第一太平戴维斯:“脱胎换骨”后的中国零售商业市场
http://www.funxun.com房讯网2019-1-8 9:48:00
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[提要]2019年至2020年,上海商业地产预计供应总量将高达226万平方米,其中105万位于市中心板块,121万位于新兴商务区。新版“禁限目录”出台,未来北京核心商区不再新建大型零售商业项目,这使得存量升级改造成为大势所趋。

  近日,第一太平戴维斯对中国零售商业地产进行“巨”透,邀您紧跟行业资深大咖,看遍中国零售商业。

  上海:市场已复苏 到了“修内功”的时候了

  经历了中国整体经济的调整期,经历了电商网购的冲击波,零售商业市场于2017年底开始了全面复苏,如今,线上和线下共同布局,和谐共进已经成为零售商业地产发展的主基调。

  然而,尽管市场已经复苏,商业地产的仍有待突破,目前我们面对的首当其冲的就是高供应量的问题。据第一太平戴维斯最新数据显示:2019年至2020年,上海商业地产预计供应总量将高达226万平方米,其中105万位于市中心板块,121万位于新兴商务区。

  核心商务区的供应并没有停滞,而新兴商务区也在日渐崛起,消费客群将进一步被分流。如果说,周一到周五的上班族仍然能为核心商务区带来稳定的人流,那么到了双休日,这些人流将回流进入各自居住的区域。以往,一座新的商业项目入市后,经过大约6个月左右的高效运营,可以步入稳定期,而如今,这一中间阶段将被无限拉长。

  成功与否,就是考验开发商和运营商“内功”的时候了。

  首先,从目前的供应来看,同一区域往往同时存在几个大型商业项目,如此一来,“速度”成了赢在起点的重要指标。从开发到招商,必须时时领先才能抢占先机,后来的项目,在招商和后期运营都会显得愈加困难。

  其次,商业项目打的是持久战,“专业”成了商业项目长期可持续发展的必备条件。无论是前期规划,还是后期运营,都必须打好扎实的基础,并融合自身的特色,从而吸引更大范围内的消费客群。

  未来,运营商需要更灵敏的市场嗅觉,在瞬息万变的市场中做好品牌评估和更新升级,并结合与时俱进的商业活动,增加消费客群的凝聚力,才能保证商业项目持续长久的胜利。

  北京:求“变”求“新” 智慧零售 扬帆起航

  消费升级时代,零售“变”“新”:新版“禁限目录”出台,未来北京核心商区不再新建大型零售商业项目,这使得存量升级改造成为大势所趋。同时,伴随经济的快速发展,物质生活的愈发丰富,消费者更加讲究生活品质、消费体验的新鲜感与个性态度。于是,零售领域存量改造将核心放在求变求新。

  实体商业在场景、体验等方面创新融合,大面积体验型集合店、跨界合作、多业态布局层出不穷。商业项目日趋将文化、科技、艺术和商业的有机融合,打造主题场景街区、沉浸式购物空间。线下场景的创意化塑造,互动体验性的增强,更给未来的商业运营带来了诸多可能性。

  大量过往未出现在购物中心中的新型业态及模式逐步涌现,主题街区及重体验型的品类几乎成为新项目标配。

  于是餐饮社交型主题街区,各类主题活动的复用空间等大创新下的细分品类孕育而生,新一轮的创新细分领域的角逐将成为未来几年的主旋律之一。

  智慧零售,开启未来商业新模式:在苏宁率先提出了智慧零售概念后,智慧零售在新零售、无界零售等众多新概念零售模式中脱颖而出,成为当下最受关注的零售新模式。

  大数据、人工智能、物联网等新技术的运用,给消费者带来全新消费体验的同时,也为购物中心、便利店等实体商业注入了新的活力。智慧零售将催生新的就业率增长,进而实质化扩大内需,闭环整个社会经济链条,主要体现在适应智慧零售的多个上下游行业,例如:个性化产品研发行业、消费群体精准化服务行业、高科技技术研发行业、产业链条上下游合作方及物联网行业等。

  同时,智慧零售也将改变消费群体广泛认知的“吃喝玩乐购”传统一站式消费场所的陈旧概念,将从全产业个性化定制服务、全类型知识有偿获取服务、第三空间休闲空间服务,提升到多元化购物、娱乐及体验等产业的重新布局与各层级消费需求满足角度出发,重新定义未来商业模式,进行最为实际有效的社会全产业链条化互联。

  深圳:零售品牌大换血 商业地产全新蜕变

  升级调整,是实现品牌可持续发展的必经之路,也是参与商业竞争的重要突破口。深圳作为粤港澳大湾区的核心城市,率先对商业品牌进行了升级调整,并取得了立竿见影的效果。

  近年来,深圳城市中心“一路向西”,由福田罗湖和新规划的前海组成双中心格局朝未来多中心边缘化发展。伴随城市发展进程,目前深圳各大商圈均由东至西主要沿深南大道呈带状分布。

  受到近年来实体零售市场,尤其是高端奢侈品零售下滑的影响,传统以高端零售业态为主的商场增长相对缓慢。与之相较,以年轻消费者为目标客户的中端定位商场在近三年来均保持着双位数的高速增长。

  深圳零售市场目前普遍存在存量大,同质化高的情况,各大商场旨在通过调整升级进行差异化定位及招商;降低零售品牌占比、提升餐饮、娱乐文创、新兴品牌占比,以达到抢占更大发展空间和提升营业额的目的。

  现有主要商业项目已由传统零售、奢侈品品牌逐渐向轻奢、设计师、潮牌转变;各项目升级硬件设施,减少大面积餐饮品牌招商,缩短餐饮租期,“首店”成为差异化竞争利器,加大儿童娱乐及教育培训业态占比,引入创意家居类品牌。

  品牌方也在形象装修设计上配合商场整体物业,从单店向旗舰店、概念店模式转变,发展副线品牌,偏轻资产模式,精简面积。

  未来深圳的商业竞争,将不再是单个项目之间的竞争,而是商圈与商圈之间的竞争,商圈内的各商业项目须实现定位、业态及功能的良性互补,方能在激烈的商业市场竞争中寻求突破。

  成都:商业地产细分进行时 社区商业悄然兴起

  自2000年至2017年,成都的建成区面积扩大近三倍,人口增加约500万人。城市版图的扩张以及政府招商引资的各种优惠政策,导致人口和就业不断外扩。成都零售商业布局也随之从单中心走向多中心、从核心商圈和区域中心下沉至新兴居住社区和邻里街区。

  2017年成都新增五个社区型购物中心,总体量达378,000平方米,占全年供应的63%,这些社区项目平均体量不足8万平方米,业态相对完整,靠近居住人群,填补了新兴居住社区的商业空白。

  除此之外,成都在过去一年见证越来越多“小而精”零售商业项目的崛起。这些项目体量多不足3万平方米,一般为底商或开放式街区,主打餐饮和生活休闲业态,传统零售占比非常小,定位项目周边特定消费者、小区业主或写字楼办公人群,贴近日趋细分化和碎片化的消费场景。

  例如针对邻里住宅区的中粮鸿云悦街,以及定位写字楼商务区的世茂Mini Mall。2018年新亮相的“Upark公园+”,以低零售的商业模式切入市场,以开放式体育公园为载体,市政公共公园和商业独立又交融,营造出景观、运动、餐饮休闲等复合社区共享体验场景,进一步提升消费体验感。

  社区型购物中心和“小而精”共享社区零售商业项目将继续涌现市场,推动成都零售物业市场的重心从“一应俱全”向社区零售消费和就近生活休闲需求的社区购物中心演变。在丰富区域消费选择的同时,对同区域其他购物中心项目带来的挑战也值得市场持续关注。

  相信未来的社区商业在内容上更丰富、多元且满足周边客群生活需求及交友聚会需求的同时,大数据、云技术等新兴技术的深度应用也将使得线上线下更加融合。

  在建筑设计上,社区商业也有机会更好的利用项目所在地块和周边环境的现有条件,将邻近的公共空间与项目进行整合打造,也可将部分社区公共功能融入到项目中来,从而更加带动项目的人气。在创新的同时,亦会综合考虑后期运营管理的难度、管理成本等各种综合因素。

    来源:第一太平戴维斯

编辑:wangdc

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