2018年中国写字楼市场情况与供需特征
http://www.funxun.com房讯网2019-2-28 10:43:03
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[提要]

  在过去的2018年,中国陆续经历了中美贸易战,政策去杠杆等承压,未来的经济面临着巨大的挑战,作为反映产业与经济发展晴雨表,各地区的写字楼市场是否依旧繁华如初?

  作为写字楼的运营商,面对共享办公等新型模式的冲击,未来又将面临怎样的机遇与挑战?在新经济周期确立的背景下,我们汇集了多方机构的统计数据,为大家回顾了2018年中国写字楼市场情况与供需特征,并提出一些办公演化的方向以及应对策略。

  市场现状:供需不均与城市分化

  平稳供应与需求下滑,供需不均现象明显

2014-2018年全国主要城市优质写字楼新增供应量总和(万平方米)

  从近5年时间看,2016年供应高峰过后投放至市场的写字楼供应量平均维持在每年500万的恒定水平。通常来说现有供应量一般反映1-2年前的新开工量水平,在2016与2017年刚好是房企集中拿地,高强度开发的“大跃进”时期,大量的写字楼以综合体部分的形式诞生,时代造就了当年新增供应量的暴增,也使得2017年后市场需要花费更多的时间消化现有存量。

2004-2018年全国写字楼市场净吸纳量(季度移动平均)

  从需求端来看,通常衡量写字楼需求的指标一般为净吸纳量,其具体公式为=当期写字楼销售数量+当期出租数量-当期退租数量。据世邦魏理仕统计,在2004-2018年之间,写字楼需求市场历经多个成熟的波段周期,包括在2008-2009年全球经济危机之后写字楼市场的需求复苏。

  从2018年数据可以看到,三类代表性城市组的净吸纳量都出现不同程度的下滑,这种共性的演变反映出全国写字楼市场需求降低,经济下行预期对于需求的影响明显。总体上写字楼市场的有效供应与需求错在明显的错配现象,若是继续保持该趋势不变,可以预见未来该行业的运营管理商们的竞争将更加激烈。

  空置率风险加剧,城市分化体现一线优势

  供需不均的市场情况带来的直观影响就是高企的空置率水平,在2018年针对15个主要城市的写字楼市场统计中,有12个城市的写字楼空置率平均水平在10%以上,7个城市的空置率同比上升,特别是重庆与天津的空置率达到了30%以上,天津因滨海新区大批楼宇预期交付空置率在32.8% ,武汉则迎来32.9%的历史空置率峰值,整体租赁风险加剧,约3成的写字楼空间将无法顺利得到利用。

2018年全国主要城市写字楼空置率与租金情况

  如果将城市按照整体经济实力进行能级划分,可以看到北上广深一线城市群的空置率是所有统计城市中较低的,市场供需不均所衍生的空置风险较小,租金水平也有不同程度地上涨。尤其是广州,2018年的空置率保持在5%以下,租金增长水平一骑绝尘达到11.1%;就连10%空置率的深圳,整体租金水平也有2.9%的增长。而对比二线中后端的天津,西安等城市的空置率及租金”双杀”,一线城市依托着企业与服务性人才集聚优势,写字楼市场抗风险能力更胜一筹。

  供需特征:政策与市场的博弈

  供给端:政策推动带来新供应浪潮

  写字楼的数量与地区城市化的进程关系密切,各国写字楼的供应模式也不尽相同。以美国的市场经验为例,决定写字楼新增供应的逻辑是:开发商基于市场供需预测,在预计开发新区以试点的方式建设写字楼,同步进行招商工作,保证在存量写字楼达到95%以上的出租率后再考虑进行新项目的开发,采用点式的扩张使得美国写字楼市场整体空置率长年维持在稳定水平。

部分城市新增商务区及供应面积预测

  对比之下,我国写字楼新增供应更多基于地方政府拉动区域经济等政策导向为主。从近年来相继上演的抢人大战,优质企业引进战略,地方政府对于产业的招商力度也是不惜下血本,甚至以股权投资地形式拉拢潜在核心企业。优质的企业需要优质的营商环境衬托,大量的新区规划如雨后春笋般出现,典型的有北京的丽泽商务区,深圳的前海自贸区,成都的金融街等等,这些新区承载着产业升级与经济增长的使命,在短期之内必须要有对标的基建与商业物业作为先行配套建设。

  站在开发商角度上看,由于国内土地产权的特殊性,一旦在新区拿地初始,就面临着高昂的时间成本,快建快销成为了盈利的首选方式。新区规划完成后很多开发商在招拍挂的同时就已经开始预售,短时间内产生大量的预期供应,按照当期的需求水平可能要3-5年才能逐步消化,自然拉高了整体写字楼市场的空置率。

  在未来经济下行预期明显,写字楼短期消化能力难以增长的当下,采用政府主导的集约化发展模式,供需关系在短期必然会出现缺口,相信在市场机制调控下,未来会逐步撤回到合理的供给区间。

  需求端:经济下行与资本寒冬冲击主要租户群体

  基于商务与交流需求,中国商务写字楼的租户群体类别已经基本固化,据戴德梁行的数据显示,金融业、TMT(科技、传媒、通信)行业以及专业服务(法律,财务,咨询)等行业现已成为写字楼租户的主力军,在一线城市中,三类行业的所占需求比重普遍在60%以上。

2017-2018年主要城市甲级写字楼成交面积对比—按主要产业分类

  而从近两年的数据看,写字楼的两大租户金融业与TMT行业都有不同程度地缩减,专业服务行业具有上升趋势。明显的实例有:广州金融业从2017年的写字楼租赁大户(占当地市场租赁成交比重34%)直接跌落至2018年不到10%;北京写字楼的租赁成交由金融业变为以TMT行业首位;TMT行业在深圳的承租比重也在2018年滑落至36.2%。这些行业的退租潮与整个经济环境大背景不无关系,我们以金融业与TMT行业作为代表进行分析。

  一、金融业:去杠杆政策下互联网金融企业大洗牌

  以写字楼需求大户金融业所面临的宏观经济环境来看,在2015年股灾过后,国家采取保增长、降杆杠等各项措施,对于各项融资通道进行资金监管审查,避免过渡投放信贷而导致金融市场系统性风险。这抑制了诸多依赖杠杆资金的金融企业,特别是以撮合个人之间进行信用贷款的P2P互联网金融平台,成为了稳定政策下重点监管对象。

2014-2018年P2P行业平台运营统计情况

  WIND数据统计,2014-2015年我国登记在册金融P2P公司数量呈现出先高后低的态势。2015年是互联网金融行业蓬勃发展的一年,在册的P2P企业数量达到约3500家的顶峰。之后企业数量逐步下降,趋势大致与国家金融去杠杆政策提出节点一致。在2017年随着在防范金融风险与去杠杆政策的叠加之下,2018年末,现存在册的P2P公司只有1000家左右。

  不单在数量上,现存P2P企业中也存在极强的不稳定性,“暴雷”已然成为了2018年互联网金融市场的主题,现存的1000家互联网P2P企业中有约6成存在不同程度的经营问题,金融诈骗、暴力催收以及传销的示例屡见不鲜,揭露出一批隐藏在高档写字楼之下负债累累的欺诈者。深圳某写字楼代理商就表示,2018年过后经济下行趋势明显,实体企业回报率下滑,致使许多贷款项目存在违约情况,对应的大批P2P平台企业出现兑付难题,资金链断裂而破产倒闭,直接影响了深圳中高端写字楼市场的租赁情况。

  二、TMT:资金匮乏 科技型企业增长乏力

  对比政策强控下的金融业,TMT行业面临的难题更多集中在资金获取上,一般科创企业主要依赖风投、PE等密集的低成本股权投资,而最新普华永道的数据显示,2018年上半年TMT行业风险投资总额为353亿美元,有统计数据以来首次出现同比下跌。

部分TMT上市企业市场情况(统计时段:2018年9月)

  不只是一级市场股权投资乏力,许多已经“上岸”的大型互联网科技企业的融资道路也颇为不顺,2018年在海内外新上市的TMT企业大多存在破发的情况,盈利水平差强人意,像优信二手车公司股价折价率甚至达到34.71%的腰斩幅度。

  许多TMT企业尚未找到成熟稳定的盈利模式,造血能力弱,纯粹依靠融资驱动,面对资本寒冬下只能采取多种措施压降成本,除了裁员,逃离写字楼也成为压缩成本的选项之一,曾经风光无限的共享单车OFO在年底就已退租四个楼层的办公室,只留有少部分区域进行例行维护。TMT的发展减缓,为写字楼市场需求增添了更多不确定性。

  市场预测:新办公成为改善办公供需利器

  在金融,TMT等传统行业撤离写字楼的同时,空出的办公室却正在被新的群体接受,许多共享办公平台正在迅猛进攻,快速圈地。截止到2018年10月,全国各共享办公平台累积规模扩张达到了394万平方米,提供工位52万,这对比前两年规模翻了四倍。头部企业像纳什空间、优客工场等通过与地产商或写字楼运营商联合,针对传统办公楼空间进行改造,盘活了部分闲置资源,成为当下写字楼租赁市场热门需求者。

  拥有互联网的运作及商业迭代速度,现在的共享办公正在不断添加更多的场景元素,成为集传统办公及其关联增值服务结合的新办公体验,对比传统办公,新办公的优势主要体现在以下两点:

  (1)工位共享:空间定制满足中小企业需求

  新办公首要特征就是能以产品线的形式,打造出符合不同企业诉求的集体办公空间,而不单纯只是按照工位的方式进行共享出租。这对那些需要不断更新规模的中小企业甚至创业团队具有很强的吸引力。

  例如国内联合办公企业F企,就针对不同企业规模开创了三条产品线:蜂巢式企业——移动办公,中小企业——共享,大企业——定制。工位既可以选择以小时计的自由工位,也可以按周、月、年为周期提供固定工位。

国内知名共享办公企业F企主要产品线

  针对短期办公需求者,F企还提供了专门的类似星巴克的“第三空间”,持有专门的会员卡的从业者可以在全国所有F企项目进行自由办公。通过将工位碎片化,移动化的形式,F企将办公的单位面积使用效率提升至最大化,出租率常年维持在90%以上。

  除了产品线以外,新办公模式可以植入到其他物业形态当中,产业园区,中小写字楼甚至购物中心等都可以灵活安插办公空间,全面实现了多地、多项目之间的企业移动化办公需求。相信在未来,这种新的理念会贯彻至主流的办公场所之中,衍生出更多的办公新元素。

  (2)场景延伸:多元化场景满足人群需求

  如果说以企业的角度可以设计出不同类型的空间产品,面对每个办公的最小社会单元,人的服务也至关重要,这也是新办公提升竞争力的关键手段。

  大多数新办公运营商在管理过程中注重项目的租户结构,类似于每个租户企业的人员构成、年龄段分布、企业发展阶段,而优质的运营商还需要考虑到员工对所在办公场所的喜好,是否更便捷高效的完成工作,是否有归属感等等。并且基于此信息,在选址及空间设计上尽量给予办公人群隐形福利,以服务水平赢得更高的租金与稳定的续租。

  写字楼办公主要人群肖像及场景需求

  以实例说明,新办公运营商可以聚焦写字楼人群场景诉求,从而构造出对应的增值服务体系。传统写字楼办公群体可大致分为管理层、基层还有流动人群,其中高管群体在写字楼偏重于商务交际诉求,所以类似于顶楼的行政酒廊,或者特设的总裁电梯等措施都能体现出高端圈子的定位;90后新进的基层白领群体喜欢工作与生活相结合,办公空间可以与健身房、咖啡厅相互融合,或者建设周边配套的长租公寓,工作生活两不误;流动工作人员(司机、保洁)等更多需要的是短暂的休息空间,设立类似于司机之家等既满足了这部分人群诉求,又体现运营商的人文关怀,整体上全方位解决人员服务难题。

  04

  市场应对:修炼内功,管理为王

  在传统办公需求逐步达到瓶颈,而新办公模式悄然兴起的当下。顺应行业环境,写字楼管理赛道不外乎有两条:要不在基础业务上提供更多增值服务模式,赚取服务溢价;要么就是集约化的管理思维降低运营成本,通过信息化手段降本提效,保证基础管理业务,这都将成为未来运营商的核心竞争力。

  对于中小写字楼运营商而言,探索新增值服务模式不仅需要长期资金投入,还有可能因为缺乏规模化的市场效验而最终失败。相比之下,采用信息化的方式针对管理业务流程进行赋能的效果立竿见影,投入稳定并且维持长期高效率运作,综合节省人力、物力成本。

  例如运营商在对现有在管资产进行盘点过程中,频繁依靠人为统计耗时耗力,保存的资料也存在遗漏的风险,而通过信息化手段建立资产档案库,相关资产数据实时在线,各项业务的运营情况清晰了然,者避免资产流失风险,也能让管理层即时做出决策,提升了运营过程中的效率。

  信息化手段在写字楼资产盘点的使用场景

  综合来看,写字楼管理行业的竞争如同战场,同样遵循优胜劣汰的达尔文法则,把握其中某条赛道实现加速进化,就有机会免于淘汰,在愈加激烈的写字楼管理市场站至食物链顶端。

    (注:本文所采用的统计规格以优质(甲级为主)写字楼作为主要分析对象)

    来源:明源云

编辑:wangdc

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