彻底去除住房投资属性的实验正由万科进行
http://www.funxun.com房讯网2017-3-20 9:01:34
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[提要]1881年的美国纽约,正处在一个繁荣的时代。这个位于哈德逊河畔的城市,是一批又一批心怀成功与财富梦想的年轻人们的目的地。他们甚至从全世界来到这里,寻找属于他们自己的世界和人生。

  1881年的美国纽约,正处在一个繁荣的时代。这个位于哈德逊河畔的城市,是一批又一批心怀成功与财富梦想的年轻人们的目的地。他们甚至从全世界来到这里,寻找属于他们自己的世界和人生。

  缓慢的住房建设速度,远不能与源源不断来到这里的年轻人所带来的住房需求匹配。于是,住房价格逐步走高,纽约的有钱人也热衷买房,这种价格,令那些对纽约充满梦想与期待的青年们很难承受。

  桑德尔.逊是一位爱尔兰后裔,1881年前后的时候,已经是50多岁的成功商人。他手里有几栋旧楼,他觉得这是个商机。如果简单将它们卖掉,自己就无法获得房产不断增值的收益;如果直接出租,他又觉得赚钱太慢。最终,他想到了一个主意,在不卖掉产权的情况下,将楼中的房屋收益权出让,这样一来,房屋的产权还是他的,而出让收益权一次性所获得的收入,又能使资金更加有效的运转。

  这种方式一经推出,即获得了青睐。那些在纽约已有一定积蓄的年轻人,中意经过他改造的旧楼中的单元住房的“收益权”,因为产权仍归属于他自己,收益权的共享者无法转卖这些单元住房,因此,年轻人们只需支付低于市面上出售产权房屋的金钱。不能转卖对于这些年轻人来说,并不是障碍,因为他们要房子本来就是用来“住”的。

  美利坚的土地自始至终都是商人的乐土,这种受到市场认可的模式逐渐扩散开来。后来,在这种模式的基础上,欧美国家出现了一种名为co-op公寓的业态,至今仍受青睐,少数知晓这一业态的中国从业者,把CO-OP公寓翻译为“股权公寓”。

  现在,一个不尽相同,但主旨类似的思路,正在中国的北京进行试验。此时的北京,就像300多年前的纽约一样,面临着城市中青年人才住房的巨大难题。这个由北京市政府主导规则制定,龙头开发商万科筹划实施试验,正试图破解这个难题。在北京,一个通俗的叫法叫做“全自持商品住房”。

  万科实施这项实验的地点在北京海淀区的永丰,这里风景优美,周边是北京市重点发展的各类高科技产业园区。这项实验的合作方之一就是小米——一个有众多中国青年粉丝追捧的互联网品牌。但是,即便如此,这家企业的非高管员工们,面对北京日趋上涨的房价,仍显得有心无力。

  现在,万科开展的实验,正让如小米之类的合作企业在支付周边商品房50%~60%价格的情况下,其员工就可以住进由万科开发、建设、管理的住房。在中国,万科一直是高水平舒适社区的代名词之一。

  但是,这不是“购买”。实质上是企业与万科合作开发,员工享有居住的权益。

  之所以小米要向员工强调这不是购买,是因为自始至终,永丰地块项目的项目公司100%持有未来这些房屋的产权。

  这种关系从法律的角度看,是一种租赁关系。根据北京市的有关规定:企业自持商品住房将全部用于对外租赁,不会销售。持有年限与土地出让年限一致。项目公司将在70年内,不能切割产权销售。

  合作企业参与的,实际上是一个平台。在这个平台上,万科拟引入优质产业企业,参与合作的企业只需投入土地、建安成本及万科在建设开发过程的基本管理费,就可以与万科共同定制开发并持有项目使用及收益的权益。

  这也就是说,永丰地块的项目公司,向小米让渡了这些房产未来租赁的收益权,而合作企业分摊的则是这些收益权相对应土地、建安成本,当然,这其中也包括项目公司的各类管理费用。建成之后,合作企业分享租赁的收益权,只不过,承租的对象是被限定的,只有合作企业的员工能够承租,且只能由小米公司分配。

  在这种运营模式中,项目建成后房屋的产权所有人并不因此发生变化,项目开发公司的股权结构会保持原状。合作企业对于定制房源,在其内部出租分配政策上具有一定自主权,项目公司根据合作企业的要求,将定制房屋租给他们的员工,可以长租、短租或者是连续租。当然,这一切,都是在北京市政府的有关监管规定的框架之内,也响应了国务院关于“形成租赁关系稳定的住房租赁市场体系”的要求。

  这实际上是产权与收益权分离的一项实验,两者分离之后,其投资功能就已经基本被剔除,这些住房的功能,就只剩下了“居住”。

  万科正在进行的实验,解决的正是北京时下头痛的难题。房价的快速上涨,正在令各类人才的稳定变得困难,而他们则是实现北京“研发中心”城市功能定位的根基所在。

  自从2016年底以来,一句通俗易懂的话,正在成为房地产市场所有工作方针围绕的核心,“房子是用来住的,不是用来炒的”已经明确了中国最高决策层去除住房“居住功能”以外其他属性的坚决态度,而万科正在进行的这场实验,本质即是在此。

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