高力国际针对全国35个核心物流城市的物流仓储市场行情进行调研，动态掌握市场供应量、出租率、租金等行业信息，为企业选址、布局策略提供数据参考。

　　1.全国物流仓储市场概览

　　2023年下半年，租金地图35个核心物流城市总供应量突破1亿平方米。其中总供应量超过100万平方米的的城市有34个，200万以上的25个，400万以上的8个，排名前三的上海、天津和成都均超过600万平方米。

　　注：由于香港市场情况较特殊，不纳入统计，下同。

　　2023年下半年竣工面积最大的城市为廊坊，达111万平方米，天津和郑州均有将近70万平方米的新增供应入市。此外，苏州、太仓、济南和东莞也都在这半年内，迎来了超过50万平方米的新增供应。

　　市场整体出租率80%。22个城市的出租率在80%以上；8个城市在90%以上，其中5个位于华南。

　　市场平均租金为人民币0.95元/平方米/天。北京、深圳和上海的净有效租金位列前三，另有东莞以1.48元/平方米/天仅次于上海，这几个城市租金显着高于其他城市。

　　注：采用加权平均的方法，故供应量大的城市租金波动对平均值有更大影响。

　　2.区域物流仓储市场概览

　　华北

　　北京

　　北京高标库租赁市场整体相对稳定，租户主要以三方物流、电商、零售、医药客户为主。但因城市区域规划政策调整，部分租户（顺义、通州、朝阳等）受影响迁至环京区域。

　　天津

　　天津市场总存量已经超过750万平方米。同时也由于市场供应持续增加，天津市场平均租金及出租率仍处于低位。

　　廊坊

　　廊坊市场租赁带看量和成交量有所提高。整体出租率较2022年底提高近15%，2023年全年录得超100万平方米的净吸纳量。

　　注：一线城市（北京、上海、广州、深圳和香港）默认为热门市场，不再单独标出。下同。

　　华东

　　上海

　　年下半年，由于环沪地区大量新增供应涌入市场，且更具价格优势，对租金较为敏感的部分租户选择外迁节约成本，导致多个核心区域常年稳定的仓库均出现空置面积。由于市场的激烈竞争，业主通过更加灵活的商务条件吸引新租户以及留住现有客户，一定程度上拉低了市场整体租金水平。

　　大苏州

　　苏州市场全年新增供应超过120万平方米，以第三方物流，电商及本地制造业为代表的大客户需求稳定，新增项目实现有效去化。

　　常熟和太仓市场近两年市场总量分别增长1.65倍和2.68倍，短期内呈现以价换量以加快去化的市场态势，吸引了周边市场部分降本增效客户外迁的租仓需求。同时，两地近年来招商引资力度加大，新能源汽车，高端制造，生物医药等新兴产业不断落户，亦给未来储备了潜在的配套仓储物流需求。结合未来新增供给逐渐减少，常熟和太仓的出租率和租金亦将稳步上升。

　　根据高力国际统计，2024年华东市场新增供给将有效放缓，市场出租率和租金有望呈现积极趋势。

　　热门租赁市场：常熟、太仓、苏州、合肥

　　热门土地市场：太仓港

　　华南

　　佛山

　　佛山市场整体出租率维持平衡，主要客户还是出海电商为主。另外有些城配客户做了资源整合，未来佛山物流市场趋势会继续保持稳步上涨。

　　深圳

　　深圳物流仓储市场受2023年全球经济影响，个别保税项目空置面积有所加大，但整体深圳物流市场仍处于供不应求的状态，即使有新的项目入市，也会快速达到满租。年内政府提出城市更新和产业升级，将原深圳最大的物流园项目规划拆除重建。与此同时，2023全年有4宗土地供给，考虑到项目有一定建设周期，短期时间内随着出口市场的调整和恢复，供不应求的市场情况仍将继续。

　　东莞

　　东莞市场在去年有较大的新增供应，在大量的跨境电商需求影响下，市场空置率屡创新低，部分未来新增供应也已被预定，预计低空置，稳增长的市场情况仍将保持。

　　惠州

　　惠州市场在2023年承受了较大压力，但得益于年底跨境电商的需求，市场空置率得到有效的控制，租金预计将缓慢恢复。

　　香港

　　2023年最后三个月，香港大部分租户都保持观望态度，只录得一笔大额新租成交，租赁市场还是以续租为主。此外，由于菜鸟智慧港在2023年年底退出，增加了410万平方英尺可出租面积，整体仓库空置率在第四季度翻倍。市场上的优质供应不断增加，业主开始延长免租期，以留住大型以及优质租户。在过去的2023年，政府卖地计划中没有出现工业用地，这表明在未来的新供应量将十分有限。由于未来供应有限，加上工业市场空置率较低，我们有信心逐步复苏将促使2024年一般工业和仓库物业的租金趋于稳定。

　　热门租赁市场：东莞、惠州仲恺高新区、佛山三水区及顺德区、南宁良庆区及江南区

　　热门土地市场：东莞、惠州惠阳、佛山南海区及顺德区

　　华西

　　西安

　　西安作为关中平原重要的重工业生产基地，近年来新能源汽车、太阳能光伏、食品加工等产业快速发展，为空港及西咸新区市场带来一定的配套仓储需求。同时，本地消费市场的恢复和“一带一路”渠道的拓展，为未央，高陵及灞桥区域市场带来电商及零售仓配需求。市场呈现供给区域集中化，需求分布合理化的发展态势。

　　热门租赁市场：西安、重庆、成都、昆明

　　热门土地市场：西安、重庆、成都、昆明

 来 源：高力国际产业及物流地产     

 编 辑：liuy