温书阅:长租公寓市场成为楼市新兴力量
http://www.funxun.com房讯网2018-6-28 15:35:27
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[提要]2018年6月26-27日,第十届中国产业园商务区发展论坛暨2018中国商业地产及投资专业博览会在北京富力万丽酒店隆重举办,主题为"挑战与路径:产业园区的模式创新",第一太平戴维斯中国区高级董事温书阅在论坛上发表演讲。

  房讯网讯 2018年6月26-27日,第十届中国产业园商务区发展论坛暨2018中国商业地产及投资专业博览会在北京富力万丽酒店隆重举办,主题为"挑战与路径:产业园区的模式创新"。

  来自300家开发商和运营商、金融和投资机构、物业管理公司、代理经纪公司、门窗幕墙、建材企业等地产界、金融界、学术界及政商学届精英及新闻媒体超过600位嘉宾出席。

  第一太平戴维斯中国区高级董事温书阅在论坛上发表演讲,主题为“长租公寓市场:楼市新生力量”,就长租公寓市场的发展与现场嘉宾进行了分享。他从当前长租公寓政策面、数据面入手,详细分析了市场运营模式的特色以及与资本的关系,并对未来的长租公寓市场进行了展望。

  以下是温书阅发言实录:

  温书阅:大家下午好!

  我们看到今天我的讲话内容跟整个主题好象不搭界,主办方告诉我要听不同的声音,就把这个话题给了我。

  今天说不上很专业的见解,只是把第一太平戴维斯长租公寓领域做了一下梳理,如果大家对这个话题有兴趣,我们可以随时沟通。

  题目是“长租公寓市场,楼市的新兴力量”。

  我们现在知道很多新的话题,联合办公、长租公寓、互联网+,无一例外长租公寓是这个话题当中最具有时代感,也最具有政府指导性质的一个话题,因为中国人的梦想是什么?“居者有其屋”。

  先看一下政府的政策,对于长租公寓市场政府出台哪些政策。

  2014年到2018年四年时间,四到五年时间,从2014年开始到2015年、2016年、2017年,密集地出台了一些关于长租这个话题的一些指导性的意见,给我们带来的结果和未来的改变将会是什么?我们将分块介绍。

  1,强化土地端的供给支持。

  现在很多新建商品住房的出让过程中加进了一定比例业主自己持有的面积做长租公寓,这是一个硬性的指标,其实就是为了加大对住宅市场的供给。对于北京、上海以及13个试点城市,事实上现在已经出台了相应的住房的试点。这是从土地供应端可以看到的改变。

  2,租赁企业。

  长租公寓出来了,由谁运营、管理,谁去持续发展?有几类,传统开发商,像万科、龙湖、华润现在都已经开始做自己品牌的长租公寓。包括除了这些传统开发商之外,像一些经纪机构也在做自己的品牌。

  3,钱最重要。钱从哪里来?长租公寓是一个前期投入非常巨大,需要巨大的投入成本做改造,做产品,需要巨大的成本,有团队去做专业的运营。钱哪里来?怎么运营?现在国家对于长租公寓的融资渠道已经打开。后面我会介绍目前已经成功发售的REITs产品,包括类REITs产品,看一下国家对长租公寓这个渠道融资的渠道现在怎么样。

  4,住房永远是地产市场一个最主流的话题,政府直接参与,对租赁市场进行监管,甚至直接参与其中的交易。

  从这四点看出来,在未来长租公寓一定会获得一个长足的发展。

  二,数据。

  (图)2016-2017年土地交易的情况,2016年4宗,2017年24宗。土地市场在招拍挂住宅地块加入企业自持的附加条件,2018年数据没有出来,相信数据会更多,充分显示出政府对这个业务模块的支持。

  北京住宅市场用地供应计划,2017年规划了50万套长租公寓,基本占到未来总体所有住房比例的30%的数值,非常大的数值。也就意味着未来的市场非常大,前景非常广阔,也就导致了传统开发商、中介机构包括一些投资公司目前都已经在涉足这个领域。

  三,长租公寓运营模式各具特色。

  重资产、轻资产;分散式、集中式,两两组合,四种不同的模式。

  重资产、分散式的,非常少见。

  重资产、集中式的,现在很多传统的开发商,包括传统的央企、国企在做这方面的内容。比如有一些国企原来闲散的楼宇,80、90年代做接待的或者是做其它用途的,经过那么多年,它的历史使命完成了,做什么?楼也旧了,需要改造,改造成什么?我们也知道对于商改办、酒改办,国家已经出台负面清单对这个做限制,未来更多鼓励公益事业,长租公寓就是一个非常好的话题。据我所知有很多央企、国企已经把目前闲散的一些旧有的楼宇重新包装入市,做成一个长租公寓的品牌。这是一个重资产集中式的概念。

  轻资产、集中式。我先租下来,十年、二十年的使用权,把旧有的独栋的楼宇或者整层的重新做改造、包装,中心做自己的品牌,更多见于目前的经纪机构、中介机构在做,会详细给大家列一个清单,看一下在国内目前做得比较知名或者做的已经成规模的长租公寓的品牌。

  轻资产、分散式。相对来说比较少,因为对于分散式的意思是把现有已经卖散的楼盘的资产全部收回来做管理,统一对外出租。但是由于卖散之后小业主的行为很难控制,目前这种模式也不多见。

  (图)品牌列得不够详细,有很多很好的品牌目前也做得很大,我们没有第一时间列举出来。我们看到开发商像万科、龙湖、远洋,传统做商业地产的和住宅开发为主的地产开发商。比如说泊寓、冠寓目前规模非常大,不仅在北京、上海。

  房地产中介机构像我爱我家、链家、世联行,都在做轻资产或者叫轻资产集中式的公寓。像我爱我家现在有一些分散式的房源,因为依托它原本的经纪业务,它有先天优势,也在做分散式的长租公寓的品牌。

  目前比较有名的像魔方、寓见、乐乎,已经有非常大的受众群体。这种产品其实分为很多受众群体,长租公寓总体来说在一线城市有刚毕业的学生,有打工的白领,有外地进京务工人员,分为不同的产品。后面我会介绍不同产品,关于产品的高中低分别是怎么运营的。

  这只是很少一部分的数据,现在长租公寓的品牌,通过仅有的三四年的发展,在全国已经产生了规模性的效应。大家从新闻里也看到、听到很多负面的东西,很正常,新事物发展的同时有一些负面消息很正常,我们对于这一块业务觉得非常非常有前景。

  产品主要分类,高中低分类不一样,受众人群不一样,单价不一样,运营模式不一样。比如像雅诗阁、辉盛阁这样的高端公寓,基本上是以企业高管、创业者、创始人类型的为主。中档的公寓,更多的是小户型,70平米,可能人数会比较多一些,月租金大概5000-10000,是以一线城市为例,会有一些植入休闲、社交的功能。因为长租公寓并不只是一个租赁,如果只是一个租赁就失去了它本身的意义,它更多的是除了租房以外所带来的附加价值,这些附加价值,包括一些服务、社区的建设,包括一些社交网络平台的搭建,也是未来长租公寓除了纯租金收益以外最大的一个来源。包括像一些散租的低端的公寓,可能是一些务工人员或者是刚毕业的学生为主的一类人群,我们可以看到在整个市场的所有这些长租公寓的品牌当中,贯穿所有刚才我看到的这些大的开发商、基金,包括投资者、中介机构。

  四,长租公寓跟资本的关系。

  现在所有东西都离不开资本,我们的吃穿住行如果没有资本的介入,我们的生活不会这么简便。在中国只要我们带一个手机,就可以走遍全国,很多人可能已经不用钱包,我的钱包已经很久没有拿出来过了,这都有资本的身影。没有资金、没有资本,这些所有新的概念、所有互联网+的概念,都不可能执行。长租公寓也一样,长租公寓有一个特点就是前期投入的成本很高,要把一个楼重新改建、重新包装,把一个三四十年前、二三十年前盖的楼重现呈现在世人的面前,它有大量的改建费用、市场推广费用、人员的孕育费用,这些费用哪里来?要指望中介机构自己掏钱自己做,十年后慢慢地把资金取回来不现实,那就需要资本。

  现在长租市场资产证券化的产品已经推出,并且有很多已经成功发行,包括REITs产品,包括类REITs的产品,包括一些直接的投资。

  (图)2017年、2018年,整个长租公寓市场主要的融资行为,里面包括很多传统开发商,包括很多有名的中介机构,包括很多品牌,比如链家自如,说明政府支持,未来同行看好收益,因为REITs就是把未来的收益、未来的租金前置了,用未来的收益做担保,做一个金融产品。这么大额的金融行为,说明了什么?说明了投资者,说明了投行,说明资金对这个业务模块的认可。我们估计在2018、2019年,类似这样的房地产金融行为,在长租公寓这个领域里面会越来越多。

  长租公寓展望。

  包括四个:

  1,主体格局。传统开发商有先天的资源,有资产。中介机构,有客户资源,还是以这几类运营商为主,未来它会进行一个多主体布局的长租市场,未来运营商还是刚才列举的那些,可能强者更大,弱者被强者吞并,大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米,可能这个市场未来两年会做大的布局调整,如果能坚持下去,强者恒强。

  2,产品细分与增值服务。长租公寓市场如果只是靠租金做收益,收益很微薄,所有这些在做长租公寓的目前都是在赔钱,虽然它有大量资本的介入。怎么产生收益?很多朋友如果去国外住过长租公寓应该很清楚,它有很多配套服务,有很多管家式的服务,有社交网络。它未来的这种盈利模式可能是“住房+服务”的模式,可能再再未来有更多的模式,我们去探讨当前,除了租金以外,可能未来在运营服务的社群化,包括搭建的社交平台,可能是长租公寓一个新的利润的突破点。

  3,金融支持供需两端。钱是最重要的,没有钱根本做不下去。光2017年有那么多REITs和类REITs的产品在长租公寓市场里发行,我们所预见的在未来,国内针对长租市场的利好政策会越来越多,可能资产证券的产品会更密集。

  4,破解盈利难题。长租公寓最后一个议题没有答案,其实是留给大家的,因为我也不知道答案,目前所有人都不知道答案,除了刚才说的租金还有服务,我们还有什么东西可以去做增值的?还有什么东西是可以突破所谓的1.0产品、2.0产品?我们的3.0产品到底在哪里?可能需要刚才所有这些,包括所有这些运营者,包括我们所有这些从事房地产经营活动和服务的人员共同去探讨,可能明年、后年我们再反过来说这个长足市场的时候可能会带来很多新的东西。谢谢大家!

    来源:房讯网

编辑:wangdc

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