实录:中国写字楼产业园发展论坛第十四届年会(一)
http://www.funxun.com房讯网2017-12-23 15:08:00
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[提要]12月22-23日,中国写字楼产业园发展论坛第十四届年会在北京富力万丽酒店盛大举办,主题为"回归与重构:商办地产可持续发展之路"。700余位房地产行业精英参加了年会,围绕年会主题,聚焦商办地产回归与重构,共谋行业可持续发展。

  房讯网讯 12月22-23日,中国写字楼产业园发展论坛第十四届年会在北京富力万丽酒店盛大举办,主题为"回归与重构:商办地产可持续发展之路",来自地产界、金融界、学术界及互联网界专家、政商学届精英及新闻媒体超过600位嘉宾出席。

  年会由联房地产商会、房讯网联合主办,全联房地产商会写字楼分会、全联房地产商会节能门窗分会承办,同时得到了中粮置地广场、鸿坤产业投资发展集团、北辰写字楼经营管理公司、中粮广场、金隅·智造工场、天圆祥泰大厦、远洋地产、保利地产、嘉丰达、58企服、好租等合作伙伴的支持。

    年会邀请有思考精神和行动力的企业家、卓有成就的经济学家及富有远见的金融家,共同探讨房地产最深刻、最前沿的话题,热议行业发展趋势,引领商办地产行业标准和创新。700余位房地产行业精英参加了年会,围绕年会主题,聚焦商办地产回归与重构,共谋行业可持续发展。

中国写字楼产业园发展论坛第十四届年会现场

 

    中国写字楼产业园发展论坛源于2004年12月,已连续成功举办十三届年会,聚焦房地产行业发展进程,同时记录并见证中国商办地产历史轨迹,是中国房地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛之一!

  以下为房讯网图文实录:

  主持人:尊敬的各位领导、各位来宾,女士们、先生们,大家早上好!

  非常感谢大家能够相聚在北京富力万丽酒店,参加“中国写字楼产业园发展论坛第十四届年会”的活动论坛。一个品牌活动,行业盛会能够连续举办十四届,我觉得这首先是仰仗主管领导对活动的大力支持,更要感谢的是所有参加并协助、支持我们年会能够成功举办的各界朋友。所以在此,我代表主办方首先向到场的所有的各界新老朋友表示热烈的欢迎和由衷的感谢。谢谢!

  简单作一下自我介绍,我叫虞澜。在这个舞台上是第四年第八次举办这个活动了,对我而言这个活动并不陌生,对很多老领导、老朋友来说,我也是他们非常信任的一位论坛主持人,所以非常荣幸。

  本届年会主题为“回归与重构:商办地产可持续发展之路”。今年以来,北上广深一线城市商办限购标志着商办地产从个人投资主导向机构投资主导的回归,从粗放的建设运营向标准的产品价值回归;同时,货币政策收紧,利率增加,而目前产品同质化严重,客群单一,去化压力加大,租售比难以达到投资回报需求,因此全国商办地产市场不容乐观,政策幅度超出预期,市场及开发商集体陷入焦灼状态。如此种种无不面临行业回归与重构的临界点:商办地产可持续发展之路,剑指何方?

  今年的主题定的非常务实,也非常值得大家进行深入思考。今天是农历的冬至,冬至一到,证明年终岁末,正是总结的好时机,今天在这样一个时刻,我们能够坐在一起探讨从宏观到微观行业的变化,回顾一下过去一年大家都作出了哪些成绩,分享一下成功的经验,也可以切磋一下各自的不足或弱点,这是一个很好的时刻,也是非常值得珍惜的舞台。再次祝愿、祝福大家在今天的活动当中得到有用的信息,并且创造更多的价值。

  “中国写字楼产业园发展论坛”是由房讯网发起,并联合全联房地产商会共同主办, 是中国商办地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛!商办地产行业,精英们,尤其是企业一把手、领导人都参加了,证明这个活动今天会分外精彩,今天出席的嘉宾包括600多家全国主流房地产开发商,金融机构、代理公司、物业公司、智能楼宇、建材公司以及主流媒体的来宾和朋友,让我们对各位领导和嘉宾以及各位朋友的光临表示热烈的欢迎。

  今天的活动将通过新浪网、和讯网、凤凰网、腾讯网、网易、房讯网进行全程的视频直播和图文直播。这是一个非常好的宣传路径。

  我宣布“中国写字楼产业园发展论坛第十四届年会”开幕。首先请允许我向大家介绍今天到场的主要领导和嘉宾。他们是:

  全联房地产商会秘书长 赵正挺先生

  清华大学房地产研究所所长 刘洪玉先生

  新城控股集团有限公司 高级副总裁 欧阳捷先生

  北京中粮广场常务副总经理 史德威先生

  中粮置地北京公司中粮置地广场副总经理 马佳音女士

  嘉丰达资产管理有限公司 董事长 汪浩先生

  58企服董事长、亚太商业不动产学院院长 朱凌波先生

  58企服CEO 王勇先生

  好租网销售副总裁 曹宇先生

  全联房地产商会会长助理、米兰之窗节能建材有限公司 董事长 马俊清先生

  房讯网董事长 刘凯先生

全联房地产商会秘书长 赵正挺

 

  赵正挺:尊敬的刘洪玉老师、尊敬的欧阳捷总裁,以及尊敬的各位领导和各位来宾,来自新闻媒体的朋友们,大家上午好!

  首先我谨代表主办方——全联房地产商会对本次论坛的召开表示热烈的欢迎和衷心的感谢。

  大家知道,中国写字楼产业园发展论坛源于2004年12月,到现在已经成功举办了十四届,由房讯网发起和全联房地产商会联合主办,是中国房地产行业规格最高、规模最大、影响力最广的论坛之一。每一届年会都有一个鲜明的主题,本次年会的主题是“回归与重构:商办地产可持续发展之路”。

  刚刚闭幕的中央经济工作会议,总结党的十八大以来我国经济发展的历程,分析当前经济形势,部署2018年经济工作。会议明确提出并阐明了习近平新时代中国特色社会主义思想,明确推动高质量发展这一根本要求。高质量发展是不断满足人民群众日益增长美好生活需要的发展,提高、保障和改善民生水平,加快建立多主体供给、多渠道保障,租购并举的住房制度,持续做好民生的工作。党的十九大报告强调:中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民群众日益增长的美好生活需要和不平衡、不充分发展之间的矛盾。报告指出:坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,让全体人民住有所居。在这个前提下,房地产的功能也会产生新的变化,将更强调房子的居住和使用性功能,也是支持实体经济、支持社会民生的的必然发展之路。

  房地产行业的政策环境和市场生态将发生重大的变化,房地产行业集中度将逐步提高。2018年百强房企销售额占到所有的50%以上,2017年上半年,占比达到57%,预计三年内,10强房企市场份额将突破50%。以上不难看出,房地产的金融高宽松、高杠杆时代已经结束,因此,房地产行业迈向高质量发展的新阶段,盖更多高质量的好房子、满足人民对美好生活、美好办公的需要,也是新时代房地产企业的必然抉择。

  全联房地产商会愿意与在座各位嘉宾共同携手推动房地产行业迈向新的高度和新的阶段。

  今明两天,我们和在座各位一道从中国经济发展的形势着眼,聚焦商业办公发展进程与房地产界、金融界及财经界、政府机构和专家及领袖们共聚一堂,探讨商办发展趋势,模式创新、企业转型等行业的热点,就突破困境、转型升级,与典型案例等展开系列演讲和对话,找寻全新路径及广泛深入地合作机会,同时记录并见证中国商业办公历史轨迹,并推动行业健康向前持续发展。

  本次论坛还将进行住建部立项的《商业办公建筑建设与运营技术导则》发布会,欢迎大家关注与支持。

  预祝中国写字楼产业园发展论坛第十四届年会取得圆满成功,也祝各位身体健康、万事如意。谢谢!

  房讯网董事长 刘凯

 

  刘凯:尊敬的各位领导、各位来宾、各位合作伙伴、各位媒体朋友:大家好!

  首先代表论坛组委会,代表房讯网对大家莅临本次论坛表示热烈的欢迎和衷心的感谢!

  中国写字楼综合体发展论坛源于2004年12月,已连续成功举办十三届年会,今年的主题是"回归与重构:商办地产可持续发展之路"。

  十九大报告明确提出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

  2017年,房地产行业政策整体延续分类调控、因城施策的主基调。回归房地产的居住属性,去除投资属性是整个宏观经济转型中房地产业必然选择。房地产新时代,基本特征就是由高速增长阶段转向高质量发展阶段。因此整个房地产面临重构的要求,由"有房住"到"住好房"的转变;由过去的"购房为主"到"租购并举"的转变;由"单主体供给"向"多主体供给"的转变。

  商办地产方面,2017年以来,北上广深等一二线城市商办限购标志着商办地产从模糊不清的商住属性向办公属性的回归,从个人投资主导向机构投资主导的回归,从粗放的开发销售向标准的持有运营回归;对于商办地产来说,房住不炒,商办不住;住有所居,办有所址,是新时代商办地产价值重构的必然要求。城市更新、联合办公、长租公寓、REITs、装配式建筑……新时代、新商业、新办公,无一不预示着行业面临价值重构的临界点。

  我们认为,商办地产下半场将进入存量房时代,资产运营、买卖、租赁和金融化,将是未来最值得关注的大市场。其中,行业标准的制定和产品标准的制定无疑是商办地产价值体系重构的当务之急。

  所以,为探索并解答这些问题,今天上午我们将聆听商会领导、经济学家和行业领袖,分别从宏观的、政策的、市场的、企业的各个方面进行解读,就宏观经济形势与商业地产创新升级、存量市场新产业新空间与新生态等热点话题展开系列主题演讲;下午我们将就中国写字楼市场回顾与展望、新常态下如何整合资源合作共赢等热点话题展开系列主题演讲;其次,中粮置地广场项目发布会和住建部《商业办公建筑建设与运营标准(讨论稿)》发布会将在下午隆重举行;最后,我们还安排了两场圆桌对话,就新时代下的商办力量,以及商办标准规范与发展等议题展开热烈讨论和观点交锋。

  希望通过两天的会议和交流对大家有所帮助,有所启迪。回归本来,重构价值;引领标准,引领创新,让我们不忘初心,牢记使命,携手同行,推动中国商办地产迈进新时代。

  最后,我要再次感谢大力支持本次论坛的中粮置地广场,北辰实业、鸿坤集团、中粮广场、金隅地产、远洋地产、保利地产、天圆集团、嘉丰达、58企服、好租网和所有合作伙伴,感谢出席论坛的所有会员、嘉宾及媒体朋友。

  谢谢大家!

清华大学房地产研究所所长 刘洪玉

 

  刘洪玉:非常荣幸今天有机会来参加本次论坛。组委会给我的任务,是希望我能够解读一下十九大以后房地产市场的形势。

  现在讲形势,中国进入了新的发展时代——中国特色社会主义新时代。新时代,有很多特征。现在大家都在学习十九大报告,在总结新时代一些特征,包括新时代有新的矛盾、新的目标、新的思想、新的部署,刚刚结束的中央经济工作会议,讲到习近平新时代中国特色社会主义思想,也是新时代非常重要标志,即我们经济发展的方式从过去的高速增长进入到高质量增长的时代。新时代将来要迈向的是2050年社会主义现代化的强国,那个时候要实现一系列民生福祉的目标。与我们行业最主要相关的是住有所居。新时代房地产行业,在十九大报告中能够体现出来的内容有:

  对于市场宏观发展方向的描述。

  与土地相关的改革和城市群(即城市发展模式、发展形态)的一些调整和变化。

  与税制和金融体制,尤其是金融监管体系方面改革的问题。

  如何实现高质量的发展。

  经过2015年去库存;2016年开始比较严厉的调控;十九大以后,又定义整个社会经济发展进入新的时代,房地产市场也进入了一个非常重要的时间节点。所以大家都非常关心未来的市场发展主要有哪些特征,政策会有哪些发展方向,企业应该如何把握住市场机会,让企业也能够可持续发展。

  二、关于新时代房地产市场发展。

  住房市场:住房结构会发生比较大的调整。供给量:新建商品房供给和存量住房供给结构关系会发生变化。

  在一些主要城市,二手房交易占比已经超过了新房,在稳定的市场体系里,如美国,现在每年新建住房交易大概是70万-80万套的水平,存量住房有500万套。慢慢在住房市场供给过程中,存量房供给会发挥越来越重要的作用。

  房子供应数量基本解决了,政府从应急性直接参与供给的行为会减少,未来更多的是通过政府支持下的市场供给来提供侧性、保障性住房。这次也提到“多渠道保障、多主体供给”。住房保障方式会发生变化,重点会支持棚户区改造、危旧房改造,从这个方向去转向。

  住房需求:有人说房子总量均衡,只不过是结构性矛盾,有的人说还差很多,就看站在什么样的角度去看待这个问题。如,北京市需求还是非常旺盛,供给显得不足。但从全国大的市场概念上来看,改善性需求、更新需求、人口迁移导致的需求,未来会占主导地位。享受型需求,即第二住房、进阶性住房,还有一些特殊群体的需求,青年公寓、适老住宅(国外叫做active senior)。

  过去这个行业靠投资,但是未来新增投资空间会逐渐减少,因为建设量已经足够大了,从1995-2016年,住房建设投资占全社会投资比重超过8%左右的国际顶尖水平。实际上未来投资可能更多的是改善型、维护维修改造类的支出,住房消费自住比重可能会下降,租赁需求会上升,所以与租赁住房相关消费支出潜力非常巨大。

  商用房地产领域,现在总体上空间供给过剩,新建需求减少,但是用途调整、更新改造的需求增加的很多。过去一些不是非常好的物业占了非常好的位置,这些地方有了很多增值型改造投资的机会。

  在商用房地产领域,专业服务需求增加了,资产管理、运行管理、非房地产企业不动产管理,将来会成为跟商用房地产相关的领域里主要的活动。

  租赁市场发展对经济贡献也非常巨大。今天的活动叫商办不动产,实际上商业房地产里或商用房地产里,英文里有一个词是“收益性房地产”,把出租公寓、出租住宅也是归到这一类里。商用地产里产生收益的不动产里,跟写字楼类似的,还有一类叫公寓。美国公寓市场有多大住着3800多万人,有2000多万套房子,经济产出1.3万亿美元/年,提供1200多万个就业岗位。这是属于相对高端一些的市场发展,而且租赁市场发展,住房消费类支出的增加也是最后归结到房地产对经济的贡献。大家觉得德国不太关心房地产问题,市场也很稳定,但是德国的房地产行业在GDP当中占的份额仍然非常高,因为与房地产相关的资产管理和服务,包括房地产租赁市场上的消费。

  这就会给我们行业带来很多发展机会,就是如何去做owner、owner+manager,如何围绕这些资产去开展相关的金融服务,会提供很多机会。由于租赁市场的发展,也让房地产企业开始慢慢思考如何从过去以机会型的房地产开发投资为主的业务模式,向增值型、收益型机会的覆盖。从投资角度来说,高质量增长阶段,机会型肯定也还会有,但是更多机会会在增值型投资领域。另外现有资产大量慢慢流动起来,能够进入市场,也会提供收益型投资的机会。

  未来市场发展一个比较重要的趋势是市场房价的增长速度可能会放缓,跟经济从高速增长向高质量增长的变化,包括人口城镇化速度已经跨越最高峰阶段。当然还有很多原因,如政府调控的决心,对风险的认识,如我们三大攻坚战,其中一个是防风险,最大的风险是金融风险,金融风险是跟房地产相关的风险,实际上这个概念越来越强化。另外我们也在强调住房要回归居住的属性,过去房价单向长期的增长趋势会有所转变。

  另外会给我们这个行业提供很多新的发展机会。如租赁市场,从更广义范围来讲,这个行业会有很多新的形态出现;从物业用途上,可能会有更多的细分;从市场区域上,过去关心国内市场,现在国际市场也非常重要,尤其是“一带一路”;过去关注核心城市、三四线城市,未来可能城市群覆盖区域里会有更多的机会,即城市和城市之间联结的地带会给我们带来很多的机会,业务模式、商业模式都会发生很多的变化;投资的方向,养老产业(银发产业)、租赁市场、信息服务、与科技的融合,以及一些新的健康的高质量的生活理念,这些都给我们这个行业提供了很多发展的机会。

  我过去一直在讲,房地产的发展最开始是位置、位置还是位置,中段开始关注管理问题,提供更好的解决方案。因为仅找到一个好的位置,未必找到最高、最佳的使用方式。所以现在要强调好的管理,好的管理要有赖于跟金融高度融合,把不动产变得可以流动起来,就又变成了金融、金融还是金融。所以房地产企业的角色也在从单一角色向多重角色转变,专业化变得更加重要。现在行业里共享空间、联合办公空间,如城市更新改造、室内环境关注,包括智能物业。

  中国住宅市场相对饱和,因为人口和市场占到全球规模的比重相对饱和,我们的人口占19%,但商业房地产市场规模只占全球6%。可以供投资者投资的房地产占比非常小,所以有发展空间。我们现在还处在从增长到成熟过渡的过程当中,离稳定期还有一段距离,专业能力更多体现在如何把一个快速增长的市场变成一个成熟的市场,这里需要我们做非常多的工作。这里有很多发展的机会,很多机构投资者开始进入这个市场,叫建仓。过去商业房地产更多的是开发商持有或者使用者持有,未来可能更多要向一些机构投资者、机构资本去持有。

  政策取向。十九大报告中有一段话讲得非常清楚,我稍微花点时间再跟大家解释一下。要落实房子是用来住的、不是用来炒的定位。

  我感觉这个定位实际上是为未来住房市场的发展,当然非居住房地产的市场应不能够用来炒,基本原则定位了,要充分发挥住房的使用功能,有效去引导住房投资,遏制住房投机行为,让住房逐渐回归其居住属性。

  很多人说房子是住和投资是两个属性,资产的属性和居住的属性,但实际上“炒”是投资的一种特殊的形式。

  “不是用来炒的”,比如现在发展住房租赁市场,如果大家都不去买房子,租赁市场房源从哪里来呢?我们做过很多研究发现,几乎所有国家租赁市场当中,个体的出租人,即房东是个人、家庭的情况,所提供的房源都会占到70%,甚至还要高。政府和一些机构投资者在市场当中占的份额只有25%-30%。实际上引导投资是很重要的,投机确实对这个市场的稳定会有非常大的损害,也会带来很多市场泡沫等负作用,所以要遏制投机。

  通过什么样的方式保住“住”呢?要完善基础性制度,建立促进住房市场稳定的长效机制。通过基础制度,主要是住房制度的完善,来让房子回归住的属性。与住房制度相关的,包括:土地供应、住房供应、住房保障、政策性住房金融,都属于与基础性制度相关的内容。

  用长效机制去“管住炒”。我理解长效机制更多是用来去稳定这个市场的,其中包括土地供应的政策、金融监管的政策、相关税制、公共服务提供方式的改革、市场参与者行为的规范,都属于“管住炒”范畴里的长效机制内容。如土地机制,现在开始探索建立房地产多元化的供地机制。

  现在强调房子的供应要多主体供应,但如果土地的供应只有一个渠道,也只有一种类型的人可以拿到土地,我们还没有成为多元化的供应。最近修订《土地管理法》里关于农村集体经营性建设用地如何进入市场,城镇低效利用的国有土地怎么再开发,这些都是增加新的土地供给的来源,同时也会引来一些住房或空间新的供给主体。

  税制改革。最近大家讨论比较多,我自己感觉房地产税制改革最主要是保障住房消费,对投资要保持中性,打击住房投机,让房地产的升值能够在投资者和社会之间要合理分享,这是大致的逻辑。希望能够在入口时,通过结构化的契税来引导大家购买行为;出口,通过个税来调节收益分配。持有期的税更多是和我们财政预算、财政税收体制改革相关联,是在中长期可能会成为一个财政收入的来源,但是目前关于这个问题还远远没有达到必要的共识。这个税制不变,长期稳定、公开透明,不需要根据市场情况,今天增加两个点,明天减两个点,增加两个点是新政,减两个点也是新政,不是这样的,是一套稳定的体系,可以应对市场任何情况下的变化。房地产税制的立法和实施的改革,是针对所有跟入口跟出口、跟持有相关税的体系的改革。当然最近大家最关注的还是房地产税,房地产税到目前为止非常难以形成共识,就是我们做这个事情的目的是什么。如果大家要想做这件事情,可能首先就这个目的、目标要达成共识,但这个共识非常难达成。有的人说为了调控市场,有的人说为了劫富济贫,为了促进公平,有的人说为了让政府的财政收入增加,有的人说为了让那些空房子拿出来使用,有各式各样的说法。但不管怎么说,税本身有自己应该去发挥的功能。

  多主体供给。土地来源可能会多元,住房来源也要适当考虑是不是开发商才能建房子,非开发商也能建房子,这样会增加新的供应主体。存量房市场占的规模越来越大,租赁住房市场占的份额会越来越大,这两者在住房市场当中也会形成供给。因为存量房也可以满足需求。

  多渠道保障。如何发挥社会的力量,让大家能够都来参与。现在住房保障就是政府自己一家在做这个事情,很少有非政府的参与,实际上最直接的是有没有可能有非营利机构参与,过去住房合作社能否回来?因为合作住房可能也是一个住房供应的方式,也可以参与到保障的概念当中来。开发商是否也应该可以参与?因为可以成为一个商业的模式,但可能主要是一些制度,管理的政策还不是非常完善,所以没有办法参与。在保障过程中,各个地方的形态应该是什么样的,中央和地方应该各自如何分工合作,这些都是可以讨论的问题。

  租购并举。大家解读也非常多,而且这次中央经济工作会议把它当做重点,租买是住房消费的两种基本形式,影响家庭租买选择的主要因素:人的特征,是流动的、年轻、刚结婚的还是年纪大的、收入;成本,房子价格、租金、通胀、交易成本等,实际上是人和房如何最好的去匹配。但在中国,住房选择影响因素远远超出前面列举跟经济性相关的内容,包括传统、制度性缺陷,租赁市场不规范,住房价格涨得快,有的人觉得我早晚要买房,价格又涨得这么快,今天不买,明年再买的话,这一年就白干了,所以买得越晚越亏。地方政府为租赁住房承租人提供公共住房意愿,因为很多地方为了控制人口,愿意他们为我们提供廉价的劳动力,但不愿意给他们提供公共服务。

  发展住房租赁市场的目标。所以首先要打造一个好的市场环境,要改善供给,培育租赁企业,完善立法,加快服务平台建设;重点是面向新市民,新型城镇化最大的问题是如何提升城镇化发展质量,让不具备贷款买房能力的人先租上房子住。最近研究德国一些经验,为什么市场稳定,为什么大家愿意租房子?市场稳定很重要的一个理由是租赁市场发达有利于数的稳定,大家不用跳着脚够着去买房子,先租房住,有能力再买房住,市场稳定以后,人们更不着急买房子,就变成了一个良性循环。我们现在是一个恶性循环。我们强调发展租赁市场,并不是歧视住房所有权,有人说是为了调控房价,有点想得太远了。

  坚持发展多主体供应、供给多渠道保障、租购并举的住房制度,最终目标是实现住有所居。现在研究住有所居阶段性目标是什么,跟住房数量、质量密切相关。联合国一直在关注住房宜居问题、住房政策问题,世界人居大会专门有一个住房政策,提出住房政策也是在关注,如有没有一个清晰的住房政策,是不是实现了包容的住房,有没有歧视,住房的可支付性如何,住房质量和数量是否适当,是否还有大量非正规住宅存在,有没有做更新的计划。住有所居是一个目标,不管是基础性制度还是长效机制,目标都是要实现住有所居。

  刚刚结束的中央经济工作会议讲的这些内容,如何多主体供应、多渠道保障、发展租赁市场应该有哪些具体措施,更加具体化。

  稳中求进是我们工作总的基调,房地产稳定也是非常大的重要的作用,所以这里面非常强调要保持政策的连续性和稳定性。如果我们的政策可能会影响市场的稳定,不再跟过去那么连续了,突然有一个什么东西出现在这个地方,就会有伪这样一个政策的初衷,出现的可能性就不大。

  时间关系就讲这么多,供大家参考,谢谢大家!

新城控股集团有限公司高级副总裁 欧阳捷

  欧阳捷:非常感谢刘凯总邀请我们来跟大家分享关于商业地产发展的新路径。今天会议是中国写字楼发展论坛,我不知道为什么我们能到这里来讲,可能有点差异,但有一个共同点,即都是持有资产,那么逻辑可能是一样的。基于此,我们大着胆子来跟大家分享一些看法。

  什么是新时代?新时代就是日益增长的人民美好生活的需要与发展不平衡、不充分的矛盾。

  不平衡。商业地产在一二线城市是丰盛的,在三四线城市是匮乏的、短缺的。全国一二线城市现在购物中心总量在大幅增长,每年大概以400座购物中心速度在新开业,2016年,全国购物中心接近5000座。这时候发现这些购物中心分布不均衡,在一线城市分布非常多。据统计,全国一线城市平均有120座购物中心,其中上海城市购物中心还在增长,现在上海是最多的,去年达到180座,而今年年底据说要达到230座,意味着一个购物中心静态覆盖人口大概是11万人左右。因为上海2400万人,如果230座购物中心的话,就11万人。静态覆盖人口就是男女老少、能动不能动的,每星期都来一趟,也就是每天客流量是1.6万人左右。一个购物中心如果是10万平方米的话,1.6万人,这个购物中心根本养不活。

  统计购物中心面积大致在5万平方米以上,有的购物中心体量非常大,可能达到15万平方米、20万平方米,这样其实购物中心绝大多数是生不如死。上海购物中心有80%是不盈利的。

  二线城市是否会好一点?一个购物中心静态覆盖人口大概21万人,这些二线城市有的购物中心数量偏少,有的购物中心数量偏多,不均衡。一线、二线购物中心体量趋于饱和,有的甚至过剩。但是结构中间还有不均衡,如合肥,在各个商圈里购物中心总量不一致,有的地方面积很少,购物中心数量很少,有的商圈面积很大,购物中心数量也很多,为什么会出现这种情况?因为过去有一句古话叫闹市。在这种集中情况下,购物中心之间相互竞争越来越激烈。

  未来怎么办?一二线城市没有这么多购物中心了,就像写字楼集中在一二线城市,能否往三四线城市走呢?对于购物中心来讲,未来有机会,因为人口在不同城市来看,一二线和三四线城市人口相比,三四线城市人口并不见得少,同时一二线城市购物中心占比更多,三四线城市购物中心占比更少,这时候可以发现其实三四线城市大量人口没有地方可去。我们还在一些传统的沿街商业、步行街、批发市场去买东西,三四线城市未来会有很大的市场机会。

  过去一二线城市开业的购物中心数量比较多,而三四线购物中心开业数量比较少,意味着这个市场是有机会的。在这种情况下,三四线城市购物中心能够静态覆盖多少人口?我们已经看到的这些城市已经有的购物中心加起来,平均静态覆盖人口是25万人,远远超过二线城市,更超过了一线城市。在这种情况下,我们还有很多城市其实是没有购物中心的,如果把这些再加起来,静态覆盖人口数量会更加大。

  很多人说到三线城市以后,能不能有购物中心生存的基础呢?没有消费力。恰恰相反,江苏省所有城市居民消费支出增长率,南京是最发达的地区,南京在其中偏低,苏南地区相比苏中地区、苏北地区,越是发达的地方人均消费增长率越低,为什么?基数大。所以从这个情况来看,南京也好、无锡也好、苏州也好,消费增长率都非常低。也就是说,这些三线城市现在可能消费能力不强,但是未来增长速度会更加快。不仅如此,可以看到湖北也同样,社会零售总额增长率,武汉并不在前列,而且越来越落后。

  品牌密码曾经做过一个分析,需三四线城市的女性消费状况做了调研,调研结果令我们大吃一惊,调研结果有几个特点:

  进口品牌购买意愿是百分之百增长。一二线城市进口品牌购买意愿其实已经大幅下降了,曾经到过沈阳,这座城市是商业非常过剩的城市,已经开业的、在建设德国和规划将要建设的购物中心总量加起来达到4200万平方米,意味着825万人口,平均每一个人拥有一个豪华卫生间,不管他去不合去够中心。他们有一个金廊工程,长23公里,谁会逛23公里走这条街。当时我们走金廊第一段路,大概1公里不到的地区,就看到3个LV包店。到底谁来买?政府官员吗?显然不是。是企业家吗?他们可能到海外去买了。大家想想看谁在买这个包。所以我们一直没有想明白这个问题。辽宁省很多三四线城市的人跑到沈阳去买LV包,意味着他们对于进口品牌的消费意愿其实大大增强的。

  品牌忠诚度,一二线城市品牌忠诚度偏高,68%,三四线城市依然不低,超过了60%,特别重要的是,女性在网上购买东西,人均网上购买率,三四线城市达到1700多元,一二线城市只有2000元,三四线城市增长率76%,一二线城市增长率只有75%,意味着未来很多人买东西时,当地没有好的购物中心可以消费时,我们会选择网购,而且网购增长速度导致未来消费额很快接近甚至超过一二线城市。所以未来三四线城市市场机会还是会非常大的。

  注意到一个现象,三四线城市生活相对比较安逸,而且很多人有时间,女性可以带着老公和孩子家庭式消费,会把这些钱花在家庭上。冲动性消费远远高于一线城市和二线城市。在北京,相信在座很多女孩子其实没有太多时间去逛街,但三四线城市他们有很多时间去逛街。未来购物中心发展空间还会非常大,预计到2025年,全国购物中心每年以400家左右速度开业的话,未来可能会达到1万座购物中心,那时候城镇人口超过10亿人,每一座购物中心静态覆盖人口只有10万人左右。

  大家可能会说,10万人口静态覆盖一个购物中心是要饿死的。那个时候人均客单价会比现在要增长多得多,可能会翻一番,反过来意味着相当于现在一个购物中心静态覆盖人口20万人。消费能力增长、消费水平增加、消费客单价增加了,消费就能够支撑未来购物中心了。

  我们曾经看到一些数据,一线城市客单价100元左右,三四线城市平均客单价是50元左右,二线城市大致也在50元左右,所以未来三线城市还是有非常多市场机会的。

  如果大家都到三线城市去,可以看到三线城市有多少市场机会?统计了一下,三四线城市的个数加起来有100多个,如果按照购物中心静态覆盖人口来计算,匡算下来需要1000座购物中心,这与未来5000座购物中心市场空间相比,是不是三四线城市只有这么一点空间了呢?剩下的空间在哪里呢?可能未来购物中心还会向五线,甚至六线城市转移。现在一定要到三四线城市扩张,如果现在不去跑马圈地,未来这个市场空间可能就没了。所以必须要加速跑马圈地,快速布局,再过十年,整个市场空间就到达天花板,未来商业地产再没有空间了。

  对于品牌商家也一样,现在招商难,未来可能无招商,因为所有购物中心布局已经完毕,再招商也没有机会了。现在品牌商家如果不沉到三四线城市,未来也没有机会到三四线城市。

  衢州是三省通衢,以前三个省都不管,安徽、浙江和福建都不管的地方,土匪横行。我们在那里建了一个购物中心之后,发现非常火,因为到杭州去不方便,到合肥去不方便,到厦门去也不方便,所以那个地方的市场反而非常好。当我们开业之前,很多品牌商家觉得这个地方怎么能去呢?太远了,根本看不见。但一开业之后,发现客流量怎么这么大,所以想进来时,没机会了,因为全满了。

  三四线城市如果选点好、选的准,未来就会有很大的市场机会。购物中心现在进入商业体和业态竞争的战国时代,我们抢占空白板块,会占有先发优势。我们在进口一些二线城市时,那时候这些区域板块里还没有购物中心,这些区域板块中间依然有空白点,我们必须抢占先发优势。如果二线城市找不到合适地方时,我们必须要向三线城市去进发。

  对于未来可能有很多城市确实已经过剩、已经饱和的,怎么办?未来就要突发自己的竞争优势,超越别人,进行差异化竞争。未来如何差异化竞争?回到十九大报告提出的不充分的矛盾。什么是不充分?不充分就是物质得到一定满足,但精神依然非常匮乏。现在有一个非常重要的数据,消费占比在不断上升,但消费零售总额增速却在下降。这里反映出一个背向增长,意味着现在商业环境并不理想。全国百家重点大型零售商业销售额的增速是直线下滑的,从去年到今年都是负增长。百家大型企业都是这样,更何况更多的中小企业呢。

  购物中心、百货如果区分来看,拖累整个商业市场的主要是以百货为主,购物中心情况相对好一点,百货差一些。为什么会是这样呢?(图)是一个非常着名的全国可能排到前50强的商业地产企业,做了一个商业模式,我星期天去了一趟,商业非常之萧条,是商业体量过剩还是商业竞争过度,还是电商冲击?这些情况都会存在,未来商业网点是自相残杀的,在一个商业区域范围内,政府规划了很多商业中心,当时政府推出来的时候说:未来不会在这儿再放商业了。但觉得商业做得不错时,为了加速整个城市的更新,再一次推出新的商业体量,所以导致商业竞争越来越激烈、竞争压力越来越大。不仅如此,电商冲击、无人便利店等等都会冲击现在的商业。

  另外一个现象,全国总人口增速还在增长,但是零售总额增速却在下降。这时候可以发现这种电商的竞争也好、商业网点的竞争也好,都没有让我们的市场蛋糕变得更大,反过来使销售总额增速却在往下走。背后原因其实不是新零售带来的价值,有人新零售的概念,大家都觉得这是非常好的概念,未来可能会带来市场蛋糕大幅度增加。两年过去了,根本没有。因为“线上只是渠道,电商只是工具”,我2015年讲这句话时,我旁边一个电商老板说你们开发商上傲慢的。我一直想着这句话,作为开发商的人而言,我们是不是非常傲慢呢?去年,他破产了,最后被别人收购掉了。从本质上来讲,可能我们对这个市场的理解还远远不够,新零售是线上+线下+物流,如果没有新零售的话,有没有物流?如果没有线上的话,有没有线下?所以新零售其实本质上不能改变商业的本质,仅仅是一个渠道,仅仅是一个工具而已。

  即便是新零售出来之后,电商销售增速同比是增长还是下降呢?其实电商也很怕,为什么?因为未来的市场空间不会提供更大的市场增长空间了,所以电商依然很怕,提出新零售概念依然解决不了这些问题。电商对购物中心还是有冲击的,而且这个冲击正在减弱,但绝不会消失。

  什么原因导致整个实体增速在下降?主要有三个原因:

  新生人口逐步下降。出生的小孩越来越少时,这块市场蛋糕就会越来越小。

  老龄化。李光耀曾经说过一句话:老龄化让日本的前景十分黯淡,因为老年人不太消费,吃得吃过了,穿得穿过了,用得用过了,没有什么东西让他更多留念,这时候老年人就会让我们的消费慢慢走向减少。

  对物质消费的欲望正在慢慢减退。我们现在对吃穿用还有更强烈的愿望吗?我们正在慢慢淡化。很多人觉得LV包非常好,但是现在买LV包的人慢慢变得少了,女孩子穿高跟鞋的越来越少了,穿拖鞋的越来越多了。不管是吃的也好、用的也好,都已经增速在下降,而穿的增速已经变成负增长了,已经淡化了。

  未来市场蛋糕虽然还在变大,但未来不会变得更大了,人均收入水平还在增长,这时候我们的钱都想去干什么?快进入到了一个不知道要消费什么时候的时代了。

  对于购物中心来讲,过去的购物中心是买东西的,但是现在购物中心还处在3.0时代,是指过去的纯零售购物中心,现在纯零售购物中心基本不存在,已经发生了很大的变化。最重要的是带来一种体验式消费。2008年,新城控股最早做商业地产时,当时非常期望引进百货店,把百货引进到我们广场里来,但是那时候百货集体封杀我们,因为知道你一旦出来之后,它就完了。结果我们就没办法引进百货,所以整个招商进程耽误了整整一年时间。但是最后我们发现如果引不进百货,我们是否变化一下思路,所以我们做了三分天下:餐饮、快时尚+零售配套。最后不期然间,到2012年,发现百货被电商冲击的一塌糊涂时,我们三分天下变成了引领的潮流,这不是我们想去主流引领潮流,而是不经意之间我们变成了引领潮流。所以现在商业地产已经到了以体验式为主的商业,但这是不是就能够抵御整个零售增速的下降呢?抵御不了。很简单的一个道理,我们发现购物中心面临更大的危机,这个危机在于科技可以让购物足不出户。有人说购物中心有魔镜,女孩子在那儿试衣服时,对着镜子可以去买。但是我们想想这个魔镜如果放到我们家里来,可以在家里面去看魔镜,在家里点击评论、网上下单、送货上门,我们还要去逛购物中心。无人商店有意义吗?当然有价值,但是我们不要去逛时,无人商店也无济于事。以后无人机的出现,那个时候我们只要是网上下单,接上移动的无人商店,随时用直升机把东西送到我们的阳台,所以未来的场景对于零售购物是一个更大的挑战和冲击,这种冲击可能远远超过我们的想象。

  我们收入还在增长,向往更好的生活场景,这时候怎么办?我们要洞察人性的原始本性,人类的原始本性到底是什么?马斯洛理论告诉我们,在满足我们基本生理需求之后,会寻求安全、社交、尊重、自我实现,而启蒙文也告诉我们,在满足了生命本能之后,会追求社会认同本能,会追求自我认同本能,还会追求解脱本能,这三者上面的部分都是精神部分。

  说精神消费有点悬,精神消费其实很简单,就是你花了钱,除了一张纸,什么都没有带回来。如,一张门票或一张电影票。精神消费可以总结为三个概念:1.可以体验感官刺激。2.可以获得知识迭代。3.可以提升思想感悟。

  比如在张家港我们引进了一个名枪汇,在中国打不了枪,除非有关系可以到人武部去打枪,我们在浙江的五悦广场引进了猎鹰俱乐部,在这里可以真枪实弹射击。我们曾经去看了一下,出来时碰到一对年轻的情侣,女孩子比男孩子很幸福,我说你们打枪打的怎么样?他们说很开心。为什么女孩子比男孩子很兴奋呢?道理很简单,因为女孩子打架打不过男孩子,但是打枪能打过你。可以为思想感悟去买单,甚至把密室逃生引进了我们的五悦广场,赵秘书长可以带着商会的同事一起去密室逃生,想想我们死里逃生之后会感悟一些什么东西呢,这是我们的解脱本能。

  这个时候我们会发现,我们其实需要体验人生,感悟人生。所以总结了一句话,人生其实就是四个字“体验+感悟”,人会体验,当然猪也会体验,但是猪不会感悟,所以人生有更好的价值、更大的价值就在于会感悟,而且感悟是可以去分享的。

  所有人其实都需要新奇特的体验,有了新奇特的体验就会有新奇特的感悟,年轻人有没有?有。年轻人会体验地位、体验权力、体验刺激、体验探秘、体验荣耀。在这些东西上,他们会体验密室逃生,迷宫就是他们在不停地探秘,寻求一种满足好奇心。

  儿童要不要体验?同样需要体验,他们的体验在恐惧、欢乐、游乐、模仿、学习、友爱,甚至炫耀。在这个时候,有非常多的一些游艺活动可以去满足儿童的一些人性的本能。

  老年人要不要体验?老年人同样需要,老年人需要开心、需要回忆、需要放下。上海电影集团旁边建了一个电影馆,里面有很多老年人在夏天的时候跑到那边去,为什么?那里开着空调,最重要的是他们在屏幕跟前,把他们的电影点出来,这些电影都是市面上从来看不到的,包括过去所有的奥斯卡金像奖,甚至世界上最好的电影,全在那里都有,可以在那里消磨整整一天。在我们那个年纪,初恋之前,其实给我们一部启蒙教育的影片是《阿诗玛》,是影响我们整个人生的影片,在市面上看不到,在那儿可以找得到。老年人未来有闲也有钱,他们觉得他们人生太短了,体验太少了,会需要得到更多的体验,得到更多感受,而不是在吃穿和用上。

  所有人其实都希望得到更多的体验,得到一些心灵的感悟甚至获得一些心灵的邂逅,谁不期望这种浪漫奇特的心灵对话呢,我们情感交融的对话其实大家都是很期望的。

  所以在体验中获得感悟,在感悟中获得精神的愉悦,就是我们在人生中间的一个最重要的价值。

  感悟可以获得脑洞大开的感悟,比如量子力学。我们曾经跟一些专家讨论一个问题:量子纠缠。量子纠缠是什么概念?当时没有想明白。量子纠缠就是量子通信,这边有一个量子,那边有一个量子,这边量子做什么动作,那边量子就做什么动作,这个时候就达到了直接的通信,就叫量子纠缠。但当时没有想明白另外一个问题,世界上如果有无数个量子,会不会做同样的动作,如果做同样的动作,怎么通信呢?当然这些属于科学的问题,在科学过程中可以看到量子纠缠可以让我们获得很多奇思妙想和脑洞大开。

  我们还可以获得很多的心灵鸡汤,为什么获得大家的赞赏和传播,其实就是一种心灵的感应。当然我们还有很多的人生感悟。

  这是我在很多年以前曾经带着学生去爬华山,半路上曾经问他们,我说:你向上看到了什么?说:一片雾。我说:向下看呢?他说:走过来的路。我告诉他这就是人生,向上看一片渺茫,向下看指点江山、指点后来人。我们如果能够看到这一点的话,未来的精神消费、这种思想感悟,会指引我们整个人生,而且这种精神消费,相信大家都会为它去买单。

  相信很多人还没有完全理解精神消费。我们曾经在个人微信公众号“欧阳先声”里曾经连续做了四期节目,就是关于精神消费的,每个月有一个“有话说”节目,用视频方式表达。我们告诉精神消费将引领未来商业新蓝海、精神消费未来十万亿级市场不是梦,当然不仅仅是在商业广场,在超越商场广场之外还有很多。比如河南一家公司推出太空边际游的项目,这个产品他自己没有,但是在未来若干年之后推出这个产品,上线半个小时,被预约了1000多位富豪,25万美金/位。未来精神消费市场远远超出我们想象,远远超过我们的物质消费。

  精神消费是广袤无垠的新蓝海,如果我们忽视市场,仅仅盯在零售市场上,就会失去这个大的蓝海。精神消费在商业广场里怎么做?商业广场的体验需要场景营造,商业广场是最好的商业造景地,这里不仅是传统购物中心模式,在五悦广场里造了完全复古的建筑,可以看到民国初期的样子。仅有这些场景远远不够,还需要文化引领,因为场景不可能是常见常新,今天来了是这个场景,明天来了还是这个场景,大家可能就没有感觉、没有刺激了。所以我们把一些创意书店引进来,把文化市集引进来,把一些画廊引进来等,如果展出一些液如油、色似漆、红丝砚,看看大家最终感受、体验,对中国传统文化的向往,可能就油然而生了。在这里还可以引进现在的网络直播间,未来可以放到商业广场里,在座很多嘉宾可能有一个小玩一把网络直播的感受,在这儿所有的网络直播设备应有尽有。同时还可以做音乐创作室,有人会做歌词,但是找不到配曲的,没关系,在这里可以找到作曲家,可以找到小乐队,可以找到歌手,甚至找到指挥,现场帮你配曲,之后现场录制,最后拿到朋友圈分享。这里最重要不是你的整个设施设备,最重要的资源是人脉。

  文化引领当中还有很多,有大型的活动,通过这种活动,把我们整个商业广场气氛能够带起来。这种活动我们称之为文化活动,在新城五悦广场是全国所有广场中间独一无二的,这个活动叫“我爱你五月”。精神消费最重要的在商业广场里要打造文化引领的主题文化街区,来带动我们商业广场。当然在这里还有很多活动。另外我们在五悦广场里做小剧场,在这里可以演出各种各样的喜剧、话剧、戏剧等等。

  精神消费体验是无处不在的,但是体验需要感悟,感悟无时无刻,但是感悟需要分享,分享创造价值,分享需要圈子,所以在商业广场里面,通过体验之行来带动感悟之心,形成整个精神消费的场景生态圈。二流企业做标准,一流的企业做文化,得文化者得天下。

  十九大报告中告诉我们,我们必须要文化自信。文化自信就体现在这里,新城也在打造自己独特的文化IP,总结九个字:有情怀,不复制,具规模。五悦是什么?我开心,五是一家五口欢天喜地到五悦。我们空间感已经完全不一样了,天棚可以打开,所有空间设计不是传统购物中心,有很多节点空间、趣味空间、关怀空间,甚至把阳光、语一雨露水、花草全部引进商场,甚至还可以在这里有一些智慧,可以脚踩着钢琴,如果脚法好的话,小朋友可以在这里弹奏美妙的音乐,甚至还有很多智慧停车,还把人文引进商业广场,把当地人文历史、当地名人、地域文化全部引进商业广场,这里还有非常多的生活。

  在商业广场大家可能很少见到五星级酒店才有的无边界游泳池,我们现在已经在引进商场广场,当我们躺在无边界游泳池里仰望天空,会不会想到我们小时候呢。

  五悦就是我开心,如果我们能够同时满足客户的物质消费与精神需求,这个时候,我们的商业才是真正获得了一个终极的目标。客从何来?我们必须连接客户的全身心到五悦广场,就不惧怕我们的客户不会来。

  新城未来。现在已经持有了55个项目,已经开业了22个,今年年底还要开业1个,到2020年,预计将持有100座五悦广场,未来成为中国商业地产第一梯队。

  如果大家感兴趣的话,可以关注我的微信公众号:欧阳先声。

北京中粮广场常务副总经理 史德威

 

  史德威:我在台下真心听了欧阳总讲的五悦广场运营理念,我在回想我要讲了材料,有一个共同特点,都是以客户的角度出发。我后来想了想,不论是商业还是写字楼,做出来之后都是一样的,是以客户中粮实际考虑出发,来进行运营的。

  我们今天讲讲中粮广场背后运营新的思维。我们其实在改造之前就已经开始了这样一个做法,即运营已经发生了改变。最开始我们在改造之前、改造期间,一直考虑一个问题,现在北京推陈出新这么多写字楼,全国这么多写字楼,如果一味拼硬件,确实压力比较大。无论从地产开发商来讲,还是从运维角度来讲,硬件永远都有天花板。进高2.9米和进高3.5米,有什么本质区别吗?除了浪费能源,没有什么本质区别。

  中粮置地一直考虑这个问题,现在思路认为应该以后以硬件做到还好就好,客户如果选择我们的楼,只要60%是靠硬件选择,40%是靠软性服务选择。

  回顾一下全国,包括北京写字楼行业发展。从80年代到90年代,都是老式办公楼,仅仅满足基本办公需求。有一种学校,中间一条走廊,两边都是办公室,政府机关现在用这种老式楼比较多一些,这是比较普通的写字楼。最开始,国内都是这样的写字楼来运营。从90年代之后,北京、上海等几个一线城市逐渐出现商业运营写字楼,如国际大厦、巧克力大厦,北京比较早的京信大厦,和以前的区别是可以灵活分割一些办公区间,我们户型可大可小,自己业主租完之后还可以装修。2000年之后,北京、上海,包括一些大城市逐渐开始出现舒适环保新型写字楼,比如CBD、国贸的出现,带动一批行业内硬件非常好的写字楼,包括这些写字楼越做越好,LEED铂金级的认证等,都是我们新的环保的办公楼体现。但是在做到一定程度之后,这些办公楼可能需要一些变化,就是现在提出来的办公生活的生态圈。

  我们现在团队认为增值服务已经成为商办地产转型运营布局的生态核心。我们已经实践过的,如生态圈、社交、社团活动、共享(包括会议室共享、资源共享)、跨界服务、智慧硬件、大健康,来打造整体生态圈。

  资源整合是生态圈提供服务特别关键的一个点,主要是三方面:1.智慧运营 服务集成;2.资源共享 平台为王;3.以点带面 轻重并举

  昨天在中粮置地北京公司开会时,我们总经理一直在提,写字楼以前做的都是B2B的服务。开发商、运营商企业提供给另外一个租房企业的服务。现在是B2B2C的服务,把企业里面的客户分类,我们作为精准的营销、作为精准的服务,给这些客户提供各种服务。C分为很多大类,如公司有一种高层,像领导、董事长、总经理、CEO,他们的需求其实和普通员工不太一样,他们提出来的需求一般我们员工都提不到,但是也要符合我们员工的一些需求。还有客户的客户也是同样我们服务的人群。还有我们周边半径1公里、3公里的客户也是我们要考虑的范围。

  企业需求和客户需求共同组成我们最开始打造的目的。其实我们也是从客户角度出发,我们最开始改造时,提生态圈时,做了很多市调,第一名是健身会所,第二名需求最多的是美食拾集,通过这样的梳理、调研,把所有的客户需求全都摸底之后,按照客户要求,通过软硬件结合促成这个社区与社群的生态圈,包括引进的健身会所、自营的美食拾级、共享办公、会议室预定、空气质量治理、快递收发专门房间/位置/服务,都是我们战争提供给大家的。

  以COFFICE1.0为核心版本的ECHO服务。

  通过智能设备实现线上线下服务对接。现在已经实现了,从手机设备端,通过设备连接,满足客户基本的所有需求。如,门禁卡授权。例,现在COFFICE1.0系统已经在线上运营的,满足了绝大部分所有的需求。在开会时讨论,服务还要不要加?有两个意见:1.很多人讲我们服务不用加了,其实每天常常用的服务就这一些。2.有些人说我们服务还要加,要全、要高大上。我们提供线上到线下点对点服务的连接,提供智能、快捷、贴心的运营服务、精准落地的解决方案,这是我们第一个目的。

  以客户喜好为导向,精准搭建服务互动模块。我们提供不同社群的活动。爱车党,可以提供汽车美容、代客泊车。单车俱乐部,我开始没看好,但上线之后做得还不错。一台自行车便宜的5-6万、十几万,很多人没有想到这个活动是中粮广场社群活动里最高端的人群组成的,很多公司的大老板、CEO来参加这个社团。

  球类运动会,每周四有篮球比赛,我们固定包的场地。中粮广场改造时,想解决一个场地,但硬件条件有限,没解决了。我们在外面租了一个场地。

  健身房,引进健身空间。

  悦跑活动,中粮置地也有自己的商业大悦城,有悦科会,和我们自己COFFICE体系结合在一起,每半年、每季度有悦跑活动,包括我们在祥云小镇、生态谷都举办悦跑活动,效果不错。

  艺术控,大家有兴趣可以去中粮广场地下一层看看,这次是可口可乐把全球可口可乐体验馆的礼物、设备搬到了中粮广场,到春节前有这样一个活动。我们有不同的活动,上一次是国博板画展,再上一次是照片展,每次活动都不太一样。

  摄影达人活动,在艺术控下面还有很多社群。

  美食趴,有各种体验,各个咖啡厅提供的讲课,讲座,白领自助厨房,中午或晚上,可以教你做菜或烘焙的体验。

  分析数据,了解客户喜好及办公诉求。如,每天8点,在骑行俱乐部,10点去开会,然后中午在中粮广场吃饭,然后1点看一个照片展,3点时在星巴克喝了咖啡、吃了下午茶,晚上8点从宝力豪健身中心出来,这个消费习惯,凡是有ID号码的人,是卡和手机连在一起的,凡是这样的人,通过大数据分析,都可以知道你每天在中粮广场进行的任何活动。通过这些分析、计算,要知道每一个客户的生活习惯。可能有朋友问了,你知道他生活习惯要干什么?要提供精准服务。如,刘总每天生活习惯我知道之后,用算法算出来刘总在这个时间段希望什么,我应该推送给他什么样的服务,或者按刘总这样一类人群之后还会有什么样的想法要把增值服务继续推送给他。我们整体运营思维其实非常明确,在这里就是要给大家讲清楚,为什么要打造整体生态圈。之后是怎么做,做成什么样子。

  分析真实客户流量,用数据不断优化写字楼生态圈。

  花这么多时间、精力、人员打造这些目的是什么?总得有原因。原因主要是四点。

  我们开始做的时候,几个租赁人员把客户租进来以后除了续租,没有其他服务。以前我们做1个亿,当老板要求你做2.5亿时,还按以前这个做法就做不到。按以前的做法,从1个亿做到1.1亿,这个我信,还按以前的做法要做到2.5亿,根本做不到。我们想怎么才能更迅速地提高租金收入,提高客户黏性,提高品牌效应,提高衍生消费,所以才产生这样的想法,而且我们在两年多实践里做得不错,从最开始基础时在摸索这套经验、摸索这套方法,到现在逐渐成熟,而且我们以后可能这个COFFICE推出2.0、3.0不断升级版本,为的就是四个目的。

  畅想一下,未来就是办公生活企业服务的顾问和生活的管家。我们在增加客户整体黏性,包括客户满意度时,还是用了很多方式。其实我们改造硬件和软件是连在一起的,例,我们在地下二中粮共享办公里做了11个会议室,从168人大的报告厅一直到4-6个人的小会议室,大大小小11个。我们当时在考虑时,为什么要做这么多会议室?共享办公用不了这么多,实际上只有300多个工位,为什么做这么多的会议室?其实我们的概念是给12万整个中粮广场提供共享空间,不是以地下二空间里打造联合办公。我们最初想法是把全楼整体共享。我们的社群活动、硬件和软件的搭配,为了推动整个楼做共享办公,做共享空间,这我们最开始的目的。

  我们当时在做完软硬件改造时,从今年5月26号正式交房,半年多时间里,有几个案例给我印象特别深。

  有几个租户续租时,涨了30元,要摊在两年多续租租期里,比例是涨10%,不低。我问过为什么客户没有抵触情绪。比如11个会议室,通过共享办公结合方式,因为是我们自营的,就可以在客户续租时提供20小时/年会议服务,这是我们实实在在给客户的。他们使用会议室频次没有那么高,租300平方米,没有必要配一大一小会议室,在这里租200多平方米,用我的会议室就好了,我这里的会议室就是你们的一部分。

  如何增加客户黏性?有没有用?确实有用。中粮有一部分企业在中粮广场办公,1万多平方米,当时他们办公时,可以看到他在中粮内部论坛里发中粮广场的照片,下面评论非常多,很多人觉得搬到现在总部还不如旧楼的服务好。因为我们通过这样的转变,来刺激客户在这里发这些东西,替我们做宣传。这也是我们的目的。

  我们要实现全视角、无介质、通用化、自进化的互联网智能公众服务平台。

  在11月份,我们特意去了一次德国,看了瓦格宁根消费者实验室,去了之后比较受震动,体验真的非常深。因为本身中粮就是做粮食的,我们和荷兰大学深度合作,听我们以前领导讲过瓦格宁根实验室消费者实验室是精准服务,把健康做了精准配送。欧阳总讲的是商业精准的服务,我讲的是写字楼精准的服务和硬件的配套。我们下一步要做的是健康的精准。

  用我们系统完全可以做到,现在和他们谈,以后在“中粮生活”里做这样一个实验室,首期要在中粮体验一下。客户来这里打餐,餐底下都是标好的,鸡蛋西红柿里蛋白多少克,碳水化合物多少克,油多少克,用的什么牌子,写得非常清楚,但是不可能每一个都看,还要计算,这是你做不到的。你做不到没关系,但是我们设备可以做到,你拿完一个鸡蛋、西红柿,拿了一个红烧肉、米饭,结完账,吃完之后,以后手机上就可以显示今天你摄入了多少大卡、多少能量,通过什么运动能消耗这些能量,才能达到身材的健美,这是我们下一步要逐渐打造的过程。未来我们的想法还是比较多样化的,与大家分享一下。其实我们点对点、个性化、精准、智能的服务就是我们打造智慧生态社群最终的目的。

  感谢大家!

嘉丰达资产管理有限公司董事长 汪浩

 

  汪浩:大家好,首先非常感谢秘书长和刘总的邀请,能够有机会跟大家做一个分享。刚才听了大家的发言,学到很多东西,很有启发。

  嘉丰达是一个产业园区的投资和运营机构。

  最近我们登了一个消息,“深圳现在开始有无人公交车了”,这个消息我特别敏感。因为在十年以前,大家一直认为无人车是不可能商业化的。在十年以前,Google的工程师已经可以在美国的高速公路上完全实现无人驾驶了,但是大家认为无人驾驶是不可以商业化的,不是技术不过关,原因是设备太昂贵了,其中有一项是激光测距,要画地图,这个设备在十年以前是10万美金/台。买一辆无人车可能才20万,配一个感应器就得10万美金以上。但是今天终于看到这个东西商业化了。

  现在技术进步太快了,成本可以很快地降下来,所以给你的容量会非常大。大家拿着iPhone,这个计算能力是十年以前大型计算机的计算能力。苹果手机里有多少感应器,每天所有的行为都能记录下来,因为我们技术进步太快了,这些感应器的成本速度降低的太快了,能让我们所有技术进步令人想象不到的速度去发展。

  月份,我去了一趟美国,去了MIT、旧金山、硅谷和尔湾。可以发现特别明显的一个现象,特朗普上台是因为美国的基础设施和美国经济,确实不好,过去十年全球化过程中,美国有两波人是挣了大钱:1.华尔街。2.美国一些大公司,Google、微软、苹果。美国现在为什么要减税?很重要的原因是不仅制造业回归,还希望把美国海外公司的钱拿进来。

  苹果公私要想给股东分红,账上有将近1000亿美金的现金,如果给股东分红,要去美国银行做贷款,因为它的财富都在海外,从海外调到美国给股东分红要分很沉重的睡。其实特朗普是很聪明的人,说明超级公司在过去十年当中,科技公司挣了极大的钱,美国中部确实很落后,但是看尔湾、纽约、波士顿周围,很发达。其实科技、科技、科技,是非常重要的事情。

  这次去美国MIT看了生物医药类、人工智能的公司。我是70后,现在大家都很热衷于运动,20-30岁跑马拉松,40-50岁去健身房六块腹肌,50岁的人在干这个。现在我们这个圈子里流行一句话,再活十年,可以活到120岁,而且是很有生命质量的活到120岁,这已经不是神话了。现在去MIT,大家公认这个观点,只要有钱,十年以后,可以活到120岁,而且还不是躺在床上、坐在轮椅上活,是有生命质量的活。

  过去当你老了,身上有一个器官,如肝脏不好了,肾不好了,怎么办?等待器官移植。中国现在对器官移植越来越严格,所以这个指标越来越少。大家发现没有那么多器官,怎么办?现在美国有一种技术可以在猪的身上把你的基因注入进去,例如猪培养出来一个肝脏,这没有问题,但是不好听。现在在美国有一项更新的技术,比如某人得了肝癌,被切掉了2/3。现在有一种基因的方法,可以让你的肝脏长成一个完整的。换句话说,这个技术出来以后,你的身体可以换部件,可以有生命质量地活到120岁,只要再健康地活十年,就可以活到120岁,这不是天下奇闻了。我们国家科技部在网罗全世界最顶尖的科学家,这项技术被科技部盯上了。可以发现中国对科技的重视。现在美国在减税,美国在制造业回归,中国现在到了“中等陷阱”,经济上能否迈过去。只有一个方法,即科技、科技、科技、技术进步。

  我昨天在一个视频上看到毛大庆的演讲,他的一个观点我非常认同,1965-1975年这批人是今天社会的中坚力量,过去十年房地产整个推动、房子的购买是我们这一批人,中国第二个年龄高分是1985年,正好是1965年这批人生的孩子,这批年轻人是我们今天的消费主力。现在国内所有的投资机构投资什么?投资消费升级。新城说的商业广场,反复强调体验,反复提到消费升级,史总说,甚至能把你每天热能消耗量计算出来,1985年、1990年这批年轻人是未来五到十年中国消费升级的一个主力,利用好中国这两波人口红利,一波人推动了房地产住宅的需求,未来五到十年,中国的85后,年轻人的消费升级再推动中国五年。但是消费升级过去以后,中国靠什么?中国怎么走出“中等收入陷阱”,怎么面对美国制造业回归?只有一个,技术进步,科技、科技还是科技。中国人有机会吗?

  大家现在一去美国看就是人工智能、大数据、癌症治疗、基因。给我们看的企业里面30%是中国人,很多清华学生在美国人工智能、大数据、基因里面比例很大,甚至有一个小帮派叫“清华-四中帮”,高中是北京四中的,大学上的清华,这批人很牛,30多岁,已经是博士生导师了,自己有实验室。看到以后,会觉得中国很有希望。我问过一位美国教授,我说:你觉得大数据在未来十年,中国和美国谁更有机会能够领先?在美国学术界观点是:如果开一个大数据的会议,可能一坐下来会说,今天讲中文吧,发现50%是华人。美国人有一个观点:在未来这一波物联网、互联网、IT、大数据、人工智能,在各个细分领域里,美国和中国可能会交替领先。我认为这是比较客观的一个评价,所以中国很有机会。

  我10月份去了一趟南美,不懂西班牙语,去的时候觉得比较紧张,就凭一点英语吗。但是一下到利马国际机场,第一眼看到的是华为手机的巨大海报,而且不止一幅。我去到利马的商场,去看智能手机,没有苹果,只有华为和三星,为什么没有苹果?因为贵。华为市场占有率非常高,这也让我很吃惊。我们生活在一个伟大的时代,中国希望在哪里?过去十年是房地产,现在十年是消费升级,再过十年是科技、科技还是科技,是技术进步。

  新时代之下,房地产长效机制,房子是住的,不是炒的。我们国家现在房地产背后的问题在哪里?不仅关系到房子是住的、不是炒的,而且关系到每一位老百姓的投资渠道、收益从哪来,关系到我们国家整个金融体系的安全性。现在老百姓买到一个房子,第一阶段,政府的平台公司去收储,整理土地,做了一次土地贷款,开去做了一次开发贷款,老百姓买房子再做了一次按揭贷款,这一套房子到了你手里已经做了三次贷款,加了三次杠杆。

  今天赵秘书长说:前一百强企业占了市场57%。大量投资者的投资品就是房子,房子贬值,影响不光是自己的收益,还有整个银行体系和市场的稳定性。如果按照刘老师的说法,中国进入存量市场的时候,把这些房子资产化、金融化、证券化,不仅对房地产本身是一个健康良性的发展,对金融体系也是很好的机会。试想,如果老百姓手里不是持有一套一套房子,而是持有CMBS和类REITs产品,让大量自然人去持有,原来持有住宅,现在持有金融产品,市场上原来散户持有很多住宅,现在变成几个大的机构去持有一个持有型物业,前世对整个金融体系的健康发展和房地产的长机制都是很有帮助的。

  总结第一阶段的发言,我认为有三个最关键的点:

  再未来十年,中国了发展是科技、科技+科技。房地产消费升级,再下一个趋势是科技行业。

  整个转型期间,三个方向:产业升级、消费升级+城市更新。

  对于这些物业持有,资产证券化,做类REITs的产品,这是我们做持有型物业的趋势。

  为什么说中国的产业园是非常有前景的市场?

  上海的城区面积是6500平方公里,40%是农地,不可以动的18亿亩的红线。60%的建设用地里40%是开发区(工业用地),这些开发区有的做得好,有的做得很不好。如,亦庄,路东区很有活力,为什么?京东总部在这里,东创科技在这里,一堆科技性企业落户这里。路西区,一堆制造业,全部迁走了。天津滨海新区开发区,三星搬走了以后,整个40万平方米的厂房、公寓全部空置掉了。富士康搬走了以后,整个一片街区没有人了。但是也会发现在上海的张江科技园区非常火爆,杭州的余杭开发区不好,但是杭州的滨江新区特别好,为什么?因为网易的总部、阿里巴巴的总部、华为的总部、新华三的总部、海康卫视的总部全部都在滨江新区。中国有一个很明显的现象,工业开发区特别大,有的特别好,亦庄的路东区、北京的未来科技城、上地中关村,有些特别不好,为什么?只要是制造业,就一定是完蛋的。再未来十年,中国发展是科技,中国会进入一个伟大的时代,靠的是技术进步,技术进步的载体就在开发区,开发区有做得好,有做得不好,一定要把这些淘汰的2.0产业淘汰走,把新的2.5产业、3.0产业引进来,这样既支持了国家经济转型,也扶植了这些产业,也帮助政府创造了税收,也为这些投资人取得好的回报。这就是我们现在在做的事情。

  嘉丰达只聚焦在一线城市,做2.5产业,关键是人,人的核心一定是在一线城市,我们从四线城市考大学,在一线城市找工作,奋斗了十年,不希望又回到一个四线城市去。发现研发机构最难的问题是招人,因为这些人员就在北、上、广、深、杭州这样的一线城市里。我们做2.5的产业园第一个聚焦在一线城市,第二个就聚焦在科技、大健康、文创三个行业。

  我们做一个全周期的生命产品,过去一个产业总得有二十年的生命周期吧?不对,深圳富士康进来才八年,第八年时迁走了,这个产业曾经非常热,但是八年、十年,这个产业可能就没有了。但是一个产业园的生命周期土地使用权是50年,哪个行业能活50年?我没把握,但是这个产业园的产品是50年的生命周期,怎么让这个产品在50年时间里应对不同行业周期的变化,都能有生命力?我们现在做了产品是全周期通用型产品,科技企业能来,生物医药企业能来,前十年可以做标准厂房,第二个十年可以做研发,第三个十年等到周边配套成熟以后,可以做成总部。

  做产业园、做科技园,想做得好,第一,产业定位,要知道去了杭州的滨江新区,滨江新区的定位是IT行业,因为华为、新华三和网易、阿里巴巴都在这儿;去到上海的张江,知道上海张江的产业定位是生物医药;进到亦庄,要知道亦庄的产业定位是高端装备制造。所以做产业园,我们讲定位,有时候跟做住宅、做商业最大的区别,我们第一个定位是产业定位,第二个是专业运营,第三个是能不能长期服务。我们在顺义区有一个园区,我们客户是宝马亚太区研发中心,我们跟它签的租约是10+5+5,签了20年。试想在未来二十年之内,恐怕要持有这个园区。做一个产业园,能否长期持有它、运营它,这是一个关键。

  我们在北京、上海、天津做的几个园区,跟大家分享一下宝马产业园,我们租给它20年,基本上把它德国的一个研发中心原封不动搬了过来。

  我们在中关村昌平科技园区做的生物医药园区,相比商业地产和写字楼,我们给大家提供的服务主要是2B端,核心的服务是技术服务。比如对一个生物医药企业,能否帮助它把环评下来,之后政府主管部门、管委会才能同意进驻,才能办到工商局执照,这是区别于商业和写字楼的。

  我们在上海松江开发区做的高端制造的产业园,这个客户是做汽车发电点火装备的。

  虽然我们本身不是联想,也不是华为,虽然我们本身不生产任何的科技产品,但是我们有一个理想,希望用我们的专业现在服务这些科技远去的客户,把他们服务好了,就是在助力中国的产业升级,帮助中国进入到一个新时代和一个伟大的时代。谢谢大家!

58企服CEO 王勇

 

  王勇:尊敬的各位领导、各位朋友,女士们、先生们,大家上午好!我在加入互联网行业之前,有多年房地产行业从业经验,相信待会儿的分享会跟各位同行有很多共鸣,真正做到台上台下、线上线下充分融合。

  演讲题目:写字楼增值服务解决方案 助力商办地产可持续发展。

  根据数据显示:2016年,整个一线城市写字楼租金回报率4%左右,甲级写字楼总存量3369万平方米,2017年写字楼空置率预计超过20%。

  现在很多写字楼做硬件改造,观察到硬件改造随着投资规模增大,边际收益在递减。

  随着中国粗放企业越来越多,80后、90后,甚至未来的00后,逐渐成为办公的主力人群,他们对整个办公空间开放性、灵活性、多样性会有更多的要求,所以市场急于呼唤写字楼的增值服务位年轻人提供更好的体验。

  在存量时代的到来、硬件改造的天花板和收益递减、新一代年轻人入住、初创企业增多的背景下,写字楼增值服务体系急需出现。58企服为了写字楼增值服务体系,量身定制了一个方案。

  58是一家上市公司,已经孵化出转转、斗米兼职、58影业、赶集网、中华英才网、二手车、安居客等。随着消费升级时代到来,仅仅做服务信息的撮合是不够的,所以在三年前,58自己孵化成立58到家,经过三年发展,目前58到家作为一个C端家政服务主要的上门服务平台,现在每天已经有几十万劳动力在上面接受订单的匹配、派遣、支付、评价等,已经成为家政服务行业毫无疑问的领军者。

  最近北京马路上跑的58速运,也是增长很快的市场。

  在自营服务领域,58走在最前面,从最早信息撮合模式变成自营服务的提供者,这是新提出来的新服务,我们自己要打造一个服务体系,去迎合整个市场对于服务高要求。我们做58到家时,有很多消费者是企业里中高端的管理人,他们用了58到家家政服务以后,发现跟传统服务不同,因此提出来是否可以给他们自己了企业提供清洁服务。后来我们接受了这样的服务,因为整个C端服务的供给、需求在周末是峰值,但是在周一到周五有一定库存需要释放,我们把这一部分库存释放到企业里去。大概做了几十家企业,发现客户的体验非常好,但是客户又提出更多的需求,除了企业的保洁做完之后,能不能把一系列后勤全部做了。我们调研市场,发现很多企业在后勤服务领域有一站式外包需求的。因为企业行政部,小的企业大概2-3个人,大的企业几十个人,但需要对接的后勤服务跟品类可能有几十、上百种,而且行政服务人员大部分还是不够专业的,无法去管理、调动、评价、更换这么多品类的供应商,所以需要专业的、一站式的平台来服务。我们调研了这个市场,发现这个市场超过万亿级的市场,所以就把58企服独立出来,专门做一站式后勤服务平台。

  目前可以涵盖企业后勤服务类几大板块,现有八大板块,18大品类,企业后勤服务的80%需求我们都可以一站式满足。

  对于写字楼,我们会跟写字楼一起合作,不管是资管方还是物业方,提供三个价值:1.改善写字楼调性。2.提升续租率。3.增加收益。

  这个方案为什么能提升写字楼的租金和续租率呢?租用在写字楼里的企业用户的行政在选择供应商时遇到了很多问题,但是天生对于写字楼里的物业和运营方有信任感,如果写字楼物业方能提供这一整套服务的话,自然会有一定的黏性。中国服务业发展比较分散,所以整个供给提供品类单一,基本没有品牌,几乎没有保障。

  58提出“三重”:重服务、重保障、重标准,通过线下方式,对每一个品类进行流程再造,把风险点排除掉,制造亮点,提升客户的体验。在大型项目上会配备专门项目经理,把整个服务过程管理起来。出现问题,会先行赔付,是重保障的体现。作为互联网企业,在客户端、供应商端和平台端做了大概十几个系统,对过程进行管控,对供应商效率进行赋能,叫做赋能供应商,提升整个平台效应。

  提高写字楼调性方面的一些做法,定期跟写字楼运营方一起举行活动,包括一些促销活动和员工关怀活动等。跟写字楼一起运营行政圈子,我们发现在很多专业人士都有自己的圈子,房地产人有房地产人的圈子,HR有HR的圈子,唯独行政人没有自己的圈子,我们自建了“行政+”平台。我们现在有线上课程、线下分享,有很多专门的活动,最近我们在进行“最美行政人”的评选等等。我们自媒体发的第三篇文章已经超过10万阅读量,非常惊人,就因为之前没有人运营他们。

  我们与写字楼合作会有相应分成,以5万平方米写字楼为例,最低每平方米行政支出550元,整个楼每年在2750万左右,整个物业会得到3成,是百万量级。

  总结,我们和写字楼合作的价值是:1.提升业主黏性。2.提升写字楼续租率和租金。3.提升物业品牌价值。4.提升物业实际收益。

  我们第一个合作是和中粮广场,直接接入COFFICE的运营体系,后面有三个项目也在合作,北京通州万达广场、北京世贸大厦、英蓝国际金融中心。

  成立一年来客户情况,有300多家中大型企业和200家左右小型企业,绝大部分是互联网公司,地产公司、金融公司等都是我们的客户。

  58企服和“行政+”微信号,感兴趣的朋友可以关注一下。由于时间关系,今天就分享到这里。

    谢谢大家!

好租网销售副总裁 曹宇

 

  曹宇:谢谢组委会,谢谢各位行业的伙伴、媒体。跟大家分享一些我们好租的干货。

  相信在座的伙伴如果知道好租的话,更多理解为好租是最近两年互联网商办领域里全职中介平台,好租在大数据方面,在商业模式设计方面,其实做了很多事情。今天我们着重跟大家分享一下好租在最近两年,在大数据分析方面,如何给社会、企业提供更多有价值的数据,如何做房源精准匹配,最后跟大家分享我们最新两个基于数据分析的产品。

  大数据这个话题很大,好租是怎么做的?

  在商办领域里,广为去谈现在进入了运营时代,房地产黄金十年更多的是在买地,在盖楼,在圈地。其实现在进入了一个精细化运营阶段,这是大势所趋。在一线城市,现在很多房地产楼宇已经没有更多拿地和发展的空间,很多大型开发商和物业都转为做精细化管理,做房源的运营,这是一种趋势。从这个趋势中演变出来如何对客户进行精准需求的把握,如何基于客户的体验做一些事情,这是现在很重要的核心需求。在这个阶段,发生了很多变化:

  在整个市场上,客户的变化。例,好租很多客户已经是80后、90后的合伙人或创始人,他们在国家“双创”政策引导下,对于创业、对于选址、对于办公空间又有了一些新的认识,他们的需求在不断变化。可能大家很难想象现在对于办公空间的装修已经是个性化的需求了,而不是满足最基本的能够办公,能够交通方便,挨着地铁站近,不仅仅是这样的需求。现在很多办公装修领域里,80后、90后这一批业主需求强调办公也是个性化的。最近业内有很多不同的变化,比如共享空间,应运而生,是典型地产运营的产品。

  在这个过程中,我们强调的是个性化,强调不同企业之间满足客户社交的需求,更加关注客户的体验。市场、客户其实在发生很多变化,这是为什么很多商办领域开始进入到了关注客户体验运营阶段。因为房子本身物理性质不能满足客户的需求。

  在这个环节中,有技术上的变化,收集客户需求,描述在房和客两端客户需求的变化是什么,描述出画像,作为数据分析,提供给我们的客户,让他在运营方面能更加定位准确,更加精准把握客户需求。

  好租在创业之初,是一个互联网基因的公司。我们在获取全行业端口流量方面占有巨大优势,这是我们过去的优势,无论是在商办领域,还是58赶集、安居客、搜房网,我们占据了整个行业垂直领域流量的入口,通过这些入口,带给客户精准的投放。这是我们在成立之初时的优势。

  在接下来,我们做了很多精细化运营的工作。虽然我们能够带给客户精准的匹配,但是房和客两端如何效率更高?我们做了房源精准上线和更新。可以说我们在房源端是业内房源更新速度最快的,而且是房源真实性最强的,坦白来说不完全是技术手段,更多是好租在全国9个城市里上千个经纪人每天靠腿不断去拜访、不断去拍摄、去更新每一个房源、上架下架每一个房源,才能保证房源的真实性,让我们房源能够贴很多精准的标签,为我们做数据的分析奠定非常好的基础。

  基于我们有流量优势,基于有我们对于房源标准化、房客标签的标准化,基于我们对房源真实的需求、真实的照片、真实的房源,在我们系统里会有一个算法精准匹配,让房和客能够精准匹配上。因为我们能做到这些事情,才能达到比业内比线下中介公司效率提升5倍。

  在这些内容背后,首先在房源端,通过这样一个流量优势,覆盖了有客户需求的70%,也就是说有70%的客户需求都能够被我们touch到。另外在房源端,今年在九大城市覆盖了一线城市和一部分前二线城市,在3万栋楼里有50万次房源更新的状态。每天都在不断更新房源,保证房源真实性,匹配更加有效。

  在真实性方面,有线上和线下。在线上,我们给房源贴了各种标签,字段非常长,让房源颗粒度更加精细,便于之后对于房源数据的分析,让客户房源画像更加精准,客户画像层次更多、更丰富,标签更加准确。在线下,不仅在线上抓取房源,房源真实性要靠线下不断做很苦的事情,每天不断touch新的房源,进行房源的更新、进行房源的录入,保证房源的真实性。线上线下的合作,才能保证现在房源运行最基本的基建工程能够做到位。

  在互联网模式下,在楼盘信息和客户信息里,能够在房源信息里多达100个贴这样标签来描述我们在房源属性上的分类。我们房源属性不仅仅只是基于房源的位置、房源的面积、物业的情况、地理位置等等,会精细到房源平均租户时间、租户喜好等等,会有很多这方面的属性。

  上周,应邀参加一个行业的会,好租给我们客户带看时,也会把第一道管,对于我们客户也做了很多精准匹配,了解客户既往营业模式,如果运营的是股权基金或其他母基金的项目,运营的怎么样,过去在用房时平均租房周期是多少等,从不同角度帮助房源端分析带看客户的质量是什么。好租在做房客精准匹配方面,不仅提高在业内5倍于其他公司的效率,其实更加注重质量,带给他是靠谱的客户。

  这些工作怎么能够做到?更多在于这种模式,要求我们销售人员在客户带看之前、之后,要在系统里面录入客户基因多达50-100多个字段,才能在算法方面做精准的匹配,才能给大数据的运营夯实基础。

  这来源于房源端数据库的分析和积累,通过双方客户的需求,进行算法方面的集合,最终能够呈现出两端选址的系统。这在业内我们是首屈一指的,所以可以给企业方能够提供这方面很好的解决方案。

  前些日子,我们接触在深圳福田区的物管中心,80万平方米自持,希望企业落户到福田,带来税收。首先帮助落户到福田区的企业选址,发现自持物业其实不能够满足客户全部的需求,后来找了其他的,也不能满足,因为不能描述出整个福田区客户的画像,从宏观到客户属性,从微观到每一个楼宇客户租户的状况,这些数据都是没有的,后来主动找了我们,我们更多合作是数据方面的,对政府和它的客户这方面能够给予他们很好的指导,不仅仅是带看,更多是给予他们数据上的支持。

  年的一部分成绩。2017年,房源量突破110万,客户50万左右截止到10月份,GMV突破105亿,全年市占率10%,全年带看18万次,整个运营效率在行业同业平均水平的5倍以上。

  我们推出两款产品来丰富我们的生态链:

  第一,基于数据分析,推出“楼点通”产品。因为我们在数据运营过程中,深刻发现,不仅仅是经纪人带看,其他领域里,发现当我们客户推出一款产品时,无论是共享空间的产品,还是其他楼宇的产品,首先要了解客户的定位。我们在带看过程中,不仅仅是价格的问题,可能更多的是带看过程中客户出现的需求没有把握。比如在广州运营一个共享空间,要求共享空间是灵活、个性化,但是必须要满足最基本的办公属性,即私密性。尤其二次消防原因,可能是偷懒,最新开始设计时那个房屋就不是私密性的,这个客户表面上看是对于价格不满意,其实深层次挖客户需求,对私密性不满意。我们在带看过程中可以积累很多这样的客户需求,把这种需求作为竞品分析,纳入到数据分析中,给我们客户带来更多的价值,包括客户获取、提高客户转化、营销策划策略,都可以在“楼点通”里呈现出来。楼点通可以给你策划做前期产品调研,避免走弯路,最终能够形成客户的转化,形成带看。在整个过程中,我们扮演了不仅仅是一个广告商或带看中介角色,变成营销的全方位解决方案,楼点通起到这样一个作用。

  网上办公旗舰店,通过品牌运营、代理运营、中介运营,包括会员制,选址运营,给我们客户提供更多样化的服务。

  第二,基于数据分析,在11月份,推出SpaceOne SaaS产品。我们发现中级开发商对于客户痛点,对于楼盘消控、对于资产运营、财务管理、营销工具的使用其实非常初级。例,对于楼宇控制、对于房源控制还是停留在excel表阶段,效率非常低。我们在这个过程中整合了客户需求,整合四大功能:营销策划功能、招商管理功能、资产运营、财务管理。相当于给我们运营商提供一个管理工具。

  管理工具软件截屏。市场剖析方面,因为和全流量系统是做对接的,所以在市场分析方面,会精细到在它所推出的房源在楼盘周边1公里之内最近客户的画像数据是什么,其实给予他很好决策上的支持,这来自于选址系统中实时对接、读取出来的。包括面积的分析、行业的布局,它周围大概是什么样的行业等等,给它提供一些决策上的支持。

  在租户方面分析中,对于房客这边有多达50-100字段,会详细到面积、面积占比、企业家数量,包括企业家到租租期时间,企业家体量、运营情况等等,都给我们客户做了一个很好的分析,有助于现在租户更加精确和直观的了解。企业分布,金融行业100平方米左右占到整个租户30%。

  更多想和业内朋友沟通,好租成立两年多时间里,确实得到了很多业内伙伴的厚爱,我们能够成长到今天,一方面是在于我们商业模式的优势,也在于我们这两年多来能够跟业内伙伴保持很好的互动。相信在座很多开发商、物业也都是我们合作伙伴,在接下来2018年时间里,相信我们一起同行,能把商办领域的效率提得更高,因为现在毕竟是运营的大时代了。

  谢谢大家!

    (未完待续)

    来源:房讯网

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