CORC:2017年北京甲级写字楼市场年度报告
http://www.funxun.com房讯网2018-6-4 16:13:00
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[提要]4月15日,北京。全联房地产商会写字楼分会联合房讯网中国写字楼研究中心发布《2017年北京甲级写字楼市场年度报告》。

  房讯网讯 4月15日,北京。全联房地产商会写字楼分会联合房讯网中国写字楼研究中心发布《2017年北京甲级写字楼市场年度报告》。全联房地产商会写字楼分会(CORC)秘书长刘凯表示:“截止2017年12月,北京写字楼市场平均售价34660元/平方米(建筑面积报价),与2016年同比上涨14.8%;平均租金325元人民币/平方米/月(建筑面积报价),与2016年同比上涨5.5%;平均空置率12.4%,与2016年同比上升8.8%。”

  概览

  宏观经济

  根据《北京市2017年国民经济和社会发展统计公报》:初步核算,全年实现地区生产总值28000.4亿元,按可比价格计算,比上年增长6.7%。其中,第一产业增加值120.5亿元,下降6.2%;第二产业增加值5310.6亿元,增长4.6%;第三产业增加值22569.3亿元,增长7.3%。三次产业构成由上年的0.5︰19.3︰80.2,调整为0.4︰19.0︰80.6。按常住人口计算,全市人均地区生产总值为12.9万元。

  存贷款:年末全市金融机构(含外资)本外币存款余额144086亿元,比年初增加5651.2亿元。全市金融机构(含外资)本外币贷款余额69556.2亿元,比年初增加5816.8亿元。

  保险:全年实现原保险保费收入1973.2亿元,比上年增长7.3%。其中,财产险保费收入404.4亿元,人身险保费收入1568.8亿元。全年各类保险赔付支出577.7亿元,下降3.2%。其中,财产险赔付212.5亿元,人身险赔付365.3亿元。

  固定资产投资:全年完成全社会固定资产投资8948.1亿元,比上年增长5.7%。其中,完成基础设施投资2984.2亿元,增长24.4%。分产业看,第一产业投资95.9亿元,比上年下降3.9%;第二产业投资893.8亿元,增长23.6%;第三产业投资7958.4亿元,增长4.2%。

  房地产开发:全年完成房地产开发投资3745.9亿元,比上年下降7.4%。其中,住宅投资1725.5亿元,下降11.6%;办公楼投资742.9亿元,增长6.3%;商业、非公益用房及其他投资1277.5亿元,下降8.5%。年末全市商品房施工面积12608.6万平方米,比上年末下降3.7%。其中,本年新开工面积2475.7万平方米,下降12.0%。全年商品房竣工面积1466.7万平方米,下降38.5%。全市二手住宅价格和新建商品住宅价格分别于4月份、5月份结束上涨(环比持平),并保持稳中有降态势。12月份,新建商品住宅价格环比持平,同比下降0.2%;二手住宅价格环比下降0.4%,同比下降1.6%。

  写字楼市场

  2017年,房地产行业政策整体延续分类调控、因城施策的主基调。回归房地产的居住属性,去除投资属性是整个宏观经济转型中房地产业必然选择。房地产新时代,基本特征就是由高速增长阶段转向高质量发展阶段。因此整个房地产面临重构的要求,由"有房住"向"住好房"的转变;由过去的"购房为主"向"租购并举"的转变;由"单主体供给"向"多主体供给"的转变。

  2017年,以北京"3.26"新政为引爆点,北上广深等一二线城市商办限购标志着商办地产从模糊不清的商住属性向办公属性的回归,从个人投资主导向机构投资主导的回归,从粗放的开发销售向标准的持有运营回归;对于商办地产来说,房住不炒,商办不住;住有所居,办有所址,是新时代商办地产价值重构的必然要求。城市更新、联合办公、长租公寓、REITs、装配式建筑……新时代、新商业、新办公,无一不预示着行业面临价值重构的临界点。

  商办地产下半场将进入存量时代,城市更新改造、资产运营、买卖、租赁和金融化,将是未来最值得关注的大市场。其中,行业标准的制定和产品标准的制定无疑是商办地产价值体系重构的当务之急。

  2017年,通州、丽泽、石景山大量新增项目的入市,将北京写字楼存量推向制高点,空置率也持续攀升。在此背景下,北京写字楼市场的表现依然可圈可点,核心商圈甲级写字楼租金稳中有升,中关村"旧貌换新颜"后成功逆袭,空置率持续走低,而联合办公一跃成为最大"黑马",占据10%的写字楼供应,打破了写字楼市场传统格局。

  中国写字楼市场在经历二十年的快速发展后,已全面进入存量模式。城市更新产业升级,改造创新将成为未来几年的投资热点。

  全联房地产商会写字楼分会(CORC)统计显示,2017年北京写字楼市场整体活跃,供需面积同创新高,租售价格双双上扬。一方面写字楼销售市场由于受到3.26新政影响以及写字楼供应品质提升,平均售价较2016年大幅上涨 ;另外一方面,写字楼租赁市场由于北京租户对办公楼的需求强度持续旺盛,平均租金较2016年小幅上涨。

  从市场供需来看,供应量和吸纳量均创近五年新高。2017年写字楼市场新增供应达348万平方米,较2016年增加23.8%;市场需求方面,市场整体吸纳量为221万平方米,较2016年增加21.4%。其中以金融业、TMT、专业服务业、联合办公的需求较为强劲,合计占据总成交量的70%以上。中资企业继续发力,占总体需求的80%,外资企业比例继续下降。

  从产品结构和分布来看,2017年来自国内外企业的大面积交易增多,除了北京轨道交通和商业配套逐渐完善的因素外,项目的品质则成为吸引企业不再只关注传统核心位置的关键。核心区高品质写字楼标杆引领,新兴商务区写字楼品质快速提升,联合办公产品日渐成熟。一些知名跨国公司和国内企业向非核心区域的搬迁或扩张,带动丽泽金融商务区、通州新城核心区、石景山区等高品质写字楼、产业园、联合办公产品供应持续活跃。

  从商圈分布来看,随着北京土地的供应结构的变化,城市整体规划的战略布局,《北京市新增产业的禁止和限制目录》实施与疏解非首都核心功能等因素,北京写字楼的"多中心"格局得到最终确认。北京市新增禁限产业的颁布以及政府东迁使得部分产业外迁,核心区空置率持续增大。新兴商务区受益,租金有小幅增长,空置率下降。

  根据全联房地产商会写字楼分会(CORC)的最新统计数据,截止2017年12月,北京写字楼市场平均售价34660元/平方米(建筑面积报价),与2016年同比上涨14.8%;平均租金325元人民币/平方米/月(建筑面积报价),与2016年同比上涨5.5%;平均空置率12.4%,与2016年同比上升8.8%。

  市场供应

  市场供应继续增加 大兴商圈表现抢眼

  根据北京市统计局统计,全年完成房地产开发投资3745.9亿元,比上年下降7.4%。其中,住宅投资1725.5亿元,下降11.6%;办公楼投资742.9亿元,增长6.3%;商业、非公益用房及其他投资1277.5亿元,下降8.5%。年末全市商品房施工面积12608.6万平方米,比上年末下降3.7%。其中,本年新开工面积2475.7万平方米,下降12.0%。全年商品房竣工面积1466.7万平方米,下降38.5%。

  全联房地产商会写字楼分会(CORC)统计查显示,2017年北京写字楼市场新增供应达348万平方米,较2016年增加23.8%。2017年北京写字楼供应数量最多的为大兴区,其次是通州区,第三名则是石景山区。

  东部地区

  作为北京三个核心区域之一,CBD区域内国际化资源聚集,集中了世界500强企业160家、跨国公司地区总部80余家、金融机构1000余家、国际传媒机构170余家。2017年北京CBD外资企业数量首次超1万家,达10057家,实现税收512.8亿元,外资在CBD功能区的经济发展上起着举足轻重的作用。在外资企业发展中,跨国公司地区总部企业发挥着重要功能。目前,朝阳区117家跨国公司地区总部企业中,有83家落户北京CBD,相当于北京市总部企业一半以上都集中在CBD区域。三星、壳牌、丰田、大众等跨国公司地区总部,数量上只占CBD企业比重的万分之四,却贡献了14%的税收。

  租务市场供应方面,包括朝阳区利星行中心B座、昆泰嘉瑞中心、骏豪中央公园广场、中国国际贸易中心三期B座、恒毅大厦、中海国际中心、融新科技中心、中航资本大厦、国际电子总部等;东城区包括哈德门广场东塔、天润财富中心、中粮广场C座等。

  销售市场新增供应方面,朝阳区包括骏豪中央公园广场、达美中心、昆泰嘉瑞中心公寓、中弘大厦等,通州区包括复地中心、万科大都会滨江、世界侨商中心、新光大中心、K2运河一号、通州富力中心等。

  西部地区

  金融街区域聚集着银行、电信、证券、保险等国内外大型金融机构,目前金融街甲级写字楼基本满租,租金水平也一直居于京城首位。年内新增供应包括西城区中融信托大厦、中骏天宸等进入市场,海淀区新增供应包括海淀绿地中央中心、中关村集成电路设计园、盈创动力等。

  石景山区域新增供应包括苹果园6号、泰禾长安中心、绿地环球文化金融城、金融街中心、融科创意产业中心等项目在售。

  北部地区

  昌平区新增供应包括龙湖滟澜新宸、华府9号、住总万科TBD万科天地、TBD云集中心等。

  南部地区

  南部地区主要以销售类项目为主,包括丰台区、大兴区,丰台区新增供应包括晋商联合大厦、聚杰金融大厦、汇亚大厦、金石汇通大厦、首创中心天阅公馆、诺德中心三期、丰台金茂广场、北京丰科万达广场,大兴区新增供应包括泰禾中央广场、恒大未来城、国锐金嵿、林肯公园、北京经开壹中心、天恒世界集、中航国际广场等。

  值得一提的是,大兴区泰禾中央广场成交金额达78.73亿元,成交面积14.6万平方米,一举斩获2017年北京写字楼销售冠军。

  市场需求

  租赁市场内资引领 销售市场郊区活跃

  根据北京市建委统计,2017年北京写字楼办公市场签发了97个销售许可证,新增18523套,商业则新增4552套,涉及75个项目。

  全联房地产商会写字楼分会(CORC)统计查显示,2017年写字楼市场新增供应达348万平方米,较2016年增加23.8%;市场整体吸纳量为221万平方米,较2016年增加21.4%。

  2017年,来自国内外企业的大面积交易明显增多,除了北京轨道交通和商业配套逐渐完善的因素外,项目的品质则成为吸引企业不再只关注传统核心位置的关键。例如大米未来科技租赁了东五环的高品质甲级办公楼达美中心超过5万平方米的面积,中融信托租赁嘉铭东风产业园的2万平方米面积;第二特点是诸多项目的预租情况良好,亚奥的恒毅大厦和中海国际中心在入住时平均达到了80%的签约率,成交面积超过10万平方米;将在2018年底交付的中服地块项目,在2017年底前锁定了5个大型租户,成交面积接近10万平方米;在太阳宫百盛商改办中融信托广场与一家外资制造业公司达成5万平方米预租协议。

  租赁市场

  2017年北京写字楼租赁市场交易非常活跃,其中以金融业、TMT、专业服务业、联合办公的需求较为强劲,合计占据总成交量的70%以上。中资企业继续发力,占总体需求的80%,外资企业比例继续下降。

  2017年整体市场新增供应量回升,盘活了市场租赁需求,使前几年需求被抑制的高租金或大面积承租能力的租户得以入驻,市场成交量节节上升。

  第一季度,由于市场迎来集中供应,加之受春节假期影响,写字楼租赁活动活跃度有所下降。尽管去年全市经济增速放缓,第三产业占全市生产总值比重仍继续扩大,首次超过80%,其中金融、IT及高科技以及专业服务等行业保持较快增长。金融行业依然是需求的最主要来源。主要租赁成交包括:北京银行融资租赁公司在天润财富中心租赁约1 0 , 0 0 0 平方米, 中意人寿保险有限公司在S K 大厦租赁约3 , 1 0 0 平方米。在产业转型升级的背后,互联网发展、科技创新是最重要的推动力之一。本季度,IT及高科技保持强劲需求,其中互联网+、人工智能等新兴科技行业成为办公需求增长新亮点。主要租赁成交包括: 华为在天润财富中心租赁约8,000 平方米的面积,北京北森云计算股份有限公司签约外运大厦2,200平方米。

  近年来,实体商业饱受电商冲击困扰,越来越多的百货、商场因经营不善被迫关停, 同样受八项规定影响的酒店业也呈现下滑发展的态势。相比于发展疲弱的商业、酒店业, 办公物业具有收益回报稳定, 以及核心区位对办公产品需求旺盛等优点,"商改办"、"酒改办" 已然成为开发商提升租金收益和物业资本价值的新选择。

  本季度,位于东长安街沿线的中粮广场将原来的商业裙楼改造为写字楼后推出,吸引到不少优质大面积租户的青睐。据悉,未来包括华润饭店、太阳宫百盛、开元名都酒店、庄胜崇光百货等或将陆续改造为写字楼项目。

  第二季度,写字楼市场租赁需求缓慢回升,投资、保险等非银行类金融行业是需求的最主要来源。主要成交案例包括:易方达基金管理有限公司在位于金融街的泰康国际大厦租赁约4,700平方米,光华隆信资产管理有限公司在位于望京的利星行中心签约3,400平方米的面积。

  其次,在互联网与传统行业的破界融合下产生的新制造、新媒体等高新技术行业扩张明显,逐渐成为办公需求的新势能,如中兴通讯公司在位于亚奥的外运大厦租赁约1 5 , 0 0 0 平方米的面积, 北京康得新创科技股份有限公司在位于望京的诚盈中心租赁约5,500平方米的面积。

  第三季度,尽管有新增项目入市,但在活跃租赁需求的带动下,其中不乏来自IT及高科技和金融公司的大面积成交。在互联网经济的孕育下,以电商为代表的传统科技企业继续保持扩张步伐。同时,以科技为驱动力的TMT行业(通讯、媒体、电信) 和人工智能等高新技术行业快速成长,后者主要以初创型企业为主。例如:阿里巴巴在位于望京的金辉大厦承租近2 8 , 0 0 0 平方米的办公面积;今日头条在位于中关村的卫通大厦扩租约5,000平方米的办公面积。

  同时,保险、投资、基金类等传统金融企业依旧保持活跃需求,主要以内资公司为主。例如:泰康保险在哈德门广场东塔新租7,000平方米的办公面积;中植集团在望京的保利国际广场租赁三个整层的办公面积;北京华富嘉辰投资基金在国贸三期B 座承租2 , 0 0 0 平方米。

  在共享经济的趋势下,联合办公模式持续在全市扩张。例如:Wework望京店于8月正式开业,这也是Wework在本市的第三家门店;氪空间分别在位于CBD 区域的佳兆业广场和海航实业大厦新租5 , 0 0 0 和2 , 0 0 0 平方米的办公面积。

  第四季度,北京甲级写字楼市场迎来大规模新增供应,主要集中于非核心及新兴商务区。伴随科技创新和人工智能的行业发展趋势,科技行业需求表现尤为活跃。例如:谷歌在位于亚奥区域的中海国际中心承租6,000平方米的办公面积。

  金融、专业服务、能源化工等行业依然是办公面积需求的主要来源之一。中石油在位于亚奥的恒毅大厦租赁约6 7 , 0 0 0 平方米的办公面积。

  销售市场

  2017年,3月26日北京商办限购新政规定,不得分割成独立单元销售,不得对个人放开销售,对北京写字楼市场影响深远。新政导致大量商办库存积压,直接增加写字楼一手房市场的库存量;同时,写字楼本身投资门槛高,套内面积的增加导致按单户购买的小型投资客消失,整套购买的大型投资机构成为写字楼的投资主流。

  全联房地产商会写字楼分会(CORC)统计显示,2017年北京写字楼销售金额前十项目,共计成交265亿元。其中,大兴区泰禾中央广场成交金额达78.73亿元,成交面积14.6万平方米,一举斩获2017年北京写字楼销售冠军。通州区复地中心和石景山区泰禾长安中心分别以48.18亿元和28.23亿元位居第二、第三位。

  从区域分布维度看,2017北京写字楼供应数量最多的为大兴区,其次是通州区,第三名则是丰台区;从环线分布维度看,2017年北京写字楼成交仍以五、六环之间为主力市场。五、六环之间的写字楼成交量占比超过50%以上,占绝对主导地位;而四、五环之间的写字楼成交量占比超过20%,增幅明显。

  市场综述

  商办限购库存增加 产业新政影响深远

  根据全联房地产商会写字楼分会(CORC)统计,2017年北京写字楼市场整体活跃,供需面积同创新高,租售价格双双上扬。一方面写字楼销售市场由于受到3.26新政影响以及写字楼供应品质提升,平均售价较2016年大幅上涨 ;另外一方面,写字楼租赁市场由于北京租户对办公楼的需求强度持续旺盛,平均租金较2016年小幅上涨。

  从市场供需来看,供应量和吸纳量均创近五年新高。2017年写字楼市场新增供应达348万平方米,较2016年增加23.8%;市场需求方面,市场整体吸纳量为221万平方米,较2016年增加21.4%。其中以金融业、TMT、专业服务业、联合办公的需求较为强劲,合计占据总成交量的70%以上。中资企业继续发力,占总体需求的80%,外资企业比例继续下降。

  从产品结构和分布来看,2017年来自国内外企业的大面积交易增多,除了北京轨道交通和商业配套逐渐完善的因素外,项目的品质则成为吸引企业不再只关注传统核心位置的关键。核心区高品质写字楼标杆引领,新兴商务区写字楼品质快速提升,联合办公产品日渐成熟。一些知名跨国公司和国内企业向非核心区域的搬迁或扩张,带动丽泽金融商务区、通州新城核心区、石景山区等高品质写字楼、产业园、联合办公产品供应持续活跃。

  从商圈分布来看,随着北京土地的供应结构的变化,城市整体规划的战略布局,《北京市新增产业的禁止和限制目录》实施与疏解非首都核心功能等因素,北京写字楼的"多中心"格局得到最终确认。北京市新增禁限产业的颁布以及政府东迁使得部分产业外迁,核心区空置率持续增大。新兴商务区受益,租金有小幅增长,空置率下降。

  2017年,北京写字楼市场标志性事件回顾及其影响评估:

  事件一,3月26日晚间,北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,对北京市的商业、办公类项目(以下简称商办类项目)进行监管,其中对个人购买商办类项目的限制措施,在全国范围内开启了对商住房限购的先河。

  该政策对北京商办市场冲击最大的几点包括:公告要求,开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织;公告还强调,在政策执行之前,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合下列条件:1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

  除了上述严厉规定之外,北京市建委还对面积进行了明确规定:"开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平米;不符合要求的,规划部门不予批准。

  事件二,4月19日上午,市规划国土委会同市住房城乡建设委、市发展改革委、市地税局、市工商局联合发布《关于进一步加强产业项目管理的通知》(以下称《通知》),严禁擅自改变项目规划用途作为居住使用,未经批准不得转让和分割销售。北京市房地产调控再亮剑,坚决打击利用产业用地炒地炒房的投机行为。

  此次《通知》所指的产业项目涵盖科研、工业、酒店、旅游、文化、娱乐等六大类别。市规划国土委相关负责人表示,在近期加强商业、办公类项目管理的基础上,针对近期房地产市场出现的擅自将工业、科研等项目改变为居住用途并分割转让等市场乱象,目的就是为了进一步规范产业项目,保障本市各类产业持续稳定健康发展,坚决打击利用产业用地炒地炒房的投机行为。

  《通知》由市住房城乡建设委、市发展改革委、市地税局、市工商局一起发文意味深长,明确规定产业项目应符合首都功能定位、符合《北京市新增产业的禁止和限制目录》,《通知》首次提出要实施产业项目退出机制,表明政府疏解非首都核心功能的决心。

  《通知》明确,加强产业项目销售管理。严格购买主体资格审查。要由项目所在区行政主管部门或园区管理部门,结合区域产业政策要求等,对买受人的购买条件进行审核、出具书面意见,方可购买。

  加强产业项目建设单位的管理。相关负责人表示科研用地应该用于科研项目,产业用地就应该用于发展产业,因此对于建设单位的资格要严格审查,建设单位应诚实守信的按照规划用途使用土地,绝不允许将产业用地用于搞所谓的科研地产、产业地产。

  事件三,12月22日,中国写字楼产业园发展论坛第十四届年会在北京富力万丽酒店盛大举办,主题为"回归与重构:商办地产可持续发展之路",来自地产界、金融界、学术界及互联网界专家、政商学届精英及新闻媒体超过700位嘉宾出席。

  年会期间,住建部《商业办公建筑建设与运营标准(讨论稿)》发布会引发了与会代表和媒体的广泛关注。

  住房和城乡建设部标准定额所立项批复的《商业办公建筑建设与运营管理技术导则》课题,由全联房地产商会和中国建筑金属结构协会申报,全联房地产商会写字楼分会负责承编工作。在商会、协会的指导与支持下,全联房地产商会写字楼分会组织相关专家、学者在北京召开了24次"《技术导则》编制研讨会",数易其稿并取得了阶段性成果,预计在2018年完成全部编制工作。

  全联房地产商会写字楼分会历时两年,由分会13家发起单位牵头,通过前期调研、标准研究、修订审议、多轮研讨,组织行业规划设计、建筑施工、建筑部品、物业管理、顾问咨询等方面的专家以及开发商、代理商超过100位专业人士共同参与研究,参编单位包括北京建筑设计研究院、清华大学、仲量联行、中信、中海、万科、保利、中粮、当代、金茂、金融街、富力、金地、北辰等60家机构和近百位专家学者。

  展望

  展望未来,供应增加是未来几年北京写字楼市场的关键词。根据全联房地产商会写字楼分会(CORC)统计,未来五年,丽泽金融商务区、通州新城核心区、石景山区三大商圈,将成为写字楼供应的主力区域。目前,三大商圈已规划入市总体量将达1000万平方米以上,占全市总体供应量的50%左右。

  2018年北京写字楼市场预测:第一,预计2018年将有近300万平方米的优质写字楼入市,远高于当前存量水平。第二,在商办限购限贷政策驱动下,商办地产开发、运营企业进一步分化;第三,在写字楼租户日益提升的品质要求推动下,越来越多的业主将对现有物业的软硬件进行升级改造,以应对高品质新项目的竞争。预计2018年市场将迎来更多"商改办、酒改办、商务园"项目入市;第四,随着联合办公的稳步发展,预计2018年联合办公将进一步蚕食传统写字楼市场。

  关于全联房地产商会写字楼分会

  全联房地产商会写字楼分会(Commerce Office Research Council,简称CORC)是国内首家写字楼及商办地产行业协会组织,隶属于全联房地产商会(全国工商联房地产商会),以"引领标准 引领创新"为使命,由金融街、卓越集团、富力地产、中国金茂、中粮置地、中信集团、北辰实业、国华置业等13家单位发起,于2015年5月20日正式批准设立。

  关于房讯网中国写字楼研究中心

  房讯网中国写字楼研究中心是专注于商办地产各产业链条发展的学术研究机构,隶属于房讯网,由全联房地产商会、全联房地产商会写字楼分会提供行业指导。囊括了国内国际知名的经济学家,产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位,共同打造中国商办地产行业发展的智库平台。

  定义

  供应量

  指报告期内新竣工量和上期存量的物业总量。在数值上,报告期供应量=上期存量+报告期新竣工量。

  空置率

  指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

  吸纳量

  指报告期内销售和出租房屋的数量之和。

  报告首席顾问:

  刘  凯  全联房地产商会写字楼分会 秘书长

          房讯网中国写字楼研究中心 主任

    来源:房讯网

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