掘金存量商业地产 存量时代房企寻求新利润点
http://www.funxun.com房讯网2018-3-13 9:11:45
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[提要]随着热点城市住宅市场逼近天花板,众多主流房企开始寻求新的利润支点,存量商业地产和城市更新成为热门领域。

  随着热点城市住宅市场逼近天花板,众多主流房企开始寻求新的利润支点,存量商业地产和城市更新成为热门领域。近日,融创与盛煦地产发起国内首只存量资产并购基金,规模约200亿元。

  存量时代

  长达一年半的楼市调控效果日益凸显。国家统计局数据显示,1月15个热点城市新建商品住宅销售价格保持稳定,其中11个城市价格低于上年同期水平。值得注意的是,1月一线城市新建商品住宅价格指数同比增幅为-0.3%,结束了31个月的持续性上涨。

  过去近20年间,全国商品住宅销售面积涨幅整体呈下行趋势。2000年至2009年,全国商品住宅销售面积年均增长率为21%,明显高于2010年至2017年的7%。结合部分一、二线城市公布的未来五年供地计划来看,扣除租赁用地外的商品住宅用地供给其实是小幅下降的,预计未来全国新房销售将逐步下行。

  今年前两个月,因房产壁垒形成、银行信贷收缩,购房群体正极速缩减,越来越多的二、三线城市房产交易大厅出现门可罗雀之状。从两会传递出的最新房地产政策信号来看,我国“支持自住购房需求、培育住房租赁市场、发展共有产权住房”的三元住房结构思路愈发清晰。

  未来随着租赁市场逐渐完善,涌入一、二线城市的外来者将更多关注房租而不是房价。有业内人士据此推断,对于90%以上的城镇而言,当前的房价就是中长期制高点,绝大部分地区未来一年房价将横盘,不少地方会出现下跌。

  住宅市场的见顶趋势,从回归理性的土拍市场同样可以窥见。3月7日,天津静海团泊新城时隔近一年重启拍地,两宗用途为城镇住宅的西区地块在无其他房企竞拍的情况下,被碧桂园和中骏以近底价买获,楼面价约在6000元上下。2016年10月11日,西区出让地块楼面价达7427元,溢价率高达297%;2017年4月6日成交的西区地块,楼面价为10297元,溢价率仍有50%。

  3月1日,融创中国董事局主席孙宏斌在亚布力论坛闭幕式上的发言,似乎预示着房地产业已见到天花板。按照孙宏斌的估计,房地产业规模可达15万亿元,而去年已近13万亿至14万亿元。

  城市更新

  目前,进入存量时代的一、二线热点城市新开发空间不多,众房企都在寻求新的业务增长极。

  3月3日,融创有意收购西青区高银117大厦的传言甚嚣尘上。新金融记者第一时间向融创及西青区政府求证,二者均回应称融创对117大厦没有洽谈任何股权合作和其他购买方面的事项,高银地产也在随后发布声明辟谣。

  然而,3月4日融创发起国内首支存量资产并购基金的消息,却让坊间猜测融创确已在转型之路上迈出重要一步,后续收购热点城市地标性建筑将是大概率事件。一如此前的大手笔,融创(上海)商置有限公司与盛煦地产共同发起的并购基金规模达200亿元,权益对半。

  据了解,这是融创首次以基金形式涉水商业地产存量市场,并购基金将聚焦一、二线城市的核心商业存量资产,具备潜力的写字楼、酒店、商场等均纳入射程。基金所投项目将由双方合作运营,融创团队提供专业的开发及改造支持,待物业进入成熟运营后,通过多种渠道从资本市场退出。

  众所周知,融创的扩张模式一向推崇“短平快”,此番涉足长周期商业地产不免令人诧异。观察人士表示,融创进入存量商业地产领域,既有自身发展需求,也是市场倒逼。

  对此,融创上海区域集团总裁田强坦言,一线城市增量相对有限,通过一手市场拿地难度不小,融创想深耕不得不研究存量空间。“北上广深及部分核心二线城市都已迈入存量时代,这些城市土地资源稀缺,但各类商办和消费升级需求活跃,大量商业资产需要升级。未来,城市更新将成为融创新的增长点。”

  有声音质疑,在国内资金面趋紧的背景下,融创频频出手底气何来?3月5日,融创亮丽的2017年业绩预告给出答案——营业收入较上年度增长超80%,净利润增幅超240%。按照融创2016年净利润24.78亿元推算,其2017年净利润高达59.47亿元,而这已考虑了对乐视相关投资计提的减值拨备。

  前景广阔

  事实上,过去十年住宅市场势头强劲,很多开发商并未涉足商业地产。而今,单纯的住宅开发已不再是房企核心竞争力,城市更新、存量资产盘活代表着未来趋势。

  “一个普通人的美好生活就是,先买套(融创的)房子,再回去看乐视电视,放万达的电影,然后到万达城玩。”孙宏斌眼中的“美好生活”表明,只会盖房、卖房的开发商已是过眼云烟,它们的触角已伸向居住、购物、教育、医疗等社会生活的各个角落。

  如果说房企在上半场是销售为王,下半场转型为城市服务运营商后,资产管理将成为新战场。从目前来看,万科、龙湖、佳兆业、时代中国等纷纷向城市服务运营商转型,大悦城、华润、招商等在商业地产方面也加大了投入,房企“商战”可谓刚刚开始。

  易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱表示,房企之所以加快布局商业地产,最重要的原因是商业地产在资产保值、抗风险方面优势明显。“通过外资房企的布局,可发现商业地产能够为企业提供长期稳定的收入,资产方面也会有很大的升值空间。”

  以龙湖地产为例,其从2011年便开始以“优土储、强运营、控成本、持商业、精团队”为重点的战略转型,每年坚持将10%的回款投入投资性物业。2017年上半年,龙湖开业投资性物业208万平方米,整体出租率94.7%,不含税金收入达11.4亿元,同比增长近30%。

  从2017年商业租金收入排名来看,众房企在商业地产上仍有较大的争抢空间。克而瑞数据显示,除万达(233.8亿元)、红星美凯龙(133.3亿元)外,商业租金收入前二十强房企差别不大,排名第20位的合生创展(17.8亿元)与“探花”华润置地(71.6亿元)之间的距离并非难以跨越。

  渤海证券分析师马佳对新金融记者表示,城市更新或改造项目通常以低价出售,投资成本可大幅降低。“我国商业地产普遍存在存量过剩、资产使用效率低等问题,好的改造项目将对企业品牌溢价产生助推,成为城市新名片。”

    来源:新金融观察

编辑:wangdc

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