陈淮:房地产业仍是国民经济支柱产业
http://www.funxun.com房讯网2018-12-6 10:15:00
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[提要]12月5日-6日,中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会在北京富力万丽酒店举办。中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮出席论坛并做开幕演讲,从宏观角度对经济形势和房地产市场进行解读。

  房讯网讯 12月5日-6日,中国写字楼产业园发展论坛第十五届年会在北京富力万丽酒店盛大举办,本届年会主题为"标准与创新:美好商办新时代",来自地产界、金融界、学术界专家和行业一线精英操盘手及新闻媒体超过1000位嘉宾出席论坛,聚焦商办标准设立、引领行业创新,共同开启未来办公新时代。

  论坛由全联房地产商会、房讯网联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,同时得到了中粮置地广场、IC PARK、北辰写字楼、远洋商业、保利发展、中粮广场、首创深圳、哇棒传媒、中海商业、华润置地等合作伙伴的支持。

  中国社会科学院研究生院城乡建设系主任陈淮出席论坛并做开幕演讲,从宏观角度对经济形势和房地产市场进行解读。他表示,房地产业仍是国民经济支柱产业,在宏观经济下行压力加剧的形势下,中国的城镇化和城市化成为长期经济增长的支撑点,房地产业在其中依旧承担着国民经济增长支柱产业的责任,承担着老百姓住房条件改善、产业结构升级和社会私人财富累积的重任。

  以下是陈淮演讲实录:

  陈淮:大家上午好!对宏观经济形势和房地产发展,我讲三个问题,形势、写字楼和产业园、房地产。

  2018年已经到了最后一个月,大家都感觉到格外的压抑,亮点不多。的确,今年的经济形势没有多少好评论的,我们确实是面对前所未有的挑战和困难。如同几周前中央政治局会议提出的经济增长的下行压力在加剧。经济增长下行是从2014年开始,到2016年末,经济学界达成基本的共识,中国经济经过了长期高速增长以后,会出现大写的L型。到2016年末,L型基本走到底。2017年以后,虽然不会很快的回升,但也不会继续增速下行。现在看来,2018年差不多已成定局,可以大致判断还是会继续下滑。

  通过三件事情可以看到面临的形势比较严峻。一是股市和汇率。特朗普高兴地说美国股市延续了战后40年来历史最长的牛市期。我们的股市处在历史的低点,而且惨不忍睹。汇率几次险险破7。显而易见,这些都是对经济预期和经济内在增量变化弱化密切相关的外在指标。二是习主席召开民营企业座谈会,对民营企业进行了前所未有的鼓励,提出要求要给予更多的政策支持。这也反映出我们迫切需要新的前期被忽略的经济增长力量的支持。三是在G20峰会上,在与美国的双方谈判中,美国人几乎没有任何让步。市场对G20峰会美中两国元首的论坛给予这么高的关注度,因为这对中国的经济的确非常重要。

  我不想再更多的细分。今年的经济增长中,即使没有美国的加税,恐怕也不会太好看。实际上在过去几年,我们的出口始终低于国民经济增长速度,也就是它对经济增长的贡献是负数。其他的众多产业也是困难重重,包括高科技产业,大家看到华为面临的困境。也包括传统工业中的基础重工业,钢铁、石油、化工、煤炭。也包括这几年发展比较快的汽车业,恐怕2018年很难过。如果中国兑现对美国汽车进口的承诺,汽车业的压力还会增大。再加上新能源汽车的竞争。纺织、家电等行业也没有多少可描述的。

  中国短期经济形势面临的难题我们不一一述说,只强调一点,尽管美国贸易战对我们的经济增长、出口,甚至是对过去若干年来一直致力于的产业结构升级都造成了巨大的挑战和阻碍。因为全世界国际分工格局变化,自然对中国产业结构、产业选择产生重大影响。但是,唯一影响不了、改变不了的是中国的城市化、城镇化的历史进程。

  如果说中国经济有一个长期的经济增长的支撑点,就是中国的城镇化和城市化。我们正在面临着把大多数人住乡下的民族转变为大多数人住城里的民族。这个伟大历史进程刚刚拉开帷幕,远不到结束的时候,甚至连高潮都需到。如果到了高潮,我们就用不着讨论产业园和写字楼有多么重要。就是因为现在这个阶段已经上台,而且是下一阶段矛盾的主要集中点,是多集电视连续剧中扮演主角的问题。我们对中国经济的信心和房地产的信心来自于我们对城镇化的信心。

  经历了很长的一段历史时期,在很长的历史过程中,我们走过的弯路多过顺利。产业园和写字楼是我们国家城镇化道路发展过程中一个很重要的角色。在很长一段历史时期内,我们曾经以为城市就是大工厂,城市和工厂没区别。很多老工业基地今天的困境怎么造成的?都是因为在改革开放之前或者是改革开放之初就是如此。修了一条产业专用线,铁路东边是工厂区,铁路西边是住宅区,不要说其他基础设施建设。今天所谓的棚户区改造的问题、基础设施严重不足的问题、环境严重污染的问题,其实都和老旧城市在城市化过程中曾经长期施行的战略有关。其实还远不止于此,我们尽可能把工业建在山里,尽可能的把城市缩小抑制。

  改革开放以后,面临严重的房慌和住房危机,把城市化和城镇化理解为首先是满足老百姓住房的改善。今年是改革开放40周年纪念日,12月28号,中央要召开一次隆重的纪念大会。房地产业实际上是改革开放后20年的事。1998年全面停止福利分房,2002年才真的逐步停下来。前20年是福利分房阶段,是老百姓住宅改善阶段。如果说住宅建设40年,房地产业的发展其实是20年。

  最开始的城市化建设,如果说标志性建筑,就是北京1979年当时的市委书记建的前三门大街,以此为标志,是以老百姓住房建设为核心的。产业发展、商业发展处于被忽略的位置。前三门的那些住宅楼当时是全国第一家开启了大规模给老百姓建设住宅的先河,功不可没。但是,它的缺陷也是显而易见的。前三门大街本来应该是旅游区、文物保护区,至少是有特殊功能。两边的商业不建不行,建了也不行。建了商业,交通主干道受到影响,效率没办法体现。不建商业,那么大批的居民住宅楼,居民生活会非常不便。那个时候我们根本没考虑到城市功能分区。

  一直到1998年之前,我们都是采取鼓励单位自建住房的政策来帮助老百姓解决住房问题。所以,所谓的福利分房的高潮是80年代中后期和90年代。在这个时期,我们走过了严重的房荒和住房危机,让大多数人住到了房子里,尽管还没有解决所有人都住到房子里的问题。更重要的是这段时间的住宅建设成绩是主体部分几乎都是成套建筑。厨房、卫生间、上下水道和单元房。它的缺点也是显而易见的。完全忽略了城市功能分区,鼓励单位自建住房,西单商业街建了很多宿舍楼,司局长中午回家睡一觉,不耽误上午上班。

  当时主管全国城市建设的建设部。现在我们经常调侃建设部,楼前是上访的,楼后是遛狗的,中间是一大片居民区,在办公区推着婴儿车、牵着小狗的保姆。城市功能分区严重滞后。再加上这一批福利分房,现在来看,它的功能已经远不能满足城市居民改善居住条件的要求,也迫切需要升级改造。

  在这个过程中,有两件事需要提一提,也是这次峰会的主题,一个是产业园。产业园的发展对中国有两大历史贡献。产业园不是中国的独创,但是中国的产业园区在今年纪念改革开放40周年的时候我们需要格外提出。它给我们提供了体制改革的试验区。大到深圳特区,小到苏南的各个工业园区,甚至是地市县的工业园区。它给我们提供的不仅仅是产业聚集的空间,更重要的是体制成分成长的空间、体制改革向市场经济靠拢的试验区。这是所有国家工业园区没有过的功能。正是因为这个功能,我们才找到了向市场经济转变的方向。

  产业园最终让我们解决了城市和产业关系出路的问题。在解放以后,北京城的历史名人建筑和住宅都变成了街道工厂,基本上破坏殆尽。改革开放以后,产业园区的发展给产业升级和民营企业的发展提供了空间。早期建立的很多产业园区成了新城区建设的起点。北京这样的城市以外延扩张为主,但很多二三线城市都走过了通过产业园区的发展最后成为新城区,包括苏州、无锡、常州这样的新兴城市,产业园区都成为了新城。

  写字楼也是一样,尽管写字楼的发展有诸多被媒体所诟病、被社会不理解的地方,县城也建CBD,全世界的中央商务区不超过20个,中国的县里面也要建CBD。不顾当地经济发展的实际需要,盲目扩张、贪大求洋。但是,它依然是功不可没,使城市格局、城市功能从简单的办工厂、住人到成为参与国际竞争、满足信息流、资金流、高科技产业发展的新型产业。

  世界的城市都走过了这条道路。美国的汽车之城底特律、钢铁之城芝加哥、匹兹堡,21世纪世界各国城市的排名不是以工业生产能力的集聚为标志,而是以商务功能为标志。写字楼的发展确实让引领了中国城市建筑的发展。我们有很多得以在世界上炫耀的建筑,其实都是写字楼的创造。到今天为止,大家所讨论的联合办公、分享办公都是写字楼发展的贡献,否则我们无法进入到与世界城市相媲美的阶段,不能忘记产业园区和写字楼在中国城镇化、城市化过程中的历史贡献,而且有浓墨重彩的一笔。今后一段时间,它仍然是中国城市化、城镇化中的领军形式。

  最后我想说说房地产行业。中国的房地产业在过去改革开放40年来,特别是停止福利分房以后的房地产业发展过程中几乎没有得到过社会舆论的好评,包括主流媒体,包括在座各位记者所从事的媒体,你们哪一个媒体说过房地产的好话?房地产是在一片质疑、焦虑,甚至是在诅咒、仇视的声音中发展起来。恰好是在这样一个社会氛围中发展起来的产业承担了国民经济增长的支柱产业的责任,承担了老百姓住房条件改善、产业结构升级和社会私人财富累积的重任。

  之所以能够有今天的发展是因为房地产业顺应了客观规律。不管官多大、占据什么样的显要位置,房地产业的客观规律也是不以人的主观意志为转移的,不是因为谁的权力大就按照谁的主观意志来发展。也不是因为掌握了新闻利器、公众口舌的主观意志为转移。甚至不以站在道德高地,不以代表大多数老百姓、替穷人说话的主观意志而转移。

  我们希望祖国天天是春天,有人不希望吗?四季轮回谁改得了?这就叫客观规律。客观规律如何促进房地产业的发展,或者说房地产业如何顺应了客观规律。我分享四点认识。

  在一个相当长的历史时期内,甚至到今天为止,我们认为生产才是善,消费是恶。想吃好的、穿好的、过好日子、住好房子、娶漂亮的媳妇,这是修正主义,得对你进行思想改造才行。我们年轻的时候,满大街的标语写的是"抓革命,促生产""发展生产,保障供给""革命向前进,生产长一寸"。我上大学是77级,恢复高考第一年。马克思主义经济学,老师给我们讲生产、消费、交换、分配,生产是居于支配主导地位的。我们不把煤挖出来、不把钢炼出来、不把汽车生产出来,何以让人们生活改善?何以给老百姓提高工资?所以,第一条是努力生产。还有异议吗?不把东西生产出来,我们何以涨工资和改善生活?对了一半。

  工业化初期,它的规模、技术先进性以及集聚能力、资源共享能力、市场开拓能力等决定了社会的发展。工业化的中后期,如何挖更多的煤、炼更多的钢、发更多的电、生产更多的汽车,一点不困难,难的是如何把这些东西卖掉。消费成为经济发展的主导性因素。社会发展的主要障碍已经从生产领域转移到了消费领域。

  2009年的全世界金融危机,跟1929年到1933年的大危机如出一辙,都是消费不足的危机,都是工业化之后的供给大于需求,是一个常态现象。扩大内需、扩大消费是稳定发展的关键因素。2009年,我们没听说美国卖不出去什么东西,怎么就有金融危机了呢?不是因为社会有充足的购买力而买的,而是通过借钱买的。社会和居民部门、政府部门、企业部门过度负债来平衡供求,累积了危机。美国前财长麦特纳说当初世界金融危机不怨美国人,怨中国人。中国经济发展了,挣了钱,中国人不花,不仅自己不花,还借给美国人花,让美国人花多了,还不上了。当人们努力的讨论买房、不买房的时候,实际上是人们已经认同,社会已经形成共识,消费是一种善,而不是罪恶。我们应当努力满足老百姓对美好生活的向往。这句话是去年十九大报告在关于现代化战略这个长期发展战略中提出的,今后一个相当长的历史阶段,中国的主要矛盾是生产发展不平衡不充分与老百姓对美好生活的向往之间的矛盾。我们扭转了生产与消费的关系。重视消费是中国实现长治久安、经济发展最重要的关键,而不是如何形成更大的生产能力。

  我们在一个很长的历史时期内认为未来的远期利益才是一种善,眼前利益都是罪恶。你不应当想现在过好日子,你应该为伟大的理想献身。如同很多宗教,你这辈子没什么意义,争取下辈子托生个好人家才行。如果你这辈子想吃好的、穿好的,那是贪念,是罪恶的欲望,得向神甫忏悔。

  习主席说我们要撸起袖子加油干,我们年轻时的口号比这个邪乎的多,我们那个时候叫"活力1分钟、奋斗60秒"。那个时候是"革命加批评,拼命干革命""一怕苦,二不怕死""狠斗私自一闪念""先生产,后生活""先治坡,后治窝"。我们认为光辉灿烂的未来才有意义,让老百姓有钱是罪恶的、是不对的。

  今天,十九大报告提出的满足人民对美好生活的向往就是满足当下现世,这辈子活的好点儿。人们买房发展,房地产业的兴旺顺应了无论人们主观意志都不可扭转的客观趋势。

  我们在很长一段历史时期认为有产是罪恶,无产才是善。我们这个年龄的上小学,老师让你要成为无产阶级的接班人。30年前,谁家有房、有地、有资产,你就是社会的敌人,得对你施以无产阶级专政的铁拳,把你打翻在地,再踏上一只脚,让你永世不得翻身。不管今天你意识和没意识到,不管你因为买了房子而切切暗喜,还是因为没买到房子懊悔不迭,或者是对房地产业充满了仇视,为什么房价涨的让我买不起。不管你出于什么样的位置和情绪、你想和没想过,实际上都在努力想成为"有产一族"。如果说全面的小康社会用一句话以概之,其中一个最重要的标志之一就是让人人都是无产者的国家有越来越多的人民群众拥有资产。这就是房地产业所顺应的客观规律,它的发展前景、信心来源。

  在一个相当长的历史时期内,我们曾经认识城市是恶,农村才是善。在一个相当长的历史时期,我们的工业布局是"靠山、分散、进洞",要远离大城市,备战备荒为人民。我们曾经在第三、第四、第五个五年计划的时候,工业固定资产70%以上都配置在三线建设,在陕西、四川、贵州的山沟里。我们动员了几千万知识青年上山下乡,因为你们生在长在城市,你们的世界观都已经资产阶级了,必须到农村去改造才行,要接受贫下中农再教育。我们对城市充满了偏见。

  今天,当我们面对经济发展问题的时候,要改善人民生活、满足老百姓美好生活向往,让亿万农村人口享受城镇化消费方式、生活方式,让城镇居民不断改善居住条件和消费结构升级,这才是我们建设美好中国、美丽家园的目标。城市是善,让大多数人住城里,才能让中华民族振兴于世界民族之林,才能让中国老百姓过上比美国人还阔的日子。

  以上认识是我反思我们改革开放40年来的一点心得,也是对房地产未来信心之所在。谨供大家参考。谢谢!

    来源:房讯网

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