郑州写字楼,缘何不敢谈租金?
http://www.funxun.com房讯网2013-8-22 10:08:08
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[提要]去年12月,在高铁商务区投资了半层写字楼的魏先生,现在很无奈。虽然有多次成功的写字楼投资经验,但这并没有给他带来多大的信心。看着高铁商务区写字楼密集扎堆的“阵势”,他对未来的租金收益心里没有一点底儿。

据统计,相对于物业增值,86.7%的写字楼投资客更关注租金回报,不过,在郑州却有例外

  “如果有人要,每平方米我降1000,帮我出手吧。”

  去年12月,在高铁商务区投资了半层写字楼的魏先生,现在很无奈。虽然有多次成功的写字楼投资经验,但这并没有给他带来多大的信心。看着高铁商务区写字楼密集扎堆的“阵势”,他对未来的租金收益心里没有一点底儿。

  魏先生的忧虑,自然有他的缘由。

  同质化、价格战,新东站商圈写字楼未来堪忧

   从郑州写字楼市场近年发展态势看,从2011年中原经济区正式获批,两年多的时间,国内外资本注入,中小企业集体崛起,住宅政策调控,三重驱动力作用下,商务地产备受关注,供销两旺。

  与此同时,高铁板块开始春心萌动,数十家项目相继入市,呈“井喷”之势。据权威机构统计,2013年郑州写字楼存量将达400万平方米,按目前郑州80万~100万平方米的年去化速度计算,消化存量就得4至5年。

  不可否认,从中原经济区的崛起,和郑州市在中原经济区的龙头地位来看,郑州目前的写字楼市场存量,远未满足未来的市场需求,大量办公需要仍待开发。

  但问题是,现在东区热火朝天的施工场面与销售中心气氛沉闷的现状,已形成巨大反差,销售冷淡,咨询者寥寥。东区的写字楼供应量、开发速度,明显超出了该地区企业需求增长的速度,超过了该区的经济增速、超过了区域内企业新增速度。

  这样直接的后果,就是引发区域写字楼市场在售楼盘价格竞相走低,各个项目纷纷打折促销,对于租赁市场,同样会引发价格战。

  何况,东区写字楼的价格战,已是不争的事实。

  这种价格战主导的区域市场若长期发展下去,写字楼价值将会受到极大伤害,价格走低直接导致的现象便是进驻企业良莠不齐优质企业/大型投资客退出该地区(或该楼宇)价格战升级租金低承受力企业持续拥入优质企业望而却步,形成一个难以收拾的恶性循环。情况恶劣的,甚至有可能导致区域写字楼市场崩盘,投资者稳定的收益难以保障,区域商业环境完全恶化。

  投资回报成敏感词,高租金回报,想说爱你不容易

  郑州写字楼的存量面积已达到了历史最高水平。多个写字楼项目先后交房,供应集中入市,无论是出售的投资型物业,还是品牌开发商自持的高端办公物业,同样遵循一条法则,即价格决定价值。

  而居高不下的商务租金价格,就是写字楼价值最明显的表征。租金回报率,作为一种投入产出比,也是投资者衡量写字楼物业是否值得投资的有力参考。

  据某房地产机构的一项调查显示,相对于物业增值,86.7%的写字楼投资客户更关注租金回报。但是,就目前东区的市场状况来看,租金回报已相当敏感。

  不少客户对开发商预估的3~5元的高租金产生了免疫;甚至也有开发商开始避讳向客户谈起投资回报,转而向产品力上倾斜,因为项目的高拿地成本和目前的低租金形成的价值倒置,早已将投资回报预期一路拉低。

  而产品的高同质化,又让企业租户在地段共生、配套共享、宣传内容和产品内容几乎一样的写字楼面前,更偏向于选择租金相对低廉的写字楼,这无疑就降低了收益预期。

  未来几年大量办公楼陆续上市及大量供应,中高端写字楼竞争日益白热化,租金的升势受到压力,再加上,高铁商务区内60%~70%的都是投资型客户,激烈市场竞争,高投资比重,双重作用之下,将直接推高高铁区域写字楼的空置率,拉低租金收益。

  以高铁区某成交均价为14000元/平方米的写字楼项目为例,租金为2.5元/平方米/天,那么,该项目的年租金回报率则为6.4%,需要15.62年才能顺利回本。

  而这样的投资回报,却是排除项目同质化在未来引起的租金大战和高空置率等不利因素后的理想计算结果。

  分析市场,理性投资,保障资金得到安全归宿

  一位商业地产资深运作人士坦言,目前郑州写字楼的区域过剩,和政策的导向也有很大关系。以前极力扶持高铁区,商业写字楼项目就开始蜂拥开发。现在大家又跟着跑到龙湖和航空港,规划的也多是商业和金融用地。

  当今楼市,仍然不乏盲目冲动型的规划方案,也不乏冒进型的房企,“一窝蜂”现象在楼市比比皆是,但最终为楼市的不理智买单的,也常常是没有对市场供求关系做过理性分析的、冲动型投资者。

  在供过于求的市场,且远远超过市场需求的时候,价格触底,虽然会迎来短暂的“抄底”时机,但从长远的发展来看,对写字楼的价值和区域市场的健康必有伤害。

  在供求平衡的市场,写字楼供量呈自然增速,与区域内企业新增量、需求增量形成相对良好的平衡关系,这样的区域写字楼价值将表现出价值稳定、租金平稳小幅上扬的态势。

  当写字楼市场形成供不应求的态势之时,区域内需求量持续累加,这样的市场,便意味着写字楼成为地区的稀缺资源,其价值之坚挺是毋庸置疑的,其租金水平也必将大大超过其他地区。

  作为投资者,必须对写字楼市场进行理性分析,避免冲动型投资,才能保障自己的资金有更安全的归宿。

来源:大河报

编辑:杨瑾

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