广州商办物业限购:投资者的彷徨与进击
http://www.funxun.com房讯网 2017-4-10 13:43:31
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[提要]截至今年2月底,广州的公寓可售货量是15742套,“短期内,投资者会缩手,开发商也会观望。在买卖双方形成新的共识之前,预计成交量会缩减得很厉害。

    “这几天正在压价,不过最终买不买还没确定,以广州的政策环境,拿商业项目还是有些危险。”4月5日,广州某投资机构负责人对中国房地产报记者表示,在广州“3·30新政”出台前,他们刚和广州市区某商业项目业主达成协议,计划购买后者的几层裙楼并改建成公寓,不料却遇上广州近半年涨势凶猛的房价,期间业主多次提价,导致交易进展缓慢,“没想到刚谈好价格广州就出政策了,商服类物业不能销售给个人,而且不能用作居住用途。这样一来,这类项目的投资价值大大下降,我们也得重新衡量投资决策。”

 

 

  据克而瑞广州区域首席分析师肖文晓给出数据来看,截至今年2月底,广州的公寓可售货量是15742套,“短期内,投资者会缩手,开发商也会观望。在买卖双方形成新的共识之前,预计成交量会缩减得很厉害。”而按照广州中原地产的估算,广州第二季度商办物业成交量将遇腰斩。

  “公寓的走势比较悲观,供应量很大,现在只能卖给企业,但这只是杯水车薪,现在是公寓市场极度艰难的时期。”方圆地产首席分析师邓浩志认为,“广州新政不但直接让公寓产品再售遇阻,甚至让真正的商业、办公物业也进入‘冰库’。以新政的尺度,广州未来根本没有小商户和小企业的生存空间,因为本轮给楼市降温的政策,直接以牺牲小商户、小企业的发展为代价,这是不是有点过了?”

  合富房地产研究院市研总监冯佩云也认为,广州的商办物业面临很大销售和经营压力,“开发商们正在研究应对政策,但短期内政策放开的可能性很低,要做好从销售转向自持的准备。”

  投资者的彷徨与进击

  3月30日晚,广州发布新一轮的房地产调控措施,剑指商办项目:商服类(商业和办公,下同)房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得改变为居住用途。房地产开发企业新报建商服类房地产项目,最小分割单元不得低于300平方米。房地产开发企业销售商服类物业,销售对象应当是法人单位,法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位。新政之前,已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人,个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

  当天,上述广州某投资机构刚确定要购入广州市区的一个商业项目,此前已经谈判了几个月,受住宅价格上升影响,业主态度强硬,要求提价和更改付款条件。“好不容易达成一致意见,没想到当天晚上就出政策。我们一个晚上都在研究新政。”该机构负责人透露,目前团队对于是否继续投资商服项目存有分歧。原本打算购入后重新包装成联合办公或者公寓出售、出租,但新政出台后,项目的回报率和升值空间明显会大幅调低,个人不能购买将使得项目的资金回收周期变得难以估算。

  另一位投资者则比较谨慎,早在北京出台商办限制政策后,他就已经觉察到政策的不可把控性,担心广州也即将出台类似的政策。因此,他在3月28日就通知团队暂停公寓项目的收购并停止注入资金,虽然损失了前期已投入的费用,但他认为,目前公寓市场处于利空状态,先观望为宜,“我们预计明年下半年广州的资产价格会下行到合理水平,到时再抄底。”

  当然,还有不少人是想赶上最后一趟末班车。3月30日晚,广州的在售公寓项目都进行着最后一波冲刺,当晚有商业别墅项目为了加快去货,不惜降价50万元。还有在房企供职的个人投资者联合朋友抢闸购入了几套公寓,理由是以后个人没资格购买,买了以后用来出租也挺好。

  市场冰封 成交量或腰斩

  新政出台前,广州公寓市场一片红火。克而瑞的数据显示,2016年广州公寓成交33919套,成交面积171.37万平方米,总成交金额达303.96亿元,三项数据同时创下广州公寓历史新高。2016年全年广州公寓成交均价为17737元/平方米,同比上年上涨25%,创下近三年新高。早在2015年2月时,广州一手公寓的库存去化周期还长达12个月,到今年2月底已降至6个月。

  拐点无疑已近在眼前。肖文晓认为,限制法人单位购买,对于购买对象来说,这意味着持有成本和转让成本都上升了,相当于对公寓的回报率提出了更高的要求,这会打破原有的市场平衡,特别是郊区公寓,因为没有现成的租金回报率的支撑,影响更大。短期内,投资者会缩手,开发商也会观望。在买卖双方形成新的共识之前,成交量预计会缩减厉害。

  广州中原地产研究部指出,由于承接了住宅限购转置的投资需求,近几年广州公寓的市场成交保持高位,但预计新政后商办物业成交量将会急降,二季度可能会遭遇腰斩。

  在冯佩云看来,政策导向很明显,就是要引导开发商将商服类项目的开发模式由销售转向自持经营,这符合中央提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”要求,而之前广东提出的商改住方案也是以自持经营为前提的。从这个角度看,开发商要做好长期运营的思想、战略以及资金准备。

  邓浩志则对政策的合理性提出了质疑,最近这几轮的新政,用以调控过热的楼市本无大问题,但新政规定新报批商服类项目面积不得小于300平方米,并且销售对象应当是法人。此两条政策不但直接让公寓产品基本不再可售,甚至让真正的商业、办公物业也进入“冰库”,“细想政策,其带来的直接后果等于不再鼓励以个人的名义经商,同时抹掉小商户、小企业的生存空间,这难免有舍本逐末之嫌。”

  来源:中国房地产报

编辑:wulingya

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