评价,新规出台将有效缓解土地市场供需矛盾,加之市场面已现调整,开发商高价拿地的心态也会降温。

  来源:中国江苏网

编辑:huangcy

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