核心商区存量改造空间巨大 商业地产掀存量改造风潮
http://www.funxun.com房讯网2019-11-22 8:46:55
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[提要]2019年,商业地产正处于一个传统和创新互相交通的关键时期,商业地产逐步掀起了存量改造与资产优化的风潮。

  2019年,商业地产正处于一个传统和创新互相交通的关键时期,商业地产逐步掀起了存量改造与资产优化的风潮。日前,2019观点商业年会首次走进上海,以存量行业现状出发,探讨商业地产的资产与价值提升,并通过创新与运营走出一条新的商业道路。

  转变:增量到存量,卖方到买方市场

  仲量联行中国及华东区投资部总监叶建成认为,通过对过去十几年的观察,中国存量房市场体量又庞大了。从交易量来讲,今天的存量房市场是千亿的,大家虽然讲房子贵,回报率低,很难做,但我们的市场一直在增长的,所以我们展望未来十年还是会有千亿市场的。

  对于存量市场,从增量市场到存量市场,从卖方市场到买方市场的变化,尤其在北京、上海,我们所在的成都、杭州、西安新一线城市里面,越来越多的企业他们的核心资产和核心的资源是人,而不是资产。梦想加空间创始人王晓鲁表示,人成为了每一个企业里面最核心的创造力的来源,以及企业成长的一个来源,怎么样给人提供一个更好的服务,怎么样让人有更好的办公环境和更好的创造力,才能让企业更好的发展,而一个企业更好的发展,对于我们存量市场包括房地产市场来说,才能有更好的生存机会。

  博弈:存量物业的长期持有和资本挑战

  存量物业的未来市场虽然很大,但如何良性优质的存活下去,值得思考。麻省理工宁波(中国)供应链创新学院院长、清华大学货币政策与金融稳定中心副主任郭杰群表示,在增量为主的阶段,房地产开发商本质上没有一个特异化的商业模式,主要靠融资成本低,以及周转率的速度,如果不能够拿到便宜的资金,或者周转速度放慢,很容易被挤出竞争跑道。

  信韬商业投资管理有限公司董事总经理潘韬就表示,做存量改造的钱太贵了,资产也很贵。收购存量资产商业,通过运营改造让价值提升,希望以后有更高的价格出手,这是非常简单的思路。但接手后发现资本是个大问题,去做贷款的时候,好不容易找了一家银行愿意贷款,利息要8%以上,而中国商业地产的回报率多在5%-6%之间。

  绿庭投资董事兼副总裁林鹏程也表示,在存续的过程当中,未来中国的市场会变,无论是退出,还是大众交易的买家越来越多,包括社会融资成本的下降,造成持有型的会成为市场的主流,现在做存量最重要的保证就是等到那一天的到来,要活到那一天,做存量投资最起码的要求就是所有运营收入要覆盖所有的运营成本和资金成本,这是最起码的要求。

  潜力:核心商区存量改造空间巨大

  面对核心区的商业地产,需要通过改造赋能,重新的业态定位,让投资机构和运营商参与进来,让专业的运营商把核心区优质的存量物业价值挖掘出来。上海百联资产控股有限公司副总经理杨斌认为,对于靠近商圈核心和人流核心的位置,存量改造空间非常大。所以百联也在着力打造自己的运营团队和产品线。他表示,百联旗下的6个产品线,覆盖了从社区商业、时尚街区到共享办公,到主题产业园,还有购物公园,几乎是覆盖了各行业的各种业态经营,百联看好存量的未来。

  位于徐家汇核心商圈的优质存量改造项目,腾飞大厦近日焕新改造后向世人展露美丽容颜。通过对主楼大堂、裙楼的商业、办公区域及其公共互动空间全面焕新改造,如今集高品质传统办公,共享办公,乐活市集于一体,成为创新性的多元办公社交地标,以全新面貌为徐汇商圈增色添彩。与此同时,腾飞大厦的升级改造,立足于以现代感设计打造人本空间,力求满足多元化办公需求,通过富有现代感的改装设计,为新商务族群提供了“高度通透”和“互联互通”的办公空间。远观大楼,全景超大落地窗、局部镜面“钻石”玻璃幕墙、抬高的办公主入口透明大雨蓬,配以顶级环保工艺,外形十分大气,为所处的商业街区增添了靓丽的色彩。此外,智能道闸、AI双目智能系统和多场景乐享服务APP等一站式数字化管理服务也为大厦提供了一个绿色环保、便捷智能、共享互联的新一代商务环境。

  来源:新闻晨报

编辑:wangdc

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