房地产存量时代到来 轻资产运营迎资本盛宴
http://www.funxun.com房讯网 2017-1-20 15:53:53
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[提要]北京高和蓝峰大厦举行,多位投资人以及空间家、嗨住、第六感、铺天地等房地产相关产业链的创新企业创始人齐聚,共同探讨互联网时代下的房地产投资机会。

  北京高和蓝峰大厦举行,多位投资人以及空间家、嗨住、第六感、铺天地等房地产相关产业链的创新企业创始人齐聚,共同探讨互联网时代下的房地产投资机会。

  聚会的组织者是高和翰同基金的合伙人苏鑫和王倩,两人以及他们背后的团队深耕地产行业均超过15年,关注轻资产领域的时间已经超过8年。他们共同成立的这支基金,专门瞄准房地产轻资产运营的创新企业,诞生仅仅15个月的时间,它已经迅速投资了涉及房地产存量市场运营、交易和服务端的7家公司,王倩把这称之为“抢占赛道”。

  与很多业内人士一样,苏鑫和王倩已经觉察到了整个房地产市场正在发生的变化--增量时代到存量时代,制造业到服务业已经是大势所趋。不同的是,凭借着投资人独有的敏锐嗅觉,他们已经迅速出击,提前介入到了这场变局之中。他们瞅准的,是房地产相关产业链端的创新型公司,在过去的一年多时间里,王倩和她的合伙人接触过上百个相关领域的创业者。王倩称,这支基金未来的目标,就是到明年能把投资点布的更密,最终能布到整个房地产的服务产业链。

  存量时代到来

  “可以非常明确地说,当下中国的房地产市场,正在发生的显着变化不是‘黄金时代’向‘白银时代’的转换,而是‘增量时代’向‘存量时代’的转换,这是主赛道的切换,是一种更根本、更深刻的改变。”聚会现场,链家研究院院长杨现领表示。在过去的几年中,他对中国二手房市场的变化一直保持着密切跟踪和深入研究。

  据链家研究院的数据显示,目前,我国的存量房市场目前呈现出两大显着特征:一是存量房市场的流通能力也呈现趋势性上升。据统计,2016年中国二手房交易额超过6万亿,占住房交易总额的比例达到41%,从这个关键指标看,中国总体上正处于向存量市场转换的过渡期。2016年,北京、上海的二手房交易额占比已高达74%和72%,该比例已经达到成熟国家、成熟市场的水平。从流通率来看,2016年,全国总体水平为2%,总体流通率高于日本,低于美国,但是一线和二线热点城市已经接近甚至超过发达国家的平均水平;二是存量房市场的机构渗透率全面上升,其中,一线城市经纪渗透率已经很高,2016年,北京、上海、深圳的经纪机构渗透率分别达到88%、86%和80%,广州也达到了75%。此外,物业管理的渗透率也相当高,2016年全国有73%的房屋引入物业管理服务,北京、上海的物管渗透率则分别高达81%和88%。

  “存量市场的崛起,意味着大量的市场机会即将到来,这主要涉及经纪服务、租赁运营和房屋管理、物业管理以及城市更新四大领域。”杨现领说。

  而作为投资人的王倩,经过一年多的市场调研,也有了自己的划分。她将房地产存量市场的产业链划分为运营、交易和服务三大门类,每一个门类往下延伸又涉及居住、办公、商业,停车、养老、仓储等领域,不同门类在不同领域中的应用随之会产生出无数个代表性的企业,“每一个企业的背后就是一个非常庞大的细分市场”。(见上图)而这些细分市场,在互联网的改造和推升下,也早已成为创业者们的蓝海。

  轻资产运营成蓝海

  以高和翰同在2016年新投资的嗨住平台为例,其看准的便是住宅租赁市场由C2C(个人对个人)向B2C(机构对个人)的转变趋势,针对的则是市场现有租赁平台的各种痛点。

  “从目前市场上的租赁平台现状来看,用户的需求和体验感依旧很差,租客找房和房东找客的效率极其低下,虚假信息泛滥,这是很大的痛点;此外,从公寓市场来看,尽管长租公寓的发展势头很盛,但问题也很多,价位跟主流租客的承受能力有差距,晾晒、私密性、厨卫等体验甚至低于老公房。此外,规模不经济,租客和物业的租约普遍都短,找客和开发成本都偏高。” 嗨住创始人夏青宁认为。

  存量空房和市场需求的错配需要专业机构(B)的改造和服务,但目前的市场上的租赁机构又大小不一,市场极度分散。除了一些大型的公寓运营机构以外,据统计,目前,全国排名前十位的城市有5万个职业房东,掌握着500万间房屋资源,占到所在市场的35%。如何把这些机构房源高效整合、真实呈现在平台上,同时为租户做好租中以及租后服务,便是嗨住当下业务的着眼点所在。

  “效率是这个行业的核心竞争力,信息服务则是效率提升的基础。”为了提升房源价格、地理位置、图片和可租状态等信息的准确度,嗨住将呼叫中心和云端进行撮合,把所有的400录音转换成文字,一旦发现中间的错配信息,就会通过系统转换成文字,进行后台处理,很大程度上保证房源数量和信息真实度。

  夏青宁透露,目前,嗨住的人均月成单率达到61单,是传统平台的15倍,效率答复提升,客户满意度可以达到75%。

  此外,针对商办地产的供给与需求错配及效率低下而诞生的空间家,也是同类的产业链服务平台,通过“经纪人云”、“空间云”和“服务云”三大云服务系统,将企业和空间的连接来打通,进而促进产业升级。

  “其实这些创新型的企业主要的着眼点有三个方面:一是信息的部队称问题,二是效率的提升问题,三是实现信息的分享。通过互联网的信息云手段,可以采集到大量真实的信息并全部积累下来,还可以用大数据分析的手段解决以前拍脑袋的各种决策问题。越来越多共享经济的力量开始渗透到房地产领域,这都是解决传统地产交易痛点的方案。”王倩说。

  她进一步表示,房地产本身是一个重资产领域,重资产最主要的核心是资产的增值和流动,所有轻资产的运营服务交易商都是为重资产的持有商服务的,只有轻和重结合,重资产才能真的插上翅膀,充分发挥它的价值。

  轻资产运营链进入资本视野

  就在创业者纷纷加入房地产产业链创新的同时,资本也嗅到了巨大的机会。“我国的一线城市率先进入存量房时代,这其中蕴含的商机,必达数万亿”,高和资本董事长苏鑫便称,“房地产服务业时代已经来临,而传统大型开发商转型非常困难,所以,我们未来将更加关注轻资产运营公司。”

  显然,相比重资产,轻资产模式更受资本市场的青睐,在二级市场也能获得较高的估值水平和投资者的追捧。

  据了解,高和翰同投资重点主要包括创新的运营商(包括长租公寓、文创产业园、商业地产运营、养老地产、旅居等)、交易平台、以及服务型企业等。截至目前,基金已经投资的7家在其细分领域内处于靠前的轻资产公司,包括集中式连锁公寓“新起点公寓”、联合办公品牌“优客工场”、沿街商铺转租服务机构“鲲程投资”、海外度假别墅预订平台“第六感SenseLuxury”、长租公寓租房平台“嗨住”、企业空间交易及服务平台“空间家”、商铺租赁服务平台“铺天地”。

  高和翰同的轻资产布局

  “我们倾向选择处于快速成长期且在细分领域优先的标杆企业,为企业提供资金的同时,带去更多房地产行业的资源,帮助被投企业突破扩张瓶颈,加速成长”,王倩介绍,通过高和翰同这个纽带,企业与企业之间、企业与基金投资人之间形成了良好的生态圈,被投企业给具有地产行业背景的基金投资人提供服务,帮助他们提升存量资产的价值;投资人又为企业提供项目、行业和管理资源,“这个生态圈里的每一个个体都由此受益,并形成了良性循环。”

  据了解,高和翰同下一步的投资重点将紧扣“消费升级”、“效率提升”和“大数据”等关键词,继续深化细分门类运营商的投资,如轻奢公寓、精品文创办公、社区商业运营等;深耕商业地产板块,布局特色内容提供商,如生活方式连锁运营商、特色专业店铺等,以及为零售运营商提供大数据服务的公司;以及涉房市场的后服务,如地产金融、社区及物业服务、家装、办公后服务等。

  “未来资产价值更多受经营现金流决定,也就是由资产运营状态决定。在城市更新趋势下,类似高和翰同投资的这些轻资产公司和资产的持有者最终将实现共赢。”苏鑫说。 (来源:搜狐焦点网)

编辑:wulingya

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