直播:GCUC全球联合办公峰会·中国站(二)
http://www.funxun.com房讯网2016-9-9 12:16:00
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[提要]【房讯网讯】2016全球联合办公行业峰会GCUC CHINA 于9月9日-10日在北京751D·PARK举行。峰会基于联合办公行业在国内的发展现状,强调“共享协同”与“价值创新”,聚集各行各业的专业人士在此分享和交流,共同探讨联合办公行业的深度与广度。 

  【房讯网讯】2016全球联合办公行业峰会GCUC CHINA 于9月9日-10日在北京751D·PARK举行。

    主持人:谢谢。我想联合办公也许未来就是在此会产生无限的价值。未来究竟联合办公还有哪些痛点,它的机会在哪儿,未来得发展趋势又是怎么样的?接下来让我们有请全国联合办公联盟秘书长,易居中国企业集团首席执行官丁祖昱先生代表联盟向各位分享一下,中国以及海外的联合办公行业在2016年-2017年度的发展和趋势。

 

 

  丁祖昱:谢谢。应该讲联合办公我们今天已经变成一个行业了,这在去年是不可想象的。我想对于联合办公最近一年多的发展,应该说是走过了国外这么多年的一个发展历程,按照我们拿到的数据,我们看到在国外有联合办公的出现,应该是二十年前的事情。当然前面我们联合办公的发起单位,它们说在十年前也许整个行业当中整个的联合办公的设施是非常非常少。但是今天整个联合办公已经是数以万计了。应该讲中国的联合办公,也许五年前,六年前有了第一家,但是真正的启动还是从去年开始。我觉得就三个方面,天时地利人和。天时是政府的支持。去年总理,包括各个部委都开始支持联合办公了。有了领导的支持,联合办公就启动了。否则的话我觉得没有这个天时,中国的联合办公今天还不知道在哪里。地利有两个方面,第一,中国的办公楼还是过剩的,办公楼去库存本身就是一个大课题。第二个,中国正好经济发展也走到这样一个阶段了,中小企业的发展也走到这样的一个阶段了,互联网的发展也走到这样的一个阶段了,需求出现了,一个有供应,一个有需求,我觉得地利也是非常重要的。第三个是人和,人和这里我觉得我们有几个人在联合办公起到了至关重要的作用,其中有一个就是今天在座的毛大庆,包括潘石屹,我觉得这两位,我不知道其他人,可能有点得罪我们今天在座的其他的联合办公的很多的创始人。但是我觉得毛总和潘总两个人起到了一个特殊的作用,就是把这个行业真正的推出了,真正的让这个社会认可了。很多人可以说毛大庆说的比做的更多。但是我说他说的这些工作,就是今天联合办公能够在中国启动,乃至于被全行业,被社会,被政府认可的最巨大的工作。所以天时地利人和,人和要感谢庆庆哥。

  再往下我们来看,虽然我们过国内联合办公起步比较晚,但是更具有现实意义。因为我们今天没有办法完全模仿照搬照抄We Work,没办法照搬照抄在伦敦的更好的模式,我们还是看我们自己,我们可以看一下,有几个关键词或者说有几个特征:第一个特征,整体市场持续上扬。我们看全球的市场和国内的市场,可以看到国内市场整个的上升速度要比全球更快。我们看到在2014年的时候,我们中国的联合办公我们有统计的数字是100个,现在有3千个了。从100到3千,就是一年多的时间。所以这次我也很纳闷,我说庆庆哥,上一次开会到现在还不到一年,我们原则上一般,两届会总要一年开,现在半年开,他说必须半年开,他说这个发展速度已经远远超越我们所有人的想象了。我们看一下联合办公,不管是在国际上面,还是在中国,都是集中于大城市。我想这是联合办公一个地域上很重要的特征,它不是在全球遍地开花,它也不是在全国遍地开花,它就是在相对集中的城市当中把90%以上的联合办公全部覆盖掉了。我相信大家也有这样的体会,在北京、上海、深圳的联合办公的数量特别多。

  第三个,我们看到市场表现是非常强劲的,参与者也很多。因为我今天的PPT也是第一次发布,我和我的同事弄完以后发现内容比较多的,但是时间比较少,我可能就过的快一点。从我们上一届的时候有很多知名品牌的联合办公的企业,到今天,应该说整个的已经是遍布了。我再举个例子,比如SOHO 3Q,我前两天还和潘总包括这个问题,当然他的忽悠能力比不上大庆,但是他的忽悠能力也很强,他说他的数量现在是最大的,不知道大庆同不同意。他说今年就要增长三千个工位。现在单纯从数量上来说他已经是第一了。所以从这个角度上来说,大庆哥的忽悠能力比潘总强一些,我们都认为大庆哥是最大的,现在是3Q是最大的,2017年做十万个工位。所以从这个角度来讲市场表现是很强劲的。

  第四个,体验还需要改善,因为我们发展太快了,不是说所有都不行,但是至少有一部分联合办公给大家感觉上面,实际的体验上面没有一开始想象当中的那么好。比如说有一个问题,叫陌生人进入问题。大概4%人提出都有陌生人进入的问题,这个是很重要的。

  第五个,半数的空间,房租到期日临近,这又是一个很大的问题。这个问题牵扯到联合办公未来的生死存亡,为什么?因为前几年租金便宜,这两年一下子爆发之后,不给你便宜租金了。如果不给便宜租金的话,我们今天联合办公要继续生存下去,不仅生存下去,要发展下去,会不会碰到比较大的障碍?

  第六个,运营现状。运营现状反映出来各种各样的问题,像最大的问题就是租金还是不够。租金感觉上联合办公的租金比甲A写字楼低。我们主要收入还是租金收入,这个不够的话,相关工作有可能没办法做到位。像大庆还可以,我们看到资本投入联合办公这个产业当中,资本投的最多的就是大庆那儿,所以他还有钱,可以支持,所有的体验都可以做的很好。但是有些就是要靠租金来维持运营的,那怎么办?所以我们看到出现倒闭了,出现关门了,联合办公也出现一些问题了,但是这些比例相对还是不高的。相比于我们快速发展过程中,比如从一百家到三千家的过程中关门的还是少数,但是惨淡经营的还是不少了。接下去随着租金进一步的上升,就是一手租金的进一步上升,也许会对更多的联合办公必须新的挑战。

  我把联合办公是看成一个行业的。国内新登记企业数量持续上涨,这个基本需求在。第二个,我们看到大企业,特别注意这一点:今天就我一个穿西装打领带,我是“大企业”的。为什么这样?因为我们也要创新。因为我们看到太多的大企业都希望对办公环境发生改革,特别是大企业中的创新部门。这里举了一个西门子的案例,它一个联合办公合作以后做了一个很好的突破。我觉得未来会有更多更多的大企业中的创新部门,或者孵化部门、投资部门,都可能和联合办公嫁接。嫁接模式后面有,很有意思,不断的裂变,不断的孵化,不断的共生共长。

  我们看一下90后迈入职场,他们动办公的体验完全不一样了,和70后、80后感受不一样。70后、80后才开始考虑未来的90后、00后的需求了。我们看到不同年龄段对办公场所的选择当中,90后对共享空间,或者联合办公的接受度比其他年龄段要高一倍以上。而且这个数字还会不断的在提升。另外,移动互联网这块,移动的提升之后,对联合办公这块应该说是一个最大的促进,固定办公真的是从某种程度说说,今天有了移动互联之后,固定办公是一个相对落后的模式。

  所以联合办公一定是未来的一个趋势,但是这个趋势需要有一个接受过程,当然这个接受过程因为有了大庆这些人,使得这个接受过程加快了。我们还是希望庆庆哥不断在这个行业呼吁,他把这项工作做好,你们每个参与者都投一点钱,作为宣传推广费给大庆。我觉得这也应该是大庆未来的一项主要的营业收入。

  2016年我们看到联合办公在持续增长,保守估计,一线城市是主力区域,保守估计一线区域这块的数量应该在50%以上。当然大庆还投了其他十几个城市,因为每个城市都希望创新的东西,不要把自己掉下。今天上午我看央视在放房价的时候,已经把杭州也列到一线城市去了,开完G20,杭州突然也成为一线城市了。所以这些城市也可能未来联合办公快速发展的重镇。

  举几个观点,在未来的空间城市布局中,地段仍占主导。这里包括交通,配套,甚至交通有时候可能比传统的对地段上的认识可能会更加重要。第二个,我们看到价格,市场租金北京是最高的,但是从区域上来看,上海在某些区域是最高的。我们用每月工位的价格来看的话,北京全市平均是1600元,上海全市平均1500多,但是上海贵的平均要在2400多,北京贵的地方在2000左右。所以从这个角度来讲,北京、上海当之无愧是两个最贵的地方。但是你们看两千块钱左右,哪怕是贵的,应该也可以接受。从入租率情况来看,今天上海是领先的,这个和前面大庆讲的数字是一致的,今天上海相对来说做的更好一些。其他城市我们还没有完全做统计,我相信和北京、上海、深圳相比,其他城市在入驻率方面还有很大的空间。

  投资人最爱:房产交易、空间、家装。现在房产交易是十万亿以上的大市场。这三个表明,我们今天至少从空间概念上来说得到投资人的最爱。但是从投资数上来说并不多,40多起大概投了20多起。但是有一多半都在大庆那儿,其他很多人都是数百万人民币也写在上面,像几亿元的,虽然也不算多,但是确实是鹤立鸡群像大庆这样的。

  当然,今天我们和世界的超级大鳄We Work相比,大庆的数字也不算多,所以空间还是非常大。

  再讲最后一点,就是互联网时代还在经历不断的,行业在进行不断的裂变。其中有一个点,我们一直受到大庆的教育,生态化将成为未来的主要方向。能够把生态做好,我相信才是联合办公真正的未来。没有生态,联合办公就不是联合办公;有了生态,它才是联合办公。这当中创始人的基因将成为未来联合办公发展的灵魂,运营的灵魂。不管今天是大庆在创造联合办公,这个就是大庆的,潘总的就是潘总的。你们在座的,你们代表的这些联合办公当中一定代表着你们的烙印。这个特别有意思。

  我举个例子,我有一个朋友想做分布式联合办公,这个就是要布很多很多点。那天我和他聊的时候我突然有一个启发,如果今天我们在座有投资人的话,和大庆一起,和我朋友一起,我们把所有的星巴克,每个星巴克都包十个座位,包下来做咖啡办公,甚至全部包掉。就是把市面上好的咖啡店全部包掉,反正就是用咖啡价格包下来,没多少钱,所有人都可以进去,而且给他一个比较便宜的价格,他进去后办公的咖啡价比星巴克还低一点,这是不是一个很好的分布式联合办公的模式?

  还有就是国际化的创服生态。有一家公司就是对接海外的各种各样的孵化器,澳洲的,韩国的,等等,对接过来之后,让一些海外的留学生能够进入到这个平台,他们能够做他的专业细分领域的一个联合办公。

  我想应该说联合办公,我七个月前讲的时候还讲不出什么东西,或者分析汇总的时候还汇总不出时间东西,但是经过大庆的教育,经过这么多参与者共同的努力,到今天中国的联合办公已经小有成就了,应该算是一个不错的,发展的非常快的领域和行业了。我也希望我们在座所有人的共同参与下,在政府的支持下面,在媒体和各方的共同的支持下面,能够把这些事情越做越好。谢谢大家。

  主持人:谢谢。接下来有请联合创业办公社创始人郑健灵再次上台跟大家进行他的主题分享。

 

 

  郑健灵:我又来了。我想还是先要借这个机会感谢一下我们庆庆哥。其实我们去年在上海做联合办公的时候聊了一句,说今年的峰会要在北京办。没想到,今天就在这儿,我们两家把这个峰会办起来了。我非常感谢优客工场的团队,也非常感谢庆庆哥,他是非常勤奋、好学。为什么做这个峰会?有人问我这个在上海做的挺好,你做了很多创新的事为要拿到峰会上说?我去年去澳洲参加了联合办公峰会,这是我第一次有这样的机会,我去接触一个全球性的峰会。当时在中国发生的是什么?联合办公这个行业在迅速的崛起。我们有包括像优客等等这样的空间,迅速的在我们的行业崛起。其实大家对这个行业的认知度非常的低。所有的人都在说孵化器和联合办公有什么区别,联合办公和二房东有什么区别,联合办公到底是什么样的东西?所以去年我们把这个峰会引到中国以后,其实还是为这个行业开辟了很多的机遇,能够让大家在这个行业上提供一个平台,大家可以互相沟通。

  在北京大家对P2的了解可能并没有那么多,很多只是有听说,在上海好像做的还不错,在上海有这么几个空间,P2出过足记。P2到底是什么?我觉得也是今天借这样的机会来给大家介绍一下我们做的事情。刚才在论坛的时候我简单介绍过,我们从2010年开始,当时做这件事情的时候真的非常早,“联合办公”这四个字在中国都没有发明,所有人听我们做什么的时候,反应都是What,在做什么完全不知道。我想经过短短时间的发展,“联合办公”已经在我们行业留下了深深的烙印。

  我们其实深根于上海,我们在上海有十六个空间,北京其实也是我们去年刚刚进入。我们在上海、北京、宁波,现在总共有20个空间,服务我们的创业人群。去年我们也是第一次试水北京,我们在中关村E世界和商场进行合作,E世界大家知道,其实是北京一个比较知名的倒闭的卖场,我们跟业主一起合作,我们为这个卖场进行转型。在去年年底的时候,我们在E世界开出了第一期总共4千平米的地方,未来我们会为E世界四万平米的地方转型,能让它符合联合办公,以及年轻人群工作的新兴的形态在这里。

  同时我们也是Google在全球的合作伙伴,我们在上海和北京我们为Google各设立了一个社区空间。我们P2也推出了我们自己的Passpot,持有这个的不仅能在北京上海两地城市空间的场地互用,他也可以使用Google所有合作伙伴,6个办公区域,51个合作伙伴空间的所有的服务。

  P2估计很多人听过,在我们这里入驻了300多家团队,这些都是大家耳熟能详的,像足记,小猪短租,魔方公寓,活动行,这些都是大家手机上每天APP装的。我们从2010年到现在,我们的空间团队融资金额已经超过了3.8亿美金。这其实是一个非常惊人的一个金额。其实这里很多的团队都是从几个人在P2,他们慢慢的成长,通过我们的生态,大家可以互相合作,把这个发展起来。其实联合办公空间对这些团队来说真的是提供了一个非常重要的土壤来让大家成长。

  今天在峰会上也跟大家说一下,我们其实也是一路摸着石头过河走过来的,我们也一直在想联合办公到底未来会发生什么样的变化?其实我们先从自己走过的弯路或者我们在行业上的观察,我们今天在峰会上也跟大家分享一些干货。我觉得联合办公空间只有一些误区,一个很大的误区,就是在地产开发商我们做联合办公的时候,对它们来说空间不是问题,钱不是问题,资源不是问题,其实很多开发商在2014、2015联合办公兴起的情况下,它们都在做自己的联合办公空间品牌。这个做的怎么样  呢?在我们观察中很多开发商做的空间中还是面临很大的困难。你要做一个空间很容易,但是要在这个空间能把这些人服务好,能够把这个社区建立起来,这是一件非常难的事情。其实有很多开发商建的空间里空置率非常高。去年我们和万科进行了第一次,我们第一次跟开发商进行了合作,我们在万科虹桥中心做了联合办公空间。整个空间我们其实刚刚才开了两个多月,现在这个空间里已经超过了50%的入住率。整个大虹桥,特别在机场这个板块,我们知道其实是一个非常新的板块,有很多写字楼还处于招租的阶段。这个其实是我们在这个空间里我们引进了非常优质的社区空间。我们在万科,我们和万科合作,我们把简书,我们为他做了一个线下的简书书局。在万科空间了,我们可以踢两人制的足球赛。这些都是社区能够为这样一个新兴的载体去带来的资源和能量。今年我们也是进入北京,我们有一些新的拓展,我们和华贸也签了新的合作,在华贸新光天地,我们今年年底会有一个新的空间。

  在这种情况下我们发现一件事情,有很多开发商,甚至大的开发商都陆陆续续开始选择跟联合办公合作,而不是自己做了。我觉得这个是,包括我们昨天在看的,其实很多开发商过来都在学习。我觉得大家也是在思考和判断,联合办公空间到底怎么做。其实这些都是值得大家去借鉴的东西。

  第二个误区,我相信很多在做联合空间,你们跟投资人聊,他们都会问一个问题,你做了你的APP没有?有一个APP就可以把社区全部连接起来。没有APP,它跟公寓酒店没有什么区别。其实大家要知道一件事情,在联合办公空间里,它是一个非常复杂的社区,它复杂于酒店,复杂于传统的办公,复杂于星巴克,复杂于领英,因为在这个空间里既有创始人的需求,又有我们平时在这个空间里普通大众的需求。他们有的时候一些需求甚至是矛盾的,你怎么通过你的APP解决它?我跟大家分享一个We Work的数据,它的APP上面有60%的用户没有Follow。有78%的用户上了We Work APP后没有发过一条消息。大家想想它融了这么多钱,它在做社区,在做APP过程中还会碰到这样的问题,所以我们个人都应该扪心自问,我们做社区我们应该怎么做?但是在APP活跃度不代表说我们线上社区是不需要的。我在峰会前做了一个统计,我们现在每个空间都有自己的微信群,我们每天微信群所发的信息基本每天都七八百条的消息量。在我们这个空间里其实每个用户都会有自己的一个使用习惯。其实我们现在的社交应用提供了太多的工具,我们有微信,领英等等的,为什么别人要用你的产品?我觉得大家在做APP之前一定要想清楚的。我个人的一个感觉,当你没有一个产品经理,当你没有一个产品运营,当你活跃用户没有超过五万的时候,你千万不要盲目的去做APP。因为这是一件非常烧钱的事,它很容易让你没有把线下做好的情况下,投很多精力到其他的地方去。如果你的线下社区没有被运营起来,我告诉你,即使你的APP建立起来,这些人也不会在线上进行互动。

  但是社区里有很多人说,这个东西看不见,摸不着,它到底对你有没有价值,你们每个做联合办公空间的人很虚,说社区社区,这个社区到底是怎么样?我分享一个数据,P2做的时候,我们这么多用户的招募只有三个销售,大量的用户人群都是通过社区生成维护,这是我们社区给大家带来的一个价值。

  第三个误区,就是空间越大,想象力,我能够做的事情越多。这是我们在上海一个50平米的空间,在这个空间里我们有网红咖啡,我们有香水博物馆,我们有我们的猫,我们做了一个二手图书馆在这个空间里,所有的这些东西都是在我们空间里团队贡献的。其实空间并不一定大才做的好,空间小也可以做的很精致。有人说空间大了可以做一个公寓,可以做一个办公,我觉得其实每一个做联合办公空间的时候隔行如隔山,我相信一会儿庆庆哥在这块一定有很棒的在这块的理解。我相信每个空间不一定都要成为We Work。像有一个空间做的非常棒,其实我觉得中国非常缺少好玩的空间。从去年开始很多空间以颜值取胜,我觉得很多空间颜值提高了,其实这是很好的事,但是颜值真正能够给我们带来什么东西?有很多空间由于投入过多装修,导致会员价很高,所以很多创业者没办法进来,这样颜值反而变成了它的负担。去年我去一个地方突然发觉,塔尔有一个做纹身的办公,它就是把纹身设计师融入到一个空间让他们来做。我们和太合做了一个音乐空间,在这里我们提供音乐的社区,音乐的人群音乐的共享。

  我们都说联合办公空间是联合加办公。这两件事情其实都是同样重要的。我们其实在打造空间的时候,我们其实做的是一个容器。这个空气可以把它作为一个无序的堆积。但是一个真正的好的运营商,应该做的是我们左边的这张图,就是他不能够做一个好的俄罗斯方块,把这个社区进行有序的积累。我们音乐空间,这是我们的一个案例,我们在楼上有办公,楼下有音乐,这就是一个很好的有机体的结合。

  好的联合办公是什么呢,我刚才说了好多误区别去做,但是要做什么呢?第一个,就是专业。联合办公,办公是它的词根,所以做办公是要做到最初始,能够满足用户对办公最基本的需求。第二个,个性化。还有进入这个空间要有愉悦感。第四个你的空间是否鼓励你的会员去参与,去共享,去贡献在这个社区里,这也是非常重要的。还有一个是平台。刚才庆庆哥也讲了,平台里会有投资,会有新的载体去为客户服务,去做生态。所以我们怎么样把这样一个平台通过空间,把这个价值给体现出来。这是一个好的空间,非常重要的一个价值。

  我觉得一个好的空间是什么呢?是一个调酒师。他能够把手上所有不同的元素调出不同的鸡尾酒。这是好的联合空间做的事。

  对未来联合空间的判断,我觉得会往四个维度走:封闭的系统,高度标准化,高度个性化,开放系统。像我们做的比较典型的,We Work,它的是封闭的,它更像一个windows。像Airbnb是完全开放的体制,可以把你连接起来。还有一点我觉得是中国的联合办公最需要的,像洱海这样的精品酒店办公,它不是以大取胜,它是吸引最最核心的用户人群取胜的。所以我觉得在这些行业都会有机会。

  最后我想跟大家说一句话,We Work其实让中国的投资界,让全球的投资界认识到联合办公的价值是在哪里。我们在中国有很多人说我们要做中国的We work,其实在做这个之前,如果你想成功的话,你一定让别人忘记你是中国的We Work。没有人见到阿里说,你是中国的Ebay,没有人见到腾讯说你是中国的ICQ。所以当我们深度思考这个行业我们到底怎么做的话,联合办公在中国才能会真正生根、扎根的更好的机会。我们是联合办公创新社,我们是把人和办公做连接。谢谢大家。

  主持人:谢谢。下面有请毛大庆跟我们分享“共享经济中优客工场社群生态的超级商业社交IP”的主题。

 

 

  毛大庆:我还是要先感谢我的搭档郑健灵,为什么感谢他?因为他做了这个行业六年,今天还能坚持,而且还有这么深度的挖掘,给我们信心。第二,他把GCUC带到中国,做了一件大好事。去年他邀请我,我突然觉得还有这样的圈子存在。所以我力邀郑健灵今年在北京跟我做这样一场会。

  为了跟郑健灵有所区别,他不谈了很多,我都极度认同,特别是调酒师,呼应你一下,我在巴黎的时候,去了一个联合办公,那个门上写着调酒师。其实他们认为联合办公就是调酒师。我们在共享的经济,我们链接共享,这些其实到最后达到的目的,就是要混合。

  我今天谈谈联合办公社群经济和共享经济背后的一些逻辑是什么,我不想谈太多我们怎么运营这个东西。首先我们想我们如果认同它,是一个新的生态和一个新物种的话,它一定是建立在移动互联,我们说在今天的从信息时代的PC走向共享经济的移动互联的模式下产生的一个新的物种。这个新物种的产生所有逻辑一定跟原来的老物种不一样的。所以大家千万不要再去理解它是一个办公室。所以我一直在否定和否认更多的去谈办公,我想更多的还是我刚才谈的“联合”。它必然的,它是共享经济下的一个新产物。这句话是我做联合办公特别喜欢的一句话,就是我们《零边际成本社会》开篇的一句话,其实真正的服务对象就是这些需要资源配置的这些人,包括企业,包括个体的经济者。我想在这样的背景下,我们再看待联合办公,它就是共享经济下的新产物。就像网上约车,包括Airbnb房屋分享。所以今天看到的办公分享和办公社群的成立,我想绝对不是说我们几个人去推动的,而是在共享经济模式下应运而生的新的社会组织生态。

  在这个背景我们再看看中国,联合办公规模到底有多大,我们每个人都希望去探讨,规模多大决定它是什么经过下的产物。刚才说共享经济决定了联合办公的延展面到底有多宽。我们做了一个初步分析,我们先看看在中国,我们预计2020年20大城市的商业和写字楼的面积,大约会达到三亿平方米以上。保守的估计,在2020年前后到2025年间,我们预计会有30%的面积转化成各种各样的联合办公的模式的承载物。我谈到的联合办公请大家千万不要理解成为We Work,或者就是优客工场,或者就是P2,我想未来的联合办公还在演化和变异,但是我跟大家说的是会有30%的面积会转化为承载物,这个形态我想不仅仅是P2和优客,还会有更多的承载物。如果30%被转化的话,这个市场有多大?我们按照现在中国排名前20城市的商办的产值,按照平均一平米的年产值在3千左右的话。保守估计在2020年年后我们增长达到4千块钱左右的话,临河办公行业的总市场规模,我们预计应该是千亿级的规模,大约在两千亿到两千五百亿之间。当然这里有各种各样的形态,我还是强调,肯定有联合办公的衍生物,包括联合居住,包括等等等等的新的空间使用方式,但是它的市场规模将达到两千五百亿左右。

  我们再看看企业增长数量,2015年全年中国的企业增长,新增量企业主和企业个体,大概将近五百万的话,到今年第三季度末,工商总局的数字显示已经是560万个,到今年年末预估会超过八百万个。这个数字是每年工商总局都在不断的监控统计的。这几年跟2012年以前是一个井喷式的发展。所以我们看到新的经济形态,新的经济个体和新生的个人经济在慢慢的替换着过去原来的大联合,大公司和大组织的模式。这样的增长我们可以看到行业的供应的复合增长率超过了60不%以上,而需求复合增长率也在30%以上。

  我们再来看另外一方面,就是写字楼空置率。一线城市,大量的二线城市空置率现在大概在两位数。普通的写字楼的租金一仍然是居高不下的。对于中小企业,个体企业,包括小微企业来说,其实仍然是供需关系错位的模式。刚才丁总也谈到了,2015年下半年众创等等空间进入井喷式发展,为什么会产生这样的发展?其实仍然是市场对位的需求。虽然今天说联合办公的入住率仍然相对比较低的,但是总体来说需求仍然是非常旺盛的。我们相信P2也好,优客工场也好,我们算算现在中国联合办公前一百名的,我们可以看看自己的入住率。我们先不去谈租金的增长量,但是入住率和需求者每年是在不断递增的。为什么会井喷式的发展,大家还愿意进入这个行业,是被需求所推动的。

  另外,就是一线写字楼的租金是不能配队这些需求者的。我们在美国、以色列走访了很多小微企业,它们告诉我们,我们可以一直保持我们小微,主要的原因是生态可以共生,可以互补,在联合办公各种各样的社区经济里生态可以配位,而不是每家公司自己变得很大。所以将来出现大量规模不增长,但是利用大量的外部资源使得只有公司能够运营的这种运营方式,这些都会在我们的联合办公的社区和社群里逐渐的成长起来。

  我们说联合办公为什么在共享经济下的新物种?就是因为联合办公能够成为社交体系的超级IP,能成为今天的商业社交社会的新的链接符号跟话语体系的五个重要来源。其实联合办公的超级IP五个特征:第一,独特的内容能力。联合办公的社群能力是最有意思的,每来一家我们的社群内容就多了一份,而且这个不仅是加法,可能是乘法,所以联合办公第一个新物种的特征,它有着独特的内容能力。

  第二,自带话语的势能价值。一个联合办公有没有影响力,除了服务之外,很大能力是来自于入驻企业。你入驻企业的能量、魅力和流量,和入驻企业的影响力,加在一起或者说我们乘在一起,构成了这个联合办公自身的独特的影响力。我们在美国走访,包括以色列走访、英国走访的时候都会碰到一个现象,会给你介绍,说这里有我们家非常有意思的企业,他们都在某个行业里可能是非常新锐的,要么是独角兽,要么是有代表性的创新型公司。如果能用好这个势能的话,这个联合办公的价值是难以衡量的。

  第三,高效的流量变现。联合办公未来一定会走向我们说的流量综合和流量搭载的综合的变现办法。我们刚才谈到联合办公的客户和酒店客户最大的不同就是,酒店客户付了钱睡觉,退了钱就走了;而联合办公的客户就是联合办公的内容,而我们是管理内容的一个管理方而已。我们可以看见在联合办公里,实际上它最大的不同是有温度,它有各种各样人格演绎的因素,你可以看到这家企业和那家企业产生了一些联系,这些特征在传统的办公楼里是无法想象的。我在陆家嘴见一个着名投资人,这个投资人跟我说,联合办公的社群是什么意思?我就问这个创始人,我说您隔壁这家公司您有来往吗?他想了半天,说没来往。我说那就对了,你把墙拆了,可以跟他来往一下。这就是我们说的联合办公的人格魅力。所以持续化的人格演绎是联合办公和社区经济里最有意思的一点。当然最后新技术的整合和善用。当然这里有线上社群的建造和APP,包括我们说服务电商的等等等等。这些都是未来新技术的善用。

  联合办公作为共享经济新物种的四个商业内涵,我们看一看新物种,但凡今天在移动互联下的新物种都有:一个,新想象。我举一个案例,就是你拿的智能手机。我们还是要感谢苹果伟大的科技发明。苹果的科技发明就是把一个移动的通信设备变成了一个想象力没有边界的移动终端,这是最重要的。诺基亚没有了,而苹果为什么产生出了这么多新型的移动智能设备呢?其实最大的就是新想象,无边界。想想看我们如果说没有智能手机,哪里来的APP商店。没有APP商店,哪里来的那么多APP的产生?没有APP的产生,哪里来的那么多O2O的互联网创业?所以没有边界,是苹果对一个新物种最大的贡献。而联合办公恰恰具备着这样无边界的作用。我们在一个办公室搭载各种各样的需求。我们优客APP后台,你可以随时申请,在线上马上可以变成我们的服务商。而每个入驻企业都可以申请成为别的入驻企业的服务商。这样的没边界的,相互交叉,杂交式的发展,实际上是这样的一个新的办公生态打翻传统生态的最重要的利器。

  第二个,新物质。就是用新材料和新的商业基因组织这个新产品。我们当时看见说,联合办公里有大量的新型空间设计,构成新的交流关系。这是我们在联合办公看见的各种各样的办公生态。我在欧美走访的时候,发现大量的联合办公的设计师他们真的不是从室内设计师变来的,他们很多是从心里学家变来的设计师,他们特别研究一个人在空间里的感受而引起的社交关系的变化。我们看到新物语在联合办公是最好玩儿的事情,我们在自己的一年多的时间里发现,我们已经看见了像精准扶贫的企业和公益创业的平台,跟搞马拉松的公司进行业务的杂交;我们也看见说做音乐创业的人跟老科学家一起在研究,说怎么来研究教人家唱歌用最快的方式,等等这种新的杂交,跟这种新的话语体系的建设。当然最重要的是新武力。把新的模式构架和新的链接方式,是联合办公最好玩儿的一件事情,能够让各种社群产生链接,让平行世界的企业和平行世界的行业在一个空间里相遇。

  我们也定义了联合办公的四角坐标:体验、链接、社群、数据。无论怎么运营,围绕这件事情就是最重要的。我想体验感是未来商业逻辑最重要的一点,制造体验。社群的亚文化感,社群感,能够真正带来大规模的客户卷入跟参与和传播的力量。当然大数据跟企业画像是极其重要的。

  所以我们谈搭建联合办公商业模式三元素:空间、社群、服务。刚才郑健灵讲到,我们真的不用变成We Work,其实我跟你讲,我们也不可能成为它。因为中国客户的养成和他们需要的服务跟美国远远不一样的。而且我也发现中国客户的养成和服务的空间远远比美国大得多的多。中国的社会化服务很低很低,恰恰给联合办公的服务者提供了很多空间。所以做好中国式的联合办公的服务,这里名堂特别大。

  其实联合办公是什么东西呢?其实Liz也知道,现在国际上很流行,斜杠青年。我们定义现在的一个青年有没有意思,有没有内容,经常说他是不是一个斜杠人,他是不是能够同时扮演多重角色。其实联合办公空间就是斜杠空间。你可以发现这里是一个空间,它很像学校,但是它又像研究所,它可以扮演很多角色,每家企业在这里既是使用者,又是服务商,所以每个企业在里面也是斜杠企业的体现。

  优客工场布局在这里就不占时间了。我们在布局16个城市,未来我们肯定还会往下发展。刚才丁博士说的对,联合办公在国际看来还是在一线的城市是最大的。我们也在试图逐渐的渗透1.5和2线的城市,但是仍然要求是中国经济最活跃,创新能力最强,科研能力,大学最丰富的地方。同时我想作为连锁店经营来说,我们肯定走出去是必须的。所以我们最近也开始在新加坡、纽约、特拉维夫、英国这些地方在做我们国际化网络。

  我们做了一些自己的尝试,试图把联合办公的运营企业让它产生更多指数型增长的可能。这一点我们实际上学习了We Work,也学习了国外若干个做平台型公司的思路。这点可能是我们跟国内的其他做联合办公的企业略有不同的地方。我们在过去的一年里,我们自己企业裂变,以及我们在平台能发现收购和股份整合,我们大约做了14家企业。这里我不做一一的介绍,但是我只是讲它们的类别。我们发展了自己的一个有意思的人力资源咨询公司,做大量的人力服务,包括线上的互联网的人员出租,这是我们现在一个非常有意思的创业团队在推进的。我们也裂变了自己的一家顾问有限公司,它们已经跟今日头条在一起了,成为了今日头条一个重要的内容供应者。我们也投资了洪泰加速器,我们希望利用AA加速器力量,来帮助它们早期发展遇到的问题。我们也跟长江商业评论产生了深度的股权合作,我们自己也成立了以案例教育为主的幂次方学院。今天列在上面的都完成了1-3轮的融资。我们还有医师众创空间的项目,明年可以请大家去看,我们十月份就开业了在北京,这是我们在国内做的唯一的一家,非常独特的,有500名大夫开的联合门诊众创平台,这里全是大夫,500名大夫在一个平台上做了一家互联网和线下共生的医院,我们还拿了医院的牌照,未来准备做新的医师多点执业的探索,我想我们布局的产业,希望和联合办公内部的企业产生深度的协同和服务效应。

  最后,我们总结了一下,我们推进的工作其实就是这六句话:让企业在里面慢慢获得高性价比好的服务。我们通过这个吸附更多的优质的企业进来。能够获得更有影响力的宣传平台和媒介,希望让这些企业在我们这边能够获得这些更有影响力的宣传平台和媒介。它们之间增长黏性,在生态中共生共长。我们自己会进一步的跟有影响力的企业合作,获得有趣的项目,与冈达的资源方进行深度的合作。这是我们优客工场的六个重要的工作纲领。线上生态不能忽视,所以我们说联合办公不是联共,是生态培养基和内容大餐。我们现在五个系统已经全部都完成了,自媒体系统,社交系统,服务系统,会员系统预定系统,我们已经开始做实租和移动办公和联合办公,我们希望跟郑健灵未来实现两地的会员互换。这是我们六个互联网发展的层级演变。

  我们也开始了在大型的购物中心的联合办公的探索。现在我们其实有十几处在购物中心的项目,包括已经开业的和正在规划的。未来和购物中心和大型综合体深度合作,我想也是联合办公非常有意思的一条,这个日本人其实做的特别有意思,在东京、大阪有很多这样的项目,一个联合办公把一个购物中心给颠覆了,所以一个生态的入侵的能力是非常非常强的。

  我们也给自己总结了25个字,这是我们说我们的社群逻辑,产品其实就是场景,分享就是获取,跨界即链接,流行即流量。这是我们说联合办公社群逻辑最重要的25个字。

  作为超级IP的内容特征和人格化属性,我们也总结了它的方法论,联合办公整个的生态一定要和扩展,一定要可链接,另外,它要可识别,可转化。所以我们认为联合办公真正未来的发展方向,它是基于城市复兴状态下的内容复兴跟人格消费的必然性的产物。

  刚才郑健灵也谈到了空间的继续延展,我们也在做这方面的探索,这里其实会有很多的专业性要求,实际上是不容易的,我们也在探索,它未来产生新的空间延展,所以我们又成立了一个平台,叫共享际。我们探讨在把线上的互联网生态线下化,以及公寓和办公叠加化,整个形成新的一种新的办公居住以及商业混合的空间形态。目前在北京我们做着四个项目,未来可能明年会跟大家做更多的深度的分享。这是我们在做的新的生活方式的载体的空间演进。最终我们希望沿着工作,联合办公,沿着生活,沿着娱乐消费,最后一层一层向外递进和拓展。这个也就是优客工场未来大的生态系统,用这张图基本可以说清楚,我们对企业我们自己的规划和发展。很有意思在两个礼拜之前看到易居中国发布的新的易居发展,它也有一张图,我们对了对,发现真的特别像,其实在做平台和生态,刚才丁总也说了成了抱团,垂直,互联之外,逐渐向生态化演进。我想这都是我们需要共同研究和追求的。

  最后说一两句,我想时间很快,我们跨了一年,去年在上海,今年在北京,我想无论是郑健灵谈的,还是我谈的,以及下午好几位谈到的,都可以看到对联合办公的理解已经越来越深入,已经越来越向着我们追求对人的研究,对社群的研究去发展。而且我们越来越在探讨行业的理论,而不是谈情怀,谈理想,我想这是很大的进步。我们也在想办公室的未来是什么办公室的未来就是没有办公室。想想在未来混沌着,边界不清晰,行业不清晰,领域不清晰,公司不清晰的这样的创造力人群,未来在空间里的创造跟创新成为常态的时候,我想这个社会会无比的拥有魅力。今天无论是郑健灵看到的,还是我看到的,实际上这个苗头已经出现了,这些人需要培养,而且这些人未来一定会在90后、00后会成为新常态。所以我们看到这个常态,我想联合办公的未来就在他们中间,而我们的未来是他们给我们的。

 

  直播:GCUC全球联合办公峰会·中国站(三)-房讯网

  http://www.funxun.com/news/32/201699132641.html

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