王玉龙:新时代产业园区的招商模式
http://www.funxun.com房讯网2018-6-28 15:59:13
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[提要]2018年6月26-27日,第十届中国产业园商务区发展论坛暨2018中国商业地产及投资专业博览会在北京富力万丽酒店隆重举办,主题为"挑战与路径:产业园区的模式创新"。荣盛兴城投资集团副总经理王玉龙出席论坛,并分析了新时代产业园区的招商模式。

  房讯网讯 2018年6月26-27日,第十届中国产业园商务区发展论坛暨2018中国商业地产及投资专业博览会在北京富力万丽酒店隆重举办,主题为"挑战与路径:产业园区的模式创新"。

  论坛邀请地产和金融行业知名专家学者、协会领导、开发商高层、产业地产一线操盘精英,通过主题演讲和圆桌对话形式,畅谈产业园区的模式创新与城市办公新生态。与会嘉宾热议当前宏观经济形势与房地产市场,纵论产业地产面临的挑战与发展路径,展望未来城市办公的新生态,围绕当前产业地产热点话题进行观点碰撞与现场讨论。

  荣盛兴城投资集团副总经理王玉龙出席论坛,并分析了新时代产业园区的招商模式。他认为,一个园区能否成功,取决于几个条件,一个是政策,一个是当地政府的产业基因。基因是如何把这个产业园精准定位,根据定位之后再做整体的区域规划,然后再把政策导入进去,然后再把基础设施建设好,然后给一些相应的政策来导入招商。

  以下是王玉龙发言实录:

  王玉龙:接到这个话题的时候,想了很多,到底怎么去讲?因为各级政府现在最难的就是产业招商。

  我中午在园区接待了一批山东东营的政府领导,来了14位领导,主要的目的是他们的城市下一步不知道如何去发展,到这里取经。一个是取经,一个是希望类似于我们这样的产业运营商能介入到他们的城市发展。所以,可见各级政府在产业园区的招商过程中,特别现在是山东往南,比如江浙一带这些领导特别特别地积极。中午因为要赶到这个会,中午我陪他吃了20分钟饭,赶紧往这边开了一个半小时开到这里。

  现在各级政府都出台了各种各样的政策来辅助于招商,比如人才引进、税收优惠、土地款返还等等各种优惠政策,天津现在有人才大战,天津现在大力在发展产业。产业来了才能把人才留住,否则人才来了,没有产业的支撑,不就成天通苑、回龙观了吗?天通苑、回龙观为什么造成了八达岭堵车?就是因为昌平130万户籍人口,如果全部和外来人口都加在一起,200万。天通苑80万,回龙观再80万,加在一起300多万人,中间是断层的。除了未来经济城12家大央企,中间就没什么产业导入,所有的这些就业人口全是通过八达岭高速、京新高速进京,势必对这个城市的发展造成强大的压力,绝对不是道路的问题,整体规划是产业的问题。

  这张图,苏州工业园在这些排名中,综合排名、科技创新排名、对外贸易排名、产业基础排名,苏州工业园都名列前茅。我做一个比喻,苏州工业园是什么?这是1993年,那时新加坡总理还是李光耀,和时任江苏省省长,刚刚开始接洽,说我们要在这里做一个工业园,那时只是一个小乡村,蒌封公社214大队。93年,通过20多年的发展,现在变成什么样?那个时候人口估计才几万人,2017年它的GDP4639亿,多可怕!这是什么带来的?就是产业带来的。94、95年我在上海工作,苏州我们也做项目,苏州工业园那时刚刚是雏形,那时总体规划的面积是现在面积的一半,逐渐逐渐在扩区。但是通过这几年的发展,它的人口已经达到70多万。

  (图)亦庄开发区,2002年我在亦庄开发区买房子,当时最好的房子是格力小镇,再就是米兰天空,当时是4160。现在多少钱?6万左右。靠什么?一定不是天通苑、回龙观,这里我不是抨击天通苑、回龙观,就是因为产业引进了,它有世界500强120多家企业。给亦庄开发区带来的是什么?税收、GDP很厉害,亦庄开发区在北京是一个典范。

  (图)我在六年前规划的北京科技商务区,也叫TBD,就是想解决天通苑、回龙观的问题,我们正好在回龙观北和昌平之间做了55平方公里的产业园,也是因为种种问题没做成。因为当时我在央企,后来万科接手,中国的理念可能是开发模式,不是产业运营的模式,比较可惜,当时的规划我们找的国际方案征集,做得非常好,本来以为能创造一个奇迹或者是一个作品。

  这是张江高科,非常成功的项目。

  我现在过的基本上都是产业新城的概念,这是我正在负责的固安的项目,介于雄安和北京之间,57平方公里,是离北京最近能成规模的园区,就是这个园区,整体的规划也比较好,大家有时间也可以过去跟我交流。

  以上大部分是产业新城,政府主导型的,或者是企业主导的产业新城的模式。下面基本上是园中园的概念,比如这个项目就是园中园里面的一个小园区,拿出一块地自己做一个小园区。

  天安数码城,这是比较成功的,也是布局了全国11个城市。天安数码城在深圳,第一个起步的时候我就关注过,有过学习,做得比较好,现在园区总的占地12万平米。

  北京科技商务区在温都水城对面,当时TBD整体规划做的园中园的项目,叫TBD云集中心,获得几个大奖,包括LEED大奖,包括世界十大设计奖,中国入围两个,我的这个项目是一个。

  合创项目,单体110万平方米,也是园中园概念。

  这是联东U谷。

  我总结了产业园区的类型,无外乎三种,第一,政府平台型的,以政府为主导,包括政府主导。第二,产业新城型。第三,科技园、商务园区。

  以上是给大家介绍产业园区的类型,不是讲产业园区的招商。既然有这么多类型的产业园,很多地方政府或者是一些企业如何做招商?产业园的核心,不管出台什么样的政策,核心还是招商,把好的企业招来,产业就有活力了。

  我们传统招商模式包括产地招商、项目招商,要么是有一块地招一个企业过来,要么就是我有项目,我用我的项目把企业引进来。

  还有决定招商成败的关键因素,今天我跟政府的几个官员在聊,他说我给你所有的政策,你只要提出来政策,只要有依据,我全给你。你愿不愿意来?政策很关键。我为什么说政策很关键?比如企业选址最关注的是几点:

  1,地价。比如我在固安,现在工业地产的地价要达到60多万一亩。假设企业来了,又想在离北京最近的地方选址,我要给它土地款返还一半他愿不愿意来?肯定愿意来。假设税收返还,我给他,他愿不愿意来?我给你免十年的税,现金留成部分。假设政府给我分成,怎么分呢?70%归我,30%归政府,政府不能给优惠,我用我的70%给到企业可不可以?那是我企业的行为,当然可以。如果我把70%中的50%优惠给企业可不可以?企业肯定愿意来。比如人才引进政策等等,政策非常关键。

  2,创新和帮扶。我们接触招商,接触企业,我拿固安做一个比喻,我招了将近30家企业,占地3000多亩,没有一家企业说有钱的,最终都是资金的问题。资金的问题怎么办?你怎么帮它解决?所以一定要去帮扶,并不是企业来了你就不管它了。中国企业的平均寿命不超过5年,像大家看到的知名企业就单说,有的活了20年、30年、40年,不多。怎么帮扶企业,也非常关键。

  重视外资。各级政府都对外资有要求,引进外资多少多少个项目。为什么?其实不是政治任务,就是希望把国外这些先进的理念、创新的理念、好的项目引进来,这是主要的。就像李克强总理前一段时间访问国外,真是痛心疾首,确实我们有很多项目太落后了,拿到中国之后还是不错,但是国外已经被淘汰了,所以要加大引进外资的力度。

  我总结了几个招商的模式,产业园区招商的这几个模式,土地类的招商是一种,综合类的招商是一种,销售类型的招商是一种,还有出租类型,无外乎是这几种模式。产业招商跟写字楼招商是两回事,产业招商更多是指产业园区,不是一栋商业地产、一栋写字楼。

  比如上层(顶层)架构招商模式。我们一定要先知先觉,或者是有预见性,才可以做得到。比如我组织一个互联网大会,上升到国际性的,那就变成乌镇。我是不是要把乌镇真正打造成互联网的一个小镇呢?这也叫顶层招商的一种模式。"一带一路"给我们带来新机遇,新机场给我们带来的机遇是什么呢?跟机场相关的这些产业能不能引进来?比如说机场来了,机场的服务类企业是不是要进驻?我就可以打造跟机场相关的服务型的园区。未来一定是无人直升机、无人系统等等,跟它相关的是不是可以引进来?这样围绕机场我做这个产业链的招商。我指的顶层招商的架构,就是我们要迎合顶层的概念做招商。

  (图)杭州当时引进这些项目,非常厉害。江浙一带的人头脑特别特别灵活。

  我刚刚签了一个约,跟中国排名最牛的企业,现在也是中国最大的一家企业--阿里巴巴签了一个大的战略协议,它进驻我们园区就是龙头,我通过战略协议,把荣盛产业新城全国12个园区可以连通一起,你在哪儿拓展都有园区,通过战略协议形成合作。比如我跟华为签了一个协议,它入我的园区,假设我的园区5平方公里,华为就能占1平方公里,1500亩。这样的龙头企业招进来,下游的其它产业自然就跟进来。这样的招商,就通过战略的协议做招商,这是招商非常好的手段。

  龙头式招商。

  比如未来科技城,15家大的央企入驻未来科技城,就把整个昌平区的税收一下子提升到全市的排名的前5位。

  独角兽招商。

  资本招商。(图)越往南资本运作方面越活跃,越往北越不活跃,到了哈尔滨,再往北,到了西北,资本方面确实差很多。江浙一带、福建一带都是比较活跃的。

  产业链招商,我中午跟东营的领导沟通的时候,他们做了一个无人机小镇。我跟他们一交流,发现他们根本就不会做无人机小镇。我说你知道无人小镇都包含什么?他不懂。我说机器人是不是里边的一部分?也是。我说你知道他们最缺的是什么?怎么做产业链?我们做过深入的研究,比如说一个机器人小镇,它最难的是什么呢?在研发的过程中,一个小小的机器人,就像麦克风这么大,它需要两三百个部件,研发一个机器人,全国得找好几个月这个部件,找不到就得自己做。那你能不能给它做一个配件一条街,不管是经营的配件,生产的配件,全部做到这儿,就像中山的灯具城似的,后边是工厂,前边是店。把这个解决了,所有的研发人员是不是就不愿意走了呢?这是解决了第一步。

  第二步是测试场地,机器人的测试分很多种,一种是天上的机器人,一种是地上的机器人,一种是水里的机器人。这种测试场地,现在全国有几个呢?不多。如果你把测试场地做好,是不是就解决了这个问题呢?

  还有一个问题是能不能给他们提供集中展览展示交易的场所,这就是做机器人小镇要做的产业链条。不能说招了几家企业,把他们招来之后就自己管理自己吧,后续的事情就不管了。所以,这个也非常关键,就是做产业链。

  产业环境。大城市、一线城市做得相对好一些,主要原因就是因为它的资本比较密集,这是一方面。还有它周边的配套相对好,不需要怎么做就已经差不多了。但是你要真正假设说去了新疆,做了一个大数据产业园,电是便宜了,但是所有的技术人员不愿意去,太苦了,当地招人招不到。怎么办?人才这一块解决不了,其它的服务都解决不了。所以,产业的配套、产业的服务是非常关键的。当然这里面的基础设施建设也非常关键,比如基础设施建得很好,企业来了很容易就把工厂搭建起来投产。

  政策创新招商。霍尔果斯的案例,税收优惠政策非常厉害,但是不对冲,因为范冰冰这个事件,霍尔果斯有可能这次要调整。

  比如说税收方面,土地款返还,返还的比例各级政府不同,有的土地款返还能最多返到75%-80%,有的地方只能返到50%。对企业来讲负担很轻。但能不能返到位,这是当地政策的问题,是财政有没有钱的问题。假设财政没有钱,怎么办?很多政府穷,说我这么穷,还要让我给你钱,我引进你就想让你给我挣钱,怎么办?你要做一个资金池,资金池里由你自己来蓄水。什么叫蓄水呢?比如我招了一家企业,卖地给它,企业要给握钱,这个钱进到资金池里。比如说土地整理也要有钱,我所有的这些钱全都进到资金池里,我用资金池里的水反哺企业,可不可以?这是可以做的。这也是一方面。还有税收,基础设施建设也有,但是跟招商没有关系,基础设施建设更多的是运营商的事。但是这个也很厉害,比如产业园区投入最大的两大块,第一个是基础设施建设。第二,土地整理。基础设施在建设里面包括了九通一平,比如道路、燃气、给排水、污水、电力等等。政府能不能按时返也很重要,政府能够返多少,加多少利润。土地款返还两种返还模式,一种是返还给企业,一种是返还给运营商,那就看力度。这个运营商愿不愿意让利给企业,这个企业是不是重点项目?是不是它扶持的项目?如果能返,对于招商来讲还是很有诱惑力的。这就是资金池的概念,要蓄水。(图)招商就是这几种模式。

  (图)招商要成功的几个要素,但是具体的园区要具体分析。一般一个园区能否成功,取决于几个条件,一个是政策,一个是当地政府的产业基因。本来乌镇应该是有互联网的基因,偏做成了物流产业园,那不行。所以,基因很重要,基因是如何把这个产业园精准定位,定位非常关键,根据定位之后再做整体的区域规划,然后再把政策导入进去,然后再把基础设施建设好,然后给一些相应的政策来导入招商。所以,产业园区的招商说难不难,但是说不难,确实非常难。我之前有一次演讲的时候说过"没有情怀,不要轻易涉足产业园"。

  谢谢大家!

    来源:房讯网

编辑:wangdc

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