严区海:联合办公成为2018年写字楼市场黑马
http://www.funxun.com房讯网2018-12-7 8:53:00
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[提要]12月5日-6日,中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会在北京富力万丽酒店盛大举办,戴德梁行北中国区高级董事严区海出席论坛,并发表"新兴行业布局京沪写字楼市场:未来可期VS拐点来临"的主题演讲。

  房讯网讯 2018年12月5日-6日,中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会在北京富力万丽酒店盛大举办,本届年会主题为"标准与创新:美好商办新时代",来自地产界、金融界、学术界专家和行业一线精英操盘手及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛,聚焦商办标准设立、引领行业创新,共同开启未来办公新时代。

  论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,同时得到了中粮置地广场、IC PARK、北辰写字楼、远洋商业、保利发展、中粮广场、首创深圳、哇棒传媒、中海商业、华润置地等合作伙伴的支持。

  戴德梁行北中国区高级董事严区海出席论坛,并发表"新兴行业布局京沪写字楼市场:未来可期VS拐点来临"的主题演讲,从宏观上对中国写字楼市场进行数据分析,并细致解读了一线城市北京、上海的写字楼市场现状和趋势。在重点介绍北京写字楼市场时,严区海表示互联网行业的办公需求推动了北京写字楼市场租金的上涨,联合办公吸纳量有了显著提升,成为2018年写字楼市场"黑马"。

  以下是严区海演讲实录:

  严区海:每年我们到年底的时候都要总结过去一年我们发生了什么,更多的时间我会花在去展望未来。我今天在朋友圈发过一句话,叫"你想一想去年那个时候的你是不是很愚蠢,如果你没觉得去年的你很愚蠢的话,说明你近一年就进步不大。"每年在年底的时候除了总结自己的成功,也要想想自己有什么失败的地方。

  今天我的话题是围绕几点:

  第一点叫"新兴行业",新能源汽车、滴滴出行、美团、商汤科技、AI这都属于新兴行业,可以说是新经济的代表。

  第二点,我围绕的话题是给中国的一线城市,北京、上海的写字楼市场。当然我也会给大家一个非常宏观的中国的写字楼市场的概况。

  我想问的问题是,新兴行业和写字楼行业的关系是怎样的,它可能会推动我们继续发展,还是有可能在一线城市或者二线城市我们的租金、我们的写字楼市场发生拐点,这是我们今天的一个话题。

  戴德梁行是被欧元杂志评为最佳的房地产经纪公司,我们是全球最大的商业地产供应公司之一。我本人从业20年,服务过很多传统企业,比如IBM、大众汽车、渣打银行等等,同时我也在不断服务一些新兴行业,比如今日头条、滴滴出行,甚至我们刚刚完成的一个交易,keep,一个锻炼身体的软件,这种公司成立只有两年到三年,但是它的新租的写字楼面积超过了将近1.7万平方米,让我本人非常震惊。

  我分几个板块来介绍一下整个中国的写字楼市场。

  首先看一下中国的情况。我先从需求方面来跟大家了解一下,首先看这个非常震惊的PPT,财富500强中国企业到现在占到了500家公司的120家,这是2018年最新数据。第二,前5名有3家是中国企业,国家电网、中国石油、中国石化。第三,有五家中国的房地产企业进入500强,绿地、万科、万达、保利、恒大。

  我们看到这个数据的时候,我认为中国企业崛起是在奥运会之后,这是我个人的判断,增长非常快是在奥运会之后的增长。这是谈到的需求。

  第二是看一下全球的租金表现,全球最昂贵的写字楼市场出现在英国伦敦,第二是位于我们中国的香港。北京是排在第13位,上海是在15位到20位之间。全球我们有三个城市入选全球最贵的TOP20,就是:北京、上海、香港。

  下面我想介绍一下全球超过450米的摩天大厦,它们所在的不同国家。过去一年经济表现最好的国家,印度,在这里面没有上榜,完全没有摩天大厦。美国占8%。石油国家,沙特阿拉伯占到4%左右。最惊人数字是中国,中国现在占了摩天大厦的58%,超过一半。当然31%左右是在建的,所以这个数字是很震惊的。但是不知道大家有没有听过一个摩天大厦魔咒,当一个国家大量在兴建摩天大厦的时候,预示着经济急速下行,这也是中国面临的经济困境。

  这个数据是跟大家展现,中国现在存量写字楼有多少呢?我们调查了主要的商业城市,到今天来讲,甲级写字楼存量中国主要商业城市是6100万平方米,未来供应是多少呢?3300万平方米。未来五年的供应量占存量的55%。我个人对这个数据解读是这样的,2008年中国全部的甲级写字楼存量只有一千万平方米,最快的发展到2008年到2018年十年间,每年平均供应量是500万平方米。下一个五年我们速度没有降下来,继续在增长,现在平均数是670万平方米/每年。这个数据来讲,我认为还是有一定的风险。

  这个供应量各个城市表现不一样,最大的城市出现在深圳,760万平方米,上海第二,720万平方米,这是一线城市的情况。二线城市最大的城市出现在武汉、厦门、南京。

  我们再看一下这个图的橙色的红点,未来供应量占存量的比较,所以右边的轴是50%、100%、150%、200%。我们先看一下深圳,深圳未来五年供应量占到了现在存量的160%-170%,这个比例在一线城市里面是非常高的。第看上海,上海供应量占存量的大概也是在60%左右,其实在这里面最均衡的是北京,北京还不到50%。在二线城市里面,我们看到一个最闪耀的点是厦门,未来五年供应量占存量260%,这是非常惊人的数字,我也不清楚厦门这样的城市,它的产业是不是有大量的涌入,如果没有大量涌入的话,这是一个很高风险的城市。

  这是主要的新兴商务区。我们今天会议的地点是在北京,我重点汇报一下关于北京的情况。北京今年年底有一个大事,就是北京市政府迁入通州区,配合着通州区我们有一个新的运河商务区,这个商务区整个从明年开始有一批楼竣工,到2022年全部存量大概230万平方米,其中65%是出售,30%出租,大概这样的比例。目前来讲出售情况非常好,均价大概在5万人民币左右。有一些金融企业,比如北京银行、农业银行、工商银行都已经完成了整栋的收购。

  下面讲一下一线城市、二线城市的对比。一线城市平均空置率是10.2%,二线城市是25.1%,这个意义在哪里呢?我们在这个行业里把10%的空置率,如果10%我们叫做均衡市场,10%以下叫业主主导市场,10%以上叫做租户主导市场。所以很明显的数字,在整个一线城市平均值是均衡市场,我们把四个城市加起来平均值是这样的。北京和广州这两个城市是业主市场。

  举个例子,现在全中国除了香港之外,广州空置率只有5.6%,是全国最低的空置率,北京是7.9%,北京这个数字已经持续了将近七年到八年时间,所以北京和广州是比较纯正的业主市场。

  二线城市就是一边倒,基本上都是租户市场。空置率25%,但是最严重的城市可以达到45%-50%。

  过去一年,需求最迅猛的是西安这个城市,西安由于产业的新兴,所以过去一年的吸纳量非常大。我们看到二线城市的需求,为什么有这么大的吸纳呢?主要是因为二线城市在以前几乎是没有甲级写字楼供应了,而只是出现在过去五年。

  这是我们的租金对比,二线和一线之间的租金差距多少呢?三倍。非常有趣的数字,113人民币,这是二线城市平均租金。一线是309,北京将近403人民币。过去一年,租金增长最快的城市是在广州,广州因为供应量不大,新的IT行业增长很快,所以广州在过去一年租金增长了11.1%。香港是中国最昂贵的写字楼市场,过去在一年也涨了8.8%的增长率。

  下面我们重点讲一下北京写字楼市场的状况。

  第一,看一下北京的存量。我们的存量是1894万平方米,甲级和乙级几乎认为各一半。

  第二,我们最大的分区市场是来自中央商务区、CBD,占了29.4%,接近1/3的市场是CBD组成的。

  这是主要的甲级商圈的分布图,我讲一下中央商务区新的特点。中央商务区有一件重要的事就是政务地块,正式名称叫CBD核心区,这个区域目前的情况是,在2010、2011年的时候,政府给我们时间表是第一批楼2017年竣工,由于条规的原因、基础建设的原因等等,这个时间一再推后。准确来讲,第一批我们入住时间是2019年年中。第一批租户是我们公司完成了一笔交易,就是德勤会计师事务所,大概两万平方米,还有一个重要的住户是佳能,大概两万平方米左右。所以整体而言,这个地块的租赁状况是不错的。但是另外一个问题是,我们整体的楼,明年只有五栋写字楼入驻,整体的楼会向后推后两年到三年左右。

  我们再说金融街,金融街的状况空置率是世界罕见的,空置率连1%都不到,租金也是世界罕见的,800元/月/平米,这个最近高过了香港平均值。金融街另外一个热点是说我们有一个新的商务区是丽泽商务区,北京的未来新的商务区有两个,西边是丽泽,首批面积大概有200万平方米,东边在哪里呢?就是通州区,这是两个热点。

  我们目光移到北边,北边的三个,中关村、亚奥、望京、酒仙桥。北京的支柱产业到现在来说是高科技行业,我们稍候会告诉大家我们租户占比是高科技占多大比例。这个行业在北京来讲,通过我们研究也发现特别明显,他们聚集在北京的西北部和东北部,90%的互联网都在我们刚才说的这两个商圈,要不然在中关村,要不然在望京,非常明显。

  今年我们有一个报告说到底谁推动了北京的租金上涨,可以非常明确的告诉大家,第一首要原因就是来自互联网行业。比如在去年的时候,我们非常郁闷的说,新的租户在哪,新的需求在哪。但过去一年我们帮助今日头条在中国完成了将近15万平方米的写字楼租赁。滴滴在过去一年在北京完成将近8万平方米的写字楼租赁,数据都很震惊。

  你可以看到一个现象,有几个数字。第一,北京写字楼租金最贵出现在金融街。第二,谁增长最快呢?中关村和望京。过去三年我们分别涨了30%和涨了25.8%。这个推手就是互联网行业,金融街的推手就是金融业。

  这是我们2018年前三季度新入市的情况,占最大体量的是北京的丽泽,它拉升了整个城市的空置率,丽泽目前新入市的几个项目空置率是85%。其他区域几乎这个楼还没有入住,预租率是40%、50%,马总那边可能是60%,这很震惊。但是在丽泽,空置率是85%,即便已经竣工大概半年,但是空置率依然很高,所以丽泽对比来讲是很重要的需要认真的研究的一点。

  我们再看下面未来的供应量,没有包括通州项目,主要是包括了核心区。你会发现其实两个很重要的点。第一点,未来供应量72.4%位于非核心区,这一点跟北京城市规划有很大关系,也符合整个城市发展的趋势。第二点,未来供应量出现在哪呢?其实就两个商圈,一个是中服地块,第二是丽泽。

  这是我们对租户的分析。因为我们北京城市定位其中有一个很重要定位是创新中心,我们看到的数据34.2%来自高科技企业。同样,我们看一下第二支柱行业金融机构,京沪这两个城市金融业因为国家整个形势的原因,整个行业在京沪这两个城市增长很少,几乎无增长。北京的一个黑马,2018年的黑马就是联合办公,联合办公北京城市的吸纳量,一个季度占到了20%。我分两方面讲:

  从积极的一面,我认为这是一个趋势,因为联合办公我看到了很多传统企业,甚至我们刚刚完成了一个租赁的交易,就是一个传统的中国的银行租赁了大概200个工作位在联合办公里面,用一年时间作为它的临时办公地点。传统企业也在转向联合办公的方向。这是积极的一面。

  风险的一面是说,我相信有大量的联合办公供应,我们市场有没有那么多需求,这是我们需要去研究的一个部分。

  所以北京的热点是什么呢?我找了几个关键词,第一是互联网,我相信中国的很多互联网投资,很多的资金都进入了北京的城市,所以2018年互联网的成交是非常火热,至少有50万平方米跟互联网有关系。第二个关键词是联合办公,北京20%的吸纳量被联合办公拿去了。第三个关键此是中服地块。

  我们再看上海。上海的存量是1089万,跟北京的数字非常接近。

  我们看一下未来的供应量,上海在未来五年供应量是720万平方米,占存量的66%,这个数据高于北京,所以未来供应量非常大。新兴商圈占69%,跟北京接近,都是在非核心区。这是租金表现,京沪之间的区别是什么呢?大家有没有看到一个规律,第一,核心区与非核心区的租金差,上海是很大的。对标北京,北京国贸和望京的租金差只有70%和75%的比例,所以上海第一个趋势是区域核心化。北京的非核心区,现在希望有一些产业聚集,因为上海一直的痛点是它一直是以金融业为主,我们说的IT行业在上海一直是非常分散的,所以上海城市也有个新的计划就是建立一个新的IT的行业聚集地,大概在核心区这个位置。

  下面我们看一下行业细分。左边这个图,上海的行业布局相对北京没有北京这么集中,比如IT行业占比只占到20%左右,18.8%左右,专业服务占到24%,联合办公也在里面,所以整个城市的行业是没有特别聚集的,但是金融业一直是传统。

  我们看右边,上海对标北京完全是外向型经济,但是几年前上海的租户,内资和外资比大概是一半一半,但到今年内资占到61%,外资占到39%。当然这个数字你们可能会问,北京的数字是多少?北京的是内资占到80%以上,所以北京的内资的企业可以说完全是在主导整个市场。

  上海的新的关键词有哪些呢?第一是AI。因为在2018年9月,第一届人工智能大会是在上海召开,上海也准备把自己打造成为一个AI产业的中国的中心,所以AI对上海的写字楼市场有一定的推动作用,比如商汤科技大概有几万平方米的租赁量。第二,上海的特点、关键词是去核心化,从中心区向非核心区转移,变成了一种趋势。第三,中资化,现在中资比例是不断在上升的,我相信这个趋势会越来越明显。

  最后一句话,感谢大家的聆听。送给大家一句话,我们希望在每年的时候都要不断的去研究我们的战术,最重要的是要花很多时间去研究我们的战略,不要因为我们忙于战术而忽略战略,所以能参加今天的大会,就是大家来分享思想、来看趋势的大会。感谢大家!

    来源:房讯网

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