停摆的商住房:从香饽饽到烫山芋 开发商进退两难
http://www.funxun.com房讯网2017-6-30 8:59:11
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[提要]商住房问题非常复杂,不解决市场会出乱子, 解决了又容易出现矛盾,因此处理时应从增量角度入手, 存量慢慢解决,不应操之过急。

  商住房问题非常复杂,不解决市场会出乱子, 解决了又容易出现矛盾,因此处理时应从增量角度入手, 存量慢慢解决,不应操之过急。

  停摆的商住房

  罗峰(化名)陷入深深的纠结之中。

  在上海打拼多年,已经拿到户口的他,4年前在上海嘉定新城金郡买了一套商住房。尽管知道商住房不太合规,但当时开盘的住宅项目价格高不可攀,只能退而求其次。

  房子不大,好歹在上海有了自己的家。但在他心里,这个“家”也只是暂时的,因为商住房落不了户,而且只有50年产权,因此,攒足钱置换一套小户型一直是他的下一个目标。“我的户口还挂靠在公司的集体户中,万一以后生了孩子,落户口还得要大产权房,因此,置换房对我而言是刚需。”他对记者说。

  从香饽饽到烫山芋

  谁也没想到,上海的商住房政策来得这么迅猛,让罗峰猝不及防。今年1月,上海开始整顿“商住房”,并在嘉定、闵行两个区先行启动商业办公项目清理整顿工作。全市128个项目暂停销售,15个“类住宅”项目(即土地用途为商业、办公或其他非住宅用途,但以住宅形式销售的项目)整改恢复商办用途。

  5月17日,上海市住建委等六部门联合发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,对商办类项目进行进一步整顿,其中规定,对已售未交付入住的项目,要按照商业办公房屋功能进行全面整改,由相关部门联合验收,不符合商业办公要求的,不得交付,不得办理房屋交易登记手续。

  6月12日,针对在依法清理整顿商业办公项目过程中,部分开发企业曲解政策、拖延整改,对购房人要求退房等维权行为设置障碍等情况,上海市住建委和相关部门重申,清理整顿工作的对象,是违法违规的商业办公项目和相关开发企业。并提出,为进一步维护好购房人的正当合法权益,对已实际成交并完成销售合同网上备案,购房人要求退房的,支持购房人依法维权,开发企业必须积极配合;购房人希望继续履行合同的,可交付使用,相关信息记入房屋交易登记系统。

  接下来的这个周末,各个“类住宅”项目均有相关政府和开发商的工作人员现场答疑,罗峰也去咨询了一下,得到的答复是他这样已经入住的存量房可以继续居住,一旦要卖,就需要拆除卫生间和燃气等设施,恢复成商办性质再进行交易。

  退房还是保房?罗峰拿不定主意,如果退房,他唯一的住处就没有了,而且极有可能按四年前的价位退房款。“那么等于我的房子不但没有增值,甚至还严重缩水了。”但如果继续居住,一旦以后需要卖房置换,以如今商住房的恶名,很难找到买家,“岂不是砸在手里?”

  “‘6·12’公告只是政府做了一个表态,但实施细则还没出来,一切都充满着变数。”罗峰忧心忡忡地说。

  类住宅也叫商住房,起源于上世纪90年代的广东深圳。当时,一批开发商将烂尾楼包装成“酒店式公寓”对外销售,这种方式很快在全国一些大城市流行开来。特别是一些城市出台限购令之后,一些开发商将原本规划用途为商业、办公的楼盘改造、隔断成具有独立厨卫、上下水等适合居住设施的楼盘对外销售,因为不限购且价格相对纯住宅便宜,深受市场青睐。

  据中原地产数据显示,2016年上海房地产市场成交套数为10.9万套,其中3.5万套是以商住房为主的类住宅,类住宅占比超过30%;今年前两个月,上海市场总成交套数为6046套,其中类住宅765套,类住宅占比12.65%。

  一位不具姓名的上海房地产研究者告诉《中国新闻周刊》,长期以来,上海商住房和纯住宅价格严重倒挂,以他所在大学附近的房价为例,纯住宅的价格几乎是商住房的两倍,而在20年前,商业办公地产比纯住宅价格高,价格倒挂的很大一部分原因是土地出让金的差异,“有些人整栋买下来,改装成公寓出租,可以迅速收回投资,现金流能够得到保障。但如果任由开发商这样做,都去做商办,住宅就卖不动了。”他说。

  “类住宅之所以如此火爆,在一定程度上反映了市场需求。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌向《中国新闻周刊》分析道,从开发商角度看,写字楼不太好销售,而且商业办公用地的土地出让金也比纯住宅用地要少一些,价位也上不去,导致开发商行为发生变化。

  “他们感觉到市场的需求主要来自住宅需求,政府的规划用途和实际需求存在偏差,从某种角度上看这种变化是对规划中出现的结构性问题的纠偏。”顾云昌说。而从市场角度,由于限购,很多老百姓买不了纯住宅,只能通过商住房来解决住房需求问题。

  一位业内人士告诉记者,商业办公项目层高一般为4?5米,可以隔成上下两层,从而增加使用面积。因此,一些开发商在项目验收后普遍会延迟交房,利用这段时间进行装修,接通燃气、水、电等,使房屋适应居住需求,

  针对这种乱象,2011年,北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》,规定从当年6月1日起,商业、办公类项目不得设计成住宅格局,不能设立单独的卫生间,开发商自己打隔断出售的商铺将无法办理房产证。但最终,这一政策由于缺乏有力的处罚措施而流于形式。

  2016年6月,国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”。这一提法被误读为商改住的政策依据,对市场起到了推波助澜的作用,也让一些城市对商住房的态度暧昧不明,在监管上有所放松,普遍采取一种观望态度。

  众矢之的

  今年1月,上海首先对“类住宅”开刀,对全市商业办公项目进行清理整顿。4家来自闵行和嘉定的项目因整改不到位而受到行政处罚。

  此后,全国一些其他城市也纷纷对“类住宅”进行限制。2月16日,天津市规划局、国土房管局、建委联合发出《关于酒店型公寓建设管理相关文件失效的通知》,提出天津市将不再新批酒店式公寓项目。

  被市场称为“3·26”新政的北京商住房调控异常严厉。3月26日,北京市多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途。还要求商办项目最小分割单元不得低于500平方米,在建在售商办项目不得出售给个人;二手商办项目出售给个人时,买家资格除需满足住宅限购要求,还需全额付款;对于开发商也提出了明确的惩罚意见,指出项目建设单位如有违规,将被取消在京拿地资格。此外,北京各大商业银行还全面暂停了商住房的抵押贷款。

  3月30日,广州提出加强商办类房地产项目管理,包括:房地产开发企业销售商办类物业,销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商办类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位。

  4月21日,成都多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》,要求商业、办公类建设项目严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用,严禁擅自改变为居住用途。

  当天,上海市规划与国土资源局再次出台文件,要求土地出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公项目,商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。

  5月12日,深圳发文,提出未来5年,商业办公、研发用房转公寓建筑平面布局不得采用住宅套型式设计,卫生间等各类管道应集中设计。在设计和建设环节弄虚作假(如预留管道等)将受处罚。

  各城市纷纷对类住宅项目施以重拳,令商住项目迅速降温。中原地产数据显示:以北京为例,3月26日之前3天,北京全市成交量达850套;而3月26日之后3天,全市所有商办项目,包括商住公寓、写字楼、商业地产在内,仅成交了7套。

  在北京市大兴区地铁4号线义和庄站周围,有3个房地产项目,万科天地、恒大未来城和泰禾中央广场。在北京市住建委信息中,土地规划用途均为商业、办公用地。然而,在宣传时,3个楼盘均号称能够居住。今年4月,北京市住建委公开点名了6家违规销售商改住项目,并施以暂停网签的处罚,上述3家均榜上有名。

  然而,记者走进万科天地售楼处时,却发现大厅门可罗雀,前来咨询的人寥寥无几。“现在我们这里只有商铺,没有住宅性质的房屋出售。”一位销售员说,并没有显得特别热情。

  而在不远的恒大未来城售楼处,针对官网上所说的大产权房,一位销售员解释说那就是50年产权的公寓,并极力规劝记者不要买,“现在已经不让卖了,以3月26日为界,之前买了也就买了,在此之后的商业办公项目必须以公司的名义全款买,非常麻烦。”

  尽管商住性质已经被叫停,但商铺还依然在售,当被问及是否通燃气时,她立刻否认,“就是做商业用的。”她还殷勤地推荐了其他非恒大的楼盘,“以后70年产权房越来越少,现在你不抓紧买,明年就不是这个价了。”

  进退两难

  商办项目调控空前严格,为了回笼资金,开发商不惜冒险踩踏政策红线,从侧面反映了开发商处于进退两难的境地。

  5月21日,北京市住建委发布消息称,查处了绿地集团位于北京市密云区的一处商办项目。该项目尚未取得预售证即擅自销售,同时涉嫌违规宣传“商改住”。

  北京市住建委对该项目开发商绿地集团北京京纬置业有限公司处以173万元罚款,对开发商开发资质进行降级,并责令其限期整改,整改期间作出暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信的处理。

  可以说,这是北京“3·26”新政以来商改住项目调控的进一步升级。此前5月3日,北京珠江投资开发有限公司因其项目违规“商改住”及“以租代售”,受到住建委处罚,处罚包括开发资质降级、责令其限期整改等,整改期间面临暂停网签、暂停拿地资格以及暂停银行授信等处理。

  中原地产数据显示,2016年1月至今,北京商住类项目在五六环之间的新增套数和成交量最多,其次是在六环以外,而五环内的商住类项目数量较少。

  今年以来,京沪商住房调控相对其他城市异常严厉,市场基本处于冰封状态。对于开发商而言,面临进退两难的境地。不仅要面临客户要求退房并且要求赔偿的诉求,更要面对因此带来的诉讼支出风险。

  有的开发商采取了“鸵鸟政策”,通过各种方式安抚退房的人群,能不退房的就不退。要求退房强烈的,引导他们到法院提起诉讼。借助法院的漫长诉讼,期待政府相关政策进一步明朗化。

  也有开发商采取项目改造的方式将在建项目向其他业态转型。为此,业内人士建议,开发商要开始学习商业运营,“租赁产业化是趋势,建议商住房可以先做成酒店产品,合法化之后整体卖出做长租公寓”。

  今年5月23日,就在上海正式出台商住房调控政策之后,北京市住建委官方微信公号“安居北京”发布了三点限购补充说明。一是在政策执行前,已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目,开发商可保持现有设施;已购买的商办类房屋,购房者可保持现有设施。二是已购买的商办类房屋,可出租且不限定出租对象;也可销售,但购房人应符合政策要求。三是中介机构可代理商办类房屋的出租、出售业务,但不得以任何方式宣传此类房屋可用于居住或者其具备居住功能。

  这一政策被普遍认为是较为温和的举措,和上海的激烈形成鲜明对比。“上海出台这样的政策,可能是多方利益博弈的结果!”上述上海学者猜测,政府关心的主要是两方面,一是与钱袋子密切相关的土地财政,二是城市建设问题。纯粹的商改住会牵扯很多问题,政府不管不行,会产生连锁效应,出现一系列问题,因此政府希望找到一个平衡点。

  至于这次新政中显露出来的消防隐患问题,这位学者却不以为然,实际上,从建筑规范来说,商业楼的消防标准远远高于住宅楼。真要说隐患,可能是擅自隔断之后,楼里人口密度增加,也许会有一定安全隐患。

  他同时表示,随着上海、北京等大城市的房价越来越高,如何让社会提供的住房产品、建筑产品实现效用最大化,不要空置,其实才是政府最终应该考虑的目标,也是经济学常说的效率问题。“这个政策出来后反而会限制很多事情,我不知道政府的目标函数是什么,约束条件是什么,想在哪个目标函数上实现多目标的优化,只有这些确定之后,才能出台政策调控。现在似乎政府管制得太多了。”

  顾云昌认为,对于上海、北京这些特大城市而言,对商住房的调控,其实主要目的并不是控房价,而是在调节市场冷热的同时,整顿市场秩序。“但是商住房问题非常复杂,不解决市场会出乱子,解决了又容易出现矛盾,因此处理时应从增量角度入手,存量慢慢解决,不应操之过急。”

  然而,在北上广深等城市纷纷对商住房加以限制的时候,有些省份,如安徽、福建等,却反其道而行之,出台了商改住的鼓励政策。对此,顾云昌认为,各地政府的实际情况不一样,中央很难有个明确的态度,最实事求是的办法,就是因城施策,一城一策。

  “北上广深这些地方房地产市场供不应求,而有些城市却面临着去库存的压力,因此,或许这一轮北京上海等城市对商住房的限制,会对一些高房价城市产生提示作用,但不会成为辐射全国的政策。”顾云昌说。

  顾云昌表示,房地产调控错综复杂,在制定政策时需要整体考虑,因地制宜,不能一概而论。同时,既要整顿市场秩序,又要考虑社会稳定,要更多地用市场手段引导,少用行政手段干预。

  正如谚语所言,让凯撒的归凯撒,上帝的归上帝。

    来源:中国新闻周刊

编辑:wangdc

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