莱坊:第四季度上海甲级写字楼表现疲弱 净吸纳量录得负值
http://www.funxun.com房讯网2017-01-11 09:50:03
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[提要]甲级写字楼租金与上季度持平,保持每天每平方米人民币9.8元;零售物业市场迎来新供小高峰。第四季度上海房地产投资市场录得13宗整购交易。

  2017年1月10日(上海(楼盘))——莱坊回顾2016年第四季度上海房地产市场情况,报告显示

  甲级写字楼租金与上季度持平,保持每天每平方米人民币9.8元;零售物业市场迎来新供小高峰。第四季度上海房地产投资市场录得13宗整购交易。

 

 

  甲级写字楼

  第四季度,上海甲级写字楼市场新增供应约为654,000平方米。

  第四季度,多栋写字楼竣工交付,为市场新增65.4万平方米的办公面积,较第三季度大幅增加163%。虹桥商务区、后世博地区、徐汇滨江等新兴商务区在四季度都有项目竣工交付,为市场带来33万平方米的办公面积,占全季新供总量的一半。位于闵行南方商城附近的城开中心在第四季度交付,总办公面积为180,000平方米。整个2016年,上海

  甲级写字楼市场新供达到147万平方米,较2015年同比上涨56%。而2017年第一季度,上海写字楼市场还将有40万平方米的写字楼竣工,市场新供增加而租赁需求减弱将可能推高未来市场空置率。

  第四季度,甲级写字楼平均租金维持在每天每平方米人民币9.8元,与上一季度持平。

  全球经济下行以及国内经济增速放缓,抑制企业扩张计划和对于办公面积扩租的需求。不少企业的续租、新写字楼租赁事宜都集中在2016年的第二及第三季度完成,导致第四季度上海写字楼市场表现平静,租赁活动较少。第四季度上海

  甲级写字楼租金依然维持在人民币每天每平方米9.8元,与上一季度持平,这与第四季度市场上办公租赁需求减弱、业主议价空间减少有关。核心商务区(以小陆家嘴(600663,股吧)为例)租金保持稳定,维持在人民币每天每平方米13.1元。第四季度,市场上主要的租赁活动与IT、物流运输以及融资租赁等行业有关。

  第四季度,甲级写字楼整体空置率继续上升,环比增加0.6个百分点至4.3%。

  第四季度,大量新供的入市及前几季度的P2P公司退租余波,促使上海甲级写字楼市场的空置率有所上升。次级及新兴商务区第四季度市场空置率分别为3.2%及5.2%。科技、物流及制造企业租赁需求的增加,令整体市场避免空置面积大幅提升。第四季度,上海甲级写字楼市场净吸纳量达到53.7万平方米,而核心商务区净吸纳录得负值,为-9,098平方米,除却P2P企业退租带来的短期空置面积大幅提升外,制造业持续外迁仍是重要因素。第四季度,核心商务区与中央商务区空置率均录得上升,环比分别上升0.7个百分点和0.2个百分点至3.7%和5.0%。

  第四季度,制造业外迁趋势未曾改变。

  经济下行的风险使得制造业企业仍然以削减成本为目的,办公地点外迁的趋势未发生改变。康宁上海在浦东金桥(600639,股吧)瑞邑租用了约1,600平方米的办公面积。德国镍合金生产商奥托昆普(上海)特种合金在浦东中港汇大厦租用了146平方米的办公面积。而科技企业在第四季度的写字楼市场上比较活跃,语音识别企业Naunce公司在浦东世纪大道的世纪汇广场租用了约1,300平方米的办公面积。香港证券交易所也在世纪汇广场租用了约1,260平方米的面积。

  2017年一季度,我们预计甲级写字楼市场租金将会下跌。

  2017年第一季度市场将新增40万平方米的甲级写字楼面积。位于长宁天山的SOHO天山广场预计在第一季度交付,为市场带来72,000平方米的办公面积。2017年全年还将有超过200万平方米的新供入市,有一半的供应量将分布在虹桥CBD、浦东后世博、浦东前滩等新兴商务区。实体经济不景气,核心商务区租赁需求减弱。中央商务园区内的企业或将迁至租金较低的新兴商务区或将以现有租金水平与业主续租。我们预计面对经济下行和市场供应量的双重压力,2017年上海写字楼市场租金看跌,第一季度市场租金将下跌1%;全年租金下跌5%,空置率预计将会达到10%。

  零售商铺

  第四季度,上海零售市场共有九个商业项目正式开业或试营业,为市场新增815,323平方米的商业面积。

  第四季度迎来商场开业高峰期,其中主要的试营业项目包括位于黄浦区新天地的无限极荟(30,777平方米)、虹口区的由瑞安集团开发的月亮湾(70,320平方米)、位于小陆家嘴的上海中心裙房(40,000平方米)、位于静安区的上海西康189弄购物中心(26,800平方米)和位于闵行区的龙湖上海虹桥天街(203,700平方米)。定位于“家庭消费”的社区型购物中心——七宝万科广场于10月30日在闵行区七宝镇正式开业,这是万科在上海的第一家万科广场系购物中心项目,由万科集团与新加坡政府产业投资公司合作开发。七宝万科广场的总建筑面积为239,526平方米,其中地上5层共127,750平方米,地下3层共111,776平方米。项目地下一层直接与地铁9号线和17号线相连,设有1,500个停车位。

  第四季度,零售消费需求在“十一”国庆长假及“双十一”、“双十二”这两个网络购物节的推动下表现较为活跃,但是销售额增速有所放缓。

  2016年1-11月上海实现商品销售总额人民币91,247.68亿元,比去年同期增长7.5%,增幅比去年同期上升1.3个百分点;实现社会消费品零售总额人民币9,964.87亿元,增长7.8%,增幅比去年同期下跌0.3个百分点。2016年的“双十一”网络购物节又创造了新的一日交易额世界纪录。2016年11月11日当天,天猫总交易额超过人民币1,207亿元,比去年双11的总交易额增长32.3%,但年增幅与去年同期相比降低了27.4个百分点。增幅放缓的主要原因是网络消费者趋于理性、其它竞争对手如京东商城的加入、人民币走软抑制了消费者对外国商品的热情等。从各地区消费额排名来看,上海位列第四,前五排名分别是广东、浙江、江苏、上海和北京(楼盘);在消费城市排行中,上海以绝对优势排名第一位,其次分别是北京、深圳、杭州和广州。

  第四季度,上海主要商圈首层平均租金环比下跌1.3%至每天每平方米人民币55元,整体空置率继续环比上升0.8个百分点至12.2%。

  位于淮海中路的力宝广场正在进行调整,部分楼层关闭,空置率目前维持在50%左右。第四季度,街铺的租金表现仍然略逊于购物中心,主要商圈街铺的平均租金环比下跌2%至每天每平方米人民币49.4元。太古汇综合体的购物中心部分正在招商,可能对南京(楼盘)西路沿街街铺的招商产生一定影响,导致第四季度南京西路街铺的租金环比下降4.6%至每天每平方米人民币62元。主要商圈购物中心的首层平均租金环比下跌0.5%至每天每平方米人民币60.6元。大部分购物中心的租金水平与上季度持平,少数购物中心由于租户调整租金略有下调。第四季度,非主要商圈的购物中心首层平均租金继续环比上涨0.3%至每天每平方米人民币30.1元。

  整体零售物业市场的增速放缓,实体店销售遇到瓶颈,市场上出现新一轮的“闭店潮”。第四季度,玛莎和淮海路太平洋百货相继关闭。

  2016年11月8日,英国零售商玛莎百货宣布将关闭在中国内地市场的全部10家门店。作为英国最大的商业零售集团之一,玛莎百货自2008年进入中国内地市场,首店选址在上海南(楼盘)京西路。2015年,玛莎百货首次进入北京市场,在世贸天阶开设了一家旗舰店。这次关店的主因是由于玛莎百货对旗下所有国际商铺进行评估后,发现中国内地的10家商铺持续亏损。这并不是玛莎百货在中国内地市场第一次关店,在2015年玛莎百货已关闭上海及周边地区五家门店。由于目前线上销售的表现理想,玛莎百货在天猫和京东的旗舰店仍将继续正常运营。传统百货业由于受到来自网上消费及体验式消费等新型商业业态的冲击,关店转型已成普遍现象。12月31日,太平洋百货淮海店因租约到期结束所有楼层营业,在经营了将近20年以后退出了淮海中路商圈。淮海店关闭后,太平洋百货在上海还有两家分店,分别是徐汇店和不夜城店,在全国太平洋百货还保有约9家门店。由于商场业主面临招商压力,不少业主选择延迟开业或者转变用途,引入新的商业形态如创意办公等。例如已闭门调整两年多的上海金鹰国际购物广场将引入“众创空间”业态,目前包括联合创业办公社、飞马旅、链合加和方糖小镇等多家联合办公运营商将进驻该商场。

  展望2017年,零售物业的供应仍然处于高位,供多于求的局面将继续存在。

  预计2017年约有超过30个商场计划开业,总新增供应量超过350万平方米。考虑到未来供应的总体量非常庞大,我们预计零售物业市场将面临考验, 2017年零售租金增幅将仅有3%左右,整体购物中心空置率将超过10%。不过,在2017年第一季度,受春节淡季影响,预料新开业的零售物业项目不会很多。此外,对于实体店影响甚大的网络销售随着经济下滑、消费增速回落等影响,也将逐步回归到正常的状态,2017年增幅趋缓。

  投资市场

  第四季度,投资市场的买家来源呈现多样化特征。

  第四季度投资市场表现火爆。据统计,第四季度上海投资市场有13宗整购交易,总成交金额达人民币402亿元,较前三季度的总成交金额增加6%。

  投资市场的主要买家不再局限于金融机构和房地产企业,制造企业、资产管理公司等也在第四季度积极买楼。第四季度大宗物业成交的主要买家中,非金融机构和非房地产企业成交共有5宗,成交金额达到人民币32亿元。

  在这13宗成交物业中,写字楼成交为九宗,零售物业成交为三宗,商办综合物业录得一宗。写字楼、零售物业仍然是房地产

  投资市场买家的主流投资方向。写字楼市场方面,国家开发投资集团以人民币52.88亿元的价格购入北外滩上海国际航运服务中心一栋写字楼;红星美凯龙则以人民币21亿元的价格购入虹桥商务区富力中心一栋写字楼;某国企以人民币23亿元的价格购入杨浦大连(楼盘)路保利绿地广场A2楼。零售物业方面,中粮大悦城以人民币22亿元的价格从高富诺手中购入位于普陀长风的长风景畔广场。此外,新天地华府天地商铺以及淮海中路的雪豹商城分别被基金公司里昂证券和黑石集团以人民币13.5亿元和人民币6.8亿元购入。2016年最大金额的一宗交易也在第四季度达成,国内一保险企业以人民币200亿元的价格买入长江实业持有的位于浦东世纪大道的商办综合项目世纪汇广场,该项目于2016年第四季度刚刚交付。

  来源:观点地产网

编辑:wulingya

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