马光远:从土豪时代转向创智时代
http://www.funxun.com房讯网2013-11-16 20:42:01
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[提要]们今天看到这个片子做的很漂亮,鸿坤地产已经意识到未来整个的竞争力是什么,所以我觉得中国未来最可能告别的就是从土豪时代转向创智时代,当然在北京生活20多年的人来讲,我希望北京越来越漂亮,越来越美丽,北京的写字楼越来越高端,我们的生活越来越舒适。

    房讯网(funxun.com)讯 2013年11月15日下午两点,“鸿坤集团商业地产产品线发布暨鸿坤广场启幕盛典”在北京香格里拉大酒店盛大举行。盛典现场灯光璀璨,专家学者精英云集,思想观点碰撞对话,这不仅是一次房地产界的空前聚会,同时也是鸿坤地产吹响进军商业地产号角,向市场展示其具有高增长潜力的现代化都市型商业区的盛会。以下是经济学者 马光远演讲实录:

    三中全会刚刚结束,会议里面有很多亮点。过去十多年,中国房地产业发展面临的重大问题就是市场没有形成,政府不断地给房地产吃药,吃了很多药,越吃越大,越吃对产业发展越迅猛,中国的产业发展历史,只有这个产业是非常奇怪的,它用十多年的时间,它顽强茁壮的增长起来,这个产业就是房地产,我们过去吃药的历史中我们感觉很好,已经不吃药了,如果以后让市场说了算,让制度说了算,这恐怕跟我们整个房地产未来有很大的关系,房地产未来面临的环境一定会发生一个颠覆性的改变,未来我们总是鼓政策,但是未来的中国房地产不再为政策控制,为自己的竞争力而控制,在比较宽松的知识环境下我们能不能做好,今天的主题我非常喜欢,叫"创智改变未来",因为对房地产来讲,有很多人认为真的没有多少技术含量,名副其实的土豪,但是我想位于中国房地产业,要真正适应中国经济未来的需要,要适应结构调整,转变发展方式需要的话,没有一点点智,没有一点点创新,没有点点技术含量是做不去的,所以鸿坤商业地产抓住了未来中国房地产的核心竞争力,未来的核心竞争力不是拿到多少地,一定不是说在哪个地段做了房地产,而是位于这样的地产本身带给大家的感受,附加值和体验怎么样,所以这个智字对未来中国不论是房地产,还是住宅地产做了一个规划。从四个转变去看中国地产的未来。

经济学者 马光远

  第一个转变,克强一直在提要打造中国经济升级版,体现的转变是什么?是中国经济已经转向升级,这是中国经济过去三十年的发展做的比较坚决的转变,我们如果说现在追究速度不讲升级,不讲创新驱动,那么在整个经济从速度到升级的过程中,我们缺什么?我们谈到地产,比如说商业地产,这几年很多人都在统计商业地产过剩,但是如果大家从结构去进行分析的话,过剩的都是什么地产?很低端的,没有任何附加值的,没有给大家带来任何商业利益,肯定是过剩。但是高端,能够代表中国经济未来升级需要的一些高端地产我们现在非常需要,我们现在看看所有的想打造世界城市的地方,商业地产的品质和北京的区别,商业地产的价格跟北京区别,我们差距还很大,第一个主题词升级,产业的升级带来商业地产的升级。

  第二个主题词从农村到城市,当然这个城镇化我个人一直强调不是说对所有的城市都一致,中国的城镇化未来所走的道路肯定与我们官方背道而驰,官方不走大城市化,我们发展小城市化。未来中国房地产的发展肯定会出现风化,一定要弄清楚中国未来城镇化的方向肯定是大城市的。我们的民国日本在整个城镇化的过程中,当年也是规划的很好,我们发展很多中小城市,但最终都想大城市华。美国已经是一个城市的国家,美国的城市占国土的面积有多少?只有2.8。主要原因是什么?人为的,一厢情愿的去搞小城镇,北京上海等等这些城市,基本上已经形成了比较好的城市,我们讲的珠三角,到GDP。但是这三大城市从目前,不论是规模,还是GDP的规模跟目前的群体差的很远。所以未来中国房地产的结构性整改就在大的城市,不是所有我们的地产都可以获得中国城镇化的这种红利,未来要求的仍然是具有竞争力的一些地产本身,才能够享受福利。

  第三个转变,就北京来讲,我们北京以前的发展是一路向北,所有的东西哪怕到十三陵大家也是愿意,但是不愿往南发展,北京要建设世界城市,长安街劈成两半,北边是欧洲,南边是非洲,但是北京建都八百多年以来,北京的南北分支一直是存在。这几年北京提出南城发展计划以后,当时提这个规划的时候,我说你们千万不要用救世主发展,因为北京的北城已经没有任何空虚,所有该发展的都发展起来了,要保住北京经济的中心地位只能靠南城,南边有地,现在储备多的地就是大兴、丰台的。北京未来要变成一个产业比较符合首都定位的世界城市的话,南城未来的发展是必须的,所以我个人的感觉,北京未来的发展主要的着力点肯定在南城,北京未来的人口,我们户籍制度有一个大的突破,人口突破3000万是一个必然确实,如果突破3000万的话,那么大量的人口怎么样去容纳,只有南城。所以在这种情况下未来北京的发展在南城,未来整个北京我们从南北本身目前的GDP来看,南城的GDP差不多是北城的四分之一,要把这个拉平,对于北京来讲,区域差距带来的发展不利非常大,所以北京市大的规划里面,大的产业规划基本上都在南城。所以我们可以改变一种观念,不要老想去十三陵。南边有的是空间,这是不二的选择,未来对北京来讲南城是否发展,对于北京的未来发展关键。

  第四点对于房地产而言,我们立足北京这么一个世界城市,这个大城市来讲的话,我们要面临一个思维的转变,就是从地段到品质,从产业红利到竞争力,我们以前过去十年,中国房地产的发展,最根本的原因仍然是需求的原因,也就是说房地产业对于中国来讲,过去十年是绝对的短缺,无论是住宅还是房地产不够,未来住宅地产和商业地产本身都面临一个思维的转变,也就是我们绝对过剩的历史基本已经没了。事实上三四线城市我们现在都知道已经发现了过剩,这种过剩本身意味着房地产要进行突围,房地产要在五到十年的时间里面,享受中国产业升级,享受中国城镇化红利的话,只有一个选择,告别过去。未来房地产如果安心做土豪的话最终肯定要死掉,所以回到我们今天的主题创智,我参加了很多城市综合体,开发商有很多很好的想法,想法非常不错,沙盘做的美轮美奂,产业链非常漂亮,但是要真正的把这种从沙盘化的东西落到实地,变成一个很漂亮的东西。中国梦,把这个梦能不能做真?就是这个企业本身的执行力怎么样,核心竞争力怎么样,那么你的产品,你的楼盘,你提供给大家的享受有没有技术含量,有没有创新,所以很重要。

  我们今天看到这个片子做的很漂亮,鸿坤地产已经意识到未来整个的竞争力是什么,所以我觉得中国未来最可能告别的就是从土豪时代转向创智时代,当然在北京生活20多年的人来讲,我希望北京越来越漂亮,越来越美丽,北京的写字楼越来越高端,我们的生活越来越舒适。这一切的一切都立足于开发商,做一个城市不仅仅是从小学生到大学生,我甚至觉得到博士都一定做的更好,我希望你们做的非常好,做成真正的北京一流,中国一流的开发商,中国现在需要这样的开发商太少了。

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