武汉写字楼空置率将超30% 上半年新增为去年3倍
http://www.funxun.com房讯网 2016-8-16 8:21:08
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[提要]火热的武汉商品住宅市场背后,写字楼却遭遇去库存难题。青山一栋甲级写字楼,2014年4月入市,至今已销售和租赁的占比不到10%,开发商急得跳脚。

  火热的武汉商品住宅市场背后,写字楼却遭遇去库存难题。青山一栋甲级写字楼,2014年4月入市,至今已销售和租赁的占比不到10%,开发商急得跳脚。专业机构报告指出,武汉甲级写字楼今年上半年新增供应量是去年全年的三倍,需求却减少三分之一,预计下半年写字楼空置率将超过30%。

  写字楼市场供求失衡为何越来越严重?武汉如何破解写字楼去库存这一难题?

 

 

  [租售冷清]

  一写字楼入驻率不足一成

  8月14日上午,青山和平大道一栋写字楼前广场上,摆放着两块巨幅广告,推介该甲级写字楼的各项优势,不过围观者并不多。

  楚天都市报记者观察发现,与一般的甲级写字楼不同,该栋楼里并没有白领进进出出的繁忙景象,大楼后的立体车库及地下车库里车辆也寥寥无几。

  一楼大堂的销售接待人员告诉记者,该楼于2014年4月开盘入市,至今已卖得差不多了。记者询问,既然卖得差不多了,为何两年多过去了,还没有多少企业入驻办公?她表示,相关手续尚未办完,正在加紧办理中。

  然而,记者获得的一份内部数据显示,该楼总建筑面积约5万平方米,入市以来销售46套共约3000平方米,租赁约2400平方米,目前整体入驻率为7.6%。

  该甲级写字楼开发商对记者表示,租售情况不理想,他们之前也未料到,如今回过头来看,原因主要有三:青山区为工业区,第三产业特别是高端服务业比重不高,随着武钢效益下滑,其上下游企业数量及盈利显着减少,潜在的与钢铁相关企业客户大量流失;该楼覆盖的范围距离徐东及中北路较近,客户竞争非常激烈。

  [开发火热]

  徐东大街同时建6座写字楼

  长江二桥武昌桥头到岳家嘴约3公里的徐东大街道路两旁,几年前很难找到一处像样的写字楼。记者近日探访发现,如今新长江汇通广场、中冶南方大厦、联发国际大厦、东湖国贸大厦等不少于6处写字楼在建,总体量约50万平方米,未来如何入市消化,成为一道摆在开发商面前的难题。

  武汉一位知名房企内部高管向记者表示,大规模上马写字楼并非开发商所愿。据了解,近年来,武汉但凡招拍挂出让大型地块时,即使是住宅用地也要有一定的商业比例,商业占比一般为20%甚至更高。2014年之前武汉住宅限购时,为规避限购,开发商也很热衷开发商业,于是很多大型项目都以城市综合体的形象面世,社区商业加写字楼则成为标配。

  谈及商业地产尤其是商务地产过剩的源头,中国指数研究院华中分院市场研究总监李国政表示,有些区政府仅以自己区域的财政税收、商务环境来考量,而不是从城市发展全局的需要来制定城市规划与建设指标,这势必会产生重复建设,从而造成写字楼空置率居高不下等一系列问题。

  [市场研判]

  下半年写字楼空置率将超30%

  不仅仅是青山这种偏离核心商务区的写字楼遇冷,汉口建设大道一带传统商务区附近的写字楼也不太好出手。

  昨日,楚天都市报记者探访建设大道一栋甲级写字楼,销售顾问告诉记者,该楼今年初入市,目前约出售了30%,“需求不多,不太好卖。”

  8月3日,全球最大的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕发布专业报告,盘点今年上半年武汉优质写字楼市场:截至今年上半年,武汉写字楼市场共迎来20.4万平方米的新增供应,累计总体量到达265万平方米。甲级写字楼上半年新增供应15.6万平方米,已远远超越2015年全年的4.7万平方米。受经济增长持续放缓影响,部分写字楼项目工程进度缓慢、预租情况不理想,因而推迟交付。

  而在市场需求方面,政策和监管措施收紧,使P2P等民营金融企业用房需求较2015年有所回落。经济大环境趋紧、增速放缓也迫使部分内资企业更加注重成本控制。在供需双重因素影响下,今年上半年,武汉优质写字楼市场消化量较去年同期下降33.4%,仅有10.9万平方米。

  预计2016年下半年,武汉将迎来超过40万平方米新增写字楼供应,主要位于外围地区或非集中商务区,市场存量将会进一步攀升,空置率将超过30%。

  [解决办法]

  “商改住”有待市场认可

  为解决这一难题,企业家们也在奔走呼吁。在今年武汉市两会上,湖北省房地产业协会副会长、钰龙集团董事长喻惠平建议,武汉市商业地产库存巨大,急需利用政策,从规划龙头开始进行“商改住”,从供给侧进行结构性调控。

  这一难题也得到了国务院的重视。今年6月3日,国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,允许商业用房按规定改建为租赁住房,土地用途调整为居住用地,土地使用年限和容积率不变。

  仲量联行分析认为,目前,“商改住”的细则尚未出台,但对写字楼去库存是一大利好。第一,相对偏远的写字楼,商改住之后,可提升办公楼入驻率。第二,写字楼做公寓出租效果更好,开发商可实现稳定的现金流,减轻资金压力。第三,中低端写字楼改为住宅之后,剩下就是高端写字楼能更好地满足高端客户需求。

  不过,对于尚未出执行细则的“商改住”政策,也有业内人士持保留态度,认为这不是解决写字楼库存问题的根本之道。因为大部分项目“商改住”后,由于集中供应、改造成本过高因素,仍会面临销售或经营压力。另一方面,商业地产的居住条件各方面都不如小区房,“商改住”的改造效果也受到限制,租客不见得愿意花更多的钱去住一个条件更差的地方。

  (楚天都市报)

编辑:huangcy

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