东莞甲级写字楼集中入市 与住宅价格倒挂
http://www.funxun.com房讯网2018-5-31 9:19:02
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[提要]随着东莞产业转型升级,大量新兴行业持续进驻,对高端写字楼的需求日益增加,东莞的写字楼市场也升级换代进入到甲级写字楼时代。不过,从去年的成交数据来看,东莞的写字楼成交均价处于低位,与住宅成交价格出现倒挂。

  去年东莞楼市的一大现象是商业公寓大量上市,而随着去年东莞出台政策严禁“商改住”,可以看到商业公寓将大量减少,随之而来的是今年写字楼产品将增加,写字楼市场逐渐升温。

  同时,随着东莞产业转型升级,大量新兴行业持续进驻,对高端写字楼的需求日益增加,东莞的写字楼市场也升级换代进入到甲级写字楼时代。不过,从去年的成交数据来看,东莞的写字楼成交均价处于低位,与住宅成交价格出现倒挂。

  甲级写字楼纷纷入市

  5月24日,位于南城总部基地的城市综合体项目、175米高的G1蜂汇召开产品发布会,宣布其户型面积为69~1700平方米的甲级写字楼产品现房发售;5月26日,保利珑远国际广场也举行写字楼升级发布会,推出50-1500平方米写字楼。

  记者从东莞中原战略研究中心了解到,目前进入市场的甲级写字楼共有十个,包括东城的民盈山国贸中心和嘉宏振兴中心;莞城的万科中心;南城的旺南世贸中心、浙商大厦、G1蜂汇、寰宇汇金中心、国金大厦、碧桂园商务中心和保利珑远国际中心。这些写字楼基本上围绕在东莞南城CBD建设。

  “东莞写字楼发展到目前的第四代甲级写字楼,也因此吸引更多新兴企业的进驻。”东莞中原战略发展中心总经理车德锐认为,东莞写字楼不断升级换代,走向智能、环保、生态、人性化。

  与住宅成交价格倒挂处于低位

  让人意外的是,东莞的写字楼成交均价保持着低位,与住宅成交价格出现倒挂。东莞中原战略研究中心统计数据显示,2017年东莞写字楼供应31万平方米,同比下滑41%,成交39万平方米,同比下降1%,成交价格13780元/平方米,同比下滑4%。然而去年住宅的成交均价是16523元/平方米,高于写字楼成交均价近3000元/平方米。

  记者发现,去年东莞大部分城区写字楼的成交均价在2万元/平方米以下,镇街不少写字楼成交均价在1万元/平方米左右,这也显示出目前市场下,东莞写字楼价格处于低位水平。

  “从一些一线城市的情况来看,住宅与商业地产(写字楼、商铺)的价格比一般在1:1.5或者1:2左右,但东莞却出现倒挂现象,住宅价格反而高于商业地产价格。”凯盈房地产顾问集团总裁童渊告诉记者。

  童渊介绍,由于住宅价格高,写字楼价格低,在很长一段时间内东莞开发商不敢做写字楼,而是“商改住”,将写字楼改成商业公寓。“因为公寓好卖,许多写字楼将小户型部分做成了公寓出售。”不过,去年东莞出台政策严禁“商改住”,未来东莞商业公寓将大量减少,写字楼产品增加,竞争也将越加激烈。

  租金快速上升回报高于住宅

  不过,随着东莞产业转型升级,写字楼升级换代带来品质提升的同时,租金也提高了不少,高于住宅产品。

  东莞中原战略研究中心统计数据显示,2008年至2017年,东莞城区写字楼的租赁比例维持在80%-85%之间,维持着平稳的租赁比例。而租金却翻了一倍。2008年,东莞城区主流写字楼月租均价约为30元/平方米,到2017年达到67.65元/平方米,呈现着上升的趋势。

  此外,东莞中原战略研究中心统计数据还显示,东莞2018年第一季度的住宅租金为30.82元/平方米/月,环比去年第四季度微涨,涨幅为4.70%。相比之下,写字楼租金比住宅产品要高上一半。

  买写字楼首选核心区域

  车德锐认为,投资写字楼要关注几个关键点,包括投资回报、市政商务配套、物业服务、政策扶持、商务集群、主导产业、地段交通、产品配套包括开发商品牌等等,综合考虑后选择最适合自己的。

  童渊也表示,投资写字楼要找处于地域核心和中心位置的。从区域来看,要选择GDP比较高的地方。如东莞的虎门、长安、东城、南城、厚街等;特别是南城,不少写字楼围绕在行政服务机构旁边,将成为新的投资热点。

  记者了解到,南城国际商务区( 南城CBD)处于南城中心地段,也是政府规划的重点,建成后可容纳办公人口约17万人,居住人口约1.5万人。“南城CBD目前全体建设进度大约已到60%,预计再过五年时间,南城CBD的商业体就能培育成为一个成熟的商圈。”童渊说。

    来源:信息时报

编辑:wangdc

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