用“洪荒之力”拥抱2016上海大宗物业市场“大成交”
http://www.funxun.com房讯网2017-1-11 10:05:30
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[提要]一方面,限购政策出台之前的住宅市场迎来量价齐扬;另一方面,大宗物业市场同样表现突出,高力国际收录到56笔交易,成交面积超过240万平方米,成交总额超过950亿。

  要用一个字来形容2016年上海的地产界,“热”可谓当仁不让。一方面,限购政策出台之前的住宅市场迎来量价齐扬;另一方面,大宗物业市场同样表现突出,高力国际收录到56笔交易,成交面积超过240万平方米,成交总额超过950亿。

  2016年上海大宗物业市场交易的推动力是什么?对于新的一年,投资市场发展趋势又是怎样?带着这些问题,我们采访了高力国际中国区执行董事汪蓓,希望从她那得到市场的一线专业解读。

  2016年上海大宗物业交易市场回顾,其特点有哪些?

  2016年的大宗物业交易市场延续了2015年的趋势,首先,无论投资者还是自用买家,办公物业都是市场中最受追捧的交易物业类型。从历史成交来看,办公物业的资产表现一直平稳,而2016年,受人民币汇率和市场资金宽松的双重影响,购买上海的办公物业既能满足对于资金保值的需求,还有升值的潜力。这也能够通过我们统计的大宗物业成交数据反映出来,包含写字楼以及办公用途的商业园区的成交面积占2016年总成交面积的60%。

 

 

  其次,上海零售物业交易在2016年也是相当活跃的,尤其是上海市核心区域以及配套较为成熟的次核心区域内具有稳定现金流的商业物业。例如,由高力国际促成的位于徐汇区黄金地段的原百思买徐家汇店以及位于浦东世纪公园附近的锦绣坊商业裙楼的成交;由高力国际作为联合独家代理参与的位于普陀区的长风景畔广场。此外,位于浦东的金桥国际商业广场80%股权、位于黄浦区的雪豹商城以及华府天地的底商均于2016年成交。就买家来看,虽然总的来说,境内外的投资者均表现活跃,但我们能够看到更多具有零售资产管理或运营能力的内资买家在2016年进入市场并成功交易。

 

 

  2016年上海大宗商业地产的主力买家是谁?他们所青睐的物业类型是什么?

  根据我们所收录并分析的数据显示,从整体上看,2016年收录的56个交易中,有32个交易为投资用途,其余24个为自用,可见,投资者仍为大宗交易市场的主力买家。从买家的来源来看,80%的买家来自于国内,其中,投资和自用的占比基本相当。这一现象可以从两个方面进一步阐释:第一,对于投资者来说,目前中国外汇管制政策收紧,资金留在国内,从规避通胀风险以及期待获取收益的角度来看,上海作为拥有高度市场透明度的一线城市,是国内最佳的投资目的地之一;第二,对于自用买家来说,我们也能够看到,在诸如虹桥商务区、虹口北外滩区域等拥有景观或交通独特优势的子市场,新增供应的数量较多,自用买家能够挑选满足自己企业需求以及能够提升企业形象的办公产品作为其总部所在地,因而这一部分的成交数量和金额也是相当可观的。

 

 

 

 

  至于买家青睐的物业类型,我们在前面已提到,而且从图1中也可以看出,办公物业的表现最为活跃,零售物业表现不俗。

  2016年上海的大宗商业房地产交易活跃,与住宅政策的收紧有没有直接相关?第四季度尤其是12月份,多宗整售交易密集成交,能分析一下其中的原因吗?

  2016年交易活跃的两个主要诱因分别为国内资金充足以及汇率贬值的压力。目前并没有明显迹象可以表明与住宅政策的收紧相关。如果在2017年,能够看到若干大型的开发商投资一些已经在经营的商业物业而并非拿地,我认为这样才能够显示商业房地产大宗交易的活跃度与土地供应减缓以及住宅政策的收紧相关。

  在第四季度中,我们收录到20个大宗物业成交,成交的总金额占全年成交总额的59%,而追溯最近几年收录的交易信息来看,下半年的成交通常也较上半年有所增加,这个现象可以从两个方面进行解读——第一,无论买家还是卖家,对于大宗物业的交易通常较为谨慎,从意向购买到交易完成需要较长的流程;其次,多数公司尤其投资者会在财年结束期之前将交易的成果体现在其财报或年报上。

 

 

  您认为2017年的大宗交易市场可能会呈现什么样的态势?从物业类型上来看,办公和零售的表现将会如何?

  对于这个问题,我觉得会有供不应求的态势。上海相对于其它一线城市,可供交易的物业数量虽然较多,但同时我们也看到,希望在上海置业的人群越来越多且类别多样化,供应对于需求来说仍然有限。当然,这一需求的外溢也会使得若干经济发展动力健康、政府招商引资力度大、人才吸引力强的1.5线城市重新得到投资者的关注,比如长三角地区的杭州、苏州、南京;华西区的成都、西安及重庆;华北的天津;华中的武汉等。

  办公物业毫无疑问还将会是大宗物业交易市场最为活跃的类型。零售物业受持续增长的社会消费品零售额所支撑,相信仍将受到市场的追捧,但持续2016年活跃的市场表现的可能性不大。一方面,上海市场可供交易的投资级零售物业数量不多;另一方面,已成交零售物业按照一般3-5年的投资期,短期内不太可能再次出售。在活跃的交易年份后,接下去的一两年市场会较为平静。

  在经济变速的大环境下,各类买家在2016年使出“洪荒之力”,创造了上海大宗物业波澜壮阔的一年,并且投资物业类别也呈现多样化的趋势。相信在2017年经济触底回升的预期下,房地产作为中国主要保值增值的投资类别将继续受到追捧。

  来源:高力国际

编辑:wulingya

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