CORC:2016年上海甲级写字楼市场年度报告
http://www.funxun.com房讯网2017-4-25 11:12:00
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[提要]截止2016年12月,上海写字楼市场平均售价35085元/平方米(建筑面积报价),与2015年同比下降3.4%;平均租金304元人民币/平方米/月(建筑面积报价),与2015年同比下降5.6%;平均空置率10.1%,与2015年同比上升17.4%。

    房讯网讯 全联房地产商会写字楼分会联合中国写字楼研究中心(CORC)近日发布《2016年上海甲级写字楼市场年度报告》。全联房地产商会写字楼分会秘书长兼中国写字楼研究中心(CORC)主任刘凯表示:“根据中国写字楼研究中心(CORC)的最新统计数据,截止2016年12月,上海写字楼市场平均售价35085元/平方米(建筑面积报价),与2015年同比下降3.4%;平均租金304元人民币/平方米/月(建筑面积报价),与2015年同比下降5.6%;平均空置率10.1%,与2015年同比上升17.4%。”

  概览

  宏观经济

  上海市统计局公布的《2016年上海市国民经济和社会发展统计公报》显示,2016年全年实现上海市生产总值(GDP)27466.15亿元,比2015年增长6.8%。其中,2016年上海第一产业增加值109.47亿元,下降6.6%;第二产业增加值7994.34亿元,增长1.2%;第三产业增加值19362.34亿元,增长9.5%。第三产业增加值占上海生产总值的比重为70.5%,比2015年提高2.7个百分点。按常住人口计算,上海人均生产总值为11.36万元。

  在上海生产总值中,公有制经济增加值13193.27亿元,比2015年增长6.8%;非公有制经济增加值14272.88亿元,比2015年增长6.8%。

  从产业层面看,第三产业对经济增长贡献继续加大。2016年上海第三产业对经济增长贡献率高达94.7%。更可喜的是,第三产业中的高附加值行业增长较快。其中,金融业、信息服务业增加值分别比2015年增长12.8%和11.9%,均高于第三产业平均增速,占第三产业比重分别达到24.6%和10.1%。从需求层面看,消费对经济增长的拉动作用进一步增强。2016年上海社会消费品零售总额比上年增长8.0%,增速比固定资产投资和外贸货物出口增速分别快1.7个和8.5个百分点。随着市民消费模式的转变,上海加快了商贸业态转型步伐,目前已开业城市商业综合体达到189家,实现营业额超过1200亿元,比2015年增长12.2%。

  2016年上海新兴产业方兴未艾。全市战略性新兴产业引领新型产业体系,不断提升实体经济发展的质量与水平。战略性新兴产业增加值比2015年增长6.8%,占全市生产总值的比重为15.6%,比2015年提高0.6个百分点。

  全年经工商登记新设立各类市场主体34.70万户,比上年增长16.9%,其中,内资企业(不含私营企业)5611户,减少6.6%;外商投资企业8222户,减少6.8%;私营企业28.15万户,增长17.6%;个体工商户5.10万户,增长22.2%。

  至年末,全市各类金融单位达到1473家。其中,货币金融服务单位622家;资本市场服务单位382家;保险业单位386家。至年末,全市各类金融单位中,在沪经营性外资金融单位达到242家。

  全年完成房地产开发投资3709.03亿元,比上年增长6.9%。其中,住宅投资1965.43亿元,增长8.4%;办公楼投资695.95亿元,增长6.3%;商业营业用房投资519.41亿元,增长11.1%。商品房施工面积15111.24万平方米,增长0.1%;竣工面积2550.64万平方米,下降3.6%。商品房销售面积2705.69万平方米,增长11.3%,其中,住宅销售面积2019.80万平方米,增长0.5%。全年商品房销售额6695.85亿元,增长31.5%,其中,住宅销售额5233.29亿元,增长21.1%。全年存量房买卖登记面积3398.31万平方米,增长28.3%。

  写字楼市场

  上海第一批现代化办公楼大约在1995年开始建造并进入市场,主要分布在南京西路、淮海中路、小陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场六大核心区域。

  喜忧参半的2016年,上海核心区域写字楼市场供应放大、租金承压;非核心区则经历了蓬勃发展的一年。

  2016年上海写字楼市场供应量与吸纳量同时创出2012年以来的五年新高,全年市场呈现供需两旺同创新高、租售价格双双下滑的特点。一方面,全球经济下行以及国内经济增速放缓,抑制企业扩张计划和对于办公面积扩租的需求。P2P的退租以及近5年来的供应峰值导致空置率上升,抑制了租金涨幅。核心商圈新增供应加码导致空置率上升,大虹桥、前滩等新兴商圈逐渐成熟,写字楼租户选择增多。

  另一方面, 2016年上海写字楼物业仍为全国最为活跃的投资市场。随着营改增等政策的出台,上海写字楼销售市场出现井喷式放量,其中,新型商务区尤为受追捧,品牌制造业、金融和科技行业的大面积购买需求持续活跃。年内共录得38项大宗交易,加上散售市场总价值超过人民币1000亿元。新兴CBD区域如大虹桥核心商务区、北外滩与浦东是写字楼成交的主要区域。

  从产品结构来看,随着一线城市逐渐进入存量房为主的阶段,核心区传统写字楼开始步入升级改造时代,商业办公产品进入更新迭代阶段。上海内中环办公土地供应逐年下降,未来产业园区、城市更新、联合办公理念和产品将成为写字楼开发的重要一环。

  从商圈结构来看,上海写字楼多中心趋势业已成形,势不可挡。中央商务区可开发建设用地逐年减少,空置率长期处于低位,租金不断攀升。与此同时,非核心区域(如大虹桥、前滩、市北园区等)的写字楼供应量需求量增长明显,双双超过传统核心区域,从而形成两翼齐飞的局面。

  从供需关系来看, 2016年上海写字楼市场供应面积为351万平方米,与2015年同比增加31.5%;而市场整体吸纳量为262万平方米,较于2015年同比增加20.2%,双双创出五年新高。

  根据中国写字楼研究中心(CORC)的最新统计数据,截止2016年12月,上海写字楼市场平均售价35085元/平方米(建筑面积报价),与2015年同比下降3.4%;平均租金304元人民币/平方米/月(建筑面积报价),与2015年同比下降5.6%;平均空置率10.1%,与2015年同比上升17.4%。

  市场供应

  新增供应再创新高 未来库存持续放大

  根据上海市统计局的数据显示,2016年1-12月,本市房地产开发投资3709.03亿元,比上年增长6.9%,增速较上年回落1.3个百分点;本市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重为54.9%,比上年提高0.3个百分点。

  2016年,本市房屋新开工面积2840.95万平方米,增长9.1%。分类型看,住宅新开工面积有所下降,商办新开工面积较快增长。2016年,本市住宅新开工面积1436.13万平方米,比上年下降8.0%;办公楼和商业营业用房新开工面积384.49万平方米和401.78万平方米,分别增长26.1%和30.6%。

  根据中国写字楼研究中心(CORC)统计,2016年上海写字楼市场供应面积为351万平方米,与2015年同比增加31.5%,创出五年新高。

  2016年,上海城市更新如火如荼,城区面积不断扩大,新兴板块不断崛起,如大虹桥、前滩、后滩等区域,城市在重新规划中迸发新的活力和机遇;此外,中国经济增速减缓,但发展趋势十分乐观,开发商的信心使得他们大量开发和持有这里的办公物业。两方面的交替作用,为市场带来一波供应高峰。

  租赁市场方面,上海核心商务区写字楼市场共有11个项目新增供应入市,非核心商务区写字楼市场共有13个项目新增供应入市。核心区域大量的供应给租户带来极大的选择空间和扩张的空间,也同时吸引了不少企业迁至更高级别的写字楼。而南京西路和陆家嘴则当仁不让,成为供应最集中,同时也是租金最高的区域。

  销售市场方面,全市共有97个写字楼项目,合计265万平方米取得预售证。2016年取得预售证的项目中,有30个项目,合计103万平方米位于中环内。

  散售市场以小独栋办公的成交为主,集中于大虹桥、市北园区等新兴商务区。品牌制造业、金融和科技行业的大面积购买需求持续活跃,小独栋产品受市场追捧。闵行的虹桥交通枢纽、杨浦的新江湾镇、浦东滨江和张江、闸北的火车站等商区是写字楼散售供应与成交的热点区域。

  2016年新增供应热点项目包括中环协信中心、融信绿地商务广场、中信广场、苏宁天御国际广场、虹桥正荣中心、兴业太古汇1号楼、创富中心、虹桥富力中心、高逸尚城、凯德星贸大厦、大宁商务中心、星月科技园、虹桥龙湖天街商业中心、七宝万新国际中心、星光耀广场、上海城开国际商业中心、滨江国际广场、东方蓝海国际广场、森兰美伦大厦、上海华电大厦等。

  第一季度,租赁市场核心商务区迎来4个写字楼项目入市,新增供应14万平方米;非核心商务区迎来3个写字楼项目入市,新增供应18万平方米。

  销售市场全市共有40个项目取得预售证,新增供应量26.5万平方米。

  第二季度,租赁市场核心商务区甲级写字楼市场迎来2个项目入市,新增供应34万平方米;非核心商务区迎来2个写字楼项目入市,新增供应11.8万平方米。

  销售市场全市共有36个项目取得预售证,新增供应94.5万平方米。

  第三季度,租赁市场核心商务区迎来3个写字楼项目入市,新增供应15万平方米;非核心商务区迎来2个写字楼项目入市,新增供应6.8万平方米。

  销售市场全市共有34个写字楼项目取得预售证,新增供应67.6万平方米,其中有31.7万平方米位于中环内。

  第四季度,租赁市场兴业太古汇一号楼的入市为核心商务区带来9.5万平方米甲级写字楼新增供应。

  销售市场全市共有42个写字楼项目取得预售证,新增供应72.5万平方米。多栋写字楼竣工交付,虹桥商务区、后世博地区、徐汇滨江等新兴商务区在四季度为市场带来33万平方米的办公面积。

  预计2017年上海写字楼新增供给持续增加。核心商务区预计有约130万平方米新增供应入市,其中65%位于浦西,尤其是次级商务区。北外滩将迎来星荟中心、金光中心等一批新建项目--也是虹口区自2012年后首批可租赁的甲级写字楼项目。非核心商务区预计有约195万平方米可租售新增供应入市,包括一批位于虹桥交通枢纽、世博片区的项目,前滩区域也有望迎来首批项目的交付。

  市场需求

  租赁市场中央领跑  销售市场新兴称雄

  根据上海市统计局的数据显示,2016年,本市房地产市场成交总体较为活跃,全年新建商品房销售面积2705.69万平方米,比上年同期增长11.3%。

  从销售结构看,住宅销售面积微增、增速回落明显,办公楼和商业营业用房成交量则保持较快增长。2016年,本市商品住宅销售面积2019.8万平方米,增长0.5%。受限购政策升级影响,本市商办销售增长明显。其中,办公楼销售面积306.4万平方米,增长55.2%;商业营业用房销售面积205.87万平方米,增长81.1%。

  根据中国写字楼研究中心(CORC)统计,2016年上海写字楼市场供应面积为351万平方米,与2015年同比增加31.5%;而市场整体吸纳量为262万平方米,较于2015年同比增加20.2%,双双创出五年新高。

  租赁市场

  全球经济下行以及国内经济增速放缓,抑制企业扩张计划和对于办公面积扩租的需求。互联网金融的退租潮以及近5年来的供应峰值导致空置率上升,上海中央商务区与新兴商务区的写字楼均面临不同程度的竞争压力。

  2016年,新兴商务区年内整体租赁需求放缓,净吸纳量同比缩减。同时,越来越多的跨国企业搬迁至新兴商务区,用来扩张办公空间或降低运营成本。中央商务区可开发建设用地逐年减少,空置率长期处于低位,租金保持平稳。而地铁系统的进一步完善,使得新兴商务区的交通可及性大大增强,高品质的物业及配套也吸引了部分原来在中央商务区的优质企业。漕河泾、张江、陆家嘴软件园等配套成熟且管理专业的子市场需求稳定,信息技术及生物医药企业为需求之主要驱动力。

  从企业类别角度来看,外资企业大多对经营扩张持谨慎态度,而中资企业相对进取的经营态势使其继续担纲上海写字楼市场新增需求主力,占比在年内进一步扩大。

  从客户行业角度来看,金融及专业服务业的需求旺盛,是租赁市场的主要驱动力;金融机构及生产制造企业是销售市场主要买家。

  2017年,中央商务区与新兴商务区写字楼空置率全线上升的局面是大概率事件。在整体经济增长放缓的宏观背景下,金融、IT、科技制造、生物医药等行业表现依会活跃,对品质优异的办公楼仍维持相当的需求量。对面积需求较大的非金融跨国企业从传统商务区迁往新兴商务区优质新建项目将成为普遍的趋势。企业在更经济的租金条件下满足扩张需求,新兴商务区的商务氛围也会得到提升。

  另外,除了新兴商圈供应加大为企业选址带来良机,使内资企业有进一步释放需求的可能;银行、金融以及专业服务行业等传统高端写字楼租户仍有望在核心区市场中继续活跃;尤其是静安、徐汇和陆家嘴等空置率一向较低的区域预计会持续向好。

  2016年主要写字楼租赁交易包括:松下租赁虹口SOHO 10,000平方米;华诚律师事务所租赁世纪商贸广场5,000平方米;兴业全球基金租赁浦东嘉里城4,000平方米;君合律师事务所租赁兴业太古汇6,000平方米;韦莱保险租赁世纪汇6,000平方米;爱茉莉太平洋租赁兴业太古汇一号楼10,000平方米;固特异租赁世纪商贸广场5,000平方米等。

  销售市场

  2016年上海写字楼物业仍为全国最为活跃的投资市场。随着营改增等政策的出台,上海写字楼销售市场出现井喷式放量,其中,新兴商务区尤为受追捧,品牌制造业、金融和科技行业的大面积购买需求持续活跃。年内共录得38项大宗交易,加上散售市场总价值超过人民币1000亿元。这其中80%左右的资金都来自于内资买家,新兴商务区如大虹桥核心商务区、北外滩与浦东是写字楼成交的主要区域。

  上海内资终端用户及国内外投资者全年均保持活跃。推动因素包括上海写字楼物业强劲的自用需求;平稳的资产表现;基金的释放需求;汇率的贬值压力;上海相对其它众多城市拥有更高的市场透明度;以及市场流通性因投资需求旺盛而较强。

  从成交区位来看,中环以内写字楼倍受资本青睐,占据交易主力,浦东办公需求前景被重点看好。其中,浦东世纪汇广场以200亿元占据整售项目成交金额榜首。

  2016年的大单成交包括:保德信亚洲三号基金购买北岸长风E、G栋,光大安石购买H88越虹广场,远洋地产购买东海商业中心,山鹰纸业购买滨江国际广场6号楼,瑞力投资基金购买爱美高大厦,国华人寿购买SOHO世纪广场,远洋集团购买上海科恩国际中心,崇邦地产购买金桥国际商业广场,万丈资本购买中区广场,天利控股集团购买朗润商务中心,中国投资开发公司购买星外滩1号,红星美凯龙购买虹桥富力中心,七匹狼购买虹桥天街,光大安石购买星光耀,中融鼎新购买七宝宝龙广场,上海人寿购买渣打银行大厦49%股权等。

  这其中,香港首富李嘉诚掌控的长实地产及李嘉诚海外基金会出售上海"世纪汇广场"(Century Link)引起了市场的广泛关注。10月,新加坡上市公司亚腾资产管理(ARA Asset Management),将以200亿人民币(约41亿新元)收购上海"世纪汇广场"(Century Link)。这将是今年迄今最高的亚太区单一房地产交易额。此外,中国金茂将其位于上海北外滩的星外滩上海国际航运中心1号写字楼整售予国家投资开发公司,作价52.88亿元,单价超过每平方米8万元。该栋写字楼是上海国际航运中心1号楼,高达200多米,是北外滩的地标性建筑。

  市场综述

  供需两旺同创新高  租售价格双双下滑

  2016年上海写字楼市场供应量与吸纳量同时创出2012年以来的五年新高,全年市场呈现供需两旺同创新高、租售价格双双下滑的特点。一方面,全球经济下行以及国内经济增速放缓,抑制企业扩张计划和对于办公面积扩租的需求。P2P的退租以及近5年来的供应峰值导致空置率上升,抑制了租金涨幅。另一方面,2016年上海写字楼物业仍为全国最为活跃的投资市场。随着营改增等政策的出台,上海写字楼销售市场出现井喷式放量,其中,新兴商务区尤为受追捧,品牌制造业、金融和科技行业的大面积购买需求持续活跃。年内共录得38项大宗交易,总价值超过人民币800亿元。这其中80%左右的资金都来自于内资买家,新兴商务区如大虹桥核心商务区、北外滩与浦东是写字楼成交的主要区域。

  从企业类别角度来看,外资企业大多对经营扩张持谨慎态度,而中资企业相对进取的经营态势使其继续担纲上海写字楼市场新增需求主力,占比在年内进一步扩大。

  从客户行业角度来看,金融及专业服务业的需求旺盛,是租赁市场的主要驱动力;而金融机构及生产制造企业是销售市场主要买家。

  从供需关系角度来看,从供需关系来看, 2016年上海写字楼市场供应面积为351万平方米,与2015年同比增加31.5%;而市场整体吸纳量为262万平方米,较于2015年同比增加20.2%,双双创出五年新高。

  根据中国写字楼研究中心(CORC)的最新统计数据,截止2016年12月,上海写字楼市场平均售价35085元/平方米(建筑面积报价),与2015年同比下降3.4%;平均租金304元人民币/平方米/月(建筑面积报价),与2015年同比下降5.6%;平均空置率10.1%,与2015年同比上升17.4%。

  展望

  中国写字楼研究中心(CORC)统计显示,2017年,核心商务区预计有约130万平方米新增供应入市,其中65%位于浦西;非核心商务区预计有约195万平方米可租售新增供应入市,其中包括从2016年延期的一批位于虹桥交通枢纽、世博片区的项目,前滩区域也有望迎来首批项目的交付。

  2017年,除了新兴商圈供应加码为企业选址带来良机,使内资企业有进一步释放需求的可能;银行、金融以及专业服务行业等传统高端写字楼租户仍有望在核心区市场中继续活跃;尤其是静安、徐汇和陆家嘴等空置率一向较低的区域预计会持续向好。

  中国写字楼研究中心(CORC)2017年上海写字楼市场预测:第一,预计内资企业在写字楼市场保持强劲势头,成为2017年去化的有力支撑;第二,预计2017年非核心商圈的供应形势较为严峻,超过200万新增供应入市,空置率有望继续攀升;第三,面对经济下行和市场供应量的双重压力,以及空置率上升带来的竞争压力,预计平均售价与平均租金继续在下行通道运行。

 

  关于全联房地产商会写字楼分会

  全联房地产商会写字楼分会(China Office Research Council,简称CORC)是国内首家写字楼及商办地产行业协会组织,隶属于全联房地产商会(全国工商联房地产商会),以"建立写字楼商业文明"为使命,由金融街、卓越集团、富力地产、中国金茂、平安不动产、中粮置地、中信集团、北京丽泽金融商务区、上海漕河泾开发区、花样年、华远地产、北辰实业、国华置业等13家单位发起,于2014年12月13日正式批准设立。

  关于中国写字楼研究中心(CORC)

  中国写字楼研究中心(CORC)是专注于商办地产各产业链条发展的学术研究机构,隶属于全联房地产商会写字楼分会,由全联房地产商会、住房和城乡建设部部标准定额研究所提供行业指导。囊括了国内国际知名的经济学家,产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位,共同打造中国商办地产行业发展的智库平台。

  定义

  供应量

  指报告期内新竣工量和上期存量的物业总量。在数值上,报告期供应量=上期存量+报告期新竣工量。

  空置率

  指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

  吸纳量

  指报告期内销售和出租房屋的数量之和。

  报告首席顾问:

  刘  凯  全联房地产商会写字楼分会 秘书长

          中国写字楼研究中心(CORC)主任

    来源:房讯网

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