地产存量市场风口:五牛控股如何“唯准不破”?
http://www.funxun.com房讯网2018-3-12 9:23:02
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[提要]与简单放贷的投资形式不同,五牛控股强调主动管理,首先要确保的就是收购资产的优质性,排除其中可能存在的炸弹。

  3月4日,融创(上海)商置有限公司与盛煦地产共同宣布,将发起规模200亿人民币的存量资产并购基金,聚焦一、二线城市的核心商业存量资产投资。其实,除了融创,万科、远洋等地产开发商也开始注重布局存量市场,许多地产基金亦在向存量地产的投资方向倾斜。

  “相信越来越多的开发商、地产基金会转向做存量资产的改造,存量资产是很重要的投资风口。”五牛控股副总裁全宇对21世纪经济报道分析说。一方面,国家实施去杠杆的政策,开发商原来通过杠杆拿地做开发的模式难以为继。另一方面,消费升级的趋势下,人们对提升生活、购物空间的需求增大,老旧存量地产的改造产生了不少想象空间。

  在不动产领域有多年投资经验的五牛控股,则从两三年前开始布局存量资产投资,涉及物流地产、商务园区、停车场、长租公寓、写字楼等多种类型。全宇表示,目前在五牛控股的不动产投资组合中,对存量资产的投资占比已经达到30%-50%。

  在对存量资产投资的过程中,五牛控股遵循怎样的逻辑?近期,五牛控股以15亿左右的价格,完成对中融信托大厦写字楼的并购。买下中融信托大厦后,五牛又有怎样的运营打算?

  非中央商务区成投资热点

  全宇曾在2016年操刀对中融碧玉蓝天项目的并购,该项目当时在业界引起不错的反响。对于此次收购中融信托大厦,全宇表示,五牛控股一直跟项目运营方中融长河资本保持很好的联系。在得知中融信托大厦项目考虑出售后,五牛控股迅速跟进并拿到了项目。

  “我们的特点是稳、准、狠,内部成员在保证专业、慎重的同时,迅速做出决策,能够很早对价格作出判断。所以当其它中资、外资同行还在走程序,考虑进一步的尽调时,五牛已经能够迅速出offer达成交易,这是我们的优势所在。”他说。

  对于中融信托大厦的价值判断过程,全宇表示,首先中融信托大厦地处非中央商务区,近年上海非中央商务区的交易逐渐走热,五牛控股看好该细分领域。

  今年1月初,世邦魏理仕发布的《2017年上海房地产市场回顾与展望》也显示,受益于投资需求由核心商务区外溢及上海新型城镇化的影响,新兴商务区的办公类型物业成为资本市场的宠儿,成交宗数从前三年年均16宗的成交水平,成长至2017年的38宗。

  全宇认为,非中央商务区形成投资热的原因有三点。首先,在传统的中央商务区,业主倾向于长期持有,资产的存量并不多。第二,中央商务区的租金已经涨过一轮,体现出比较明显的外溢效应,非中央商务区承接了外溢租户的需求。第三,非中央商务区通常比较新,它相对老楼有更多的停车位和更好的配套设施,能够满足新增租户的需求。由此,非中央商务区存在着比较好的投资机会。

  在对非中央商务区项目的甄选过程中,五牛控股主要关注三点要素:第一,项目周围的产业配套,比如在中融信托大厦附近的市北高新园区,聚集了软件与信息服务业、云计算和大数据产业、人力资源服务业等多产业的企业;项目是否处在交通节点也很重要,中融信托大厦位于地铁1号线、北中环线、南北高架这三大城市动脉的交汇处,具有一定的地理优势;第三,项目周围是否有商业配套设施也是一项重要指标。

  在这些维度的综合判断之外,中融信托大厦本身的高质量,也是五牛控股选择投资的重要原因。全宇表示,中融信托大厦本身的出租率已经达到82%,现金流很稳定。北京、上海这种一线城市的存量资产价格相对透明,流动性也相对较好。五牛控股除了关注周边的可比价格,还会从租售比、投资回报、成本、未来价格走势等方面进行考虑,最终确定了合适的资产交易价格。

  以快制胜同时寻求折价优势

  “从收购谈判完成到后期的项目运营,我们每一步都战战兢兢、如履薄冰。”全宇感叹说。与简单放贷的投资形式不同,五牛控股强调主动管理,首先要确保的就是收购资产的优质性,排除其中可能存在的炸弹。

  比如空调的维护情况,如果写字楼项目刚被买下来空调就得大修,这意味着大笔的支出。还有电机配比、停车位的数量等,如果事先没有充分考虑租户的需求,写字楼买下来之后也很难有提升空间。五牛控股在收购前,会做尽量充分的调研及合约条款的设计。

  在完成收购后,考验的则是管理人的整体运营能力。全宇透露,在买下中融信托大厦后,五牛控股计划首先利用未出租的高区楼层,引入愿意支付高租金的租户,以此大幅提高整体的租金水平。第二,五牛控股会利用租户续签更换的机会,引进质量更优的租户。第三,五牛控股也将不断提升大厦的物业管理水平。

  另外,中融信托大厦位于南北高架、北中环线黄金交汇处,具有很好的展示效果。五牛控股希望通过标识牌和冠名权,进行额外的广告创收。

  全宇表示,中融信托大厦项目的年化预期收益率预计会是业内较高水平,项目的未来表现很可能远超预期。三年之后,该项目将通过整体出售或资产证券化的方式退出。

  “我们也有特别长期持有的基金,此次项目设为三年期,是由于我们认为这是针对当前LP最合适的退出周期。”全宇说。

  据了解,目前五牛控股的LP以高净值客户和开发商为主。许多民营开发商由于近几年继续做住宅开发难以支撑,便转型做存量资产的开发,他们通常会选择五牛控股这种专业投资管理机构作为合作伙伴。

  “我们首先会以很好的折价优势买下项目,然后通过主动管理能力去提升项目的价值。另外,我们不会买下超级大的项目,而是更倾向于买下适中的存量项目。”全宇总结五牛控股对存量资产的投资策略。比如,去年五牛控股20亿左右收购中城国际,及此次15亿左右收购中融信托大厦,中等规模的项目意味着很强的流动性。

  那么如何才能说服卖家在项目卖出时,愿意给出折价?全宇表示,首先,五牛控股不会去找人尽皆知、容易造成抬价的项目,而是在日常跟各大开发商保持很好的联络。第二,一旦遇到合适的标的,五牛的决策速度很快。可能对手还在上会讨论,五牛已经给出了合约,并锁定交易。“可能对方愿意出高价,但在卖家收到钱之前,无论多高的价格都是空中楼阁,所有的卖家都希望落袋为安。”他说。

  买入项目时拿到折价,将为项目运营带来优势。全宇对记者解释称,一方面对LP来说,以更低的价格买入项目,是退出时获得高回报的起点。第二,当五牛以比较好的价格买入项目后,一旦出现同业厮杀、争抢租户的情况,五牛会更有底气给出让利空间,确保优质租户的入驻,及项目的持续运营。

  除了对存量资产的投资运营,五牛控股同样注重对开发类地产项目的股权投资。全宇表示,五牛控股会挑选百强开发商进行同股同权的合作开发,目前已经跟铁狮门、招商地产、恒大地产等都有过合作。

  “跟世界知名开发商铁狮门合作主要是看好他们在商业地产、写字楼方面有非常强的开发、管理能力,我们也会参与到开发中。”全宇说。在住宅地产的开发方面,五牛控股也会精挑合作对手和城市,根据当地政策和市场表现进行资产配置。

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