一线土地惜售 南京、佛山、合肥接过“地王”棒
http://www.funxun.com房讯网2016-4-11 16:33:07
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[提要]今年一季度土地市场淡季不淡,地王频出。与以往地王多见于一线城市不同的是,这些地王基本都出身于二线城市。这些城市的房价或随着本轮地王诞生,被刷新至一个新的高度。

  今年一季度土地市场淡季不淡,地王频出。与以往地王多见于一线城市不同的是,这些地王基本都出身于二线城市。这些城市的房价或随着本轮地王诞生,被刷新至一个新的高度。

  3月24日,合肥土地拍卖会上,滨湖区一宗地块以居住地块2400万元/亩、商业价格(限定)135万元/亩,总价76.89亿元被文一地产摘得,刷新了合肥土地成交总价纪录。

  3月18日,南京土地市场上,鼓楼区热河南路客车厂地块以48.2亿元总价被招商地产竞得,楼面地价29899元/平方米,成为南京城北区域新单价地王。

  2月16日,经过133轮报价,恒大地产以37.71亿元竞得广东省佛山市一商住地块,楼面价9359元/平方米,溢价率177.28%,逼近周边在售新房价格。中国房地产报记者根据中原集团、中国指数研究院提供的土地交易数据统计发现,今年一季度,全国30个大中城市中,土地出让金同比增幅排名前5的城市分别为合肥、贵阳、南京、宁波、佛山等二线城市。其中,一季度南京土地出让金高达333.82亿元,同比增长373.12%;合肥土地出让金138.18亿元,同比增幅高达603.56%,平均溢价率高达223.07%。

  而一线城市土地市场出现降温现象。尤其是北京、上海今年一季度土地出让金同比均大幅下降,降幅分别为53.96%、33.2%。

   土地市场交易热情正在由一线城市转至二线城市。

  一线土地惜售

  京沪跌出榜单三甲

  从中国房地产报记者独家发布的全国30个大中城市土地成交涨幅排行榜来看,一线城市已经跌出前十强,其中,广州表现略好,今年一季度土地出让金101亿元,同比上涨57%。深圳一季度土地出让金61亿元,微涨4.99%。而北京、上海土地出让金则同比大减。其中,北京土地出让金223亿元,同比下降53.96%;上海土地出让金218亿元,同比下降33.2%。

  一线城市土地市场退热主要源于供地量锐减。

  中国指数研究院最新数据显示,一季度,一线城市共推出土地71宗,推出土地面积295万平方米,同比减少43%;共成交土地65宗,成交土地面积332万平方米,同比减少39%;土地出让金605亿元,同比减少35%;成交楼面均价9045元/平方米,同比上涨10%;平均溢价率21%,较去年同期上升5个百分点。

  其中,3月份推地节奏进一步放缓。一线城市推地面积环比减少33%,同比减少31%;成交土地面积环比减少25%,同比减少21%;土地出让金环比减少82%,同比减少74%;成交楼面均价为3443元/平方米,环比下降74%,同比下降74%。

  而北京已经连续两个月住宅用地零成交。

  中国指数研究院数据显示,今年前3个月,北京共计推出11宗地,其中住宅用地仅3宗,成交楼面均价25569元/平方米。今年前3个月北京住宅用地成交数量减少73%。而自2月26日门头沟土地成交以来,北京市国土局经营性用地土地出让公告栏一直是空白。直到进入4月份,北京市国土局网站挂出三块土地,其中两块为住宅用地。不过,挂牌文件中关于“商品房部分套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上”的表述,被业内认为是暂停了7年的“90/70”政策重返市场,土地供应政策趋严。

  “此前住建部明确表态一线城市增加土地供应,这使得此类城市后续会通过增加供地来满足房企拿地节奏。预计北京、上海后续土地供应和交易规模均会上升。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国房地产报记者表示。

  二线接过“地王”棒

  合肥最猛

  针对三四线城市存在的明显过剩风险,标杆房企开始全面回归一二线城市,这也造就了一线城市和二线核心城市地王频出的现象。

  记者统计发现,30个大中城市一季度土地出让金榜单中,前十名均为二线城市。其中,5强分别为合肥、贵阳、南京、宁波、佛山,土地出让金同比涨幅在238%以上。从土地出让金绝对数额上看,南京一季度土地出让金额最高,为333.82亿元,高于北京的223亿元,也高于上海的218亿元。

  中原集团研究中心研究总监刘渊对中国房地产报记者表示,土地市场成交活跃主要是受到新房市场的带动。2015年南京新房市场表现突出,全年成交面积创2009年以来历史新高,新房成交价格持续走高,而库存消化周期大幅下降,到2015年12月,新房库存消化周期仅4个月。今年新房市场火热行情持续,前2个月,新建住宅成交面积约为216万平方米,创2009年以来历史同期新高。进入3月份,新房活跃势头不减,连续两周推盘量在800套以上,认购率维持在80%以上的高位。

  中国指数研究院数据显示,2016年1~3月,二线城市土地出让金2443亿元,同比增加36%;成交楼面均价1894元/平方米,同比上涨49%;土地平均溢价率为32%,同比上升25个百分点。3月份,土地出让金继续增加,环比增长51%,同比增长87%;成交楼面价为2032元/平方米,环比上涨36%,同比上涨104%;土地平均溢价率为41%,较上月上升17个百分点,较去年同期上升36个百分点。

  “对于部分中型房企来说,在一线城市根本没法拍到地,而且也担心土地成本过高会使得企业后续财务状况非常糟糕。所以会驱动此类房企到二线城市积极拿地。此类二线城市通过积极的土地出让,能够吸引房企积极进入,进而利好城市更新和城市项目的推进。部分城市土地交易规模上升,对于增加项目的供应量以及平抑房价的波动都有利好。”严跃进分析称。

  地价远超房价几乎成为热点城市土地市场的普遍现象,但这也蕴藏着风险。

  合富房地产经济研究院院长龙斌表示,土地出让价格如此之贵,开发商的利润空间已经非常狭小。以广州西边的广钢新城为例,土地楼面价已经2万元多了,但建成后只能卖3万元左右,开发商的压力非常大,要做非常大的投入才行,因为地铁再过两站到广佛交界处的南海,价格只有一半左右。“拿地有经营压力,但不拿地就无法占有市场,就有被淘汰的风险。”

  三四线土地市场依然低迷

  而三四线城市受库存压力影响,土地市场依然低迷。土地供需及出让金均同比下滑,楼面均价则小幅上涨。

  中国指数研究院数据显示,一季度,三四线城市共推出土地3671宗,推出土地面积12133万平方米,同比减少16%;成交土地面积9104万平方米,同比减少14%;土地出让金1360亿元,同比减少8%;成交楼面均价为817元/平方米,同比上涨6%。

  土地市场跌势在3月份表现得更明显。3月,三四线城市推出的土地面积环比减少10%,同比减少26%;成交土地面积环比减少2%,同比减少40%;土地出让金为328亿元,环比减少24%,同比减少34%;成交楼面均价728元/平方米,环比下跌15%。(来源:中国房地产网)

编辑:yang

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