提升写字楼价值 产业聚集是趋势 运营模式是关键
http://www.funxun.com房讯网2017-3-20 8:34:18
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[提要]成都写字楼市场相对西南地区同级城市发展起步早,市场相对成熟,随着城市化进程的加速,新区大量商用土地供应入市,成都多中心的商务格局已日趋成熟。

  成都写字楼市场相对西南地区同级城市发展起步早,市场相对成熟,随着城市化进程的加速,新区大量商用土地供应入市,成都多中心的商务格局已日趋成熟。但是随着2010-2012年大量商业项目开工,写字楼产品集中供应,造成阶段性的市场供过于求。

 

 

  根据亚威咨询的监测,截止2017年2月底,成都整体写字楼物业供应量高达到850万平方米,其中甲级写字楼占比约33%。写字楼整体市场空置率在30%-40%范围内波动,并预计未来将保持空置率的持续高位。整体市场租金持续下滑至70元/平方米.月。写字楼销售市场表现出有价无市的缓慢市场去化过程;自持写字楼则面临较大的招租压力,空置率高,租金表现不理想。严重影响了写字楼的资产价值。

  对比2016年底出台的《成都商务写字楼等级划分》标准,成都新增供应写字楼产品的硬件设计已整体提升,同时以中海国际中心,成都国际科技节能大厦等为代表的绿色写字楼均采用了先进的建筑节能技术,取得了一定的市场认可。但是随着越来越多统一业权的标准化写字楼供应入市,仅硬件条件的提升已不具备凸显写字楼价值的优势。

  写字楼物业本身是对办公企业空间的聚集,传统物业载体的价值与企业的关联性不强,但是行业聚集的产业楼宇则可以增强相关企业的吸附性。以成都高新区为例,《成都高新区专业特色楼宇培育机制和专项优惠政策》对其授牌的专业特色楼宇租户进行定向培育,在房租补贴、装修补贴、产权分割、专业服务等方面给予重点支持。截止2016年底成都已有42栋特色产业楼宇在高新区挂牌入市,以信息技术和商务服务业为主导,产业范围覆盖商务服务业,互联网,生物产业,大健康产业,金融业,生物产业,信息技术等。这些产业楼宇一方面整合归一产业链上下游企业的办公空间和需求,另一方面通过政府产业政策的补贴支出和挂牌背书,为优质写字楼产品提供软性的价值提升。这些产业楼宇在入驻率和租金上均优于同期周边楼宇。

  对于产业楼宇的价值提升,可以借鉴众创空间的运营思路和模式。众创空间作为一种新型办公模式,一般空间大小在2,000-10,000平方米之间,位于交通便利商务配套完善的甲级写字楼内,通过公共空间的共享和社群的打造,为初创企业提供孵化和加速成长基地。众创空间极好地解释了办公空间作为载体,其内容系统化的呈现以及持续地运营才是对办公空间价值最大化的实现。

  写字楼的运营管理可以在以下三个方面借鉴众创空间的方式

  做有温度的写字楼:空间+生态

  众创办公将部分商务休闲需求融入到办公空间,如咖啡吧,书吧,会议室,讨论区,健身房等。目前传统写字楼的商务休闲需求往往在写字楼裙楼商业或周边商业解决,商业的开放性强,与写字楼消费人群较为割裂。若将商业竖向布置,将公共服务功能在写字楼高楼层去解决则更能体现办公空间的人性化和功能复合性。如公共会议室,健身房等可设置在写字楼的中区和高区办公空间或闲置空间;咖啡休闲吧,艺廊等则可利用公共休闲平台进行解决。

  做有产业社群的写字楼:活动+系统

  众创办公对其内部成长性企业会进行定期的圈层活动组织和交流,分享和讨论初创企业的共同话题。然而初创企业来自各行各业,就行业的共通性和交流性缺乏共同的基础。而产业聚集的写字楼可通过产业系统的社区圈层构建来实现圈层的效率最大化。通过系统性的定期活动举行,打造产业社群生态圈,形成产业链上的共生圈层,并寻找成长机会和空间。

  做有成长性的写字楼:投资+服务后台

  众创办公具有孵化企业的功能,众创办公运营者往往也带有天使投资,对初创企业进行选择性投资和孵化。而对于产业楼宇,通过产业基金的背书,选择相关行业进行资本投入,使得楼宇相关产业企业具有加速发展的机会。并通过后台全方位服务,辅助企业的加速成长和品牌打造。

    来源:界面

编辑:wulingya

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