CORC:2016年北京甲级写字楼市场年度报告
http://www.funxun.com房讯网2017-4-18 14:18:00
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[提要]中国写字楼研究中心(CORC)统计显示,2016年北京写字楼市场整体活跃,供需同创新高,租售价格双双小幅下挫。一方面写字楼销售市场,平均售价较2015年小幅下跌 ;另外一方面,写字楼租赁市场,平均租金较2015年小幅下降。

  房讯网讯 全联房地产商会写字楼分会联合中国写字楼研究中心(CORC)近日发布《2016年北京甲级写字楼市场年度报告》。全联房地产商会写字楼分会秘书长兼中国写字楼研究中心(CORC)主任刘凯表示:“截止2016年12月,北京写字楼市场平均售价30187元/平方米(建筑面积报价),与2015年同比下降6.4%;平均租金308元人民币/平方米/月(建筑面积报价),与2015年同比下降4.6%;平均空置率11.4%,与2015年同比上升5.5%。”

  概览

  宏观经济

  根据《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》:初步核算,全年实现地区生产总值24899.3亿元,比上年增长6.7%。其中,第一产业增加值129.6亿元,下降8.8%;第二产业增加值4774.4亿元,增长5.6%;第三产业增加值19995.3亿元,增长7.1%。按常住人口计算,全市人均地区生产总值达到11.5万元。

  全年文化创意产业实现增加值3570.5亿元,比上年增长12.3%;占地区生产总值的比重为14.3%,比上年提高0.5个百分点。高技术产业实现增加值5646.7亿元,增长9.1%;占地区生产总值的比重为22.7%,比上年提高0.2个百分点。信息产业实现增加值3797.6亿元,增长10.1%;占地区生产总值的比重为15.3%,比上年提高0.3个百分点。

  存贷款:年末全市金融机构(含外资)本外币存款余额138408.9亿元,比年初增加9833.6亿元,增加额比上年少5415.1亿元。年末全市金融机构(含外资)本外币贷款余额63739.4亿元,比年初增加5180亿元,增加额比上年多358亿元。

  固定资产投资:全年完成全社会固定资产投资8461.7亿元,比上年增长5.9%。其中,完成基础设施投资2399.5亿元,增长10.3%。从基础设施投资投向上看,交通运输投资973亿元,所占比重为40.6%;公共服务业投资643.8亿元,所占比重为26.8%。完成民间投资2766亿元,下降5.6%。

  分产业看,第一产业投资99.8亿元,比上年下降10.1%;第二产业投资722.9亿元,增长6.8%;第三产业投资7639亿元,增长6.1%。

  房地产开发:全年完成房地产开发投资4045.4亿元,比上年下降4.3%。其中,住宅投资1950.9亿元,下降0.6%;办公楼投资699.1亿元,下降22.9%;商业、非公益用房及其他投资1395.5亿元,增长2.8%。

  保障性住房建设:全年新开工、筹集各类保障性住房5.6万套,竣工6.4万套,公开配租配售9.7万户。

  写字楼市场

  在货币宽松和市场整体去化加速的一路高歌猛进中,2016年中国房地产市场迎来了期盼已久的大丰收和限购潮。

  一方面,在资金潮、资产荒和财富效应的共振之下,一线城市、部分二线城市恐慌入市房价疯狂上涨与三四线城市库存高企销售乏力形成鲜明对比。同时,"十一"期间,中国多地对狂奔的楼市踩下刹车,共有20个城市相继出台了力度不一的限制性调控政策,多地重启限购限贷。

  另一方面,中国经济格局切换,"向下"的传统经济与"向上"的新经济交错而行,经济的发展和企业经营活跃程度预示了写字楼市场的主力演变。从企业类别来看,外资企业大多对经营扩张持谨慎态度,而中资企业相对进取的经营态势使其继续担纲写字楼市场新增需求主力,占比将进一步扩大。从客户行业角度来看,金融行业、信息科技和消费服务业仍然是2016年国内写字楼的新需求所在。

  中国写字楼研究中心(CORC)统计显示,2016年北京写字楼市场整体活跃,供需同创新高,租售价格双双小幅下挫。一方面写字楼销售市场由于受到住宅市场上涨以及写字楼供应郊区化,平均售价较2015年小幅下跌 ;另外一方面,写字楼租赁市场由于北京租户对办公楼的需求强度持续放缓,租赁需求外迁至非核心商圈和新的商务中心的趋势以及经济放缓的现实,平均租金较2015年小幅下降。

  从市场供需来看,供应量和吸纳量均创近四年新高。2016年写字楼市场新增供应达281万平方米,较2015年增加45.6%。市场需求方面,市场整体吸纳量为182万平方米,较2015年增加36.8%。其中以金融保险、IT和互联网、专业服务企业的需求较为强劲,合计占据总成交量的50%以上。

  从产品结构和分布来看,核心区高品质写字楼产品租赁旺盛。同时,由于核心区项目可租赁面积有限成本高企,投资与租赁需求外迁至非核心商圈和新的商务中心的趋势得以延续,一些知名跨国公司和国内企业向非核心区域的搬迁或扩张,带动通州、丽泽、亦庄等高品质写字楼和产业园区产品持续活跃。

  从商圈分布来看,随着北京土地的供应结构的变化,城市规划的战略布局与企业提升产业效率的需求等因素,北京写字楼的"多中心"格局得到进一步发展。写字楼市场是经济状况的晴雨表,受经济增速放缓影响,成本将是大部分行业的主要考量因素之一,这将刺激更多缩减面积或迁至更高效率空间的活动。通州副中心、丽泽金融商务区、望京、总部基地等新兴商务区成为新的热点。

  根据中国写字楼研究中心(CORC)的最新统计数据,截止2016年12月,北京写字楼市场平均售价30187元/平方米(建筑面积报价),与2015年同比下降6.4%;平均租金308元人民币/平方米/月(建筑面积报价),与2015年同比下降4.6%;平均空置率11.4%,与2015年同比上升5.5%。

  市场供应

  市场供应大幅增加 新兴商圈表现强劲

  根据北京市统计局统计数据,2016年全市完成房地产开发投资4045.4亿元,同比下降4.3%。其中,住宅投资完成1950.9亿元,下降0.6%;写字楼投资完成699.1亿元,下降22.9%;商业、非公益用房及其他投资完成1395.5亿元,增长2.8%。截至2016年末,全市商品房施工面积为13089.8万平方米,与上年持平。其中,住宅施工面积为5927.6万平方米,下降6.1%;写字楼为2447.3万平方米,增长0.8%;商业、非公益用房及其他为4714.9万平方米,增长8.3%。

  2016年,全市商品房新开工面积为2813.7万平方米,同比增长0.8%。其中,住宅新开工面积为1209.3万平方米,增长0.8%;写字楼为464.4万平方米,下降23%;商业、非公益用房及其他为1140万平方米,增长15.4%。

  全市商品房竣工面积为2383.1万平方米,同比下降9.4%。其中,住宅竣工面积为1275.2万平方米,下降7.5%;写字楼为343.7万平方米,下降10.8%;商业、非公益用房及其他为764.2万平方米,下降11.9%。

  全市商品房销售面积为1675.1万平方米,同比增长7.7%。其中,住宅销售面积为993.5万平方米,下降11.9%;写字楼为415.4万平方米,增长70.9%;商业、非公益用房及其他为266.2万平方米,增长44.4%。

  中国写字楼研究中心(CORC)统计查显示,2016年写字楼市场新增供应达281万平方米,较2015年增加45.6%。

  值得关注的是,由于北京产业园区近年来凭借大面积、低租金、优惠的政策、舒适的绿化环境等优越条件已越发受企业用户青睐。随着转移北京非核心功能政策推动,到2020年,北京全市产业园区预计将有约400万平方米的新增供应投放市场。同时,产业园区需求依然强劲,售价与租金将继续呈上扬态势。

  东部地区

  作为北京三个核心区域之一,CBD区域内国际化资源聚集,集中了北京市约90%的国际传媒机构169家,约80%的国际组织、国际商会110家,约80%的跨国公司地区总部50家,约70%的世界500强企业160家,约70%的国际金融机构252家,约30%的五星级酒店17家。国际交流频繁,多元文化交融,区内登记外籍人口近4.4万人,约占北京市的50%。北京市约50%以上的国际性会议、90%的国际商务展览在这里举办。

  租务市场供应包括利星行中心A座、启皓北京、天圆祥泰大厦、外运大厦、中建国际中心A座、天润财富中心、盈科中心商改办、金汉王大厦、金辉大厦和英皇集团中心等甲级写字楼入市。

  销售市场新增供应方面,朝阳区包括骏豪中央公园广场、达美中心、电子城国际电子总部、中弘大厦、方恒时代中心、保利中央公园、北京绿地中心、建工动力港等,通州区包括世界侨商中心、保利大都汇、通州富力中心、通州绿地中央广场、联东U谷、新华联民企总部基地等。

  值得一提的是,朝阳区骏豪中央公园广场成交金额达49.29亿元,成交面积大5.4万平方米,成交均价9.12万元,一举斩获2016年北京写字楼销售冠军。

  另外,2016写字楼供应数量最多的为通州区,其次是昌平区,第三名则是石景山区。从成交金额上看,最高的为朝阳区,131.86亿元;其次是通州区,90.86亿元;第三是石景山区,83.08亿元。

  西部地区

  金融街区域聚集着银行、电信、证券、保险等国内外大型金融机构,目前金融街甲级写字楼基本满租,租金水平也一直居于京城首位。年内新增供应包括金融街国际中心、金融街广安中心等进入市场,中关村区域年内仅有卫通大厦新增供应。

  石景山区域新增供应包括金融街长安中心、绿地环球文化金融城、中海金石公馆、银河财智中心、中国铁建耀中心、点石商务公园、泰禾长安中心等项目在售,昌平区区域新增供应包括天通中苑F区、绿地中央广场云谷、TBD云集中心等。

  南部地区

  南部地区主要以销售类项目为主,包括丰台区、大兴区,丰台区新增供应包括首创天域金融广场、北京诺德中心、东旭国际中心,大兴区新增供应包括兴创国际中心、星光视界中心、北京经开壹中心等。

  市场需求

  租赁市场内资主导 销售市场大单活跃

  根据北京市建委统计,2016年北京写字楼市场新增供应7289套,同比下降29%;供应面积154.64万平方米,下降37%;成交8358套,上涨86%;成交面积178.72万平方米,上涨29%;成交均价28239元/平方米,与去年基本持平;成交金额504.68亿元,上涨30%;目前存量16313套,同比下降6%。

  中国写字楼研究中心(CORC)统计查显示,2016年写字楼市场新增供应达281万平方米,较2015年增加45.6%;成交面积182万平方米,同比增加36.8%;成交金额451亿元,同比上涨45.4%。

  2016年,北京大宗物业交易总额超过300亿人民币。其中内资买家占比接近80%,而70%以上的投资额投资类型为写字楼,从中可以看出写字楼仍然是投资的主要物业类型。

  租赁市场

  2016年北京写字楼租赁市场交易非常活跃,呈现出几个显着的特点:第一,尽管需求放缓,内资企业仍继续主导北京写字楼租赁市场,2016年金融街、CBD的"高价"租金迫使一些外资公司迁址,此类企业占比较一年前减少了25%。第二,产业升级继续推动北京写字楼需求格局的演变,金融业和TMT行业(科技/新媒体/电信)是当前及未来北京甲级写字楼市场的需求驱动力。第三,从租赁活动来看,外资企业租赁需求主要以续租、搬离核心区域和办公室整合为主;内资企业则更积极地设立新的办公室,扩租或升级办公室。

  第一季度,市场受到整体经济下滑的影响,整体需求缩减;同时业主对新兴金融(P2P)的谨慎态度,租金报价更趋理性。金融、传媒、电子商务等内资企业仍然主导市场需求,其需求量合计约占需求总量的70%。本季度市场主要租赁成交主要集中在CBD及望京区域,金融类企业选址需求活跃。其中,今日头条在卫通大厦承租了25,000平方米,复华控股在博瑞大厦二期承租了19,000平方米,苹果在金汉王大厦承租了21,000平方米,友邦保险租赁了天润财富中心12,500 平方米。

  第二季度,市场需求放缓增加了市场竞争压力,促使业主加大租金优惠力度,北京核心商圈写字楼的表现相对更强势一些,依旧无法摆脱空置率上升的局面。相较而言,生物医药和文化传媒企业则相对稳定。其中,宝利通租赁平安国际金融中心6,800平方米,廊坊银行租赁万利中心9,000平方米,华融汇通租赁中关村资本大厦8,700平方米。

  第三季度,CBD及周边区域写字楼对互联网金融、尤其是P2P类企业的引进继续持谨慎的态度,部分业主甚至主动对这一类型租户进行调整清退以降低经营风险,造成该区域空置率继续有所上升。内资企业继续占据主导地位,金融、IT及高科技,以及文化传媒类企业是本季度北京甲级写字楼租赁需求的主要来源。保险、投资等传统金融行业仍积极寻求在和金融街等核心商务区拓展,新兴金融行业及"互联网+"则更倾向于入驻IT及高科技的传统聚集区-中关村,以及快速成熟的望京商务区。与此同时,专业服务类、联合办公类以及制造业类租户的需求相对保持稳定。例如天安人寿在环球金融中心租赁了6,800平方米面积,鸿商控股租赁了财富金融中心6,000 平方米,华为技术租赁了天润财富中心9,800 平方米。

  第四季度,受新增供应空置率相对较高、临近年末需求相对较弱、部分CBD及周边区域的外资企业缩减租赁面积或搬迁至新兴区域等因素影响,本季度写字楼存量上升、空置率有所提高。由于受到租户尤其是外资租户退租的影响,给市场整体的入住率造成一定的压力。总体来看,年底淡季令租赁需求有所减弱,金融行业仍是需求的主要来源,银行和各类投资公司保持相对活跃的扩张态势。本季度重要的租赁成交包括:中国华融租赁英皇集团中心26,000平方米;新浪微博租赁启皓北京8,000平方米,英菲尼迪租赁盈科中心6,000平方米。

  销售市场

  2016年是全国楼市尤其是一二线重点城市的大年,在新建商品住宅、二手住宅交易量大涨的带动下,加上营改增等措施的刺激,北京的商办地产同样表现出了火热的增长势头。同时,由于北京市中心区域可供开发的土地资源日益稀少,新增用地基本都集中在四环乃至五环以外的远郊区县,所以无论是新建商品住宅还是商办项目,郊区化的趋势都非常明显。与之相对的是全民创业风起云涌,联合办公逐渐成为市场的重要分支。在这样的背景下,投资写字楼无疑是购买住宅之后,资产保值或者增值的又一有力渠道。

  中国写字楼研究中心(CORC)统计显示,2016年北京写字楼销售金额前十项目,共计成交240.71亿元。其中,朝阳区骏豪中央公园广场成交金额达49.29亿元,成交面积5.4万平方米,成交均价9.12万元,一举斩获2016年北京写字楼销售冠军。首创天域金融广场及金融街长安中心分别以28亿元及27.13亿元位居第二、第三位。

  从区域分布维度看,2016写字楼供应数量最多的为通州区,其次是昌平区,第三名则是石景山区;从成交金额维度看,最高的为朝阳区,131.86亿元;其次是通州区,90.86亿元;第三是石景山区,83.08亿元。从环线分布维度看,2016年北京高达56%的供应都集中在五六环之间,其次为六环以外,20 %;再次为四、五环之间,16%;四环以内的占比则非常少。整体来看,2016年北京成交的商办项目绝大部分都位于四环、五环以外,郊区化趋势非常明显。

  经济转型、通胀压力,配合股市疲弱的金融市场,加之人民币走弱的外部影响,北京大宗物业投资市场已转变为卖方市场。北京优质商办物业投资成为投资机构最好的投资类型之一。此外,国内"营改增"新政,在一定程度上促使企业投资物业更好地做税务筹划。

  2016年内北京写字楼重要整售交易包括:太平人寿以人民币50.19亿元从金融街收购位于广安门的金融街广安中心D地块;中荷人寿收购了位于石景山的金融街长安中心;荣之联科技股份有限公司以约人民币 3.9 亿元从北京电子城有限责任公司购得位于望京的电子城 IT 产业园的一栋写字楼面积16,800 平方米;内蒙古伊利实业集团以约人民币 18 亿元购得位于丰台的东旭国际中心的三栋写字楼面积44,100平方米;某机构以约人民币 15 亿元购得位于石景山的中海大厦的一栋写字楼面积32,00平方米;华夏保险购买位于通州的世界侨商中心一栋写字楼;华夏保险以35亿元购买位于朝阳公园的中央公园广场A1座;某机构斥资5.2亿元收购了位于东四环的建工动力港中心面积13,000平方米。

  市场综述

  通州限购影响深远 税收改革利好后市

  中国写字楼研究中心(CORC)统计显示,2016年北京写字楼市场整体活跃,供需面积同创新高,租售价格双双下挫。一方面写字楼销售市场由于受到住宅市场上涨以及写字楼供应郊区化,平均售价较2015年小幅下跌 ;另外一方面,写字楼租赁市场由于北京租户对办公楼的需求强度持续放缓,租赁需求外迁至非核心商圈和新的商务中心的趋势以及经济放缓的现实,平均租金较2015年小幅下降。

  从市场供需来看,供应量和吸纳量均创近四年新高。2016年写字楼市场新增供应达281万平方米,较2015年增加45.6%。市场需求方面,市场整体吸纳量为182万平方米,较2015年增加36.8%。其中以金融保险、IT和互联网、专业服务企业的需求较为强劲,合计占据总成交量的50%以上。

  从产品结构和分布来看,核心区高品质写字楼产品租赁旺盛。同时,由于核心区项目可租赁面积有限成本高企,投资与租赁需求外迁至非核心商圈和新的商务中心的趋势得以延续,一些知名跨国公司和国内企业向非核心区域的搬迁或扩张,带动通州、丽泽、亦庄等高品质写字楼和产业园区产品持续活跃。

  从商圈分布来看,随着北京土地的供应结构的变化,城市规划的战略布局与企业提升产业效率的需求等因素,北京写字楼的"多中心"格局得到进一步发展。写字楼市场是经济状况的晴雨表,受经济增速放缓影响,成本将是大部分行业的主要考量因素之一,这将刺激更多缩减面积或迁至更高效率空间的活动。通州副中心、丽泽金融商务区、望京、总部基地等新兴商务区成为新的热点。

  2016年北京写字楼市场标志性事件回顾及其影响评估:

  事件一,2016年5月5日晚间,北京市住房和城乡建设委员会和通州区人民政府联合发布《北京市住房和城乡建设委员会 北京市通州区人民政府关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》。其中,对于近期销售异常火爆的商住公寓产品,《通知》指出,三类人群在购买商务型公寓时将受限:已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭;已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。而对于新建商业和办公项目,则规定要按照规划用途销售,只能出售给企事业单位或社会组织,且上述单位购买后再出售时,仍须出售给企事业单位或社会组织。

  继通州住宅限购之后,升级版的通州商住限购,因为要求企业购买,将影响起码60%以上的成交。而对于商务型公寓来说,目前主要存在于运河核心区,未来这些项目都需要销售给企业。预计成交量大幅度下调,价格快速上涨将受到抑制。

  事件二,国务院总理李克强3月18日主持召开国务院常务会议,部署全面推开营改增试点,进一步减轻企业税负。其中包括两大大政策值得我们关注:一是房地产营改增税率确定为11%。从5月1日起,一是扩大试点行业范围。将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围,自此,现行营业税纳税人全部改征增值税。其中,建筑业和房地产业适用11%税率,金融业和生活服务业适用6%税率。二是将不动产纳入抵扣范围。继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后,本次改革又将不动产纳入抵扣范围,无论是制造业、商业等原增值税纳税人,还是营改增试点纳税人,都可抵扣新增不动产所含增值税。

  相对往年而言,2016年对商办地产最大的利好来自于"营改增",企业购买不动产并按固定资产进行会计核算,可分两年进行增值税抵扣(第一年60%,第二年40%)。"营改增"更大程度上利好企业的购买行为,而企业大宗购买案例又以写字楼物业居多,一定程度上推动企业购买写字楼自用需求的增加。增加不动产作为进项抵扣企业增值税的举措有望激发投资者投资大宗商办地产的热情。 另一方面,企业购买不动产并按固定资产进行会计核算,可分两年进行增值税抵扣将利好自用型买家对于商办地产的购买需求,有利于促进商办地产去库存。

  事件三,全联房地产商会和中国建筑金属结构协会,在2015年11月25日向住房和城乡建设部部标准定额研究所申请编制《商业办公建筑建设与运营管理技术导则》,2015年12月2日获得立项批复,由全联房地产商会写字楼分会负责组织实施编制工作。金融街、卓越集团、富力地产、中国金贸、平安不动产、中粮置地、中信集团等13家单位牵头,联合中国建筑金属结构协会多家电梯、空调、门窗幕墙会员企业,通过前期调研、标准研究、修订审议、多轮研讨,组织行业规划设计、建筑施工、建筑部品、物业管理、顾问咨询等方面的专家以及开发商、代理商超过100位专业人士共同参与研究、编制工作。

  《商业办公建筑建设与运营管理技术导则》的编制和推行,将有力地加强对我国商业办公开发建设的引导,规范商业办公的经营管理,提高商业办公的服务质量,促进我国商业办公行业的健康、可持续发展。

  展望

  2016年底闭幕的中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向,强调要促进房地产市场平稳健康发展,坚持"房子是用来住的,不是用来炒的"的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

  展望未来,供应增加是未来几年北京写字楼市场的关键词。根据中国写字楼研究中心(CORC)统计,目前北京商业办公库存超过1500万平方米;2017年预计有22个甲级写字楼入市,300万平米新增写字楼入市。市场竞争加剧,空置率预计将攀升,平均租金水平将进一步下探。销售市场方面,预计核心区域的优质写字楼投资机会依然紧缺,买家逐步转向新兴商务区(如丽泽和通州)和商务园区寻找机会。

  2017年北京写字楼市场预测:第一,由于市场供应量的增加、租户的结构变化以及经济增速的放缓,2017年北京甲级写字楼售价与租金水平继续小幅下滑,空置率进一步上升。第二,在整个房地产严厉限购限贷政策驱动下,商办地产开发运营企业进一步分化;同时,在REITs/CMBS等多样化退出渠道的带动下,预计北京商办地产大宗物业投资市场将会持续活跃;第三,由于写字楼市场表现较好,2016年不少传统商业项目改造为写字楼入市,预计2017年这一趋势将延续,写字楼市场将迎来更多"商改办、酒改办"项目入市;第四,随着房地产调控的逐步深入,继通州商住限购之后,2017年业内外传闻已久的全市商住限购将是大概率事件。

 

  关于全联房地产商会写字楼分会

  全联房地产商会写字楼分会(China Office Research Council,简称CORC)是国内首家写字楼及商办地产行业协会组织,隶属于全联房地产商会(全国工商联房地产商会),以"建立写字楼商业文明"为使命,由金融街、卓越集团、富力地产、中国金茂、平安不动产、中粮置地、中信集团、北京丽泽金融商务区、上海漕河泾开发区、花样年、华远地产、北辰实业、国华置业等13家单位发起,于2014年12月13日正式批准设立。

  关于中国写字楼研究中心(CORC)

  中国写字楼研究中心(CORC)是专注于商办地产各产业链条发展的学术研究机构,隶属于全联房地产商会写字楼分会,由全联房地产商会、住房和城乡建设部部标准定额研究所提供行业指导。囊括了国内国际知名的经济学家,产业链条上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术咨询专业提供商等方面的机构作为理事研究单位,共同打造中国商办地产行业发展的智库平台。

  定义

  供应量

  指报告期内新竣工量和上期存量的物业总量。在数值上,报告期供应量=上期存量+报告期新竣工量。

  空置率

  指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

  吸纳量

  指报告期内销售和出租房屋的数量之和。

  报告首席顾问:

  刘  凯  全联房地产商会写字楼分会 秘书长

          中国写字楼研究中心(CORC)主任

    来源:房讯网

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