2019中国购物中心资管峰会引领“逆周期调节”下的企业抉择
http://www.funxun.com房讯网2019-8-26 13:20:00
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[提要]金秋送爽,天朗气清。2019年8月23日,由睿和智库、万商俱乐部联合主办的"2019SCAMS中国购物中心资管峰会"在万达文华酒店举行,本次会议以"逆周期调节下"的企业抉择为主题,从资管、商管角度带领行业厘清未来发展方向,回归不动产资管本源。

  金秋送爽,天朗气清。2019年8月23日,由睿和智库、万商俱乐部联合主办的"2019SCAMS中国购物中心资管峰会"在万达文华酒店举行,本次会议以"逆周期调节下"的企业抉择为主题,从资管、商管角度带领行业厘清未来发展方向,回归不动产资管本源。

  此次峰会共包含十场主题分享和两场圆桌对话,两场对话分别侧重"资管"和"运营",以期从根本上打通商业地产资管之路。本次峰会由睿和智库发起人韩玮烨和万商俱乐部创始人杨泽轩主持,商业地产全产业链近300人出席了本次峰会。

  上午九点整,峰会正式开始,两位主持人向所有到场嘉宾表示感谢,并特别感谢远洋地产、远洋蔚蓝海岸、舍得酒业及中登集团等企业对本次峰会的大力支持。杨泽轩表示此次购物中心资管峰会追求"真实·专业·务实",并希望这六个字贯穿会议始终。

  会上首先发布了由印力集团指引编撰,万商俱乐部、睿和智库联合发布的《2019中国购物中心资产管理操作指引3.0》,印力集团资管中心总经理孙娟表示,《2019中国购物中心资产管理操作指引3.0》是之前1.0和2.0的升级版,其中,关于商业地产"投、融、竞、管、退"的内容更完善,并在指引中对各项行业标准进行了统一,印力集团希望在行业同仁们的支持下,尽己所能,为行业发展做一份贡献。

  聚焦资管,站在资管看商管

  上午峰会以"聚焦资管"为主题,光大安石商业运营管理中心总经理林宝泰,永正资本总裁王威,戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰,印力集团资管中心总经理孙娟,中联基金董事总经理范熙武出席并做了主题演讲。远洋集团商业地产事业部副总经理孔繁琢,钜派投资集团副总裁、钜派资产合伙人康红恩,北京达美集团副总裁王智明,明润万家董事长迟家方,大悦城控股商业管理中心副总经理徐蓁,高和资本证券化部董事总经理毛跃晖参与圆桌对话。

  光大安石商业运营管理中心总经理林宝泰:

  "融投管退"是一个闭环产业链,彼此之间是相互渗透、相互影响的,目前国内商业地产的难点在"融"和"退",尤其是"退"的路径比较狭窄,受制条件较多。总体来看,投资人对市场的认可度较低,国内市场的"融投管退"能力还有待完善。但是,当前市场整体环境在慢慢变好,险资的资管部门也在迅速成长,对市场的要求更专业、更理性,具备越来越专业的判断力。

  永正资本总裁王威:

  实现物业价值的累计时间至少需要5-8年,多数开发商不应再持有商业地产,而应当尽快变现,也即资本化。而资本化的基础有3个必须,必须要有足够高的资产收益率,必须提升资产管理能力,必须由全面资产管理体系来保障。

  戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰:

  作为独立的第三方,戴德梁行为商业地产"投融管退"各个阶段做价值评估。他表示,在商业地产收益方面,销售的收入绝对值更高,但易受到市场变化影响而波动,而持有型物业收入更稳定。房地产价值评估方法可以分为收益法、比较法、成本法、假设开发法4类,其中收益法普适性最强,基本适用于所有的商业地产项目。

  印力集团资管中心总经理孙娟:

  商业的本质正在从"买卖关系"过渡到"服务关系",围绕"人"创造体验和服务升级,并将能力系统化,才能在商业赛道上构筑确定性的核心壁垒,而从运营到资管需要在每一个转化环节都具备专业能力。

  中联基金董事总经理范熙武:

  现金流和交易是REITs的底座。2017年开始,我国REITs市场规模有一个大幅度增长,呈现出良好的发展态势。目前,REITs市场90%的投资人是银行,可喜的是,近来其他类型投资人占比有所增加。国内REITs有其自身的优势,对比来看,国内的类REITs相当于国外的私募REITs,而且比他们的更完善,因为国内的REITs项目拥有一个标准化的杠杆。

  圆桌对话

  上午的圆桌对话由印力集团资管中心总经理孙娟主持,嘉宾们围绕商管和资管串联中的难点、痛点和痒点展开讨论,以案例的方式生动的阐述了资管、商管之间的矛盾和共鸣。

  远洋集团商业地产事业部副总经理孔繁琢:从商管角度看,除了租金之外,商铺本身的品牌影响力会带来额外的客流,对于购物中心而言,交流和交往功能也不容忽视,因此,并不能简单地从租金来判断其价值。

  钜派投资集团副总裁、钜派资产合伙人康红恩:不管是商管还是资管,目标都是让资产创造更大的价值,以业主为第一位,保证现金流是首要问题。虽然购物中心需要流量,但应该注意的是,流量并不一定都会转化成现实收益,保持现金流的安全边际,活下去才最重要的。

  北京达美集团副总裁王智明:商管和资管更像"夫妻"关系,在增量时代,商管更为突出,而在"逆周期调节"的大环境下,更需要资管能力的体现,但最终商管和资管要实现目标上的一致性,双方需懂得换位思考。

  大悦城控股商业管理中心副总经理徐蓁:从商业的角度看资管,应该是一个长期的过程,在品牌招商时应该把目光放长远,关注整体回报率。商场品牌力的构建既需要自身的运营也需要商户带来的品牌增值,商管资管相结合看问题才会更全面。

  高和资本证券化部董事总经理毛跃晖:资管是理性的,有精准的投入期和回报率测算。我们需要对投资人负责,而商管更具人性化,考虑品牌效应,传播影响等,但是这些是不好测算的,最好的打开方式是有节制的情怀和有温度的资管。

  明润万家董事长迟家方:从实际操作中看,当商管与资管产生冲突时一般会牺牲商管层面上的利益,而要协调好其中的矛盾和冲突需要从更高层面的资管视角去把控。

  聚焦运营,站在资管做商管

  下午的会议内容更侧重"运营",朝阳大悦城总经理李瑞,原合生汇通州项目建设总经理张树军,大观建筑设计创始合伙人申江海,富华国际集团商管中心总经理、北京金宝汇购物中心总经理胡泊,国贸物业总经理魏凯出席会议并做了主题分享。北京亿柯顾问咨询有限公司合伙人杨晓锋,爱琴海集团副总裁孙环宇,中登集团副总裁刘建西,北京芳园里ID MALL总经理刘利群,居然之家商业地产副总经理陈彼岸,共享际首席战略官潘振华,上品商业CFO苑广,戏精学院创始人朱子龙出席并参与圆桌对话。

  朝阳大悦城总经理 李瑞:

  如何更好的通过内容组合提高资产收益?他认为"管"的能力很重要。资管思维和核心就是算账思维,NOI和Capital Rate是两项重要指标。他表示,真正的资管概念是在成本与品质、效率与情怀的平衡中实现项目价值的最大化。

  原合生汇通州项目建设总经理 张树军

  做商业综合体最重要的是筹建期,一是制定工期计划,二是制定管控要点,三是要理念统一,树立商业综合体建设就是为提升商业价值服务的理念。另一方面,考验项目成本管控能力的最重要两点是合约规划和界面划分。

  大观建筑设计创始合伙人 申江海

  之前的购物中心大都是一字型流线,超过60米的一般会改为回字形流线设计。随着发展,现在的购物中心流线设计已经不再拘泥于传统的一字型和回字形,年轻人更喜欢小而美的或更灵动的商业空间。未来的空间设计可以具体到品牌,为购物中心带来更多的客流与实现更好的运营效果。

  富华国际集团商管中心总经理、北京金宝汇购物中心总经理 胡泊

  要想做好资管,首先开发商要从开发思维向资产管理思维转变,资产管理是战略,运营管理是战术,而评价一个商业的资产管理好与不好,要看它月/单平米的坪效,以及它的租金占比是多少,从而筛选业态,通过精细化计算实现资产管理的目标。

  国贸物业总经理 魏凯

  作为中国国贸重要组成部分,国贸商城是北京首屈一指的一站式综合购物中心, 为中高端人群提供全面广泛的消费选择。国贸的资产管理能力具有先进性,连续30年的持续创新发展,全球范围内共有4,000,000+名用户;在软件杂志500强排名中位居前40名;96%客户保留率,可支持17+种语言,全球用户大社区。

  圆桌对话

  下午的圆桌对话由北京亿柯顾问咨询有限公司合伙人杨晓锋主持,七位嘉宾围绕"资管大逻辑下运营管理的变革"展开讨论。

  爱琴海集团副总裁 孙环宇:从资产角度来看,"管"是"融投管退"闭环中的一部分,在这个环节上,除了要满足业主对资产的保值增值之外,也要为品牌方和商家提供更好的服务,因为他们才是租金收益的创造者。

  中登集团副总裁刘建西:存量时代,不良资产处置有很多版本。从资管的角度来说,盘活闲置资产类项目必须拥有雄厚的资金,而中登广场这个比较特殊的案例只能小成本运作,资管方必须拥有绝对的决策权,还要处理好背后复杂的业主关系,所以这个项目可以学习借鉴,但不太容易被复制。

  北京芳园里ID MALL总经理 刘利群:随着资管时代的到来,商业地产从业人员的管理理念也要与时俱进,要从过去的以招商为主转换到盘活资产、提升运营效率上。

  居然之家商业地产副总经理 陈彼岸:居然之家目前在全国有300多家店,面临的最大问题是创新,和红星美凯龙做产品线不同,我们转型做的是商业综合体,时代在发展,消费模式在转变,我们能做的就是拥抱变化,拥抱未来,全力以赴。共享际首席战略官 潘振华:资管分为三个层面,一是资源,它包括经济和区位两方面内容,决定着项目的初始价值;二是资改,包括用途和外形,决定项目的附加价值;三是资产运营,重点在服务和平台,这决定了资产价值的可持续性和增值空间。

  上品商业CFO 苑广:

  商业运营管理是资产管理的基础,优秀的商业运营为资产管理带来持续良好的回报和市场化,而良好资产管理为商业运营带来更标准的输出。商业管理的人效、货效比的提升,同时带动其他资产的价值提升。

  戏精学院创始人 朱子龙:

  从内容的角度看资管,希望可以通过为空间带来更多可持续、年轻化的新内容,提升商业地产的运营能力。十年后,人们在线下将会呈现什么样的消费模式,是值得思考的问题。

  此次峰会现场,睿和智库还对外发布了2018-2019年度购物中心十大热词、十大购物中心融资并购事件、十大更新改造购物中心。

  2019年商业地产正处于变革的关口,而抓住资管逻辑,以资产价值的长期保值增值作为操盘核心理念,铺排自己的运营管理战略,必将找到适合自己的转型发展之道。相信在厘清资管逻辑之后,随着行业整体回归理性、寻回初心,不久便会再次迎来购物中心繁荣发展的新时代!

  来 源: 房讯网

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