北大科技园产业研究院:WeWork的迷思
http://www.funxun.com房讯网2015-10-30 8:35:00
分享到:
[提要]“共享经济”成为创业流行的又一重要理论,Uber、Airbnb是共享经济的重要产物,而现在立足于办公物业租赁的WeWork也加入其中,成为验证共享经济理论的重要标杆,“共享经济”在改变了人们吃、住、行的方式之后,又开始向办公这一领域继续入侵。

  “共享经济”成为创业流行的又一重要理论,Uber、Airbnb是共享经济的重要产物,而现在立足于办公物业租赁的WeWork也加入其中,成为验证共享经济理论的重要标杆,“共享经济”在改变了人们吃、住、行的方式之后,又开始向办公这一领域继续入侵。

 

  2010年创建于纽约的WeWork,其官方自我定义为:“为创业者服务的平台,为客户的事业提供场地、人脉和服务”。自创立以来WeWork估值已达100亿美金,其被投资人高度认可的逻辑来自于:WeWork结合共享经济概念改造传统的办公物业形态,将传统地产企业建造、招租的重资产模式转变为轻资产运营,并进一步的挖掘利润空间。WeWork的模式实现了初创即盈利的奇迹,2014年产生了1.5亿美元的营业收入,营业利润率达到30%,成为了现象级创业型企业。

 

 

  业务的特殊性决定了WeWork不同于传统的地产商

  如果单纯从房地产角度出发,WeWork业务是典型的“二房东”行为,即通过整租再分割的做法实现单位面积的价值提升。不过简单的以“二房东”去评价WeWork显然难以说明投资者对其的高估值,因为WeWork的本质并不是空间的倒买倒卖,而是通过人与人、人与服务之间的连接构建生态圈,形成服务化的产品,为企业带来更好的体验、更便捷的服务(不是高效率),开辟了一个“新”市场并实现爆发性增长。这些才是WeWork的核心业务,也是与传统房地产企业的最大区别。

 

 

  通过三步策略,WeWork完成了对于运营办公物业的精耕细作,实现的方式包含着互联网企业的开放共赢、快速迭代、口碑营销和用户体验等属性。

  第一步低价整租获取物理空间,WeWork通过10%-20%的折扣获取核心地段的写字楼长租约,使其拥有了辗转腾挪的资源;第二步,高价分割出租,将楼面设计成风格时尚,可定制并且社交功能齐全的工作空间,以远高于同业的价格分割出租给客户,通过这种方式获取持续发展的现金流和稳定的客户源;第三步,深入挖掘客户形成黏性消费,依靠维护良好的在线社区与丰富的活动吸引客户,通过聚合来自不同行业的资源,经营创业的社区网络,打造创意、思想、投资机会与生意协同。

 

 

  综合空间和时间的盈利模式是WeWork的持续发展的保障

  WeWork建立之初即盈利,从目前的发展来看已经具有三个层次的盈利模式,不过目前处于扩张阶段决定了空间溢价是其主要的盈利手段,服务和社区暂时是盈利预期。

 

 

  第一层是空间溢价,WeWork通过充当二房东角色获取直接收益。先以10%-20%的折扣价长租几层写字楼,分割成为单独的办公空间,再根据不同的需求设计后溢价征收租金费用;第二层是服务,在保证客户物理空间优良的基础上,WeWork提供安保、前台、宽带、打印、员工保险等服务,结合互联网工具WeWorkCommons用户每月只要支付60美金左右就可以在需要的时候预订办公空间,并且在获取法律、人力资源等方面的支持时享受一定的优惠;第三层是社区,聚合了不同种类的客户后,社区自然而然的形成。例如,入驻的公司可在这个生态空间内以极低的成本寻求潜在的客户并采购自身需要的服务,以及获取更难被量化的合作商机和创意,这时WeWork可以赚取交易佣金,而依托社区的空间溢价、会员升级、WeLive公寓等则是资源平台上流通起来后产生的预期性收益。

  多样化的客户是WeWork模式健壮性的良好证明

  有一种质疑WeWork模式的观点是WeWork得益于创业的火热,众多初创型企业需要办公场地,一旦资本市场遇冷那么WeWork将会面临用户大量流失的窘境。但是经过数据显示,WeWork的发展确实得益于美国创业投资的活跃,但是其客户构成并非仅有创业型企业,而是形成了创业家、初创企业以及小型企业的多样性格局,而且其中包含了专业服务型、技术研发型等各种业务的企业。

 

 

  中国版WeWork存在的机遇和挑战

  WeWork的成功给中国的众多创业者带来了新的思路,在创新创业的大环境下驱使下,无论是传统地产企业、互联网从业者等各路人马都希望将其“COPYtoCHINA”。不过经历了各种噱头之后,“中国版WeWork”发展得并不那么顺畅,WeWork模式是否适用于中国也成为大家热衷于讨论的话题。

  WeWork在中国能受到如此多的关注与宏观环境有巨大的关系。首先,创业的热潮带来了一线城市对办公场所的需求,大量的创业企业如雨后春笋般出现,并且80、90的创业者对于办公场地的软环境需求更加苛刻;其次,资本的盛宴推动了办公物业的变革。有别于传统重资产投入的地产企业,基于“互联网+”思维下的房地产业务将着重于物业运营、资产管理、金融投资等轻资产服务;第三,庞大的存量也是重要的刺激要素。中国经过近十年的大规模开发,造成了大量的闲置物产,WeWork的模式看上去可以将这些闲置资源重新激活。

  不过实际情况却并没有如想象的顺利,各种中国版WeWork的市场接受度没有预料的热烈,造成这种情况的要素也成为了WeWork模式在中国发展的重大挑战。从市场规模来看,WeWork客户的多样性虽然不局限于企业的种类和大小,不过从数据分析来看专业服务型公司占据了重要的地位。相比美国,中国的服务业发展程度还不足以产生大量的寻租需求,中国版WeWork的发展潜力后续不足;从运营服务来看,中国版WeWork与WeWork提供运营服务的能力差距较大,本质仍属于房地产业务的一种变形,与近来热炒而又迅速遇冷的旅游地产、养老地产等概念类似,还未形成真正有吸引力的产品;从客户需求来看,文化差异始终是制约中国版WeWork蓬勃发展的重要障碍。美国的开放文化决定了企业、人之间容易形成社区,也决定了沟通交流以及个性化办公环境的诉求,而儒家文化的熏陶决定了中国人保守、安静的性格,更多的企业需要的仅仅是一个低价、适宜的空间,个性化设计、充分交流的场景在属于未来时。

  总体来说,通过改进传统写字楼租赁业务而建立的线上线下互动办公生态是WeWork成功的源头。但把概念放到更需要转型升级的中国来看,巨大的存量写字楼资产和有限的可操作城市,极大的压缩了WeWork模式发展空间。因此,中国版WeWork目前解决的是一部分企业在过渡期的租赁需求,是现有房地产租赁业务的补充,既谈不上是WeWork模式的复制也谈不上“互联网+房地产”的变革,未来如何从提高商业办公楼的使用效率转变为服务企业、共享收益,仍然是中国版WeWork需要解决的问题。

来源:北大科技园产业研究院

分享到:
推荐阅读
推荐楼盘

· 华腾新天地商厦 [朝阳区]

· 华贸·Office Club [朝阳区]

· 中航国际广场 [亦庄开发区]

· 国锐·境界 [密云区]

· 北京经开·壹中心 [大兴区]

· 华腾拓展商务楼 [丰台区]

· 华腾劲松商务楼 [朝阳区]

· 华腾旌凯大厦 [朝阳区]

· 华腾旌凯写字楼 [朝阳区]

· 北京经开·智汇园 [通州区]

出租行情
出售行情
房讯网关于版权事宜声明:


关于房讯-媒体报道-加盟房讯-广告服务-友情链接-联系方式
房讯网 版权所有 2001-2015
京ICP证100716号
广告服务:010-87768550 采编中心:010-87768660 技术支持:010-87769770