北京出租旧写字楼的税收增加了、五星级酒店降价
http://www.funxun.com房讯网2017-5-5 8:45:55
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[提要]国贸在北京很有名,是CBD商圈的代表性建筑群。从它的报表可见北京写字楼、公寓、商场出租及五星级酒店市场的景气度。

  中国国贸发布了2017年一季报与2016年年报。国贸在北京很有名,是CBD商圈的代表性建筑群。从它的报表可见北京写字楼、公寓、商场出租及五星级酒店市场的景气度。从这几年的年报数据来说,写字楼市场稳中有升,酒店、商场比较差。这公司可以当成债券买,现金流好。

 

 

  2016年,国贸写字楼、公寓的出租率与租金比2015年都有所增长。国贸三期写字楼最明显,租金达到22元每平米/天(2013年为17元每平米/天,年增长率为9%)。

  国贸大酒店入住率提高,但租金连续三年减少(16年为1633元每间每夜,2013年为2095元每间每夜,每年减少超过7%)。而国贸商场的租金与出租率都在下滑,其中,出租率是连续2年减少。这与北京百货业整体不景气情形是一样的。见图1。

  到了2017年一季度,酒店业的相对淡季,国贸大酒店的租金、出租率同比回升,但没达到2016年全年的水平。由于商场面积扩大,老商场的情况更差了。写字楼、公寓平稳(表面的租金下滑是受营改增影响,租金中减去了物业费)。见图2。

  年报还提到:

  在政策环境方面,1998 年发布的《北京市施行<中华人民共和国房产税暂行条例>的细则》规定,公司房产不论自用还是出租,均按征收月份前一个月的月末帐面房产原值,一次减除百分之三十后的余值,计算缴纳房产税,税率为 1.2%。自 2016 年 10 月缴纳 2016年下半年度房产税时起,根据北京市政府的规定,自用房产按征收月份前一个月的月末帐面房产原值,一次减除百分之三十后的余值,计算缴纳房产税,税率为 1.2%;出租房产改以租金收入为房产税的计税依据,税率为 12%。该项税收政策的调整,较大幅度地增加了相关企业的税赋,对公司的损益和现金流量产生了很大影响。

  这个说的意思是:原来出租房产可以按帐面房产原值的0.7来乘以1.2%,现在得按租金的12%了。显然是大幅提升了。尤其是老房子。

  老写字楼,比如我所在的中坤,帐面房产原值是每平米1万多元,0.7后假设是1万吧,1.2%是120元。租金是7元每平米每天左右,一年就是2500多元,12%是300元。增加近2倍。

  要想没有增税,租金收益率得在7%以内。比如,买3.6万一平米的写字楼,一年2500元租金,租金收益率约为7%,12%房产税是300元,3.6万*0.7*1.2%也约等于302元。

  目前北京新建写字楼的收益率估计普遍没这么高,所以,新建写字楼出租房产的房产税应该是降低了。

    来源:汇金网

编辑:wulingya

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