2016年北京房地产市场回顾与2017年展望
http://www.funxun.com房讯网2017-2-10 9:33:00
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[提要]2016年七个新落成项目的总建筑面积为416,602平方米,同比增加5.1%。供应增加为租户提供了更多选择,并推动了整体需求上升,而整体空置率较上一年略有上升,年底录得7.6%,业主之间的竞争加剧,东部市场尤其突出

  CBRE近日发布《2016年北京房地产市场回顾与2017年展望》报告。研究报告显示:办公楼市场转向供需均衡,零售物业空置率创历史新低。

  办公楼

  2016年七个新落成项目的总建筑面积为416,602平方米,同比增加5.1%。供应增加为租户提供了更多选择,并推动了整体需求上升,而整体空置率较上一年略有上升,年底录得7.6%,业主之间的竞争加剧,东部市场尤其突出;

  国内金融和TMT公司持续扩张,成为需求主力。制造业和能源企业则延续办公地点外迁或缩减规模。市场出现一轮P2P公司关闭以及部分TMT公司整合,规模大、信誉佳的租户更受业主青睐;

  2016年净吸纳总量录得317,655平方米,同比增长21.1%。内资企业成为需求增长引擎。相比之下,外资企业更倾向于提高现有办公空间的使用率以控制成本;

  东部和西部细分市场租金分化日趋明显。由于P2P和小型TMT公司缩减规模,CBD和望京的业主提供租金优惠来吸引和保留大型租户,而金融街和中关村区域持续供不应求,租金保持上涨的趋势;

  为吸引高端人才,租户开始注重利于员工健康的工作环境,并且越来越接受办公空间使用优化策略与LEED和WELL等办公室标准;

  2017年非核心商圈和2018年CBD核心区域的新增供应预计将为业主带来压力。同时,在供应短缺期间被抑制的需求将逐步释放。随着空置率上升和租户选择多样化,市场供需预期将变得更加均衡。

 

2016甲级办公楼新成交(不含续租)占比,按国籍

 

2016甲级办公楼新成交(不含续租)占比,按行业

 

 

  零售物业

  2016年北京零售物业市场共有7个项目入市,为市场带来共计801,540平方米新增供应,同比翻番。82%供应量集中于南城,有助于缓解南城所需。尽管项目体量较大,但大部分项目均接近满租开业。整体空置率下降至4.5%,创历史最低纪录;

  百货与购物中心两极分化日益明显。百货闭店或被迫转型,而购物中心发展步伐稳健。核心商圈成熟项目持续受到国际品牌追逐,外围区域由优质开发商运营的项目在培养客流后稳步提升租金。此两类购物中心推动市场首层平均租金同样本同比上涨2.2%;

  奢侈品零售商更注重维护和升级现有门店,而轻奢和设计师品牌则持续进驻核心区域。尽管大部分传统快时尚品牌门店数量饱和,新兴品牌仍积极拓展,如Abercrombie & Fitch和Topshop年内开出北京首店;

  大型餐饮集团放缓其传统品牌的扩张速度,转而推出副线品牌以顺应顾客需求变化。而以店铺面积小、客单价高为特点的“轻餐饮”则在市场中占据一席之地;

  零售和体验业态相互跨界成为潮流。例如,体育类品牌扩大店铺面积并将运动体验项目囊括其中。儿童业态零售商将玩具、服饰等零售业态和娱乐、教育等体验业态相结合。集咖啡厅、书店和家居用品于一身的生活方式类成为2016年新宠;

  具有丰富租户资源并善于营销推广的优质开发商令其资产得以增值,它们也通过股权合作和管理输出等方式对经营不善的项目进行重新定位和租户调整,以此实现扩张;

  2017年,预计将有四个项目入市,均由知名开发商运营。其中三个位于核心商圈,国际品牌对此类项目需求旺盛,预计将有国际品牌租赁大面积店铺并开出旗舰店。体育类、儿童教育和娱乐类、生活方式类有望成为2017年整体市场的需求增长引擎,预计整体空置率将会维持平稳。

 

2016各类首次入驻北京品牌

 

 

  仓储物流

  2016年新增供应量达166,374平方米,而净吸纳量174,489平方米更是高于新增供应量,市场空置率因而同比下降0.5个百分点至0.9%的低位;

  在第三方物流、电商和消费品租户需求的驱动下,新项目在入市后不久即接近满租。业主抓住市场活跃的契机积极调整租户结构并提升租金,市场平均租金同样本比同比上涨2.5%;

  来自小型电商的需求有所缩减,而大规模仓储物流租户日趋主导租赁需求,并获得更大的谈判优势,因此尽管空置率持续在超低位运行,业主在未来进一步上涨租金的难度仍有可能变大;

  2017年新增供应总量有望和2016年大致持平,大部分新项目位于交通便利的新兴区域。由于北京市政府经济结构升级的需要和对物流设施开发的限制,中长期新增供应量将日趋紧缺;

  政策不确定性是仓储物流板块最大的风险,将抑制开发商和投资者在北京该领域的扩张,部分需求有望外溢至天津、廊坊等城市邻近北京的物流园区。然而,对物流效率和质量有较高要求的租户将继续在北京寻找可租空间,以更好服务于本土市场。

 

2016仓储物流成交占比,按行业

 

 

  商务园区

  2016年北京商务园区市场新增供应达202,411平方米。其中70%的供应量位于北部的中关村软件园和东升科技园,区域内活跃的租赁需求快速去化新增供应,年内全市净吸纳量累计117,430平方米;

  整体空置率年底录得9.8%,同比上升1.8个百分点。区域间分化明显,中关村软件园、上地和电子城等区域仍供不应求,也有部分区域在市场波动下空置率有所上升;

  整体市场年末平均租金同样本比同比上涨1.0%。租金涨幅主要以中关村软件园、上地、北清路以及电子城区域的增长为主导;

  电子科技、软件研发、新能源以及生物医药成为2016年市场需求的主力。随着北京制造业的逐步外移,以及大数据、人工智能和文化创意等新兴领域的崛起,高科技、高附加值行业将进一步成为商务园区市场需求的引擎;

  2017年有望出现近三年来的供应高峰,新项目分别分布在电子城、北清路和顺义区域,其中电子城的需求最被看好,该区域开发商有可能根据市场需求将新项目转租为售。由于北京中心城区可用于办公楼开发的土地越发稀缺,基础设施日益完善的商务园区在未来将为租户提供更丰富的选址机会,其可提供独立的、按需定制的办公环境,以及相对低廉的租金等优势,都将得到更多科技、文化类企业的青睐。

  

 

  资本市场

  在稳健的市场基本面支持下,北京依然是国内最受投资者青睐的市场之一。但由于业主惜售,核心区域的优质物业投资机会依然紧缺;

  办公楼仍然是主导的投资标的,占2016年总交易额的63%。由于城区可投标的有限,办公楼买家逐步转向新兴商务区(如丽泽和通州)和商务园区寻找机会;

  零售物业和酒店的投资活跃度有所回升。投资者倾向购买增值型资产,并将其改造为办公楼,或者大规模翻修和重新定位;

  受到国内利率低位运行和中央政府限制境外投资的影响,国内资本日趋流向北京等门户城市,因而使2016年办公楼和零售物业的资本化率进一步压缩。而境外资本则相对谨慎,内外资买家在北京全年总交易额中的比例分别为98%和2%。

 

2016商业地产大宗交易额,按物业类型

 

2016商业地产大宗交易额,按买家类型

 

  来源:世邦魏理仕

编辑:wulingya

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