直播:GCUC全球联合办公峰会·中国站(五)
http://www.funxun.com房讯网2016-9-9 17:06:00
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[提要]2016全球联合办公行业峰会GCUC CHINA 于9月9日-10日在北京751D·PARK举行。

  【房讯网讯】2016全球联合办公行业峰会GCUC CHINA 于9月9日-10日在北京751D·PARK举行。

 

 

  主持人:谢谢。下面有请论坛主持:资深媒体人和方糖小镇创始人万里江先生

  论坛嘉宾是:

  Workingdom创始人周克力先生

  纳什空间创始人张剑先生

  We+创始人刘彦燊先生

  梦想加创始人王晓鲁先生

  无界空间创始人万柳朔先生

  主持人(万里江):谢谢。现在请每个人先介绍一下各自的特点。

  万柳朔:大家好,我叫万柳朔。我是无界空间的创始人。无界是一个主要在北京的一个联合创业办公室,和大家都比较类似。但是我觉得我们做的可能最大的一个特色,是我们最想做的和下一步会花很多时间去做尝试的,是我们想做到,让办公和生活真正变成无界这个理念。其实就是做一些加强一个办公空间和第三空间的一个概念。然后把很多生活配套都装到办公里,然后让办公整个环境变得更幸福和人性化。

  主持人(万里江):你们会做公寓吗?

  万柳朔:绝对不会做公寓,但是会做很多围绕办公生态的。

  王晓鲁:首先感谢主办方邀请我过来,我在这里见到了特别多的同行,就是大家平时有一些线上的交流,但是线下很少聚在一起。我们是去年五月份成立的,其实我们成立的时候大家对联合办公理念,包括什么是联合办公并不是很了解,包括整个行业也是在思考,或者面对这个行业,认为跟众创空间有什么区别,大家都在讨论。但是今天过来,参加第二届这个会议的时候,明显感觉到大家,一方面整个上下游对联合办公已经非常了解。另外一方面,我觉得真的已经成为算是一个行业的认可,大家也觉得这是一个未来的方向。

  梦想加我们就是一个科技导向的公司,我们通过科技连接所有的科技和人,连接现在和未来,我们自己的愿景,叫做你的未来办公室。因为我们联合办公,包括我们对办公的理解,将来的办公室就是梦想加的办公室。我们现在经过一年多的时间,在北京我们有18家空间了,应该是密度比较大的了。我们通过我们的职能管理系统把北京和全国的空间连接在一起。

  刘彦燊:我们是在上海开始,We+是去年的五月份成立,到目前为止我们的策略是重点城市开发,重点城市,中心地带。我们目前为止开出来的空间是14个,包括北上广杭,苏州,已经在装修的包括宁波、青岛、大连、西安、武汉、成都,基本上这是我们全国的布局。我们可能有点不一样的地方,我们除了我们两个联合创始人之外,一开始的投资方就包括了上市集团,还有美国最大的地产基金,因为有上市的关系,上海最大的国企,我们经常说我们是联合办公的国家队。但是其实联合办公在这一年的发展有很多不同的业态,不同的模式,到目前为止我们对这个行业还是看好。

  主持人(万里江):晓鲁是以科技驱动,也是北京密度最高的,刘彦燊是全国布点最广的。

  周克力:谢谢主办方,特别是GCUC这块,还有优客工场,还有P2小伙伴们。我们其实在联合办公这块也算一个新进的企业,特别我们今年刚刚成立,时间虽然短短的半个月,我们也是在上海起步,在上海已经有差不多十几家待开业的项目。刚刚讲到每个空间,从今天早上分享也是,我觉得每个空间都有自己的特色。但是我们更多的不是简简单单做一个空间,我也同意庆庆哥讲的,其实我们是在完成一个生态的过程。我们致力于希望从我们的口号讲到,我们是办公场景服务生态的推动者。特别是我们的任务也是这样,在我们空间里的生态或者个体都变得更简单。包括从生活出发,我们会延伸到消费等等的,使他形成是一个工作的载体,但是使他的生态是一个整合式的环境。在我们的品牌里我们不单单是一个生态里唯一的一个推动者,也像GCUC的主旨一样,我们会联合我们所有价值观相同的空间的运营商,空间的服务商,成为生态里非常重要的一个环节。所以我们更多的是往生态这个方向发展。

  张剑:我是纳什空间的CEO。简单介绍一下,我们实际上是全国规模最大的空间,我们现在在北京、上海、天津、深圳,一共有超过40万平米,有4千多家已经运营的入驻企业。在北京我们有接近一百个项目。所以这是我们的一个情况。我们其实希望做的是联合办公里的,我们希望做苹果。这个是因为我们有不同的产品线,我们跟各家有些不一样的地方,是我们除了有联合办公的空间之外,我们还有超级工作室,我们还有移动工作站,所以我们有不同的产品线。但是它的背后我们都会通过我们的线上的APP,通过我们整个的社区和社群做同样的连接,就像APP商店一样,前面有不同的个性化产品,但是后台我们都希望是联合连接的,是能够帮助我们所有入驻的企业更加高效的工作。

  主持人(万里江):我作为主持人我也说说,因为我和他们也都是同行,我来自方糖小镇,原来曾经是中国最大的文创园区的创始人,这算是我的第二次创业。方糖小镇现在主要是在上海,在全国有18个社区,一万个工位。我们的特点有几个:第一个,我们是先有社群,再有空间的。因为我们知道绝大部分有空间以后要做社群。我们其实做了四年的社群,社群的这些成员分布在全国的25个城市。这些初创企业它们觉得说我们除了交流之外,还是需要有一个空间。所以我们在和我们的客户一起,花了半年时间的打磨,最后才做了方糖小镇这样一个空间。所以是从社群到空间的。

  第二个,我们的策略和他们有点不一样,我们是觉得这个东西应该是密集布网的,比如在北京、上海可能可以布各500个,密集布点才有优势。所以我们先密集在上海,然后再做北京。

  第三个,我们比较讲究地段,就是比一般的可能更讲究地段。我们其实基本上有将近一半是中心城市,中心城区,地铁上盖的。

  最后,我们比较讲究设计。我们在设计上很花钱,我们请了国际上最着名的设计师。所以我们在共同打造一个特别适合创业者的产品,它不一定是五颜六色的,但是它一定是最合适的。所以我们也得到了一个国际室内设计的最高奖。这是在全球联合办公领域的一个第一例。

  接下来我想跟各位聊一聊两个话题:第一个,大家都在各自领域做的非常不错,我们以刘彦燊为代表的,他在全国有很多布点,还有像我这样的,和晓鲁这样的,集中在北京,或者集中在上海的。就是你们自己说说你们的想法,就是你们怎么看,到底是先聚焦发展,还是全国布点?你们的各自的策略和战略怎么样?包括张剑这边,你也是好几个城市。

  刘彦燊:我们的布点其实很简单,中心的城市,中心的地段。我们WE+强调的是空间、社区、生态圈这样一个概念。所以讲到社区必须有足够大的基数。从经济上来讲,集中在一个城市,比如说我们在上海,我们现在在上海有十个点了,而且都是在中心的地方,包括南京路,新天地等等,都是非常中心的地带。但是如果说我们做一个大社区,一个生态圈的概念,你不可避免的也会有一个全国的战略,我们不说所有的城市都会去,但是我们会选到我们目前是在10-15个重点城市,基本上一线城市,北上广深,杭州,这种有氛围的。基本上都是属于一线,二线比较少,二线就是成都、武汉。但是从物理空间,从城市规模来讲也不能算二线了。所以这是我们的一种战略。就是说我们在长三角地区一定是我们的中心,但是我们一定会有一个全国的布局。而我们的布局基本上是跟当地的合作伙伴一起完成的,地产方面我会跟有资产的合作。

  王晓鲁:我们大概的思路是这样,因为我们一方面的话,选址的话,在北京目前的18个全部都是在城市核心区,可能没有地铁上盖那么厉害,但是基本上在地铁出来步行大概10分钟之内的地方。我觉得第一块,首先我们觉得密度要够,同时我们希望大家在核心商圈,只要你在这块办公的话,你都可以在这里找到梦想加的办公室。

  第二,我们希望和这些优秀的企业共同成长。举个例子,我们这边有一个公司,刚来我们这儿的时候是30多人,它们是最早跟我们在一起,后来到50多人,等到50多人的时候跟我们说,这里是不是不太够住了,是不是搬出去?我说别着急,我们旁边很快就会开一个新的空间,有好几层,到时候可以给你一层。现在他们有70人,就用了一层的空间,剩下的就是我们的联合办公,或者是一些中小企业,或者是一些成长型的企业。所以我们希望做到和所有的公司共同成长,因为我们不仅仅做的空间的生意。而且外地的话,目前我们在上海、成都、广州、深圳都开了一些地方,我们主要的考虑,还是跟北京这边有一些互动,因为通过我们的智能管理系统,通过手机可以随时预定在外地有出差或者开会的临时需求,都可以得到解决。如果外地的到北京出差,也会有好的互动。

  我们去年十月份开了一个空间,现在在附近又开了两三个。在中关村也是,春节的时候有第一个,现在也有三个了,基本上是在同一个地方。

  主持人(万里江):成员会互换吗?

  王晓鲁:有的时候会。

  万柳朔:我们在年底会15个社区,平均是400-600工位。这样来看,我觉得早晚每一家空间会去全国每个城市,但是这是分节奏的。我们对跨城市的态度是比较谨慎的。

  主持人(万里江):你们为什么不来上海?

  万柳朔:上海我们觉得已经有非常不错的玩家,所以我们会更谨慎一点。所以对我们来说,从管理成本,肯定是我们一个很大的考虑。第二,你在很多的城市做一到两家空间!其实这个协同效应,从我们的角度看起来还是不算很大的。就是从一个社群,当然你是有不同地方的人,当然对这个社群是有很大的价值。但是其实我们发现现在的社群可能最大的还是线下。就是线上我们都没有到一个可能百万级的级别,让这个社群真正滚动起来。所以我们对社群的理解,肯定先从线下,从一个空间开始,然后慢慢从同一个地区跨空间的一个社群建设,再到整个城市的一个社群建设,最后一步才是到跨城市的社群建设。所以同这个理念出发,在每个城市,每个商圈必须得布局非常密集的一个空间的情况。而且从财务角度,这样也是有最大的协同效应在里头。

  主持人(万里江):同空间密集布局来说有一个好处,就是同城的人可以协同办公了。我一直在提一个观念,如果当我们这些联合办公在一线城市密集发展之后,它可能会形成一个效应,就是我们都能够提供移动办公空间了,我们会是比星巴克更好的办公室。因为我们这里也有很好的咖啡。但是我们在办公方面有很多优势,首先是非常安静,比星巴克来讲,而且很安全。可能把电脑放在桌上也不担心被偷。还有网络都特别的快。再就是大家之间的交流也会更加的专业。再包括一些办公的基础设施,打印、复印之类的。所以联合办公是什么?像早上说的一样,是一个新物种,我们可能引申出很多很多东西,也会对很多行业有威胁。它的发展节奏,开始是全国一线城市,十几个地方布点,也有的地方先开始集中,定理最终都是为了在核心城市能够有更多的点。张剑的最多,但是你的和我们不一样,你必须跟我们坦白一下。

  张剑:是不一样,但是我们也跟大家也接近,看好的也是核心城市的核心商圈,因为创业的能级,肯定是城市的能级越高,商圈的能级越高,这里聚集的创意者越多。但是大家选择的路径肯定是不一样的。所以在一个地方做更多的项目,这也是我们的一个选择,我们也是在北京做了很多项目之后再去外地发展。这个事的我理解,比如像原来最早的时候滴滴,它最早做的是出租车,但是实际上它最后一定会做到所有的车,有专车,有顺风车,有拼车,有各种各样的快车。我们知道滴滴之前也有摇一摇,或者Uber,是从专车开始做的,它回头会有不同的发展情况,所以我觉得大家的选择的路径差异,和每家的基因不一样,包括背后的选择不一样,所以走不同的路。

  我们有一条产品线叫超级工作室。它是叫梦想的第一间独立办公室。我们说独立办公室跟联合有差异,但是实际上我们的联合,它是空间上的独立,但是它背后所拥有的社群和在我们的APP上注册的会员,这个都是全体打通的。所以在这种情况下,我们就可以给客户提供一种更丰富的产品选择。

  主持人(万里江):你们的客户有什么不同点吗?

  张剑:举个例子,我们的客户是很典型,最开始的时候他在我们的活动上买了纳什空间的APP的黑卡,然后就去中关村的联合办公区办公,他用完了之后,参加了我们很多社群的活动,去帮他做融资,因为当时有BP,我们帮他提交。后来他拿到一点钱以后,说要招团队,有十几个人,觉得租联合办公有点贵,于是就入驻了我们的超级工作室。所以说不同的客户,在不同的时间点,他的需求是不同的。所以我们希望用联合办公整体的理念,但是通过不同的产品去满足他。

  主持人(万里江):你的做法还是很值得我们学习。

  张剑:我觉得都是尝试,其实我们在天津也开了一个在商场里面的,我知道你们也在商场里。所以我觉得都是一个尝试的过程,大家一定是适合不同的客户。像我们有的同事在公司的时候是用滴滴上的专车,但是自己用的时候是打的快车或者拼车。

  主持人(万里江):像有些人要求很灵活,要求拎包入驻,这也很难做到。还有它膨胀很快,租传统办公室的话就没法儿满足他这种灵活性的需求。像我们这样的定制能够满足他随时随地的变化的需求。就跟你说的一样,他不同阶段的不同公司,他应该是有不同需求的,所以我们应该提供不同的产品。

  张剑:这样我们可以走不同的道路,有不同的差异化的路线,然后也可以互相去学习。

  主持人(万里江):接下来想谈一个话题,因为我来之前问了很多人,他们特别希望我们谈一个话题,关于投资的问题。投资还是很重要的,都坐在中间。我们这里有两位创始人,其实还有另外的身份,就是投资人,我们等会儿请他们聊一聊,他们换一个身份,作为投资人怎么看待联合办公这个行业?因为台下也跟一些人交流,因为台上空间有限,我们问广州的联合办公的创始人,他们觉得最近遇冷,就是不太看我们的行业了,觉得有泡沫。我们先听听周总怎么看。

  周克力:各位刚刚讲到很多联合办公的一些现象,包括布局等等的,我们也挺受用的。虽然我们进入这个行业比较短,我们对现状也是慢慢的熟悉起来。刚才提到作为一个投资人角度来看,这个行业有什么样的变化?当时我们做联合办公之前,也是跟很多的联合办公的前辈们做了一些探讨,大家对联合办公都很看好,但是我们现在看联合办公都是模糊的,热度很高,但是现在很多新的联合办公慢慢被媒体揭露出来,入住率不高,光在布点,这样把成本提升很高,没有发挥联合办公对用户的价值。我们看到这点的时候,我们做投资看到很多趋势,包括在美国的一些趋势,包括在中国的一些新的趋势。我们发现的第一个因素,就是趋势已经形成。像Uber,衣食住行等等已经形成。但是在联合办公为什么没有形成,因为在国外已经形成了。我们在国外待过会发现,其实这种共享氛围并不是一个新兴名词。我在加拿大待过,我们很多团队都在国外待过,感觉这种中西差异逐渐在缩小,这种习惯也在缩小。我们读大学住宿舍是一间有八张床,在国外是有一栋房子,他们有共同的厨房和洗衣间,所以很多的共享是在潜移默化中形成。所以我们当时看到中国为什么还没有这样的氛围?我跟大家分享一个案例,我刚开始迈入从校园到投资的时候,我们发现的一个机会,当时就是支付的机会。当时在国外的时候,所以看到这个机会的时候发现中国很多趋势的时候,但是行业中很多事情没有做好。我们作为投资人就进入到这个行业,能不能把这个生态,我们以投资人身份进入,跟大家一起探讨研究。所以我觉得这个生态需要各种身份的人出现,包括在座的媒体出身,或者地产、投资出身的,大家认清自己角色的话,我相信这个行业未来机会很大。

  刘彦燊:我做投资十三年了,去年开始出来做We+。我原来是做地产的。我个人包括基金对联合办公是看好的,为什么?从大的趋势来讲,主要是分享经济,互联网社区,分享,这种概念的普遍。另外我们新生代,就是网生代,90后、00后他们对事物的分享经济的事是接受的,对互联网这种社区的概念是非常拥抱的。在这种情况下我想它的受众会越来越多。传统办公是不适合00后或者90后。互联网讲究的精神是平等、分享。但是看传统的办公来讲,最大的房间一定是老板的,房间越大,老板的级别越高。作为一个年轻人来讲首先进入这个环境就是压抑,他觉得这不是平等的。

  从投资的角度来讲,说现在泡沫是有的。我想百分之八九十进来的没有考虑做联合办公需要什么,它不止是一个物理空间,而是讲的是生态圈的概念,讲的是社群,你有没有这个能力和资源,我讲的资源是拿地的资源,你怎么去拿,有没有能力拿到比别人更便宜的地方,更好的地方,你做二房东首先要做好,先别说社区,生态圈的概念。生态圈需要去摸索,没有人说现在生态圈做的很好,因为大家都在摸索,我们应该怎么做,我们都在学习。但是首先一点,你二房东做好,你10块钱租来的地方租16块钱,你每天都在烧钱,你讲什么,没有生态圈。所以这个泡沫是好的,我的意思是做联合办公没有问题,但是你要考虑清楚拿地的能力,你的资源,你的招商能力,你的团队。

  主持人(万里江):是不是可以这么理解,今天让你再投一些联合办公的项目,刚才你讲的那几点,是你最看重的几点,还是有其他的?

  刘彦燊:如果我去看一定看团队,第二,资源。有团队,没资源,可以,这可以互补;但是有资源,没团队,这个可以招。你六个月之后,起码现金流得是正的,如果六个月之后你的空间现金流还是负的,你就不要跟我讲将来的生态什么的。我很反感,有人一过来讲,我们将来三年之后,我的租金收入可能不重要,我可能免费给他们。这是不可能发生的事情。这个事情唯一的可能,是孵化器。那么孵化器是另外一种,它没有资金,没有那个专业能力,孵化器来十个,有九个死掉,你肯定会的。

  主持人(万里江):我普及一下,我们做的联合办公和孵化器不是一个行业,因为社会上谈众创空间,经常把我们搞混。因为孵化器我定义为是以未来的不确定性的收益为它的主要的盈利来源的。就是进来的要么免费,要么是很低的租金,它主要是看这里有哪些企业,这个企业有哪些不错的,可以投资,它是以这个为主的。我们联合办公还是以改变人们的办公生态,以做新兴的办公为主。我觉得不是一个行业,不是一回事。你认可吗?

  张剑:接着刚才讲的,确实是两种模式。其实孵化器是以投资收益作为回报的,我们还是以租金加服务作为回报的。当然未来可以延展很多东西。当然我也非常同意刘总刚才讲的,就像饭店首先饭要好吃。然后我们做空间生意的,首先你的空间产品要好,要过硬,我觉得这是基本条件。否则说饭不太好吃,但是我装修挺好的,我觉得这不是饭店的本质。就像我们在这里是一样的。所以我觉得在过去的一年会有很多,大家觉得说联合办公会有问题,这确实跟众创空间混在一起。因为这里有大量的,因为政府鼓励创业,这里除了像认认真真的像台上在做空间的事情,在做细节,做产品,但是还有一大类的企业,它们是在做To G的工作,就是从政府拿补贴,去做一些事情。我们知道在一些城市是有指标的,要做出多少个空间出来,其实大部分是没有办法经营下去的。

  主持人(万里江):我知道西南有一个城市,说两年要做一千个。

  张剑:所以是大跃进的方式。大家我相信随着时间往前走,是不是在踏踏实实做产品和做服务这样的团队和这样的公司,一定会浮现出来。

  主持人(万里江):你觉得哪些投资人比较看好我们?你觉得哪些投资人是比较好的投资人?

  张剑:今天投资人也在现场,有些事让他们来讲。但是我觉得最重要的事情,还是说我们能够以比较快的速度和规模来扩展,这是对于投资来讲,从生意模式上可复制,从商业上可以快速发展。

  主持人(万里江):是不是因为你的规模比较大?

  张剑:这是一个因素。但是去年的时候我们规模也并不大,但是我们的加速度比较快,明年可能会更快一些。但是最重要的是还是看重我们团队是扎扎实实做事情。

  主持人(万里江):就是看好你们的团队,我们都是扎扎实实。你们团队有什么特点?

  张剑:我觉得都是大家扎实,所以拿到了投资,我觉得这是最重要的特点吧,别的还有什么特点被看上我也不知道。

  主持人(万里江):还有一个问题,现在社会上对联合办公还是有不同看法的,当然有人完全不知道,这群人先不谈,有些人可能知道,一知半解。现在社会上有几种说法,最常见的是:你是二房东,第二个是说你们太多了,创业者不够用。第三个是说你们是在做生态圈,未来也许会很好,但是你们现在是什么样子呢?还有各种说法,褒贬不一。就是我们行业内的从业者,最后你们每个人分享一下,就是你们怎么看待,不要从各自企业的角度,从行业的角度,你们怎么看待我们联合办公空间,它到底是什么定位?它可能给我们社会带来哪些价值?未来的联合办公,你觉得在你的想象当中,它可能是个什么样的,它会往哪个方向发展?

  万柳朔:其实从我们的角度,当然在座的大家都在做,但是我们是坚信联合办公是写字楼或者整个办公空间以后的大的发展趋势,甚至我们都叫做,未来会是写字楼2.0的尝试。为什么?像刚才刘总谈到的一些,随着互联网年代,办公空间的趋势变成扁平化,加上注重交流。所以我们可以看到美国很多像Google、FB它们打造它们整个办公环境的时候,一个核心概念其实是他们的交流空间,就是打破传统的不同部门之间没有任何交流,而希望这些部门能碰撞出很多火花。微软其实07、08年做了一个很大改变,以前微软所有人都有独立的办公,后来都改成开放型的。很多中小企业在没有联合办公之前是享受不到这样的,我们要做的就是给这些中小公司享受到大的互联网公司已经发现的一个点,就是通过人员的交流,其实可能能碰撞出很多原先意想不到的一些东西。比如说Google最早,其实Google一整套系统就是几个跨部门的人有了想法开始尝试了一下,现在变成在美国的一个很好的卖点。这是一个大趋势。再加上地产,其实在中国,在现在这个阶段正在一个很大的转型点,就是前二十年可能对于地产商来说,你的红利就是在开发和销售,但是未来二十年的红利肯定是在运营和证券化。我们在座的每个人,现在做的一块其实就是地产运营,衍生到办公空间这块。所以对我们来说整体是非常看好这个行业。而且认为这个行业会非常快速的加速,和以后也许五十人或者一百人以下的公司,甚至不是创业团队,就是任何中小型公司都会在联合办公这种业态里办公。

  主持人(万里江):总结一下,就是这种业态能够让小公司享受到世界级公司的产品。

  万柳朔:对的。

  主持人(万里江):未来房地产市场的存量是有巨大红利的,联合办公会是其中重要的一个市场。

  王晓鲁:第一,我们理解这是一个分享。我觉得办公不光是办公的空间,里面办公的资源,里面合作的机会,很多其实都是需要去分享。所以我们希望提供的是一个分享的平台。第二,像以前很多大楼里都会有星巴克这样的咖啡厅,大家慢慢觉得习惯在咖啡厅聊聊天,喝杯咖啡,休息的环境。但是我觉得以后联合办公很有可能成为新的商业地产的标配。以后真的有可能每个写字楼都会有几层,或者一大部分是联合办公,这是未来的趋势。第三,参加联合办公峰会的时候会有一个很有意思的现象,就是每个人都在穿自己的衣服出来,我觉得这个就是一个社群,就是说我代表的是一类人。就像我使苹果手机和安卓手机,这是两类人。可能觉得我们是比较同类的,我们惺惺相惜,或者说我们是有共同理想,共同价值观一群人。梦想加是科技型公司,我们想提供科技的分享平台,同时我们想通过我们的智能管理,更好的去了解所有的新的未来的办公的需求,然后提供出很好的产品,形成一个非常棒的梦想加社群或者联合办公社群。

  刘彦燊:中小企业会越来越多,这里主要是服务型的,创新型企业。我们的这个产品对他来说有一个好处,好算帐。对10-20个人来讲,因为分享经济的效益,他的成本可以至少节约20%-30%,在同一个地段。第二,受众。我们讲的是新生代对这个产品的接受。所以从这个角度来讲,联合办公只会越来越发展。但是这里有个问题,就是每个运营方自己的定位和产品,这是刚才都说过的,我觉得这是几个大的方向。

  周克力:我觉得联合办公定义大家已经给了很多定义,但是我们认为,联合办公正在解决三个问题:第一,企业问题。现在联合办公,大家都讲到企业是我们用户。所以企业真正的基本的需求,我们明天会展开讲。企业的需求是刚才谈到的,企业将来会在联合办公体现。第二个,社会问题。我们投资人为什么会看好这个产业,因为这个行业在转型,中国的房地产行业在整个产业领域占了非常大的机会,包括在三架马车里也占了非常大的领域。所以从存量也好,增量也好,房地产的能量级需要我们解决,而联合办公我认为是解决的一种方式。第三个,解决这个时代的问题。今天早上Liz提到了,就是说我们也在看蒸汽机的发明,苹果的发明,到现在联合办公是不是也是这个时代的发明,我们在期待。为什么呢?因为我们觉得这个时代正好是这一代人在做这件事情。所以我认为这个世界是正好用联合办公解决这个时代的钥匙。所以我们也期待联合办公给我们这个时代带来更多的效率的提升和我们未来的期望。

  主持人(万里江):谢谢,这个高度非常高,我觉得发言水平非常好。

  张剑:我觉得我们做联合办公最重要的,提供的还是一个体验。我们叫它愉悦的办公体验。实际上办公的环境,氛围,社区这些,其实对每个人的工作效率的影响,其实是非常大的。我觉得对未来的90后、00后一定更是这样。所以其实本质上我们卖的不是空间,也不是服务,也不是社群,其实本质上卖的是一种体验。就是让我们在里面办公的人有一种愉悦的、温暖的体验,而这个恰恰是我觉得在现在我们很多的办公的过程里,大家最缺失的或者最难感受到的。所以我觉得这是我们要持续努力去做的方向。

  第二,对社会的责任,我理解,第一,用我们国内的话语体系,叫去库存,去产能。其实我们现在做的有一些空间,都是拿到了,即便在北京这么寸土寸金的地方,它仍然是闲置的空间,比如说很多地下室,像优客在地下室。像我们有一个空间,是会所改造的,这个会所空置了八年。所以我就用国际的话语体系来讲叫共享经济。其实用我们自己的语言来讲,就叫纳什均衡。就是在我们的业主和企业之间找到一个新的均衡点。

  第三,我觉得对未来的发展,我觉得我坚信,联合办公是一个起点,它撬动的实际上背后是一群有创造力的人和有创造力的企业。而这个人和企业是每一个未来的中国有活力的城市最需要的源泉。所以将来我相信我们这些台上各位的我们的联合办公空间的点,它都会成为所在城市的最具创新力的,和最具活力的社区和地标。

  主持人(万里江):纳什均衡。我觉得你很善于概括,这个词非常好,回头我们也要学一学。

  我来做一个总结,今天大家都从各自的角度来讲述对联合办公的理解。我想世界上第一个办公室1599年诞生在意大利佛罗伦萨,将近四五百年过去了。但是今天的办公室并没有发生根本性的变化,只是说从一个郊区到市区,从普通楼到高楼,从普通的装修到很好的装修,它的本质并没有变化。但是从生产力和生产关系这个角度来说,我们的生产力已经发生了根本改变,今天进入了全年的互联网时代,互联网和工业时代的区别就是共享,也带来的更多的信息的对称。今天我们任何一个人拿一个手机在任何地方,或者坐在马路边上都可能办公,我们是不是还需要办公室?所以这种生产力的变化导致生产关系的变化,如果不能适应生产力的话就会被淘汰。这就是我们的联合办公其实就是一种生产关系。所以今天可以说联合办公是未来办公的趋势和方向。这是我个人的观点。它未来会颠覆掉传统的办公,至于多长时间我不知道。但是我相信这个方向肯定是往这个趋势上走的。所以今天做联合办公的人还很弱小,也许三五年后也不是我们撑起了这个市场,但是我们毕竟是这个市场的开拓者,我们看到了这个行业的方向。进入移动互联网之后,联合办公的场所可能成为中国创新创业的新的流量入口。这个入口不是从线上开始,而是从线下开始的。而且线下更容易形成黏性。所以我们都是从线下再往线上走的。这个会成为中国未来创新的驱动力。所以未来联合办公是什么样的,我也不知道,它可能有不同的演化,未来可能有很多人进入这个行业,进来之后各自都会有不同的表达方式,他会用更新的方法来做这个事情。所以未来属于联合办公行业,我们这些人愿意在初始阶段来为这个行业贡献一份力量。谢谢各位嘉宾的分享。

 

 

  主持人:谢谢。下面有请接下来的论坛主持:GCUC品牌创始人Liz Elam女士

  嘉宾是:Cross Campus创始人Ronen Olshansky,Essensys总裁Mark Furness,MESH创始人票和石木资本总裁Omer Ozden。

  主持人(Liz Elam):大家好。先请各位自我介绍一下。

  Omer Ozden:我是来自石木资本的总裁。我们有很多的创始的项目在中国。我们优客工场也投了资,还有5LG也是我们投资的。我们还投一  的天使投合作,像真格基金,像真格基金在北京,它主要是关注早期的投资,是徐小平做的。其实我们非常关注房地产技术,而联合办公是房地产和我们工作的一个结合,我们觉得北京、纽约将会成为这个行业的领头羊。至少未来二十年都是如此。所以我们非常关注在北京的新的一些跨行业的交流,我们也关注北京和纽约之间的交流和一些共同的项目。我们也希望能够两个城市之间有很多了不起的创新。

  主持人(Liz Elam):为什么是纽约,为什么不是硅谷,为什么不是德州奥斯丁呢?

  Omer Ozden:你说的城市都很不错,我们在这三个城市都在深挖机遇。

  Mark Furness:我是Essensys的总裁。我们在全球有一千多个联合办公市长的。我们在这个行业差不多做了十年,所以就变化的趋势而言还是比较有发言权的。这个行业我觉得现在已经发生了翻天覆地的变化,包括像规模、机遇等等。

  Moshe Porat:我是以色列MESH创始人。三年前我们成立了这个公司,现在有60个创业公司在我们那儿。我们都说MESH为创新加速提供服务。同时它也提供联合办公的场所。我之前22年都在做研发,我自己也成立了六个创始公司。我们不光在大城市特拉维夫做,我们不光在北京、上海这样的城市关注,我们还关注二线城市。因为我们相信还做一些海外的项目,我觉得所有的这些项目都会往好的方面走,它们会带来一些社会的影响,我们不光是关注盈利,目标就是我们怎么样能够迈向二线、三线城市,能够为社会创造一种创新的环境,尤其是为一些年轻人带来这样的机遇。

  Ronen Olshansky:我是Cross Campus创始人。我2002年的时候成立了这家公司,我们大概有1万1千平米的面积。我之前来过亚洲,见过一些者,我希望再有一些融资,我希望能够慢慢的走出旧金山,能够走向亚洲。

  主持人(Liz Elam):谢谢你们的介绍,大家介绍的都是很不错,而且我相信你们的背景非常的丰富,我也很钦佩你们。我一般会问这样的问题,你们觉得中国的市场怎么样,中国的创业环境如何?

  Omer Ozden:我觉得中国是最牛的地方。不论是发展规模还是速度,可能是世界未来三十年的发展方向,已经站在了世界的前沿。而且我觉得联合办公在中国也有广阔的前景。因为已经有很多人从事这个行业。在未来对世界的影响是来自中国的。

  Mark Furness:我觉得中国会从全球化的发展进程中获益。而且不论是在哪儿,跟很多运营方聊天的过程中,他们也跟我有着相似的见解。因为用户的年轻化以及创业者的年轻化,都会说对于未来的工作环境有一个更高的要求,希望更加的灵活。所以我觉得中国所拥有的,在世界上其他地方所发生的事在中国都能发现。比如说它可以很好的运用联合办公发展的趋势,并且掌握发展的步伐。不仅仅在规模上,还有所面临的机遇上,都是值得世界关注的。

  Moshe Porat:对于中国我觉得中国可以称得上是一个最大的帝国了,因为在中国取得的发展是举世瞩目的。比如说联合办公的现象,它会常驻中国。但是相对的一些变化,比如说当我来参加这个会议的时候,我可以看到有很多人,其实都是初创公司的创始人之类的。所以大家讨论的全都是联合办公,社区和服务。也就是说,我可以进行就是在我们包括的时候,几分钟时间就会有一个新的联合空间诞生,所以潜能是巨大的。因为我来自一个比较小的国家,所以对我们来说创新是必不可少的,而且我们面临着巨大的竞争力。所以我们必须让我们国家的技术和公司快速的运转,销售这种新兴的技术。所以我觉得中国在未来应该借鉴全世界范围内在联合办公方面的一些最新的经验,但是我觉得中国的前景是无限的。

  Ronen Olshansky:昨天我跟郑健灵聊天的时候也提到了这个问题,正如他早上所说的,因为我们的模式在海外或者西方发展联合办公,其实只是几年前的事。但是这种现象在中国出现其实更早。在我之前的一些讨论会中了解到的一些信息,让我觉得中国的运营者或者是联合办公的执行者,他们的进步是更快的。因为他们已经在竭尽自己的智慧,在引领这样一个变革。所以联合办公在这里变得更加精良。我觉得对于中国人来说,他们也面临着很大的挑战。首先,中国的经济实力非常雄厚,已经成为世界上第二大经济体。但是我觉得中国其实有很多擅长的技术,比如说高科技,但是在精神方面有一些是欠缺的。比如说我昨天说的一些需要客套、礼仪性质的这种行业,比如说酒店行业,中国做的还是不够好。所以说中国就需要来理解这种行业的定位。并不是说中国人不愿意这样做,而是中国还没有意识到。也就是他们需要发现哪些工作是有效的,哪些是无效的。

  主持人(Liz Elam):因为我有过环游世界的经历,去过世界上很多的地方,所以不论我们在世界上到哪个国家,我觉得其实有一点非常让我们非常惊讶,也就是联合办公的发展趋势和形式是有相似点的。比如说今天早上我们又重新印证了这一点,也就是说在发展过程中更重要的是合作而非竞争。也就是说所有人都在尝试着实现这一点。所以我觉得对于我们的相似是大于我们的分歧的。所以我觉得对于中国人来讲,这一点并不是说做不到的。

  Omer Ozden:我回应一下我同事说的,中国一个明显的优势,就是中国人他们是一个很好的学习者。比如大家看一下微信,其实它比之前任何一个类似的社交媒体发展都要快,不管中国下到8岁的小孩,上到80岁老奶奶都可以使用微信。可是在其他的社交媒体发展过程中,就像FB这样的东西,大家不会看到一个80岁的人也在用它。这样说来,也就是中国的使用度是非常高的。而且中国已经走在了世界的前面。

  主持人(Liz Elam):当你在旅行过程中,在经历其他国家不同情况的时候,综合来讲,你觉得未来发展的趋势是什么?比如说当我在印度的时候,我发现其实有人已经开始在饭店开联合办公的环境。而且在晚上的时候,他们可能就是一边提供服务和饮品,一边提供办公环境。虽然在中国还没看到这种模式,你觉得世界上有哪些趋势是非常吸引你的,让你觉得很有趣的?

  Mark Furness:我觉得在任何一个高速增长的市场,你都会看到有一些新奇的想法。他们可能只是昙花一现,不会坚持太久。但是能够吸引我的就是对于一个行业来说,就是联合办公已经开始企图建立起这样的生态系统来。也就是说,我们所看到的就是通过数据的总结,可以找到最能够盈利的地点。比如他们可以通过建立社区,然后建立数字化的社区来获得收益。比如说在最佳的地点来建立实体的空间。当这个空间不适合你初衷的时候,你要灵活的改变它,因为没有一个社区可以持续很长时间,就是永远在那儿。

  主持人(Liz Elam):我不是很同意。因为之前我们建立过这样的联合办公的地点,有的人可能想要去其他的联合办公的地点,所以他们会反馈到我这儿。如果说我有一个已经准备好的一个空间,他们就可以去哪儿。因为他们希望能够非常精确的了解到其他的空间的情况。

  Mark Furness:你觉得是这种主要的房地产的开发商为联合办公的地点,联合办公的空间来做设计的时候,为他们设计灵活的办公地点。其实这点很难反驳。

  Ronen Olshansky:我也想补充一句,因为现在有很多新奇的事物,我们很难说下一步的方向在哪儿?因为就像刚才你提出的,比如在餐厅中建立起一个联合办公的地点,并且销售酒水和服务。我觉得旅途这种概念是很好的。但是随着它更加关注经验化和另类的体验,比如说让它像一个健身房或者像一个酒店一样的,并不是说所有的成员都希望同样的东西,因为当我们建立起这样的平台的时候,比如说在我的考虑的时候,我有时候并不是关注于提供这种无与伦比的服务。而是满足他们的需求,来保证增长。因为有的时候,我们会有其他的钳制的因素,比如我们必须要实现我们的现金流的补充。我觉得西方,比如说Marks所做的,他就是设立了这样一个软件,这样可以在大规模,大范围内很好的管理这个联合办公的空间。所以理解商业的第一个阶段,就是要知道很多细节。比如说灯光效果的设计,和客户流量的大小等等。我觉得要实现这一点一定要有这样的一个软件的基础。

  Moshe Porat:我觉得其中一种挑战,不是仅仅的要创造这样一个联合办公的空间,而是真正的运用它们的专长。比如说它们可能是高科技产业的,或者是生物医疗产业的,或者是材料类的,我们需要不断提高我们的服务质量。其实我觉得目前有服务本身,还有这种技术的核心。

  第二步,我们邀请一些特定的终端使用者,大部分我们今天在座的都是25岁左右,还有30岁、35岁的人呢,有家庭的人呢,他们也想做技术方面的革新,他们也想创业,他们也想不忽视自己的朋友,所以我觉得这种生活和工作之间的平衡,也是我们在考虑未来联合办公区域考量的。所以我们日常在做这样一些思考,能够考虑到为不同客户量身打造这样的联合办公空间。

  Omer Ozden:我举一个纽约的例子,有很多大型的,尤其在曼哈顿的办公空间都在做改造,都在做联合办公,如果你觉得要更加灵活,更加的轻松的话,你就会自己设计一个联合办公的办公室,很多大公司都是这样做,包括纽约很多房地产开发商也在做这样的实验。有的空间非常的无聊,非常的压抑。此外,这些租户一旦进入了之后,也会真正的帮它们提供整个建筑的活力和能量。这是纽约的一个趋势。

  北京,包括全球不同的城市有一些不同的趋势,联合办公的话已经成为了一个全球不可或缺一个趋势。在未来联合办公是全球性的,人们无论在哪里都会利用联合办公去和你的同行业、非同行业的进行连接。比如在优客工场,我们有以色列的大使馆找我们,我们想利用你们的工场来引进一些以色列的一些创新企业。因为他们想同中国的技术创新公司合作。包括新加坡方面也在做这样的努力和推动。现在我们知道在中国的话,联合办公能够给我们打开全球的窗户,来增加全球的合作伙伴。

  主持人(Liz Elam):我觉得不光是联合办公的关系,可以在全世界找到志趣相投的同伴。比如我想到一个行业,一个公司的话,我通过联合办公找到我想找的。之前大家反复提及了几个关键点,究竟这些加速器也好,孵化器也好,对在座各位而言意味着什么?现在我们说的是联合办公,它也有点像加速器也好,孵化器也好,它们也在做联合办公。所以这三者之间的差别和相似点何在?在大家听到这几个词的时候,你们觉得是一样的东西吗?

  Omer Ozden:我回答这个问题其实不太合适,在九十年代的时候,北京中关村当时有很多创业企业,我当时也来到北京做孵化器,但是孵化失败了。所以我觉得纯粹的孵化器不会成功。现在大家把联合办公和加速器又连接起来了,包括像李开复的创新工场,他也是投资者,他也把最传统的孵化器加入到联合办公中来。

  主持人(Liz Elam):那么孵化器这个概念在美国纽约和在中国是一样的吗?

  Ronen Olshansky:我觉得应该是对等的。在1995年的时候,当时有人创立了第一个开车进的酒店公寓,基本上可以把车开进酒店去,同时我就住在那个酒店里,车也在里面了。当时他反复的和业界介绍这个行业的出现。所以我觉得一开始一个行业出现的时候要花很多时间去介绍,包括我之前做的酒店体验店,五年前的时候,很多人问这个问题,你怎么样去解释这个概念?我们究竟有什么特殊点?我们做的是体验,让人们来体验,你来亲自感受一下,来看一看就懂了。你一定要去感受孵化器。就像刚刚Omer Ozden说的做过也失败了。我们可以花点时间来争论,就是这种孵化器和联合办公的差别。但是我觉得我们的战略,我们的品牌,都不同。比如说我现在要设计一个工房,我觉得我邀请来的人,我给他们提供的,我给他们的资源都不同。

  Moshe Porat:我想说几句,这些都是商业模式,在不同的情况下,政府的支持,企业的支持,VC的支持,都不同,他们都关注的是技术本身。如果说找孵化器不涉及技术可能是不存在。当然孵化器本身变化的也很快。联合办公也在变。这不是说从今天开始,就一成不变了。有一家小公司,它们之前来到我们的联合办公空间,慢慢的它们也向技术转型。一开始它们是不做技术的,觉得到了下一步的联合办公的话,应该就是不同联合办公哪个融合和交集,或者我们更多的是联合办公和孵化器的结合。因为在两者之间的合作我们可以打造更多的品牌,更多的企业。当不同联合办公空间共存的时候,我们分享的层次也不同了。这就是真正共享或者是共创经济的概念,或者是共产经济。比如现在你在引进一家投资公司,或者是一家非盈利的企业。

  Ronen Olshansky:其实之前我也做过几个投资公司,关注的是签单的流量。但是现在联合办公关注是不同,之前说到过,我做过一个基金,风险基金和我们之前在孵化器中就不同了。我们总是关注的是社区,这个社区要很灵活,很舒适。

  主持人(Liz Elam):你们觉得未来的联合办公是更加专业,更加协作,还是更加娱乐?或者在以色列你们关注的是房地产,或者在伦敦关注的是什么?想从国别上来分享你们的国别经验?

  Mark Furness:在伦敦我们有两个办公室,我们看到了很多固定资产,我们也看到了很多企业进来。我们观察,现在我们也看到它们究竟是怎样的体验。所以我们希望我们这些旗下的创新公司都拿到更多的订单。这是我们现在关注的。所以可能我现在有点模糊了,究竟加速器和孵化器以及联合办公的关系。但是我觉得联合办公不应该以面积为卖点,也不是以设计本身为卖点,因为这些太主观了,我觉得我们不应该以穿个体恤来显示我们的身份,我关注的就是经验,我们怎么样去孵化这样的体验。我们在整个联合空间中的服务,产品,商业化的过程和人才应该形成一个完整的生态系统。当你理解了以后,当你建立了你的客户之后,你才能真正定义你的办公室的价值。如果你只是想在孵化器、加速器、联合办公中找到一个支点的话,你可能就会失败。

  Omer Ozden:全球化在不断加深,人和人之间的联系也加强了。我们应该会看到更多的AR/VR等技术的公司,包括翻译和语音识别的一些公司,包括像记者吧这样的工业园区越来越多的出现。为什么特拉维夫的企业要和深圳的企业合作,这是我希望看到未来的一个趋势,那就是跨国的合作,越来越多的技术跨国合作。

  Ronen Olshansky:未来的趋势,首先我们要看到长远的一个趋势,三十年,五十年之后的一个状态。其实我觉得真的和我之前做的酒店很像,一二十年之后,我觉得可能现在的商业会被一些大品牌所控制,但是越来越多的国家会发现这种大的并购和收购,我觉得现在在全球市场,包括像酒店,咖啡都是以大欺小的趋势。

  你还问了在联合办公中的商业利益点何在?中国市场行为和中国市场的表现很重要。因为现在好像中国市场并没有见到什么主流。现在我们拿一个传统建筑,然后把它改造一下,找一些租户,这是中国的做法。我觉得中国的房地产的增长非常不稳定,中国还有很多的空间,所以我觉得有很多房地产商它们还没有真正的积极的做起来。在美国的话,尤其在纽约,我觉得它们已经把联合办公作为了自己的重资产,这是写入它们DNA的。

  Moshe Porat:我同意你说的。我觉得挑战就在于如何来提高更多的服务给不同类型的客户。比如说尤其是技术类的联合办公的空间,比如如何在学校附近来建立这种空间,也就是在工作的过程中融合培训和教育的因素。除此之外,若我觉得还需要一种协作的精神,就是每一个人都可以从中有所收获。我觉得这才是未来发展的一个趋势。因为联合办公的现象会是一个主流。

  主持人(Liz Elam):觉得你提到的这个跟教育有关的想法是非常好的。因为在我所创建的这些空间中,我觉得有的人如果说失业了,或者没有一个良好的工作是非常让人觉得压抑的。比如说在非洲,在那里联合办公发展其实是非常缓慢的,比如有的时候会看到,也就是在从事联合办公的这些人,他们是真正有心的人。比如说像教育这种因素,就是我们通过联合办公,可以影响哪些行业呢?

  Ronen Olshansky:我觉得是赚钱,积累资本。我觉得其实这个是有些狡猾的问题,就是在设计的过程中,一定要理解你用户的构成,这对于联合办公来说其实是有困难的。比如说你如何能够代表更加广泛的人群,代表不同的性别?我觉得在我看来,很难把我们的这种价值观来压制或者强加于我们的成员,并且让他们跟我们配合。事实上,就是如何让我们的商业模式更加激动人心呢?有的人其实他根本不在意他们联合办公的环境,也不在意互动,他们想的只是要有咖啡,有良好工作环境的地方。我觉得有这样的一个趋势,就是我们一定要把文化资产运用其中。比如我只想了解这种文化的内涵,却不想把这些实际的内容或者概念强加于我的意识之上,而是要以一个更加灵活的平台。我觉得这些就是我们如何定义整个办公场所的一个主要的因素。这也正是我们传统意义上认识到的这种办公环境。

  主持人(Liz Elam):我的其中一个担忧,我们来简单的说一下。我觉得对于运营者来说,是非常危险的,也就是大家觉得对于运营者来说有哪一点是非常重要的?

  Omer Ozden:我觉得“危机”这个词是非常重要的。因为危机其中不仅有危险,还有机遇。我觉得在这个过程中会有很多无限的机遇,比如说在签押的时候他们会签一个短期的合同,来满足他们眼前的需求。但是我们需要考虑,在未来我们这个公司能发展成什么样,什么规模呢。

  Mark Furness:我觉得这并不是说造火箭的高科技,而是如何能够带来收益,带来现金。所以如果说只有百分之八九的空房率,其实不是很高的。

  Moshe Porat:我觉得效率是非常重要的,我很同意这一点。所以我想简单的概括一下市场,也就是大部分的联合办公的空间大约两年之后,其实就关闭了。在全球范围内我觉得应该没有达到这个数值,因为如果这样的话就太惨了。因为在竞争压力下必须要非常的高效,不能流失客户,而且要始终保持创新的能力。

  Ronen Olshansky:这次讨论完之后,我觉得就是这个词“危机”。我觉得刚才您所提到的,就是在危机中蕴含的机遇,以及如何保证现金的收益,我觉得这是最重要的一点。比如我们在融资的过程中已经到了B轮的融资。大家可能会觉得很激动,如果你是一个运营效益很好的公司,你可能不会在意。所以除非那些非常极端的产业之外,正常的行业都是要关注或者在意现金流的。当时我们所建立的一个联合办公的空间,当时因为人满为患了,就在我们的街对面开了另外一家,我觉得这一点是让人觉得很恐慌的,因为你从最开始就一定要有所准备。

  主持人(Liz Elam):今天的讨论非常的精彩,感谢大家的分享,也谢谢各位关注,谢谢大家。

  直播:GCUC全球联合办公峰会·中国站(六)-房讯网

    http://www.funxun.com/news/32/2016910101213.html

    来源:房讯网

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