小长假成交骤降 传统楼市旺季被改写
http://www.funxun.com房讯网 2017-10-10 9:28:37
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[提要]楼市调控浪潮下,8月一二线热门城市新房价格首现环比零增长,而这一趋势也延续到了我国楼市的传统旺季“金九银十”。

  楼市调控浪潮下,8月一二线热门城市新房价格首现环比零增长,而这一趋势也延续到了我国楼市的传统旺季“金九银十”。据多家房地产中介公司统计数据显示,“十·一”假期前7日,北京含新建商品住宅和二手住宅网签量均创十余年来新低,除自住房外,普通商品房网签量甚至突破了有网签记录来最低点。而且,这一现象并非特例,“十·一”期间,其他热门城市中,上海新房网签量同比下降78%、广州新房成交量同比下降78%。由此,业内预测,“金九银十”这个在我国持续“风光”多年的交易高峰期很可能将在今年被改写。

 

 

  褪色的“金九银十”

  距去年各地共同开展的“9·30”楼市调控已经过去了一年,据不完全统计,这一年间,全国有超过55个城市加入调控行列,累计出台各项调控措施超300次。而今年“十·一”小长假前,重庆、南昌、西安等多个重点城市还进一步收紧调控以遏制非理性投资需求。受此影响,黄金周期间多地区房地产市场显着降温。

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计,今年国庆长假前7日,北京楼市商品住宅(含新建商品住宅和二手住宅)网签总量为98套,与去年国庆长假同期相比下跌76.9%。其中,新建商品住宅网签78套,与去年国庆长假同期相比下跌63.9%,创下自2005年有网签记录以来新低;二手住宅网签20套,与去年国庆长假同期相比下跌90.4%,创下自2007年有网签记录以来新低。

  无独有偶,中原地产研究中心统计数据也显示,10月1-7日,北京新建住宅网签116套(含自住房)、二手房网签27套,同比降幅均创下2009年来的新纪录。“每年的10月首周恰逢国庆长假,受长假影响,北京楼市网签量水平一般处于低位,但国庆期间网签量的高低,也反映了当年购房人的心理预期,以及市场的热度”,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析指出,整体来看,今年“十·一”小长假期间的北京楼市是有史以来最为低迷的一年。

  其他热门城市商品房市场同样保持“冷静”。中原地产研究中心统计数据显示,“十·一”小长假前七天,上海新房网签量同比下降78%、广州新房成交量同比下降78%。与此同时,部分三四线城市整体成交依然维持高位,房地产市场分化格局持续。

  实际上,全国楼市逐渐回归冷静的态势在前几个月就有所体现。此前,国家统计局公布数据显示,今年8月全国15个一二线热门城市新房价格首次出现环比零增长。而楼市传统的“金九”旺季同样风光不再。中原地产研究中心统计显示,今年9月首周,一线城市整体成交量平均环比下调20%。其中北京环比下调28%,同比跌幅达60%;上海环比下调22%,同比跌幅为27%。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进直言,当前一线城市房价泡沫不断被挤压,二三线城市房价环比涨幅也明显收窄,而新房价格涨幅收窄程度大于二手房,则表明房企在价格管控的意识上要强于房东,这与房企对于市场变化相对谨慎的态度密切相关。

  调控持续发酵

  “可以说,北京楼市 十·一 长假期间的表现如实反映出了受 3·17 新政及之后一系列政策组合拳的影响,持续看涨的市场预期被彻底扭转, 量价齐跌 成为当下市场各方的普遍心理预期”,胡景晖告诉北京商报记者,受此影响,市场热度在新政出台后持续大幅降温。

  胡景晖还表示,虽然新政出台已半年有余,但是政策依旧持续“从紧从严”,与此同时,在全国范围内,政策的收紧也由重点一二线城市,逐步向房价涨幅过快的二三线城市延展,全国楼市调控力度的持续从紧,也给北京楼市市场各方的心理预期产生深刻影响,一些抱有“政策放松”幻想的投资投机者开始逐步放弃坚守,降价出售房产,以求尽快回笼资金另谋其他投资渠道。

  而在中原地产首席分析师张大伟看来,近期消费信贷收紧带来资金价格继续上升、热点城市楼市调控继续扩围,三四线城市掀起新一轮约束性调控,这些均是导致今年“金九银十”成交量低于预期的原因。

  “过去一年间,北京接连发布了超过30次各种调控措施,全国热点城市同样密集部署落地调控政策”,张大伟分析称,今年国庆期间,全国楼市分化格局继续加剧,一二线城市价格已居高位且出现停涨,在此背景下,大部分投资需求转移到三四线城市。这种情况下,包括北京等此前的热门城市市场继续低迷。

  克而瑞研究中心分析人士指出,9月广州、南京等多地严控消费贷违规购房,热点一二线城市也相继上调房贷款利率。而到了小长假前,重庆、南宁、贵阳等10余个城市又集中加码调控,“限售”渐成二、三线城市“标配”;调控政策不断加码引起的市场质变效果开始显现,多地新开盘项目不再“日光”,市场真正进入调整期。

  还有专家指出,为防止信贷资金再次以消费贷的名义流入房地产, 9月以来北京、深圳、广东、江苏等多个省市加强消费贷管理,严查“房抵贷”,防范信贷资金违规流入房地产市场。各地银监系统对消费贷重拳出击,信贷收紧让调控压力骤增,让投机需求的支付能力大大缩水,这个黄金周楼市回归理性自然难以避免。

  政策收紧预期渐强

  8月我国一二线热门城市新房价格全面止涨,随后,传统旺季“金九”归于平淡。而这一次,“十·一”小长假期间,北京以及热点城市楼市普遍出现的清冷开局,似乎预示着“银十”也已风光不再。“今年黄金周楼市的冷清将给热点城市10月的成交数据带来较大影响。”张大伟表示。还有多位专家预测,按照目前的趋势,四季度以北上广深为代表的一二线热点楼市成交量有可能继续走低。

  虽然胡景晖也直言,在政策并无松动的背景下,市场低迷或将持续,但他同时表示,不排除在房价回落并企稳的情况下,未来北京楼市交易量出现持续的小幅理性回升。克而瑞研究中心分析人士也认为,在调控政策不断加码、信贷持续收紧的作用下,四季度房地产市场回温几率较小,成交低位运行将成市场常态,可能有部分城市的供应、成交会出现企稳回升,但幅度非常有限。

  对于处于观望期的购房者,胡景晖提醒称,随着政策严格执行周期不断拉长,将会有更多投资投机者降价售房,房价也将在目前回落的基础上继续稳中有降,因此,广大刚需消费者议价空间将逐渐增大,进入相对“划算”的购房时期。

  “调控步伐不会停,长效机制是重头戏。”在严跃进看来,各地的差别化楼市调控仍将会继续收紧,在后续政策方面,租赁市场、集体建设用地、共有产权住房、融资等方面预计都会有新的政策出台。

  张大伟表示,截至目前,全国已经有46个城市执行了限售政策,要求所有新购或者部分新购房源锁定一定年限后才可以再上市,“这项政策就是楼市的去杠杆政策,使得购房者必须要以自用为目的配置资金。”张大伟表示,限售政策预计将快速向楼市仍有热度的三四线城市蔓延,尤其是那些房价、位置在一二线热点城市周围的三四线城市。

  还有观点认为,如果说抑制投资投机,以限购、限贷为主要方式降低一二线热点城市楼市热度,是今年上半年楼市调控政策的主要特征,那么,扩大租赁市场规模,加大租赁供应,则是下半年的主要动作。在政策力挺下,租房在市场上的角色将愈发被强化。

  据不完全统计,最近约一年的时间内,全国已有超过8个省份及超过20个城市出台了有关鼓励住房租赁的政策,比如广州提出“租购同权”、上海出让租赁住房用地、杭州上线全国首个政府背景的租房平台等。

  来源:北京商报

编辑:huangcy

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