北京通州:“加强版”限购为偏热楼市降温
http://www.funxun.com房讯网2015-8-18 14:59:02
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[提要]8月14日,北京市住建委、通州区联合发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》。

  8月14日,北京市住建委、通州区联合发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》。通知要求,只有无房的京籍家庭,已有一套住房、但在通州落户3年及以上的京籍家庭,已有一套住房、近3年在通州连续缴纳社保或个税的京籍家庭,以及在北京没有住房且近3年在通州连续缴纳社保或个税的非京籍家庭这4种家庭,才能在通州购买商品住房。

 

 

  升级通州商品房限购政策,显然与落实《京津冀协同发展规划纲要》、在通州区建设北京市行政副中心密切相关。有业内人士称,这是迄今为止最严厉的限购政策,也是全国首个针对直辖市局部区域出台的限购政策。而且,这一政策即日起立刻施行。对此,市住建委相关负责人表示,这次限购升级,只针对市场偏热的通州区商品住房市场,通过合理抑制通州区域的住房投机投资,给过热的通州区商品住房市场“降降温”。“新政着眼于优先解决通州本区居民的住房问题,保护他们的住房消费权益。”这位负责人说,“加强版”政策的目的仍旧是优先满足本地需求。

  “行政副中心”定位让通州房地产市场迅速升温

  今年以来,通州房地产市场越来越热,而急速升温源于一个月前“北京市行政副中心”定位的确定。7月11日,在中共北京市委十一届七次全会上通过的《关于贯彻落实〈京津冀协同发展规划纲要〉的实施意见》中,明确提出“有序疏解北京非首都功能”,特别是“加快规划建设北京市行政副中心,有序推动北京市属行政事业单位整体或部分向市行政副中心转移”。对于通州的定位和发展,会议透露的信息简明扼要:“聚焦通州,深化方案论证,加快市行政副中心的规划建设,2017年取得明显成效。”北京选址通州作为行政副中心的一大原因,也是考虑到通州的地理区位,可以作为京津冀协同发展的桥头堡。

  受到非首都功能疏解消息的影响,通州区房地产市场开始热炒“副中心”概念,部分开发商甚至捂盘惜售。来自市住建委的新建商品房数据显示,2015年以来,通州区新房成交单月套数分别为644套、243套、434套、543套、674套、1654套和1775套。总成交金额一度在2月出现低点,单月只有6.73亿元;而到了7月,这一数据猛增到了46.86亿元。

  来自北京房地产业协会的数据也显示,2011年7月,通州区当月成交面积占比只有全市的2.4%,去年下半年到今年年初也不过是在十分之一左右浮动;而到了今年6月之后,通州区新房成交套数、面积占比居然占到了全市的五分之一强,相当于全市每卖出4到5套房子,就有一套在通州。“通过这些监测数据我们可以发现,通州区房地产市场已经出现了购房投资甚至投机的苗头。”北京房地产业协会秘书长陈志说。他分析称,通州区建设市行政副中心,是个渐进的过程,过快透支政策利好,过多吸纳不合理住房需求,都不是合理现象。

  差别化限购政策对偏热市场起到有效降温作用

  房地产价格大幅波动不利于通州建设行政副中心过程中的优化升级和产城融合。7月24日,在北京召开的京津冀协同发展工作推动会议上,中共中央政治局常委、国务院副总理张高丽强调,对重点地区要统一规划,强化土地供应管控,严格城镇开发边界,防止在北京周边地区盲目搞房地产和炒作房价。释放这一信号用意十分明显,就是不希望重走以前的弯路、错路。避免周边地区贴北京边缘“摊大饼”式发展、遍地开发,要总结北京中心城发展的经验教训,进行前瞻性规划,防止将来出现新的“城市病”。而北京市规划委主任黄艳也曾表示,今后通州建设行政副中心绝非大规模的“造城运动”,在同步配置就业、居住等资源时,将会进行管控,杜绝以房地产为主的方式带动区域发展。

  业内人士认为,这次限购升级只针对市场偏热的通州区商品住房市场,其他区县、其他房屋类型没有变化。这种差别化的政策符合房地产宏观调控的分类调控精神,对不同区域、不同类型市场差别对待、对症下药。亚豪机构市场总监郭毅表示,未来住宅限购政策出台,会对通州住宅市场成交量起到一个降温,对于房价平稳也是起到一定积极的作用。“通州住宅限购政策对于通州新城板块影响不大,因为新城板块最近3年内基本没有出让商品住宅用地,而出让的住宅地块商品房部分基本竞建为自住房以及保障房。”郭毅表示,目前通州主要销售的是3年前出让地块的库存,而且随着通州定位为行政副中心一系列政策的利好,已经把前期库存得到了一个比较大的消化。郭毅认为,受限购政策影响大的是通州的台湖板块,最近3年出让的商品住宅用地基本都位于台湖板块,除了目前库存规模相对大,未来的潜在规模也比较充裕。

  新政有利于加快在售新房项目去化速度

  事实上,购房人来通州购房是看好通州未来的发展前景,发展前景不仅建立在行政副中心的利好之上,也建立在政府东迁的信心之上。伴随着规划的利好,通州整体的配套设施包括教育、商业、交通等都有了明显的提升,并在基础之上吸引了大量的购房需求涌入了通州。虽然通州住宅限购,但支持楼市的利好消息依然存在,在这种情况下,一部分带有投资或带有保值增值需求的购房客群,会涌入通州的商住市场。“目前通州商住产品分布面很大,包括运河核心区、台湖、马驹桥等区域都有大量的产品在售,新的政策出台后有利于产品的去化速度加快。”郭毅说。

  链家网研究院表示,本次通州限购政策迅速出台,出乎市场预期,且限购条件十分苛刻,影响范围大,对于通州楼市将产生立竿见影的影响。从链家网研究院的统计,通州的购房需求中,外地人购房占比明显高于其他城区,达到40%,其中在通州纳税的人群应不足10%。而本地人购房的结构中,基本均为外区居民,以首套居多,第二套房占比不足5%。粗略估算,限购升级后,市场成交量将下降40%左右,外地购房需求以及本地二套需求基本被堵死。新房项目销售也迅速遇冷。

  对于新房市场,链家地产市场部分析师李巧玲表示,2012年以后通州经营性用地成交较少,特别是去年以来只批了三宗宅地,因此,当前通州新房市场整体规模不大。通州限购新政后,对于该区域市场而言,影响程度新房不如二手房,但是那些未开盘的项目,倚赖外地客群的开发商,后期销售将会比较困难,资金链面临压力。

  来源: 中国国土资源报

编辑:wulingya

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