直播:博鳌•21世纪房地产论坛第16届年会(三)
http://www.funxun.com房讯网2016-7-22 9:19:00
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[提要]博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会将于7月20-23日在三亚海棠湾喜来登度假酒店隆重举行,本届论坛主题为“房地产的想象力:供给侧优化与结构性平衡”。论坛由南方报业旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起,是中国目前规格最高,影响最大的房地产专业论坛之一。

  博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会

现场图片

  复旦大学国际关系与公共事务学院教授、《最强大脑》节目主持人  蒋昌建

  蒋昌建:尊敬的各位领导,各位嘉宾,大家好!

  我是本场论坛的主持人 蒋昌建。首先感谢大家出席"2016博鳌o21世纪房地产论坛第16届年会"。

  当中国经济改革思路从需求侧转向供给侧之时,房地产的未来发展方向逐渐明晰,这或许是对中国房地产过去数十年发展结构的一次颠覆性改变。

  下行的中国经济在2016年迎来可喜的变化,房地产再一次承担起了关键的作用。但今天的房地产已经与以前完全不一样。回暖中的市场只在一线及部分二线城市可以看见,三四线以及更偏远市场仍然受困于此前的选择与误判,去库存道路还没有找到新的希望。

  告别野蛮生长以及黄金时代之后,房地产行业在今天陷入一种百花齐放却缺乏统一而鲜明步调的节奏,分化、并购、转型、跨界、多元化、出海、回归一二线等,房企的选择五花八门、不一而足。这些变革,我们称之为"新常态",但却失去了很多以往的坚持和思想。我们要寻找回来失去的世界,首先需要一个"平台"。

  作为承载着中国房地产思想高度的重要平台,博鳌·21世纪房地产论坛过往一直是中国地产智慧尖峰对撞的顶级盛会,见证并记录行业的每一个脚步。

  十六年来,博鳌·21世纪房地产论坛广泛、深入的影响力已经延伸至更广阔的天地,覆盖了房地产以及上下游全产业链。在此我谨代表南方报业传媒集团、21世纪经济报道、博鳌·21世纪房地产论坛组委会表示诚挚的谢意。与此同时,本次活动得到国内各大媒体的大力支持,在此一并表示感谢。

  今天的盛会我们非常荣幸能得到政府领导、行业专家及商界领袖的大力支持,在此我代表主办方再次向大家表示最诚挚的谢意。

  在论坛召开前,请允许我介绍一下今天到会的主要嘉宾,(由于嘉宾比较多,大家不用一一鼓掌欢迎)他们是:

  南方报业传媒集团副总编辑、21世纪报系党委书记  王义军 先生

  全联房地产商会秘书长  钟 彬   先生

  全联房地产商会创会会长  聂梅生  女士

  首开集团党委书记、董事长、总经理   潘利群   先生

  全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长  贾 康   先生

  旭辉集团总裁   林 峰   先生

  经济学家、北京师范大学金融研究中心主任  钟 伟   先生

  阳光100集团常务副总裁    范小冲  先生

  新城控股集团高级副总裁    欧阳捷    先生

  新鸥鹏地产集团首席战略官、董事副总裁   李战洪   先生

  让我们以热烈的掌声欢迎他们的到来。

  本届论坛得到了新闻界朋友们的大力支持,让我们以热烈的掌声欢迎他们的到来与支持。

  本次论坛也得到了喜来登度假酒店的大力支持,在此表示感谢。由于时间的关系,其它嘉宾不再一一介绍,同时也以热烈掌声欢迎他们的到来。

  在演讲之前,我们有请 南方报业传媒集团副总编辑、21世纪报系党委书记 王义军 先生 致开幕辞。

王义军  南方报业传媒集团副总编辑、21世纪报系党委书记、二十一世纪传媒董事长

  王义军:尊敬的各位嘉宾,女士们、先生们。

  大家上午好!

  首先,请允许我代表南方报业传媒集团及21世纪经济报道对第16届博鳌21世纪房地产论坛的召开表示热烈祝贺!对各位嘉宾的光临表示诚挚欢迎!

  21世纪报系在南方报业传媒集团的领导下,积极适应"互联网+"背景下的媒体转型,全面搭建全媒体平台。以21世纪经济报道为核心,以全媒体传播为手段,充分发挥在商业新闻领域的核心竞争力。为读者与客户创造新的价值。

  博鳌21世纪房地产论坛已走过16年的历程。16年来,博鳌21世纪房地产论坛凭专业感动客户,靠口碑赢得市场。

  现今,博鳌21世纪房地产论坛已经成为中国地产行业举足轻重的行业交流平台,是中国地产智慧尖峰对撞的顶级盛会!当然,这是有赖于各位领导和各界人士的支持,在此,再次表示衷心的感谢。

  本届年会以《房地产的想象力:供给侧优化与结构性平衡》为主题,共同探讨中国地产行业健康发展的创新逻辑。

  在地产喧嚣的2016年,我们期待在迅速变化与急剧转型的中国,借助房地产的想象力,厘清房地产与中国经济运行过程中复杂的内在逻辑,勾勒时代环境的真实轮廓,还原发展的本质,从而为行业、为企业的澎湃前行,注入清晰、深刻的洞察力。 为推动行业的良性运行与协调发展,贡献出我们应尽的力量。

  最后预祝大会圆满成功,祝各位领导和嘉宾身体健康、事业进步!

  谢谢大家!

  蒋昌建: 谢谢王义军先生 的发言。

  现在有请 全联房地产商会秘书长 钟彬:先生 致辞。

钟 彬   全联房地产商会秘书长

  钟彬:尊敬的各位来宾,大家上午好!

  这已经是第16届会议,我们有过调整的行话,今天我们对行业的理解,我们也更加的深厚,对未来的贡献更加清晰。本次我们的主题是供给侧的优化与结构性平衡,我们可以看到我们的行业成熟了,我们的企业也成长了。

  依据对当前形式的变化,房地产商会提出服务创造价值,所以今年房地产商的行动是不断推动行业的发展,中国最具服务商业价值的活力,是地产的社区,这些载体作为我们的平台,让我们去装备,让平台公平,让产业丰盛,让消费者更加的满意,从而创造出好的商业模式。

  我们为我们的行业发现行业与企业的痛点,反映诉求,为行业代言,为企业威权,从而建立更加优化的商业模式。我们认为我们通过商业模式的创新,通过商业制度的完善,建立一个更加法制、公平、创新、共享的商业平台,让与会的所有嘉宾一起创造,一起携手发展,谢谢大家。

  蒋昌建:感谢 钟彬先生 的发言。

  接下来,让我们正式进入论坛的主要环节。本次论坛共分两大部分:分别为"第一部分:主题演讲"、"第二部分:2016年度第2季度中国房地产市场报告发布"、"第三部分: 六方会谈"。下面,让我们一起进入第一部分-- "主题演讲:宏观经济与地产行业发展趋势"。

  下面,让我们掌声欢迎 全联房地产商会创会会长  聂梅生 女士 为我们带来主题演讲。演讲时间,20分钟。有请。

聂梅生    全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长

  聂梅生:大家早上好!很高兴又来到美丽的三亚,参加博鳌·21世纪房地产论坛,这个论坛我几乎每次都来,而且每次都和大家分享我的观点,同时与大家进行交流。

  今天,我想就切入这个主题,供给侧优化与结构性的平衡。关于房地产的供给侧改革,大家有很多的说法。我们认为,大概是这3个方面,如果这3个方面不改变的话,谈不上改革。

  第一个,土地供给侧改革,政府提出积极推动同地、同权、同价农地入世。

  第二个,房地产投融资体制改革,加拿大直接融资比例,建立各地房地产投资资金。

  第三个,房地产税费改革,针对企业是土地出让金与税费并轨规范化纳税。

  从这个资料我们可以看到,我们国家本来的住宅建设用地在全世界来讲是低的,不是高的,我们在建设用地当中,住宅用地太低,这样的情况下,地价一定会飙升。

  2015年8.7万亿商品房销售额的分解,企业所得税8%,开发商是30%-40%,如果现在所有的改革或者是供给侧改革,全部是冲着上面的30%-40%,压不下来的话,房价肯定会上去。我觉得从这个比例看出,房地产依然是最主要的经济增长,已经政府的60%-70%是来源于它。此情况下要平衡地方的产能收支。

  金融方面,我一直以为是和M2有关,但是其实是和M1有关,图示表明M1与房价呈高度正相关。唯一能力投的,觉得还能够放心的,只有房子,唯一能够和M1相当的就是房子,房子的背后是土地,为什么全国地价飙升?也是和这些有关系,没有一个国家的M1房价这么高的正相关。从中央和国务院来讲非常关注的事情,就是民间固定资产投资和全国固定资产投资增速。

  2015年前三季,完成并购案例176起,涉及金融1600亿元,受近期宏观经济下行趋势影响,房企面临去库存压力。还有一个特点,房地产海外的迅猛发展,到现在为止,2016年的房产海外投资方面超过2015年的全年。

  供给侧改革形成的局面刚才讲得比较清楚,现在怎么办?新常态下对房地产行业的思考,供给侧的情况,我们的生态怎么办?由于我们现在放在第一架马车来考虑,房地产还在第一架马车上,无非是加大消费、加大服务,从投资指导到工业指导再到服务业指导,而服务业面对的是基层对于是人。

  与房地产相关的有2个方面,一个是小区,小区建完了以后,入住的人;另一个是服务业,很多企业和上市公司,包括金融机构都针对这方面,由传统农业延伸社区的O2O。还有养老产业,养老产业有很多的年的历史。从养老产业链来讲,有这么多的内容,类型居家与社区养老、机构养老,业态是居住等等。

  它的创新业态是什么?养老产业现在是创新,主要是两个新型业态,一个是融入互联网+,通过大数据支撑下的多电突破和O2O线上线下互动的营销渠道;一个是融入金融创新,可以双层众筹,资本市场融资、运营、退出,双基金支持。

  现在没有一个产业在中国没有一个人可以离开互联网大数据,这个圈融合到每一个产业,融入到每一个人,所以最外圈是互联网大数据。中间的是产业基础、市场旅游、互联融通。那我们怎么样用互联网大数据的概念和金融创新的概念包容我们的产业基础,如何在一些新的蓝海中寻求我们的发展,这是我们需要考虑的。

  融合互动的蓝海产品,离不开3个方面。第一,社区居家养老,主要是服务业,投资分散,服务人数占比90%,管理难度大;第二,旅居养老,融合社区居家和机构养老,融合养老、旅游、房地产业融合老少三辈券另服务,互联网大数据、金融+;第三,机构养老,重资产,投资大,服务人数占比5%-8%,属于刚需性,便于管理。

  这个蓝海产品一定能够把线上线下和金融融在一起。这是我们现在的候鸟地,我已经飞了三年,我们现在还有七、八十个老人在我们的候鸟度假区。机构养老招100个人是很容易的,然后做到1千个人,利用我们的平台,引入各个高校、社区的人进来,这是不难的,这个方案体现了大数据的作用。你要找到栖息地,同时一定要找到鸟,栖息地就和房地产有关系,现在的旅游地有很多的库存无法解决,但是如果作为候鸟地,过量的开发,我们可以帮助去库存。我们老是自己做自己,产业园就是产业园,社区就是做社区,但是我认为我们应该把他们融合起来,利用互联网和大数据。

  社区养老服务中心的商业模式是从聚量到聚资,我们有17万家的规模,而且政策环境非常有利,政府极力推居家和社区养老。必须利用互联网和金融把它聚集起来。第二个商业模式是顶层设计,我们的指导思想是以服务作为项目的核心价值;以轻资产运营打造项目软实力;全球清朋华友品牌共建共享;引入双"零"要素,土地成本趋近于零、融资成本趋近于零;引入渠道资源提高技术含量降低成本。

  首个清朋华友学子园客户众筹项目,当时的测算众筹应该是多少,如果比例达到60%的话,它的回收期是4年左右。我们运营了一年半,它的前期投入是1.5亿,已销售了113套占可销售方源率50%,收回资金1亿元,占前期投入67%。

  我就说到这里,谢谢大家。

  蒋昌建:谢谢 聂梅生 女士 的精彩演讲。

  下面请 首开集团党委书记、董事长、总经理 潘利群: 先生 作主题演讲。演讲时间,20分钟。有请。

潘利群  首开集团党委书记、董事长、总经理

  潘利群:尊敬的各位嘉宾、媒体朋友们,大家上午好!

  有机会和大家分享对供给侧结构性改革的初步考虑,非常荣幸。

  2015年全国商品房均价再创新高。今年上半年,全国房价又上了新台阶,这超过了行业内外人士的预期。最近几年来,无论房价的涨跌,市场上总有悲观的声音,悲观主要源于对中国持续增长的担忧,包括劳动力供给减少,投资违约度下降,技术创新乏力,国际市场萎缩等等。这些支撑过去高增长的动力,正在减弱。但是房地产行业的实际境况如何?它的动力源泉在哪里?供给侧改革提供了较好的分析角度。

  今天,我想分3个部分,第一个是走进供给侧,第二个是审视供给侧改革,最后谈供给侧改革的目标。

  走进供给侧,过去二、三十年中国房地产一直上坡,尤其是近些年走坡上行。有人说崩盘,但是按照经济规律,一个峰值之后存在多种可能性。上世纪90年代美国房地产市场一直平缓运行,20世纪初登上高峰。也可以是2008年的美国,2009年房价跌入低谷。2008年之后的英国市场,短暂调整之后,2012年又重回历史新高。这些案例支撑了客观的视角。

  对于我国而言,之所以悲哀,是因为根据日本的经验,比如制造业外迁,人口增长缓慢,老龄化快速提升,可是问题的深度大不相同。以人口为例,中国放开二胎以后,中国人口将达到15亿,与相等相比,将增加1.3亿人口。与发达国家相比,中国的问题还是要从中国国庆入手,日本房地产崩盘时,GDP排全球第一,中国至今还处于世界的平均水平。

  过去中国房地产的繁荣是中国经济快速发展的成果,如今中国房地产市场告别了暴力,维持了健康的发展。在任何国家的任何时期,房地产都是一股重要的经济力量,它的作用,有些时候会夸大。我们要有一定的认识,有了认识我们才能在大周期中保持定力,认清现状,进而分析问题和解决问题。

  中国现在的发展主题就是供给侧改变,如果大家拿不出更好的策略,就应当对这场改革充满期待。长期侧重中房地产地产,供给更多时候是平衡在教科书上,它不是大众的社会化的,所以谈论供给侧改革,首先要从供给说起来,说早供给就不能忽略需求,需求管理是目标导向,是为了实现经济社会指标需要调动多少资源,强调量的增大,供给管理是问题导向,是在完成社会经济指标苦难,资源配置失衡时,如何使用资源效率,重在质的提升。

  虚线左边是新的改革创新,决定了中国和发达国家之间竞争力的差距有多大。右边是传统的区域,兼容新旧。国家提出了去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短版5大任务,任务之首是去产能。产能是已经投入的生产能力,库存是已经完结的生产过程,他们都无法从根本上改变存在的形态。新增的资源也无法更高效的利用。在理解上应当调换顺序,先有补短版、降成本,然后才是去产能、去杠杆、去库存。

  2015年中国进口了1.43亿美元的高端制造业,这1.43万亿是工业补短版,可以扩大有效投资,优化供给结构,在补短版的过程中化解产能,降低杠杆,减少库存。

  第二个方面,审视供给侧改革,不能孤立认识每一场改革,当下改革的大局是我们不能忽视的任务。

  首先,文化。文化是供给侧改革的精髓,我们不是缺少文化,而是没有把文化放在应有的位置,1982年中国通过第一批历史文化名称,这个名单我们是否看得比较陌生?5千多年发展孕育的文化,这些历史文化名城都建设不好,城市的国际竞争力如何提升?国家的文化自信如何建立?

  其次,科技;科技是供给侧改革的根基,科技实力是经济实力的重要保障,以美国为代表的世界主要经济题,在2008年危机之后,提出了重振制造业的科技之路,美国最大的教训是去金融化,回归制造业,发达国家回归制造业是实质所需。房地产企业要在竞争格局里面找准定位,赢得市场,供给侧改革是很好的机遇,这也是我们转型的时期。

  我们要认清中国房地产市场主要特征:第一,土地价格高,开发成本居高不下;第二,城市与行业集中度越来越高;第三,城市建筑总量较大,总体平衡,结构不均衡。

  以上3个特征是对行业现状的判断,基于这些判断,我们才能够明确供给侧改革的着力点。

  第一,中国房地产市场逐渐进入二手房主导时代。中国重点城市新旧成交比在1:1:4之间;发达国家普通维持在1:8:10之间。

  第二,中国居民收入差距较大。中国城镇人口收入前20%是后20%的6倍,全国总人口前20%收入是后20%的19倍。如果保障房问题不解决,2亿农民工就很难进城。

  第三,中国人居改善的需求是持续的、长久的。以美国、日本的住宅市场为参照,中国房地产市场的实质性成长空间依然很大。

  第四,中国住房总量巨大,区域结构性过剩与有效供给不足并存。中国城镇总体套户比处于1:1若平衡状态,区域之间以及城市不同区位之间不平衡。

  第五,解决"城市病"问题,中国将迎来新一期建设热潮。每年投资超过万亿的国家工程包括智慧城市、海绵城市、轨道交通、控制水土壤治理等。

  第六,中国城市边界已经接近极限。中国人均建设用地130平米,高于发达国家84平米与世界平均水平83平米。

  这些现象都被行业现有的发展模式和指导思想提出了挑战。

  第三部分,"镀金时代"。

  首先,供给侧改革的第一步是合作。行业不断扩展合作的领域,与各类金融机构携手创新,广泛涉足各个行业。物业管理、商业运营、养老服务、协作办公等等领域和其他的企业进行合作,我们相信合作与最大相比最大的特征是出发联盟。未来面对高投入、高风险,我们主张共享、互相成就的原则。

  其次,中国城市需要新的发展模式,哪个城市掌握模式,哪个城市就掌握未来。

  第三,房地产行业的顶层设计,城市管理。提高经济结构、多样性水平,同时确保核心城市的用地需求。

  如果房地产行业本身是金,供给侧改革就是造金的工艺。在现时代,中国房地产市场的新趋势是向好的,这需要企业怀着情怀和责任心与城市同呼吸,以城市的复兴为己任。

  谢谢大家。

  蒋昌建:谢谢 潘利群 先生 的精彩演讲。

  下面请 全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长 贾康:先生 作主题演讲。演讲时间,20分钟。有请。

  贾 康  全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长

  贾康:尊敬的各位领导,大家好!我想谈谈对当前经济形势的看法。

  "十八大"后开新局,短、中、长期衔接至关重要。这里面有一些关键词,强调现代国家治理、现代市场体系、现代财政制度、现代政治文明、现代发展理念。治国理政核心概念是"四个全面"的战略布局,在这个背景下,已经非常清晰。我们的年度指标表现是一降再降,我们必须认识在新常态下的引领。

  我们的目标现在只有6.5%-7%,我们看到了管理人的不安。在这个情况之下,我们希望"新"已明朗以后,实现"常"的境界。我理解的"经济新常态"是有3个关键词:中高速;结构调整;创新驱动。而"三期加一期"是经济增速换档期;结构调整阵痛期;前期刺激政策消化期;加改革在深水区攻坚克难的推进期。

  我们必须观察和追求"常"的实现。目前,中央强调引领新常态要抓矛盾的主要方面和作为第一动力的"创新发展":供给侧结构性改革。但是不确定性仍很明显,不安全感弥漫,市场预期的向好苗头十分脆弱,一线管理环节能力打问号,经济问题社会化、政治化的危险与威胁"矛盾累积隐患迭加"。各种各样的矛盾在一起,我们考虑经济发展和社会发展一定要有全局的意识。

  我们需要向前看,需按新常态完成探底、企稳于中高速增长平台来理解"L"型。

  一季度6.7%的同时,有一些苗头和迹象值得关注,如果管理部门不犯明显错误,不排除年或明年前期,出现宏观经济态势的"阶段性探底"。去年下半年的"项目包","有效投资"与"PPP机制"结合在一起。

  而PMI的上半年表现,与工业增加值、企业利润、用电量、房地产业、PPI、CPI等的综合互动观察,居民消费仍相对强劲。地方、企业困难的分化,比如北上广深、民企中的规模以上企业有向好的苗头,有些不好的案例消息却往往耸人听闻,但是仍有十分困难的方面,比如东北、山西、温州,同时特别是需要警惕经济问题社会化、政治化形成"突发冲击"。

  我们要利用品牌效应扩大规模,有些民营企业抓住机遇发展,比如华为。民营企业方面,如果说到和金融有关的,这些年不论是什么背景,保险公司、理财公司、财务管理公司,他们遇到的是什么困难?他们是高端引进,他们年年的业务增长规模上都增长30%-40%,这些都是通过市场不同角度的分析。

  房地产业,我的基本看法是,在中国真实的城镇化率是40%左右 ,房地产业总体来说是景气回升,表现中国经济存在巨大的发展空间。我们现在如果从一线城市带动,如果是迅速蔓延到二线城市的升温。在经济总体下行过程中,房地产业可能在走在各个行业比较靠前的位置上,它的希望线也看得越来越清楚,而房地产业比较明显的回升是在工业化、城镇化、市场化、信息化上。难道真像很多人说的这么悲观吗?我们只要不犯低级的错误,这种悲观是不会出现的。

  现在房地产稍微为难一点,带来的是相关基础设施方面,有更多的发展。中国建成区和相关周边区乃至城镇一体化发展的基础设施的建设,会拉动全产业链。经济和未来之间,由于城镇化高度发展期,而中心区的不动产评价价值是上扬的曲线的过程,需要注意,房地产业黄金时代过去以后,白银时代依然是含金量非常高的时代。企业界、投资界、包括农村界,可以一起实现共享。

  希望在改革开放过程中,总体来说是共赢,是创新发展。需要强调的是,在民营企业投资下滑,有多少技术上的分析?必须强调民营企业总体的方向感,我们要做好相关的工作,把方向感清晰化,而种种相关的纠结,需要得到实际工作中的发展效率对冲,也需要我们有长远战略进行信息化,全面改革。

  虽然有种种技术上的考虑和阶段行的考虑,但是长远的大方向感,中国一定要进入现代社会,而现代社会一定有与房地产发展的制度挑战,这个过程中,如果立法能够完成,首先推出实际的税法,以及执行相关的改革。房地产事业的发展,在中国是可以考虑先有地法以后,区别于区域形成供给侧改革的理性方案,我就说这么多,谢谢大家。

  蒋昌建:谢谢 贾康 先生 的精彩演讲。

林  峰    旭辉集团总裁

  下面请 旭辉集团总裁 林峰 先生 作主题演讲。演讲时间,20分钟。有请。

  林峰:刚才我们的专家、领导、学者,有各种数据、图表、理论,对房地产的各种形态,以及供给侧改革,还有房地产发展,做了非常详尽的分析,我们想用朴素的语言讲我们的感受,没有这么多的数据,只有一些观点。

  我们在这一年来,经常碰到了是两个问题。第一个问题,是对房地产未来的困惑。第二个问题是对地价和房价什么看法?我认为这一个是大趋势的问题,一个是小周期的问题。我个人对房地产行业充满信心,我们也不知道它什么时候会有变化,但是从它诞生以后,这就是人类的基本需求,这个行业始终会存在。作为10万亿的行业,就像一片海,即使海增长的速度会变慢,或者有可能逐步的萎缩,因为按照历史的规律和经济的规律,会有所波动,但是仍然是非常大的市场,这个市场短期是不会发生根本的变化。

  大家为什么对这个市场会有所思考?我了解周围的朋友,对自己的居住环境是否满意?90%的人最现状是不满意的,但是也不一定发现比现在更好。大家的潜在需求是非常大。这些人往往是有不满意,因为他们已经居住在这里,而且他们是有自有的住房,这个自有的住房对他们的影响是非常大的,随着房价一路往上走,对于没有买房的人,购房房子的人压力是非常大,但是有住房的人,他们是相对活跃,我认为这个市场仍然是有效的需求,只要是有效需求的市场,就有未来。可能这个未来不是给所有的人,而是给越来越多的开发商。

  目前行业的集中度越来越高,以后百强企业可能是四、五十。这些意味着专业的价值会越来越凸显。原来只要钱,只要拿到地,无论如何盖都能够卖得掉,但是现在需要更精细的管理和更专业的团队,来应对需求提高的市场。在需求提高的市场,这方面的马太效应会越来越强,海不会变大,但是市场还是在。你只要有你只有的独门绝学,你在海里面依然有机会成长为鲸鱼。马太效应是近几年在金融的撬动下越来越显现的现象。

  我们在未来要做好准备,我对行业的未来,一定是充满乐观,即使是成熟稳定的市场,美国和日本,一年开发面积,可能也是扩大人均1平米,从长远来看,在座的各位都不会失业。这是我们对行业的大看法。

  第二方面,地价和房价的问题。拍地的话,我觉得不用看底价、也不用看增值幅度多少,那都是假的,因为有的政府会把底价放很低,也有的政府把底价放很高,特别是强二线城市,价格翻倍,但是到弱二线城市,周边均价在1.1万,成交楼盘价是1.25万。这些拿地的地王,不断刷新我们的心理承受能力。

  M1的系数,去年7月份,增速是6.6,今年6月份,M1的增速是24.6%,增加了4倍。这种增数来看,房地产和土地不涨价是很困难的,因为中央开闸放水,希望水能够灌溉千亩良田,可是水聚集在洼地,

  房地产行业以及房地产行业的某些城市承载了低洼,所以我们认为都是货币惹的祸。

  但是不管地王如何,我们本着对规律的敬畏,所有的东西都不能快速增长,同时还能够持续保持增速。所以我一直给周边买房的人说,看他们自己的需求和地点,如果在成熟的地点和区域,如果是买自用房,仍然可以买,因为现在的地王和房价差距不大,因为如果地价一开,超过了销售的地价,但是地王不会用地王的价格重新制定售价,这是有安全的空间的,所以自住的话,是可以自己买的。但是如果是投资的话,我觉得需要再考虑。因为投资不是投资过去,也不是投资当下  ,我们的投资,是要站在18个月以后,这是一个基本的保险期,倒回来看,今天的点位,以后是什么样的点为。

  今天的主题是供给侧改革,再多说一些。供给侧改革方面,如果能够做的话,最核心的是如何解决土地资源错配的问题。因为我们知道,现在包括石油、粮价,只要中央一调控,只要中央一垄断,这个价格永远是在上升阶段。土地为什么一直上涨?我觉得和供给侧改革的垄断有关系。政府仍然可以用建设的制度,统一一个平台,所有土地的平台,确保政府在这方面的收入通过量大来解决。

  反过来,地价高的时候,出台一下垄断机制,进一步的减少了土地的供给,这方面,基本的经济学规律,如果能够做一些调整,我们也希望工商联进一步的写报告,如何解决土地供给方面,有没有更多的自主性?可以让一级开发决定召开发的时间,我觉得这个会对供给侧改革有一定的影响,对市场实际的平衡能够起到更好的作用,谢谢。

  蒋昌建:谢谢 林峰 先生 的精彩演讲。

  下面请 着名 经济学家、北京师范大学金融研究中心主任 钟伟:先生 作主题演讲。演讲时间,20分钟。有请。

钟 伟    经济学家、北京师范大学金融研究中心主任

  钟伟:大家好!

  让我们看一下过去16年地产开发商在做什么,以及现在做什么。如果是10年前的开发商,他们今天仍然做买地盖楼?地产行业日益多元化更加的精彩,恪守传统的拿地盖楼的地产商是越来越少见,而且他们并不代表中国的未来。

  我想大家汇报一个回顾,三个背景,八个趋势。

  "一个回顾",中国房地产的趋势可以概括成什么?我概括成:3年涨,5年平,10年落。为什么未来三、四年房地产市场仍然是比较好?原因在于去库存远远没有结束。市场的总体是好的,结构也呈现回落。中国房地产市场销售比较热,投资冰冷,一、二线城市比较热,三、四线城市非住宅不太好。

  去年我们提醒大家注意3个新的变化,一个是互联网思维的冲击,第二个是一二手房联动冲击,第三个是海外机遇。重要的不是商业模式,重要的是你有什么实现商业模式接地气的技术手段?如果不能把商业模式改造成可以接地气、强有力的技术支撑的盈利模式是不行的。互联网已经过了估值取胜的时代,因此互联网企业说估值很好,目前不盈利仅仅是战略性亏损的企业没有前途。

  万科可能并不能代表中国房地产的未来,未来的一段时间,我们可以看到,一些原来不被人所关注的,甚至不务正业的,甚至在行业地位不高的企业,他们是中国未来千亿级的房地产企业,比如说链家,它原来是一个中介公司。中国进入新常态之后,中国经济调整,明显滞后于欧美过程,所以海外地产的回报率和安全性,相比较中国内地的房地产,体现出越来越强的优越性,不要恐惧海外市场语言、环境不通,没有关系,带着钱去,买买买,这是正确的。

  我们再来看理解房地产的三个背景:负利率来了。

  第一,复苏疲弱,贫富悬殊。马克斯说"任何经济危机都是生产力对劳动者购买力的相对过剩的危机",而次贷危机以来,全球经济增长疲弱;贫富悬殊是英国脱欧和特朗普现象的根源,精英在关注互联网,金融人工智能;穷人在关心小时候最低工资养老保障和住房。

  第二,货币放水,负利率蔓延。钱印得越来越多,8年的时间,我们印出了100万亿。这带来贫穷感和焦虑感,奢侈消费全球退潮,零利率之后还有负利率,通缩悲观中拯救欠钱者的尝试。以前不敢加杠杆,现在应该加杠杆,因为钱不值钱,以前一旦去海外借钱有外地的负债,现在不行了。比如说日本,你们你过去3年在日本投资过地产的话,每年的回报,也能够达到2倍数,三年下来,你已经回收本金至少30%。如果你以内保外贷的方式,你在海外真实的融资成本是国内外的利差,再加上人民币的贬值程度。中国房地产企业在海外投资已经是负利率的状态。

  第三,资产泡沫化,楼市火爆。美国股市,债市和楼市可能在经历仅次于新经济的大牛市。从2012年至今,全球楼市持续升温,大都市平均升幅约在40%;中国股市债市波动巨大,楼市回升较全球更迟,地产泡沫或地产金融泡沫是全球性的。中国北上广深也好,或者是四大二线城市也好,房价的上涨在国际范围内,并不受关注。

  八个趋势:市场如何走,我们如何做?

  首先,中国不会跌入陷井,楼市也不会崩盘。楼市最有可能软着陆,东亚病无中等收入陷井,中国经济的未来图景类似日韩,房地产行业根本不存在产能的问题,产能是建筑施工行业的事,由于土地价格、建安成本不像印钱一样的印出来,所以楼市去库存本身,也没有区产能的痛苦,房地产行业的资金汇报和安全性还是最好的。

  其次,楼市在抵御通缩,也有可能抵御通胀。让收入增长战胜债务增长,过去四年弱增长和通缩阴影,全球房价迅疾上升,未来若经济回升和通胀是能够抵御的。

  第三,库存去化艰难,涉房政策不会冒险。去库存是既定方略,库存去化可能需要3-4年,且区域严重分化,让我们暂时忘记不现实的房产税,同时考虑交易环节税费、个税、遗产税。

  第四,货币环境喜忧参半,更低利率难免。M2增速10%是大考,中国央行以数量宽松为辅,低利率为主,人民币名义汇率走上波动中的环贬值之路,低利率利于楼市,贬值+M2增速于楼市。中国经济规模只有美国的一半,但是我们的货币发行率是美国的两倍。

  第五,地王频现。先看去化后看地,次贷危机前后中国房企引领的地王现象穷迥然不同,目前地王可能只是小、短、散,快的表现繁荣,同时有政府保障和去化保障的地王才可靠。

  第六,莫学万科关注万达,认真研习链家。不要被我过去的成功搬到,万科现象属于过去,万达进化未停滞,谁是新的千亿级别房企?为什么这个行业出现了这样的变化?是在分化中产生的地产企业的巨大优势,比如说线上线下整合的优势,比如新房和二手房同步的优势,比如说客户黏性的优势。

  第七,贫富分化鸿沟越深,楼市上涨越险。北长广深的年轻人,谁能够挣或者存15-30万块钱?如果年轻人每年的年轻人的收入赶不上房价,只能问父母要钱,所以只有少数的年轻人能够买得起。至于新开发的房子和这个城市的普通价值没有什么关系,因为新的地王未来带来的房子必然是豪宅。收入分配本身限制房地产价格的上涨,而房地产价格的上涨一定会加深这个行业的矛盾。

  第八,楼市海淘风潮难挡,套利套汇避险。我们应该静下心想,增加海外的开发可能性,或者是海外物业持有的可能性,在过去3年,中国流向美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰,只包括业主零散投资的资金规模,大约在2千亿左右,其中主体1200多亿是流向美国。如果我们能够看到人民币越来越低的利率是大趋势,如果我们能够看到人民币贬值是不可避免的趋势的话,我们一定要考虑安全性。这也是否定房地产行业的多元化,所以地产行业会越来越分化和精彩。

  总体上,中国所面临的3个背景和8个趋势,决定了我们需要把地球抱回家,看一看地球,用全球眼光进行再配制。在过去4年,中国房地产市场并不是全球最快的时候,而在未来也同样不是,谢谢各位。

  蒋昌建:谢谢 钟伟 先生 的精彩演讲。

  下面请阳光100集团常务副总裁 范小冲: 先生 作主题演讲。演讲时间,20分钟。有请。

范小冲   阳光100集团常务副总裁

  范小冲:大家好!

  很多人说中国房地产有很多的泡沫,说了几十年,过去的房价供应不足,大家就说房地产有泡沫有崩盘,但是今天是快速上涨和市场越来越健康。大家今天开始疑惑,因为现在产能过剩,人口红利、城市化的红利、出口红利、中国经济、国际形势大的红利都在退去,中国经济也在下滑。这个泡沫是不是要崩盘了?

  实际上,一线城市的房价还在快速上涨,央企和国企还批准你拿地王,而且还越来越贵。那房价是否会崩?我非常同意钟伟的观点。今天是资本管之下的政策红利。中国并不是像当年资本开放,比如日本、南美、东南亚所遇到的,美国一加息,美元一回流,资本退去,这个国家的房地产就崩掉,它是在资本管之下,实际上是流出去的。

  大家今天看到的房地产市场情况,中国不仅仅取决于房地产本身的市场,更多取决于国家的政策和金融环境。在此环境下,中国还有机会,我们作为这个行业,至少还有3-5年,甚至是更长的时间,有泡沫控股,这是资本管制下政策红利,这个红利保护着房地产行业,我们还有机会完成转型,有机会进行我们的生存和发展。

  中国城镇化,未来活力中心是街区。中国最早是人口大规模进入城市,有很多大规模的住宅开发,人口进入城市之后,迎来了城市的繁荣,所以有了很多建筑综合体。更多还是城市的物质需求,还是满足居住、生活的需求。当工业化后期,满足了基本居住和生活、购物之后,还会迎来更多满足人们交往和体验,以及文化上的需求。今天大家看到的旅游地产、文创,非常活跃。

  房地产供给侧改革,供给侧不是把过去的供应量、品质做得更高,供给侧针对的是城市化的发展,以及人未来的增值需求,这才是供给侧改革。我们主要针对的是人的服务,包括服务养老、服务公寓、成长性共享空间、文娱、精神等等。过去大家追求的是利润最大化,那是工业时代的价值标准,而未来,会走向开放、共享、利他。中国未来的房地产,只要有人,就有市场,随着中国梦的崛起,更符合这种开放、共享、利他。谢谢。

  蒋昌建:谢谢 范小冲 先生 的精彩演讲。

  下面请 新城控股集团高级副总裁 欧阳捷 先生 作主题演讲。演讲时间,20分钟。有请。

欧阳捷    新城控股集团高级副总裁

  欧阳捷:大家好!

  我主要想分享从人地钱来看住宅市场未来的走势。我分3个方面和大家汇报,第一个是上半年住宅的市场走势。

  今年上半年的房地产市场非常的火爆,从销售面积同比增长28%,销售额的增长44%,最重要的是历史的最高峰,超过了2015、2014年,甚至是之前的每一年。市场的火爆也导致了房价商家  ,全国房价上涨12%,三四线城市也同比上涨3.4%。这也应验了一年前的判断,少数城市也有下跌。这个结论是因为我们看到了央行货币的超发,超发12.45亿。去年的5个月,会发400亿,最后的结果是4万亿。

  房价上涨带来了两个问题。第一个问题是去库存陷入困境。第一个部分,已经蒸好的馒头还没有被卖出去的,这是我们已经建设好的房子,已经取得了销售许可证。第二部分的库存是我们最大的存量部分,是我们的新开工面积中间的没有被销售掉的面积,这部分的馒头还没有被预定,全国住宅有51平方米。第三部分是我们的土地储备面积,全国的土地储备面积有多少?我们统计过,24家上市房企土地储备面积2.39亿平方米。我们认为,库存至少在81亿平方米。

  房价上涨带来第二个问题,催生了热点城市地王潮。地王现象不仅仅是一二线城市。

  其背后的简单逻辑是人、地、钱。一二线城市外来人口增长还在持续,常住人口年均净增长是100万人,净增长率平均为15.8%,高于全国人口自然增长率4.96%。三四线城市人口区域稳定,我们也统计了全国53个三、四线城市,这些城市中有27个近三年人口是增长的,只有4个是下降的,三、四线城市是趋于稳定。现在人口减少的地方是哪里?是农村和小城镇,他们进入中等城市或者是大城市。

  全球的流动人口居高不下,流动人口在全国已经是逐年上升,现在已经达到了2.53亿,除了这个流动人口,还有很多农村的人口。成年人去了哪里?就是流动人口,去了城市。其中有一部分人已经在城市里面落脚。

  越是大的城市,人口的红利效率越强大,而且这种趋势是全世界的趋势,全世界的大城市人口都在持续增长,全世界百万以上的人口也不断增长,因此这些城市的人口都是全世界的走向。我们看到人口流动的背后是人口资本的流动。我们曾经做一个公益活动,捐赠流动图书馆,我们和小学生交流的时候,发现他们中学毕业以后一定会去中等城市或者是大城市,进入这些城市以后,他们还会回家乡吗?不会的。

  大多数的人到了城市之后,会在这个城市留下,人和资本都留下来。而这些人是否在大城市买房?大多数是不会的。因为买不起,而且是会回到农村建房。这是源于我们在城市里面的建房对于流动人口照顾得远远不够。未来5-10年的增量在哪里?我们原来认为2013年是房地产黄金期的结束,但是由于政府的刺激,在2014年下降被中止,2015年房价被带起来。

  所以我们觉得未来决定城市的是流动的人口,这些人口才是未来维持城市房地产的生力军。但是有一个问题,城镇化的路是在农民的脚下,农民是否愿意进城,是一个核心点。城镇化是漫长的,因为农民进城有3个痛点,第一个痛点是缺乏安家落户的资金;第二个是痛点是缺乏教育公平的机会;第三个是缺乏流动的社会保障;第四个是缺乏就业机会。

  我们的国策就是控制大城市边界,控制大城市人口,这时候导致了土地供应是不可能持续的。以上海为例,上海要打造具有世界竞争力的城市,一定要具有世界竞争力的产业和具有世界竞争力的人口,因此为通过腾龙换鸟,把高端人口带进来,这个最好的办法只有土地溢价,这是我们实现的产业和人口的腾龙换鸟。因此,地王造就楼网,推高房价。同时挤出普通商品房供应拉高房价。未来中低端的产品越来越少,而中低端产品的价格也会越来越高。

  那涨价靠什么?第一个靠楼市政策去库存;第二个是靠货币政策宽资金;促使资产价格上涨,与其说是保证不动产的保值增值,不如说是看到了人民币的贬值。

  钱是不断流向一二线城市,销售面积占比32%,但是销售额占比达到52%。我们可以看到,此情况下,谁能拿到一二线的土地,谁就拥有未来的资本。

  目前来看,人地钱出现了严重的错位,未来必须增加超大城市和特大城市的土地供应,打造都市圈快速网,实行都市圈社会服务一体化。我们在城市群的理念下,它相当于产业里面的企业一样,产生净利润关系,如果变成都市圈如何做?必须从交通入手。此情况下,人们的生活成本低,房价也比较低,但是我们要解决上学的问题,我们允许开设  分校,也可以允许老人在那住,也可以搬迁医疗资源。同时这些地方的行政管理,我们会形成一体化的管理。

  对于下半年的住宅市场走势,也是需要关注。我们认为比较平稳,增幅不会太快。因为前期市场火爆透支了需求,去年同期低基数成就了今年上半年的高增长,价格上涨挡住了低购买力的客户,热点城市调控政策挤出了部分需求,以及货币宽松市场的影响。

  所以我们认为下半年的住宅市场走势是一、二线城市量稳定价上升,三、四线城市量减价稳。我们预计全年的销售面积增长5%-10%,销售额增长30%,而且代售面积会下降,而且最重要的问题,是我们一二线城市的去库存,三四线城市几乎没有去库存,所以我们出现了去库存的结构矛盾,需要去库存的地方没有去库存,而不需要去库存的地方恰恰去了很多的库存。而且土地面积保持负增长,但是土地购买金额保持正增长。所以我们觉得商品住宅投资及增速走势是负增长的,除了出现新的刺激。

  我们认为,目前来讲,是最好的,也是最后的政策机遇期。而政策机遇期最大的来源是货币政策  ,今年的货币政策会影响到今年、明年、后年的整个楼市的走势。这是我们目前来看,工业经济并不好,工业增长下降,虽然6月有点翘板,但是是利于GDP的增长,房地产是支持GDP增量的最大因素,因此我们认为房地产还是需要政府的支持,如果没有GDP的支持,我们下半年的6.5%可能都保不住,所以我们认为政策上还是会有一定的支持。

  房地产的金融化愈加显现,不确定的是降准已然无用,降息迟早会来,居民部门加杠杆,还有多少空间?我们觉得肯定很高。政策虽然会有,但是不会对房地产产生重大影响,未来的2-3年,房企还是要加速跑,一定要抓住机遇期,如果错过了这个机遇期,未来想奔跑是没有机会了。

  谢谢大家。

  蒋昌建:谢谢 欧阳捷 先生 的精彩演讲。

  下面请 着名 新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁 李战洪   先生 作主题演讲。演讲时间,20分钟。有请。

李战洪    新鸥鹏地产集团首席战略官、董事副总裁

  李战洪:

  李战洪:我和大家主要分享的是行业趋势下的突破术:打造中国教育新繁荣。在新常态下,房地产有3个调整同时来袭:第一个是"周期性调整",而企业的对策是等待;第二个是"结构性调整",企业的对策是转型;第三个是"趋势性的调整",企业的对策是创新。

  我们如何发现需求?先看看现有的教育现象,有几张图。未来的蓝海在哪里?我想起一句话,叫房地产如何+?在供给侧新节奏下,在调整和转型发展的路上,新鸥鹏在行业中先知先觉,新鸥鹏始于教育。

  我们主要有9个方面的突破以及思考。

  第一个突破,在过去的10多年的发展中,我们发现在中国  房地产市场,在行业里面混得好,就一定要取得单向冠军。我们的单向冠军们都发展得不错,我们选择了教育作为我们的发展方向。在过去18年以来,中国的土壤不产生全年冠军,只产生单向冠军。

  第二个突破,关联发展和合作发展。如何关联?就是要在上下游产业链上,我们的关系更明确,我们的优势在哪里。环境如何+?这是房地产+的概念  ,我们选择了+教育,因为我们发展教育已经有16年的历史了。

  第三个突破,差异化、竞争里的产品系列。我们主要有4个方面的产品系列,我们有我们的教育层理念,我们有教育综合体,有很多的企业,包括万达,他们主要是打造商业自由体,我们打造的是教育综合体。

  第四个突破,这点也非常的重要,什么叫房地产+?不仅仅是做房地产市场,能否做好市场,就是把直通车变成两轮或者是四轮驱动,我们同步做好4个市场,除了地产以外,我们在资本、教育、海外市场也有很大的发展。

  第五个突破,有5个结合,线上线下教育、学历教育与非学历教育、国内教育和国际教育,专业培训和兴趣教育,课堂文化和课外活动。

  第六个突破,"K12+4",构建12+4的教育成长管理体系。"K"是3年幼儿园;"12"是6年小学+  3年初中+3年高中;"4"是指4年大学。

  第七个突破是打造中国云教育产业国。

  第八个突破是标准化可复制产品。

  第九个突破是16年做教育,专心做好6件事。第一,建了最大中国云教育产业链;第二,创办2所学历教育的大学;第三,办5所巴川中学,16年蝉联重庆中考第一;第四,创办巴川国际高中;第五,标准化模式打造以及形式;第六,建立万亩青少年成长中心和实验基地。

  我们的企业理念是先进教育理念倡导者、科学教育方法的施行者、优秀教育成果的示范者,我们的使命是打造教育产业的新繁荣。新鸥鹏企业发展的三个阶段性产品,企业产品和城市产品以及社会产品。

  谢谢大家。

  蒋昌建:谢谢 李战洪 先生 的精彩演讲。

  2016年的房地产市场充满挑战与危机。十年来,REICO工作室发布了十余份行业及市场分析专项报告,并受到行业机构的认可及委托,进行了一系列的政府课题研究。下面部分就有请 REICO工作室博士 刘琳 女士 发布《2016年第2季度中国房地产市场报告》欢迎 刘琳 博士!

刘  琳   REICO工作室博士

  刘琳:我们的工作室是叫reico工作室,我代表我们的研究团队给大家分享。

  第一,2季度的市场,了总体结论是2季度分界线市场呈现周期高位特征。从房地产市场小周期的特征来看,2季度房地产市场呈现一个小周期高峰的现象。它的特征非常明显。主要看:1、房价和地价涨幅,2季度的数据都高于1季度;2、投资意愿保持较高,土地的溢价率,5月份和6月份,100个大中城市的溢价率是历史新高,这个水平高破2009年初政策出台之后土地市场出现的溢价现象;3居民购房意愿较高,商品房库存下降,来自人民银行的城镇调查问卷显示,2季度预计下季度上涨居民占比是2014年第3季度以来的最高,未来3个月份打算买房的占比比上季度增加,也是处于新高;4、房屋销售量增幅回落,无论是新建商品房还是二手房的交易量,无论是一线城市、二线城市、三线城市,房屋销售量增幅都出现的回落;5、房地产投资增幅、新开工增幅回落,2季度房地产开发完成投资2.73万亿;6、季度内房价涨幅逐月回落,商家城市数量减少;7、市场分化蔓延至三、四线城市; 这7个特征看出了房地产市场现在处于小周期的高峰阶段。

  第二,市场从高位向下调整的主要原因来源于货币政策的收紧、热点城市房地产调控从严。

  第三,3季度预测,市场维持低增长态势,但增幅延续2季度末期回落的趋势。总体来,3季度负利率的局面持续延续。在过去的2年,连续6次降息以后,伴随价格指数上升,实际利率进入负利率区间。3季度CPI在2%左右,负利率持续,这种局面有利于释放房屋的需求。

  政策层面的预测,经济下行压力较大。上半年民间固定资产投资增速持续下降为历史最低2.8%,6月PMI重新降至50%,而从房地产行业的政策看,去库存仍然为重点任务的背景下,将会保持稳定。

  3季度市场预测结论,市场发展的全局性政策环境将继续保持宽松,市场维持低增长的态势,增幅继续2季度末期回落趋势,投资增速、销售增幅、房价涨幅将逐步回落。谢谢大家。

  蒋昌建:谢谢 刘琳 女士 。

  今天上午的会议到此结束,感谢各位来宾的参与。

  下午会议我们除了继续与更多嘉宾针对"宏观经济与地产行业发展趋势"这个主题进行演讲外,还将进行论坛的第二部分"圣象o中国地产六方会谈", 请大家下午14:00准时出席。

直播:博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会(一)

直播:博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会(二)

直播:博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会(三)

直播:博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会(四)

博鳌:房地产采购供应链管理创新峰会

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