2016年上海房地产市场回顾与2017年展望
http://www.funxun.com房讯网2017-2-20 10:14:50
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[提要]报告指出,上海优质写字楼市场需求出现回落,租金步入短期整固期。商业地产大宗交易总额创历史新高,机构投资者成中流砥柱。

  CBRE近日发布《2016年上海房地产市场回顾与2017年展望》。报告指出,上海优质写字楼市场需求出现回落,租金步入短期整固期。商业地产大宗交易总额创历史新高,机构投资者成中流砥柱。体验式消费需求和科技发展带来新机遇。

  优质写字楼市场

  需求出现回落,租金步入短期整固期

  全年共有17个甲级写字楼竣工交付,新增供应总计84万平方米,较上年回落18%。净吸纳量的回落较年初预期的更为明显,主要是受到新兴金融行业调整与经济增速放缓的双重影响。市场空置率同比上升4.4个百分点至9.6%。由于今年新增供应多集中次中心商务区,致使次中心商务区空置率急速上升至18.2 %。

  从需求来看,金融服务业占比33%,制造业占比18%,TMT行业占比15% 是今年写字楼市场的主力需求。内外资来看,内资客户仍然是新增需求的主要推动力。今年虽然全市优质写字楼平均租金同样本同比上升6.5百分点,但是下半年开始租金增长呈疲软态势。

  

 

  CBRE华东区顾问及交易服务 | 办公楼部执行董事张越表示:“2017年上海优质写字楼供应高峰压力不减,市场将迎来超110万平方米的新增供应,其中分布于浦西的供应量将达到70%。展望新一年中,需求的回落有望得到缓解,在经济转型驱动下的行业创新增长会带来一系列的新需求。外资企业仍将谨慎乐观,而内资企业扩张更为积极,金融混业、新科技和服务业为主需求驱动行业,2017年写字楼市场可望表现活跃。”

  优质商铺市场

  供应首超百万,生活方式和娱乐类租户持续活跃

  2016年,上海零售物业市场新增零售面积录得109万平方米,成为历史上首次突破100万平方米的年度供应总量。其中,约98%左右的新增零售面积位于非核心商圈。基于大部分新项目前期招商工作准备充分,而城市零售商活跃度较强,加之部分调整的现有项目重装新开,市场整体空置率较去年同期小幅上升1.1个百分点至8.2%。

 

 

  租户方面,上海仍然是国内外品牌选址首店的门户城市。根据CBRE研究部统计,2016年,全市录得品牌首店38家,较2015年和2014年分别增长11.8%和72.7%。其中,品牌全国首店28家,上海首店10家。

  

 

  CBRE华东区顾问及交易服务 | 商业部资深董事范红娟表示: “2017年,上海预计有超过80万平方米左右的新项目入市。由于大部分项目延长了预租周期,预计开业率相对较好,市场整体空置率波动不大。然而,商场内不断提升的非零售业态配比将给商场的租金增长继续施压。消费升级的浪潮进一步推动消费观念和消费习惯的变革,“绿色健康”和“生活方式”成为消费热点。受此推动,运动品牌表现抢眼,生活方式类租户保持活跃。在新进上海的品牌中,生活方式和娱乐类租户的比重亦不断提升。”

  工业市场

  传统物流区域供应不足, 新科技预见未来

  2016年上海高标仓库新增供应39.2万平方米,在电商,三方物流和汽车制造业的需求带动下,空置率仍下降0.8个百分点至12.6%,租金较2015年上涨8.7%。由于新增项目主要位于宝山等非传统物流区域,因此我们看到大部分的空置仓库都分布在个别新兴区域,而传统物流区域则仍处于供应不足的状态,比如闵行和松江区域。

  

 

  2017年预计将有超过60万平方米的新项目上市。这些项目大部分位于浦东机场、松江、奉贤等需求旺盛区域。因此面临未来大量的供应,我们对2017年的上海高标仓储市场仍保持乐观的态度。

  物流用地供应呈逐年下降趋势,2016年全市仅出让22.1万平方米物流用地,相比2015年下降约25%。同时由于政府开始加强二手工业用地的出让限制,二手用地市场的供应也在进一步收缩。

  

 

  CBRE中国区顾问及交易服务 | 工业部执行董事罗瑾指出:“科技的进步为物流业的未来提供了无限可能。新技术对仓库载体形态产生新要求的同时,也将慢慢改变物流设施开发商的发展策略。面对激烈的市场竞争,在未来提供布局广泛而标准灵活的硬件设施,同时为客户提供配套的智能物流解决方案,将为物流设施开发者获得更强的不可替代性。”

  投资市场

  投资总额创新高,机构投资者成中流砥柱

  在流动性持续宽松的背景下,2016年上海商业地产大宗交易市场投资总额创历史新高,全年录得总额达804亿元人民币,共47宗成交,占全国投资总额过半。包括保险、主权财富基金在内的长期型机构投资者接过房地产基金的接力棒,成为2016年市场上最活跃的投资者。宽松的流动性、持续的低息环境以及有限的投资渠道等综合因素作用下,内资投资者投资意愿有所上升。相反地,出于对人民币贬值及宏观经济放缓的考虑,外资投资者在沪的净投资额由正转负。写字楼板块仍备受青睐,其占比占总额近半。此外,零售、综合体的热度亦有所上升。

  

  注:仅包括成交金额达1000万美元以上的商业房地产大宗交易,不含土地和住宅交易。

 

  CBRE大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌认为:“展望未来,货币政策风向变化、短期集中供应压力以及美国加息进程或对市场产生一定影响,但鉴于上海租赁需求稳健、流动性较佳、以及可投资物业选择丰富,上海仍将是未来国内商业地产投资市场中的中流砥柱。”

  来源:世邦魏理仕

编辑:wulingya

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