直播:博鳌•21世纪房地产论坛第16届年会(四)
http://www.funxun.com房讯网2016-7-22 15:23:00
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[提要]博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会将于7月20-23日在三亚海棠湾喜来登度假酒店隆重举行,本届论坛主题为“房地产的想象力:供给侧优化与结构性平衡”。论坛由南方报业旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起,是中国目前规格最高,影响最大的房地产专业论坛之一。

  尊敬各位嘉宾朋友欢迎回到的现场,我们下午的活动圣象·中国地产六方会谈会谈,非常感谢各位朋友的参与。

  接下来有请顾云昌做主题演讲,掌声有请。

顾云昌   住建部住房政策专家委员会副主任

  顾云昌:各位下午好,上午八位的讲话很精彩。我想上午讲是对学习的思考。我讲七个方面。第一个房地产市场状态。第二个,房子供给侧的思考。第三,楼市发展特征的概括。第四,美好生活的进程。第五,住房需求的升级。第六,房企转型目标。第七供给侧改革再思考。

  上午各位讲到房地产状态,用我的话是对现状的分析。今年开始以后投资增长,销售增长出现抛物线,抛物线的高点两新高,现在投资增长、房价增长都在以抛物线往下走的过程。这个过程当中出现两个新高,第一土地的新高,初步判断会出现历史新高,我们历史上的最高点是2013年,2014年下行,2015年比2014年提升。今年可能会达到历史性的高点。

  第二新高,房价的新高。

  平稳的下行,或者缓慢下行,下行下降是征增幅的下降,会出现冰火两重天。

  第一房子建错了地方。

  第二,盖错房子,应该都盖住宅,我们的商业地产包括写字楼多了,商业地产增加,造成不平衡。

  第三,选择错的产品。我认为中国房地产市场存在供给侧的结构性问题。

  为什么会建错了地方,和土地供给有关系。盖错房子和规划有关系。供给侧的问题不是开发商的问题,产品和开发商的关系,供给侧不仅是政府还是企业的行为。中国的房地产市场有大的特征,就是政府垄断。

  在探索现在市场走势说到抛物线、新高的问题。当中我们可以看出这样的问题,房地产实际上是一个周期。从中国十几年房地产的发展来看,我们看到中国房地产有中周期、长期周期以及短周期。我们比较认同黄金时代到白金时代是一个中周期,从1998年开始改革,黄金时代过去了,我们进入白金的中周期,起码也有十几年。

  每一个中周期当中发现有比较小的短周期,大概是3年左右。现在2016年的情况相当于2013年的情况。今年出现房地产的态势,不仅和政策有关,其实有内在经济规律,周期性规律发生作用。房价周期涨了,涨了的时候大家都买,透支了消费能力,到了一定时间会出现销售的缓慢,销售和房价连接在一起。

  从2013年到2016年明显看出这样的过程,我认为也要看政策因素。规律的问题更加引起重视。上午林峰总讲到大未来,小周期。我认同他的观念。

  第二,水波状,产生波浪。我们过去讲房地产市场一线城市热得快,冷得也快,波动比较大,三线城市时间和空间没有变化。

  第三,差异化,差异化的特点,即使一线城市,比如说北京、上海、深圳和广州是有差异的,二线城市也有差异,产业结构、人口导入,土地供应量受到政府叠加的行为。在2002年到杭州去时候,杭州的房价涨得快,前几年突然库存出现下降,因为后来几年当中土地大量供应,所以周期性的表现、水波状的表现、差异化的表现仅供大家参考。

  货币的政策的快速程度,金融政策的环境直接影响到房地产的冷热。我认为感觉黄金时代起步比较大,白金时代起步小一点。金融和货币政策在宏观调控政策的调整,对房价的影响,是全面的影响。他们不仅是不要去库存,他们是要库存,但是这样导致泡沫的产生。

  土地的供给化,这是针对各个城市不同。土地下了指标的时候不同的,这是影响到差异化的,这方面政策对房价有影响。根据这样的情况可能会考虑今年下半年的转型,今天下半年同意各位判断,缓慢的下行。

  这样的话我们企业为房地产的发展有所思考,讲到这里我想对房地产有一个认识,因为房地产市场始终是人们讨论的热点。无论楼市往上是往下都引起人们对房地产的猜测,实际上我认为房地产市场整个中国社会的发展和老百姓幸福生活是连在一起的。

  可能各位还记得习近平讲了一句话,人民对美好的生活向往就是我们的共同目标。对于我们每一个企业,都是为了人民美好的生活去工作,人民的美好生活包括哪些方面呢?从老百姓来说,吃穿住行用,都是美好生活向往,美好生活向往就是经济发展动力,经济发展动力有3个方面。

  第一,温+饱(白+黑)

  第二,房+车。

  第三,品+精

  (品质+品种+品种/文化+健康+旅游)

  现在库存多也是结构性问题,也是一个阶段性问题。从老百姓对住房需求的升级有三个,第一,居者有其屋,居者优其物,居者又其屋。投资也有优居,对于我们提出了思考,房地产市场的转型有三个方面。米

  第一,精细化(对市场)

  第二,精准化(对产品)

  第三,精心化(对客户)

  供给侧改革在思考有三个方面

  第一,质量+效益

  第二,工匠精神+两个服务业

  第三,制度供给侧改革+市场主体创新。

  对我们整个城市政策,应该遵从全世界发展规律去做。

  未来城市房地产市场需求有两个方面,新市民的需求中央提出重点,我觉得目前没有落地。如何把对新市民,新房改任务在哪里,加上原有市民的生活品质提高,我认为这是未来生活载体的重要提高,谢谢大家!

  蒋昌建:谢谢顾云昌先生的精彩演讲。

  (视频播放)

  下面请圣象集团总裁陈建军先生作主题演讲。演讲时间为20分钟,掌声有请。

陈建军   圣象集团总裁

  陈建军:尊敬各位来宾,各位领导大家好!很荣幸参加这次博鳌21世纪房地产论坛,能够和房地产各界经营专家在一起,饯行与时俱进绿色产业链。近几年随着国家政策,绿色环保越来越受重视。

  万科的判断环境保护和持续发展将成为社会主流,绿色科技地产精品住宅和长期规划,材料供应配套服务,还有就是健康舒适的环境。人民对健康的渴求,对绿色差异化的要求开始提高。目前房地产绿色供应链已成为行业主流。中国经济和商业要做可持续发展,不仅需要我们思考产业链,更需要企业思考企业与企业形成供应链。

  每一家企业对全球发展有巨大的理想,房地产供应链秉承健康可持续的发展的理念进行发展,圣象对人类生活和谐的关系,就是将绿色理念深深根扎产业链每一个细节,贯彻林业资源,营销、服务,建设完整的绿色产业链。保证持续不断环境友好形成,对我们赖以生存的环境做出积极贡献。

  圣象绿色产业链与房地产绿色供应链趋势都坚持绿色人均比例。在经营企业同时,圣象其实一直都在环保方面进行不断努力,圣象产业链也有很多收获,通过环保供应方面不断提升绿色理念在行动。

  20年来圣象不断提升自身优势,引领行业发展。我们有全球化的布局,商务合作伙伴达到55家,在全球有20万名圣象的员工,1000万忠实用户。凭借多年积累圣象销量一直领先行业,在工程领域圣象获得中国房地产开发企业500强首选品牌。

  在房地产合作中中西合并,国内和国际制造卓越精品,多年来与房地产企业密切合作,坚持可持续共同发展。圣象从2007年开始全力进军房地产行业,现在成为中国木质材料最大的供应商。

  圣象的工程面积超过3000万平方米,圣象有万科等众多合作伙伴。圣象在工程方面取得成绩离不开系统优势,售前服务、供应能力和安装保障。产品升级成为壁垒,同时更加系统化,将取代旧的价值体系。可持续发展是新价值链的重要核心。

  圣象的可持续发展满足进装修,现代房地产行业处于新常态下的变革中,供给侧已成为公示,为此圣象未雨绸缪、摩厉以须。

  圣象绿色产业的未来有三点,

  第一上升到整个企业乃至行业的价值观体系。

  第二,全方位贯彻到整个企业发展战略。

  第三,融合更多社会力量一起推动绿色平台建设。

  圣象大家居从对得上多元化,积极发展圣象标准门,圣象衣柜,圣象整体橱柜。为客户提供更多品类服务,延伸大家居发展方向。而且我们圣象大家居平台特点,集约化、专业化、标准化圣象的大家居。

  圣象提供一个住宅解决方案,更完整并且为企业消费者提供更高品质,我们想要携手地产商共同发展,带来便利,打造行业的产业链。在成就自己同时,积极饯行社会责任,谢谢!

  蒋昌建:目前租赁市场供应存在总体还不够充分,市场的法规还不够规范。行业分类以及认定标准缺失的,税收成本也不高,盈利模式也不是十分突出。为房租赁搭建一个平台,促进彼此之间合作,有关部门领导反映推动行业有序和持续发展。

  今天会议现场我们共同见证一下全联房房地产商会住房租赁分会启动仪式。

  有请钟伟、贾康、王戈宏、刘小全、胡正华等嘉宾上台开始启动仪式。

  蒋昌建:我们租赁启动仪式马上开始。

  时代变革已经来临,已经进入新常态,经济发展新形势,要求我们对房地产行业下一步怎么撞击挑战,未来房地产的根基在哪里,接下来我们进入圣象·中国地产六方会谈第一场,房地产的供需矛盾与深层规划。我们要有请嘉宾是全国政协委员财政科学研究所贾康、张力、单伟豹、郭莹辉、范小冲、柴志坤、鄂俊宇、李战洪等嘉宾。

  接下来我们主持交给钟伟先生,有请。

  钟伟:接下来讨论地产的未来趋势,第一轮谈跟地产相对放松的问题。我们现在正在做什么,为什么跟原来做的不太一样,贾所长您正在想什么,为什么这么想的,地产方面怎么安排等等,你也可以聊其他?

  贾康:各位企业家是最有发言权的,探讨房地产的供需矛盾,我作为研究者特别关注现在中央所强调供给侧结构性改革下对应的房地产业,我觉得在房地产概念之下从两个方面看供给侧方面的问题,以及房屋住有所居,现实形态住房的问题,建设供给体系方面的问题。

  前一个概念土地改革是势在必行,我们在超常规范过程当中所依靠供给侧要素就是跟市场对接,而现在有了可能性的土地制度跟市场竞争对接以后按照物质利益原则去取得统一开发权。通过竞争拿到土地地块使用权,这个竞争中间是利益互动调动生机勃勃超常规过程。我们劳动成本供给有相对优势,我们引进外资落进本土民间资本过程中有投资和升级驱动。

  这些年三大要素明显衰减,中国现在面对是出现新常态的引领过程。这里面土地制度涉及到的问题是原来竞争性的,但是城乡结合通过一轮一轮讨价还价把土地开发权把价值抬高来实行动态,每一轮取得用地以后,每一轮讨价还价是越来越高。北京市结合碰到拆迁,拆一平方是5倍商品房的补偿。

  扩大建城区,继续建成居民发展化过程是长的,现在实际土地利用成本抬到很高,可利用空间缩小,我们没有任何优秀可言的状态。在战略平衡情况进入地票市场做交易,产生好处一系列的。

  老百姓居民拿到的收入,包括基本农田的,城乡结合部缓冲使过程在政府配合下,按照需要推动城乡发展,形成扩大性的范围。土地制度改革在供给方面一定要和供给侧进行对接。

  新的供给侧一定要给空间,要扩大类似于地票改革的范围,建设有中国特色的项目。另外一个供给侧的改革,住房建设源源不断的供给成品。前些年从住房概念来说这是不得不考虑双轨制的问题。另外一种是保障制度,一种是多元产业化。

  我们现在前所未有经验突变,在新一轮发展过程双轨并行、销售社会资本一起共同建设,由市场主体提供商品房给有效部门,在三线、四线城市不同类型对供给怎么样供给侧,一线城市有效供给,去应对未来几年还会上涨住房的需要。三线城市怎么去库存,一定要根据具体的家居的情况,要解决问题的三线四线城市,我觉得这个是非常需要考虑。

  钟伟:从土地供给角度来讲是不可能维持的,是要有新的思路。在座开发商有没有进入大规模开发,为什么?因为你在房地产开发有可能现在出不来了。

  贾康:高端在北京一旦进去资本就出来就难。

  钟伟:住房保障和市场化保障政府双轨制进行相关运行,供给侧改革房地产体现。我个人认为中国市场供给侧供给不足,是因为政府有效供给过剩,下面有请单伟豹先生发言一下。

  单伟豹:做房地产到今年13年了,中国房地产体量10万亿,每一个企业出了前十名。大部分产业做百分之几,需不需要调整不太重要,没有必要一定转型。

  路劲开始决定做旅游,今年1月份开了董事会做新农业。在我们基本需求达到高度的时候,下来就是健康文化旅游,文化旅游去年产出3.8亿,等于现在房地产整个规模新的产业。现在尝试做企业是很难的。我们决定去做七个项目,今年动工大概有5个项目,和专业伙伴合作,我们提供资金和管理。

  另外一个新农业,在1999年到2005年做不太成功。主要是我们自己去做。中国土地越来越少,人口越来越多。别人问我在做什么,我的回答是做新农业。

  钟伟:新农业产业是工人阶级,接下来我们问郭总你为什么不做住宅商业区做产业地产?请郭总回答一下。

  郭莹辉:我们这几年存在两个矛盾,一个矛盾是现在住宅地产前景越来越不好,另外一个矛盾是城市发展新农村规划。

  现在存量园区不少于3千个,我们国家有3万平方各类大园区。这个园区出现产业导入不足,比如土地资源,政策资源。针对开发商提的转型升级,找出未来发展方向和国家政府结合一起。

  这两年提出住宅开发商升级为园区发展商,我们也在逐级升级商业模式。我们做很多园区,力推新的业务。破解我们住宅开发商升级原体,希望和政府合作,能够为市场资源和政府提供新的开发。

  谢谢大家!

  钟伟:郭总从住宅产业地产到园区地产,你未来有没有打算盖一个集团,利用效率不高GDP产能园区扩张到北京的打算?

  郭莹辉:我们国家法律改革会让地方政府和市场运营合作。我们PPP协议或者法律效应现在最大制约的地方就是政府,如果这方面能够破解,就能够解决地方政府发展没有钱,没有团队,没有资金等问题。

  钟伟:下面是范总,阳光100集团终于上市,我想问一下你上市前和上市后有一个什么样的估值?

  范小冲:房地产在资本市场融资更好操作。房地产很保守,大概我们刚开始对城镇化判断,在阳光100做完之后,没有想到一线城市暴涨。

  新的客户群实际上他们不仅需要大的房子,他们共享办公,包括现在更多街区转,这些城市处于城市化的过程。我们实际上处于核心区,在城市中心做文化特征,他不是一个纯粹以商品价格来驱动脉搏,更像城市聚集年轻人时尚高地。

  街区真正城市化和拉动城市时尚高地,我现在就是这些看法。

  钟伟:他们现在主要做文化街区,他们的文化发挥得很极致,讲社会化改造,饯行文化的开发商。接下来请柴总,未来做保障钱还能够挣钱吗?

  柴志坤:商品房在北京应该做得比较早,现在说结构性问题今天很多专家谈到。我想补充一个观点,这一轮调整房价上半年的上涨,看似解决开发行业的问题。

  换一个角度来说,结构性的问题更严重。不同城市之间是有差距的,保障房下一步城市发展过程定位,这些问题都变得更复杂了。今天上午有些专家谈的观点我也同意,大家可以看到前一轮市场波动周期,发行量的轨迹来计算,大概28亿,下一步周期变化时间会更短,这个小周期在大背景的周期之下。

  货币发行量在高地的变化比较大,与此同时从这个行业来讲,下一步不管哪一类型的开发变成尤为重要。我们以前的商业体,在10年、20年前如果把主业看成是一个现金流,而不是看成主要利润来源的话,方向就有点偏了,那个时候有一些企业利润来自于开发,所以这些企业在这几年成为地产行业的领先。

  企业利润越来越多来自于一些上下游相关级,下游一些服务业,跟地产相关行业和横向环保。操作模式变化,给你带来物质性带来企业的库存,未来的利益沟通需要很大的供给

  平台转化以后资金量是不一样的概念,今年市场很好,盘销售创市场业绩。我并不是地产商转行去做其他行业的,在这个时候我们从不同的平台看行业或者站在地产角度再去看其他的平台会有其他的启示。

  听到上午的演讲信心会更足一点,谢谢!

  钟伟:谢谢柴总。接下来是我们鄂总,零地价、零资金,零地价的情况下,地方政府会有热情吗?所以商会模式地产在推动,互联网思维在房地产体系是什么?

  鄂俊宇:博鳌21世纪房地产论坛16年了,今天感觉很亲切。今天主题对养老产业更多重视,重新回到组织给了我很大的激励。过去三年半时间我一直在探索整个养老产业,养老产业不是一个转型概念。

  我们从整个养老机构投资,运营和一线服务视角开始进入。这样保障没有过去路径依赖,特别是欣慰由于三年的坚持,也找到一些经验。今天跟大家做一个汇报。

  我觉得整个地产行业在"十三五"应该是存量的市场,应该是更大的机会。在这个存量市场里面,我们如何把存量做成增量,可能有三种业态需要努力去追寻。

  第一,整个物业公司驱动。

  第二,城市中心做的游客工厂,他们能够赋予价值。

  存量特别大,现在老年化快速发展。机构养老探索居家方向,在这个探索过程把所有楼市做了体验和实践,最后发现,无论是9064都是居家养老,居家养老大家可能会想到上门,依赖于标准服务的模式。

  我们经过了大量实践发现我们所谓居家和社区养老前提应该是居家的改造。过去30年以来我们没有住宅有更多规范和配置,导致我们老人居住的家已经不是老人居,存在很多风险。我们探索这个过程,首先要做最基本的保障,就是居家的安全。

  我们希望能够降低老人的风险,希望能够通过改造延长老人的治理的能力,使他们的意识逐步提高,希望老人减轻我们困难,在养老产业里面各种业态里面很少关注到负担,国内最先进养老机构,我们照护人员可能照护3-4人员,所以在空间设计,系统的配备没有考虑到照护的问题。

  我们希望通过改造,让养老设施物品可以走出家门,可以安全走出家门。在这个过程经过了三年积累,今年6月份逐步开始市场化。老人家庭感觉到我们构建给老人照护改变。

  通过居家的改造,后面延伸很多互联网思维,以及各种各样的产业发展非常庞大,我希望把基础做扎实。现在我们团队成员基本都是90后,让90后的孩子们去尽孝心。所以我希望在未来发展当中和地产同仁一起来探索各种各样的规模。

  如果有机会大家多多分享和交流,谢谢!

  钟伟:杨总说了三点。

  第一,房子需要有合适老人生活居住的房子。第二,我们考虑到七老八十的老人,也需要看护的问题。

  第三,关于物品,日本的物品是比较适合老人使用。

  最后请李总介绍一下教育产业的知识。

  李战洪:过去做地产,未来还是做地产。怎么做?按照正确事情,按照正确的时间、按照正确的地点来做。

  做休闲旅游地产,8000美金以上开始去做地产。1万美金以上的大改造投资。很多企业做什么都需要选择时间。

  我是从广州做到天津,一线城市遇到问题可以到二线城市去做,中国不好做可以做到海外。我们在洛杉矶的项目也在做,做地产是第一点。

  第二,地产如何+,教育在房地产上面做。主要有两个阶段,一个是教育阶段,一个是地产阶段。未来蓝海一定是文化教育卫生,而不是简单商业、旅游、文化等等,文化教育卫生叫健康管理。未来我们开始办一所医科大学,

  钟伟:还有其他国内企业建学校去做教育,现在开发商做加法、乘法、减法都有。

  贾康:无论结局怎样,我觉得从社会上应该给予高度评价,万科时代团队没有想到现在会如此挣扎状态。另外一个方面资本力量得到更规范的介质是一个问题。

  钟伟:谢谢。

  单伟豹:我觉得帮管理团队,第一收购钱从哪里来,是几百亿保险公司的还是其他的,阳光资金是有年限的,他后面到底是谁。第二,王石很有机会拿5-6点的股票,你拿到股票肯定是拿到,拿股票去捐给慈善机构就可以了。

  我不知道结构怎么样,但是把团队全部解散掉绝对是野蛮人。这个团队是我们地产界公认的优秀表现的人,其实钟老师问如果他们下来全部干掉你要不要,我不要。我绝对有信心去管理班子,然后融资很容易的,我是看好他们。

  谢谢大家!

  钟伟:人家说拿万科的地还不如她万科的股票,万科的结局是怎样的呢?

  郭莹辉:结局不敢预测,这里面我觉得公司治理特殊。经理人内部同志挺善意,所以这个企业从十几亿到几千亿,下半场我觉得需要监管机构出面,证监会保监会出面。

  钟伟:谢谢。看看范总。

  范小冲:假如博鳌21世纪房地产组委会邀请王石,明年的这个时候他肯定把故事来龙去脉在这里挖出来,明年将是我们论坛最大的热点,因为我觉得他会喜欢博鳌。

  钟伟:请王石来讲故事的结果。今年我们邀请了,但是由于他要拍一个广告,所以没来。

  鄂俊宇:我觉得这个事情挺值得关注,中国地产出现这种状态,更有意义让大家去思考管理层,股东和董事会扮演什么样的角色,提出这个问题的时候,我就想到O2O的问题。其实在那个问题老百姓超出规则以外,但是这些规则制定的时候有一个规则所在,我觉得大家忽略内在的规则,因为这么大的事情,不能够处在规则层面上讲,但是千万不要出现脱欧这样的事情。

  钟伟:鄂总怎么认为?

  鄂俊宇:我觉得发生了有存在的价值,他一定在中国市场留下痕迹。在什么情况下扮演什么角色应该有一个约定,证监会对宝能进行规范。现在万能险无论是安邦其实就是一个保险,未来我相信应该有所规范,保险做保险该做的事情,银行做银行该做的事情,所以不利于经济转型。

  第二,王石也是我们尊重的领袖人物,我记得2004年的时候,王总就说过一个男人在48岁退休,他会迎来更崭新的生命。王石在60岁退休获得万科荣誉主席身份,我觉得应该给王石更多的激励,所以我觉得做企业也好,做管理也好。支持是很重要的。

  万科的企业文化,万科的管理,万科的专业是行业的优秀的代表,所以祝福所有人。

  钟伟:李总怎么看?

  李战洪:我相信资本主义家。如果钟教授要我出一个结果,我认为两败俱伤,第三者是谁下一届会知道。

  钟伟:不管怎么样王石作为一个男人,为不妄此生,让我们为他们鼓掌,也为我们的七位嘉宾鼓掌,谢谢!

  蒋昌建:谢谢钟教授,也谢谢台上对话的七位嘉宾,刚才对话有很多问题,第一个问题,各位自己所从事行业当中最近有哪些新的做法,答案都是肯定的。他们所在行业当中都跟过去做法有所不同,要么结合教育,要么结合文化,要么结合旅游,要么结合服务,答案是肯定的。

  第二,中老师提出来,宝万支撑,明年的冬会王石会出现到时候可以问他结果如何。

  第二个圣象·中国地产六方会谈,成长型房企的陈列组合:第二梯队的诱惑。

  接下来顾云昌先生、沈力男先生、欧阳捷先生、陈凯先生、罗韶颖先生、徐树山先生、刘翔先生、张锦女士。

  接下来把主持交给高志先生,大家有请。

  高志:各位下午好,刚才我们主持人说出题目的人是学数学的。我想我们的钟伟提出的一个问题,王石是我们的大哥,大哥出事,万科是中国房地产企业的标杆,最近的宝能在世界都引起了很大的振奋为什么会这样。我觉得不是王石一个人和宝能公司的争论,我觉得是中国经济体系在现代的形势下出事必须的,我觉得还有很多原因

  我们今天请到的嘉宾,大部分企业在200-500亿,都是生机勃勃的发展,通过王石的事情给了我们的很多经验和教训,不管是怎样的结果,我觉得对各位转型升级具有重要的参考意义,所以今天特别有幸请到各位嘉宾,我想提问顾云昌,你怎么看现在的转型,正在上升的企业,咱们有非常多的忧虑,我想先请顾云昌先生来回答这个问题。

  顾云昌:我认为王石参加的会很少,刚开始他不参加,现在他自己管自己了,现在第二梯队和第三梯队的人很踊跃。现在房地产转型,国家正在转型,社会正在转型,我们的第二梯队正在转型。

  有一句话成功的人不是赢在起点而是转折点,有一句话叫直线超车是凭实力,弯道要凭技术,还要凭机会,机会好不好,能不能加速前进,这是转折点,而现在房地产现在正在转折点上,能不能超越这是关键,时间点非常重要。

  从房地产的角度说,我觉得转型等于转行。我想到其他产业是转型不叫转行,这是很重要的,跟我在36年在房地产的研究。我有一个想法,房地产无非是两方面的问题,就是是资金和储存。

  第一,拿地非常重要,什么时候拿地,用什么方式拿地,用什么样的价格,如果按照周期的变化,地价的低的时候拿地没有问题,而现在如果没有强大的实力,第二梯队和第三梯队的人恐怕是难,这是拿地的力量,拿错地了怎么办。现在是中国的资本供求是银行借代,只要敢借没有问题,现在什么样的融资渠道,短期和长期之间的比例,现在还有外汇和人民币之间的比重,等等都是决定企业在弯道超车当中胜利的问题。还有把控的能力、服务的能力,我觉得这个时候应该认真思考,我就这么多。

  高志:谢谢,顾主任给我们提出了弯道超车的问题,我不是赛车手,弯道超车第一个就是抓住机会;第二,比直道难度大得多。据我所知,我搞建设搞了很久,当年北京出了一个非常奇特的项目,现在又出了一个。在北京古老的城市搞大的具有传统大规模的东西,这还是第一个,不知道是处于广告的原因还是其他的,项目很大,但是影响不大。

  沈力男:感觉你说的北京的事。我们目前有14个项目,我们通过在两年半的时间做到了9个城市,14个,我们还是很想往前冲的,企业不想做大做强是不可能的,人都有梦想的,万一实现了呢?况且大家也不是难做的,我们国家的经济总量很大,人均很低,房地产的市场战略也是这样,哪怕是大哥的占有力也是小的,很多企业已经做到300亿,这时候为什么不往前拼一拼?

  做大了有了资源和平台、话语权,很多东西可以谈,包括拿地以及其他环节,三四梯队有这么一个量级。我觉得弯道超车对企业很重要,其实就是两个核心的关键点,第一个就是房地产的结构需求;第二就是产品的更新换代。

  世界这么大我要去看一看,到北京有200-300万的项目,但是出去后,带来了很大的帮助,特别是泰国的布局,扎根在一线,特别是京津冀、长三角、珠三角。我们的市场还是非常大的,不是因为谈到转型的问题,特别是改善性有这个需求,谁还想改善自己的居住,我相信居住还是大量,谢谢。

  高志:感谢,你刚才说梦想万一实现了,从你的角度说梦想是一定能实现。你现在有14个园子,我觉得中国的园子是中国人特有,现在搞的项目往往是学西方,西方的别墅是用院子围着的园子,中国是用房子围院子。

  中国的传统的文化沉淀更多的是一种状态,这种院子很有潜力的。

  其实院子是我们的核心的产品线,目前改善性的需求中国人对院子有很深的情节,因为庭院才有家。

  沈力男:我觉得在泰国做院子还是比较成功,在北京很少院子的了,我们做中国式的做院子是好现象。

  高志:下面有请沈先生,新城控股是江苏省排第一的房地产企业,最近几年发力横猛,你们到上海是处于什么样的想法。

  沈力男:上海是战略高点?

  高志:你们现在的布局到处都有,海南有也有了?

  沈力男:海南是去年开始做的,中部包括南昌、武汉,以前是布局长三角,现在全国十几个省会城市都有布局。

  高志:在这次这么好的机会,但是人民信心不是很足的时候,你们集团有什么弯道超车的战略?

  沈力男:我们请麦肯锡做了战略规划,就是1000亿的市值做1000亿的销售,我们从常州的三线企业做起。目前来说,今年我们销售达到了287亿,下半年有500亿的增长,如果按照过去的增长我们可以提前达到5000亿。

  我们有一个观点,就是现在的市场,有规模的就有江湖地位,有了话语权之后,对客户、政府、供应商、银行资本有一定的议价,所以在这个时候,你需要做得更大,现在整个市场无论是人地钱,我们都有一些理解和看法,这个时候我们聚焦,往人流动的方向去,人去的地方就是资本的力量,人带去的就是资本,所以在,新城广场在全国有26个,明年11个,每年10-15个新增的项目。我们在住宅地产和商业地产的发力,看重人均消费者能力的提升,这是一个单的方面,

  高志:谢谢,在弯道超车我个人认为,除了技术原因,还要有资本。昨天我得到了消息,我们的链家最大半壁江山,其中的资金有独到的地方,我们今天有幸请到了陈先生,他本来在阳光地产做董事长,现在又搞资金,你有什么妙招,在弯道超车能给什么实际的帮助。

  陈凯:这个题目就是第二梯队的诱惑,我在2012年-2015年在阳光做,在这个过程我见了很多地产。这个诱惑就是第二梯队的人是想进,第一梯队还是流到第二梯队,还是退到第三梯队。我问过100人,中国没有人说不做了,但是中间有1-2人想踏踏实实做老二,把产业做好,留给后代,但是90 %以上的人想做第一。很多人面对诱惑都是有挑战的,我自己的理解,就是第一季度要面临到什么?第一季度到第二季度的战略,我们看到的今天的地产局面就是因为所有公司的战略系统都进北京、上海了,但实际上不是真的合对的呢?未必,原来可能做这个规模,大家最擅长的产品,转到第一展现的时候,原来所有的逻辑和战略都是不一样的,你可以在大趋势不好的时候拿地,好的时候地方可以歇一歇,可以到第一批梯队,你是上市公司,所有人盯着你的规模增长,很多时候第一梯队是没有选择的。

  第一,从第二梯队到第一梯队的企业竞争,策略的变成事要解决的。几乎所有的企业家所有的企业都说,要形成第一梯队的资源把握。

  第二,第二梯队,我个人觉得,在第二阵线的时候和第一阵线的时候是不一样的,大部分的向往规模大,规模大了以后,规模现在市场上带来成本的下降,但是如果处理好,会遇到管理壁垒。

  第三,我的理解就是第二梯队到第一梯队,管理的组织架构是有很大变化的,我曾经看到过一些企业,所有项目都是自己看的点,如果我们光你自己看,要自己拍相信的人看,这个时候有很大的挑战,我看到了很多企业想法参与又很累,真正进中国前10只有10家,把握规模和利润之间的把握深很关键的,我们越来越能看到开发的力量事往下道了,如果没有利用这个产业,我觉得还是会跌的,我想可能整个行业和市场来说,他们没有简单。我们还是要琢磨自己做第二,怎么面对第一的诱惑,我就讲这么多。

  高志:你一边说我一边想,刚才根据钟伟的发言,现在第一批的包括绿地,万科、万达,他们要继续发展,中国的市场不是饱和就是混乱,还是容易出问题,但是根本他们的领域,国外的房地产和我们便宜,市场比我们稳定,假如我们第二替代弯道超车,是不是走出去也是一个方向?

  陈凯:走出去肯定是一个方向,走出去如果你去做开发,得看哪,走出去做成功的企业在外面开发基本上还是的客户还是中国人。在美国、澳洲做成功的机率太小了,房改的服务对象是最大的项目,像的美国的企业到中国一定很难开发。所以如果营业在第一展露,规模还是在中国,投资汇报肯定是出去比较好,当我们在排名的时候,我们排在国内,曾经有一段时间,长江实业排的量,在香江之欧洲的量之加拿大的量有没有排进去,所以会过头中国的前10还是国内的开发量,

  高志:这个说得有道理,我们最近有澳洲、越南都有项目,我们现在也想走出来,我们虽然是一个国内公司,但是主要做中国客户,我们发现都是跟着中国的大企业走,他们的销售对象基本上都是华人或者是当地的华人,我们非常赞同这个观点,谢谢。

  我们今天还在考虑这个问题,我们大部分地区都是沿海的地区发展,我们出了公司一个就是融户,老板做的豪宅特别好,今天我们请了一位美女,他们的公司我们的做一了一些调查,在成都一带做的非常优秀,已经进入了成都地产的前3名,请问罗董事长,在目前的转型的情况下,我们东原地产有什么转型的弯道超车的想法,谢谢。

  罗韶颖:谢谢,主任人对中西部的褒奖。东北地产我们客观的排名重庆的项目排到20%,这几年一直往外发展。我们现在大部分的项目从武汉到上海,南京、苏州、杭州,包括在北京和深圳也在寻找项目。存量的问题,应该把我们放到创新的领域,大部分在这个适时刻,要解决问题就是要创新,我们需要不断去刷新。

  我们压力是非常大的,在这个时候还没有做到500万亿说的规模企业,我想起一个笑话,就是两个人遇到熊,一个人跑得快,说起笑话但是是一个非常悲催的场景,因为熊不是扑倒一个就可以了,是扑倒一个又一个人,进入扑倒的状态。

  我前些年在重庆的观察,包括现在的管产,过去两三年发生了加速,这个行业可能要进入新的时期。压力是比较大,有哪一条路是比较好的,第二点至少在东原地产不是有特别追求的企业,我们的团队还是致力于做一些有意义的事情,做好了这个事情,也能够给客户带来价值,到时候一定会有增长。

  借此机会,我们的公司过去现在和未来做的一些创新的探索。东原地产创新路围绕创新。我们开始体系从1.0到现在的2.0,商业地产也是一个领域。另外一个角度说是一个3.0版本的工具,包括最新的项目,现在有两个试验场,我们也把总部也搬到了上海。我们在重庆做了社区型的,把总部搬到了上海以后,看重了以上海为核心的整个华东,整个居民的消费力,以及整个华南居民多元的生活方式,实际上和我们在未来的开发商有新的探索,谢谢。

  高志:大家可以为罗董事长故掌,为什么呢?我今天听说要变天了,说希拉里选举要赢,怎么要变天了,德国总理默克尔,英国首相卡梅隆。中国的经济居士遥遥领先来势凶猛,但是中国还有一个特点,现在的一线城市叫北上广深,天津的6项指标里,各个地方有36项指标,今天我们有机会请到了正在迅速上升的企业,现在请徐树山利用天津高端化工科技以及天津大学的这样一个资源的优势进入北京的两个力量,金融资本。我想想听徐总在这方面有什么想法?

  徐树山:今天的题目叫第二梯队的诱惑,言外之意就是第二梯队的公司的想法。关于诱惑第一,不管是第一梯队还是第二梯队,所有的企业应该都有想法,但是我们作为行业的企业,如果在规划发展战略思路上首先对行业有一个研究,思考和判断。我们现在作为房地产企业首先要对房地产行业的发展有思考,这样才能谈到怎么面对诱惑。

  第二,基于这点我们对房地产行业有自己的想法,我们对此和大家分享。现在房地产发展到今天,我们认为发展模式是单一的,所以一梯队、二梯队的特征都是以规模排名。几乎都是产品的单一,特点比较明确,都是销售型的。也就是说发展到今天,还采取这种模式,还是单一的金融产品,能不能维持现状,能不能维持发展的模式,这是我们要思考的。

  第一,发展那么多年,我们在需求向上的规模是不是依然做大,也就是说有增量的市场,变成了有存量的市场。从供应的市场看,开发的资源消失的肯求,以规模发展为模式的思路,能维持下去,按照这种发展模式,只注重规模,并且产品单一,这种发展模式的空间会很好,并且很快进入到瓶颈,也就是说面对第二梯队对我们思考,我们弯道超车的老大,还是不超过,这个问题不是简单的。

  我们是顺着这条路跟着老大比拼,寻求新的发展路,这可能是恐龙消失的现象在地产界发生,就是瞬间消失,我们所有的规模和要素不支持发展。当我们的规模发展到一定程度的时候,瞬间消失就可惜了所以我们认为第二梯队的生存是不是顺着这条走要考虑的问题。

  房地产市场虽然依赖规模发展的思路有问题,但是市场正在出现多元的市场,我们随着经济的不断提升,人们的需求不断出现。首先从产品的方面有刚性需求变成的改善需求的产品市场的转变,也就是说有过去刚性的产品变成了个性化的产品,改善性的产品,包括刚才说的院子,都属于产品类似的市场多元的变化。

  随着发展,包括旅游地产,养老地产,还有包括商业地产。商业地产出现了问题,我们认为是不是出现的世界末日,讲话是不是有更好的机会,我们认为是有的,我想作为一个商业地产,它一定变革形式,但是不会消失,只有发展服务型的业务的市场,还有大的市场这也是房地产市场的比较良好的方面的判断。

  关于房地产市场的方面,我想是一个组合,绝对不是单一销售。他没有那么大,所以说房地产市场很大,但是多元,分布很广,这是商业房地产的现状,也是我们在寻求发展自己道路时候针对不同的市场。我想应该主要完善专业的问题,而不是一位追寻发展规模。如何简单发展规模化,有可能走向不归路,这是我们对行业的判断和自己的思考和大家分享。

  高志:谢谢。刚才我们徐总说了几点。我觉得特别好,其中一点对我影响最深的就是恐龙的突然倒下。就是距现在7000万年前,也不知道是小猩猩平地球了,或者怎样的。所以在大的形势转化的时候,体积大的企业或者体积动物生物,不见得就是最后的赢家,这是徐总的观点,我很赞成。

  第二,我也不能预见的销售额,纯地产都是复杂的东西,非常值得我们思考。

  今天我在嘉宾那里发现了一些福建的企业,而且名字也很特殊,和国家着名的短跑的运动员名字是一样的,下面有请刘翔,谈谈你的想法。

  刘翔:今天的题目有一点点意思,叫第二梯队的诱惑,应该叫第一梯队的诱惑和第二梯队的困惑。今天和各位在这里见面,今年用字眼叫房地产创新,去年我也参加了论坛,当时讲的是的互联网+的概念,创新如何去求生,今天谈的是如何壮大。

  我在这里和各位分享一下自己的观点。不管是一线第二梯队还是我们说的第三梯队、第四梯队。我们作为一个行业,我们可以认真地看一下,我们的基础东西已经做好了,已经到了需要创新的地步,很多企业的战略,不管是做产能结合,还是做旧城改造,做地铁联合,说了很说到底就是用更便宜的钱拿到更便宜的地。所以当市场越来越规范,行业越来越透明,技术越来越好,我们一方面用创新来拥抱我们的未来,应该用回归初心的心态迎接。

  当然行业不同,差异也会存在。不管是一线的房企,我们在产品的设计、质量和服务的软件端。我们虽然来自于区域性的企业,我们在弯道超车的时候做大的目的应该是战胜第一步。下一步应该是在下个房地产竞争的时代做得更健康,如果我们通过周期的反向操作实现突破的百亿级,下一个阶段就是我们希望通过客户导向的提升能够在自己的位置上牢牢占住自己的地位,并找合适的实际往前走,而不是对的企业的跳跃。

  我们除了用创新的心态拥抱未来,更多的时候我们能够回归初心,不管在第一顺位还是第三顺位我们都有自己的尊严和地位。规模其实不能我们看重的一点,我们需要看重的是市场里如何走得更健康,希望在以后的论坛你可以参加不管是第一梯队、第二梯队的讨论,在讨论的环节里我们希望拿出自己的专业的价值和力量。

  高志:谢谢。刘翔就是不一样,我想起一句玩笑,我说爸爸,讲话我学什么好,后来我爸爸说:"360行,行行出状元。"我们不要简单用数字说话,在整个地产行未找到应有的位置,为客户提供最好的服务。

  我们前面几位的发言都很精彩,过去老说,媒体是给我们鼓劲的,给我们做分析的。当我们胜利的让我们保持清醒,当我们不顺利的让我们不泄气。今天请来张锦女士对今天的发言有什么感想?

  张锦:我觉得今天是充满变换的时代,不管是企业还是其他的,唯一不变的就是坚持做自己,我们今天坚持的就是坚持做自己,对于我们网络媒体来说,我们的优势就是坚持用最好的内容呈现给我们的用户,比如凤凰房产的度假资源,知道自己的优势是什么不管第一梯队、第二梯队是一个根本。

  在产品做很好已经非常多,包括金茂系在经典产品一个典范,在这样一个行业背景下,房地产改革过了16年,十几年发展之中,对于购房者也有改变。对于购房者来讲,从一间房子到住宅现在真正需求只是为了买房子。在这个时候如何一个房子它的取得一个取得好的业绩,不能像以前取得好的地段,而是场景化的营销,现在要抓住这样一个机会。

  首先好的产品自己会说话。我们通过场景化的氛围。通过非常好的用户体验达到一个目的。这是我们未来要去探索,未来在媒体传播上面是百花齐放的形态。不同的形态我们要有不同的手段,有的要用新媒体。

  今天研究90后他们的兴趣点在哪里?一个企业家说过虽然财富掌握60-70后手里面,但是手段在90后手里。所有房企都面临传统的挑战,同样未来十年也是所有成长房企多元化的改变十年,也是刚才弯道超车成倍增长的十年,大家能够掌握自己核心优势,我们一样可以有自己的一份天地,谢谢!

  高志:我看大家说来说去,第一个,就是说我们所谓的第二梯队弯道超车一定不要把所有的钱作为唯一的目标追求。

  第二个,就是我们可以更多的要从过去的粗放的经营向科学化社会转型。

  第三个就是需要专业的工具,感谢大家的光临,谢谢。

  蒋昌建:谢谢以上对话的嘉宾,很多中小房地产行业或者从业人员有很大的压力,我们现在房地产的运营方式有深刻的变化,现在有请吴伯凡先生,黎振伟先生,陈伯君先生,黎振伟先生,叶文青先生,叶兵先生,黎振伟先生,桑洪先生,接下来有请大家熟悉的吴伯凡先生主持讨论,有请。

  吴伯凡:我们这场对话的人比较多,虽然时间非常短,话题是一个很有意思的话题,转型还是转行,创新的天花板,每一个企业的领导经常问题自己事业到底是什么,我们的事业可能是什么。从事我们可能要做的将来的事业,我们现在该做什么,所以转型还不是一个立即的,是如果在今天我们面对宏观背景以及各个产业链的冲击,原有的产业根基已经被颠覆,我们面临转型的机会,也是一个挑战。

  下面我们请各位就这个问题说一下。我们的企业现在目前是处于转型还是转行的阶段,为什么,用最简短的话。我们从林总开始。

  林峰:我们的感受和大家的一样,因为我既没有转型也没有转行,我觉得地产还是一个可以持续的行业。所以我觉得也是这样,任何一个人不要看别人的怎么样,做好自己的仍然是有持续成长的机会,所以我可能是属于比较笨的一种,没有考虑转型或者转行。

  在地产的领域,我觉得仍然有发展的空间,我们仍然还需要很多的努力,所以对转型和转行不是很关注,但是坚持做回自己。

  吴伯凡:证明你们现在做得很优美,往上的空间还是很大,所以不用考虑这个问题。

  下面请陈总说一下。陈伯君说一下建房到建行对于你们来说是转型还是转行?

  陈伯君:对个来说,可能是转型,但是对企业发展来说,我们现在做的项目实际上是一种创新发展,我对创新发展有一些想法。第一,我觉得创新发展不能忽视营业。第二,增加产品的吸引力。第三从企业自身出发,现在大部分的方面企业从自身出发做房地产的上游和下游的发展,包括一、二、三级,三级的发展主要提升服务体制和质量的关注。我想说的是,企业更关注的是要一级土地市场,这样的话,我们落实土地品质的提升和卖地的先机是我们比较关注的特点。

  我们现在做的业务也是一个创新发展的项目,"十三五"主要形成全产业链的开发。我现在做的房地产综合开发项目,跟政府合作,我们做一级的拆迁配套建设,教育、医院。后面土地开发,最后我们实现三级政府购买方式针对合作。

  我觉得这些项目做起来特别有感觉,确实咱们以前建设顶层设计都是政府来做。我们参与到顶层设计当中,我们开发企业特别是教育资源提供很好的便利体系。针对我们二级开发来说,我们自己在开发项目当中,投了很多心血,做的产品我们认为非常好,这应该更值得我们去关注,谢谢。

  吴伯凡:又像政府又像企业,顶层设计我有一点搞不清楚,软件开发的时候底层代码是最重要的。其实一级开发就是一个社区或者一个小型城市的底层代码,这个代码出问题,后面所有开发商的企业都会出问题,做操作系统是最难的,一些房地产企业开始尝试投资项目的开发,比较有背景。尝试从开发软件到系统的开发,对将来也是特别值得关注,也是值得借鉴的模式。

  下面请陈总,你是做地板,做地板显然没有太多转型和转行的问题,但是仔细想想转行还会有,你到底是卖什么,还是卖地板相关模式,或者有相关的技术,使得你们做地板和卖地板,还是一种新的定义和内涵?

  陈建军:大家好,圣象集团与房地产开发商息息相关,属于上游供应链相关的一个企业。其实我们传统转型地产,就像主持人如何转型。我介绍一下,转型给我概念还是比较大,圣象20年始终在前端引领产业。与其说转型还不如说产业升级。因为我们整个上游开发商对地产面临转型相应配套企业是家居企业,也面临创新升级。

  未来从几个方面创新升级,第一,变传统单一制造服务商为全方位创造,除了地板我们将延伸木门,衣柜,也就是家居。作为家居一体化设计方案,供应链这是一个方面。

  第二方面,我们坚持走绿色通道。今天我在会议期间提到整个绿色产业。先做地板再做基层。未来我们坚持不懈升级绿色产业道路。

  第三,升级更加坚持创新。房地产开发企业是一个制造公益性企业,走国际化道路。实际上地板企业在欧美真正主流市场,还没有相对独立的产品,我们是比较早介入国际市场,我们有30家的合作伙伴,在国际化坚持两条腿走路,我就说这一点。

  吴伯凡:从单一产品和多个产品形成多个服务,还有产业动向的规划,这是一种特别有想象空间的转型,从产品到服务,从单一环节到全产业链的过程。

  黎总从事技术,技术对于企业来说往往是核心,是促生企业的转型升级一个很重要的绝对性因素,给大家分享一下你们是如何借助技术来寻找新的创新型或者模式或者一种比较有颠覆性技术改变整个企业的产业生态。

  黎振伟:讲到创新我想今天开会有迫切的感受。为什么创新,因为我们常规供应产能过剩的竞争很激烈。第二互联网颠覆模式,国家正在转型,我想作为中介行业跟传统开发商不一样,本身就是轻资产东西,我们一进来就出去。我们是如何转型,我想2014年开始提出互联网思维检测,我们全部以线下为主,现在不做。我们需要大数据,需要大量连接,需要更多信息对接,这一块上首先技术应用在公司这方面是非常巨大。

  我们每年有300多万上线客户成交30多万,我们公司积累客户1千多万,这个数据碎片化没有通过互联网,没有ID的,信息实际上是无效的。ID方面我们有专家。还有一个线下我们如何创新,线下增加服务,过去的中介做销售,是很传统的。

  现在把整个产业链拉长,我们为客户所有过程都从装修、租赁、增加通过对客户服务价值提升中介服务价值。这一点上我觉得在今天行业正在发生很大变化。创新效果应该说是明显的,因为保持一个增长,上市公司增长30-40不容易,通过多种手段增加销售份额,链家他们也很满意。我们如何通过竞争通过线下数据和线下服务做得更深入,更加情景化,同时我们还不断创新新的工作模式。这一点上我们在行业考虑最直接的,也是最敏锐。

  吴伯凡:竞争越来越激烈,信息中介公司,在互联网之前是有一定生存优势,但是互联网透明化,使得仅仅依赖于信息优势已经不存在。所以我们今天互联网面临重大行业转变,就是从信息技术到智能技术,你提供信息服务,其实是智能的服务,你从大量数据发现蛛丝马迹,为客户创造最大价值,这是一个非常大的转变,不仅仅互联网公司,包括互联网大咖,还有国外互联网公司普遍从信息到智能的转变,从老IT到新IT的转变。智能技术不再是信息技术,应用互联网来做自己的创新才可能有出路。

  我们说"互联网+"关键是哪个互联网+,如何仅仅是信息+互联网,没有到手就过时了,创新认识互联网也是非常重要的。传统制造业无论是研发生产那一端,同时面临新的智能制造,以及对于客户从不记名消费到记名消费,从客户到用户转变,每个人在这方面做了很多探索,进展还是很实质性的,请叶总说一下面临产业环境你们是如何转型升级?

  叶文青:刚才各位嘉宾非常清晰围绕转型创新做一个讲解。转型并不是转行,转型实际上就是企业做一个差异化,核心优势品牌化营销的利益,有影响的关系。

  企业保持持续盈利的问题,没有盈利没有投入,所以对于房地产来讲,我们更多还是围绕刚才吴老师讲的以业主真实需求转型进行升级,这样的升级在市场竞争力过程中可以保证服务,产品升级、服务升级都是至关重要的。

  对于我们家电行业代表,我们充分利用白色家电完美解决方案,我们在空调能源热水方面我们也是形成一体化的全方面升级,结合所有家电实现智能化。我们跟万科从2009年达到合作,万科也是排名非常靠前的开发商,根据需求我们做了一个研发,根据周边环境做一些升级。包括我们在美好家居合作,按照真实需求做合作模式。

  通过努力我们跟100强40多家战略伙伴建立合作,我们针对用户服务方面产品质量做房地产开发商认可和支持。未来的发展我们做一个制造企业,谢谢。

  叶兵:今天看到互联网上200万-300万跟我要房子,在互联网最大平台上面。我们要作为全找房平台,找房变得更加有效率,转型对于我们来说其实每天都在创新。这里面可以简单从三个方面解说去做转型,或者产业升级,作为互联网公司在大数据时代,在数据上需要做大量工作。

  一方面找房过程有留下找房的痕迹,同时通过场景叠加,在这个平台留下招聘的数据。同时留下其他痕迹。未来房有一些婴儿房,作为买房需求,在大数据开发这一块我们投入非常大,打算做长期建设。

  第二,举个例子,找房在传统的用户之间,它是不会交集。今天我们在海口某一个小区,有一个住户,他是不知道在小区同时,可能在这个城市有500个人在看小区,没有连接的时代这个场景是不能实现,用户跟小区跟专家或者专业金牌经济人之间产生连接,信息互动能够让我们决策变得更加有效率,找房过程类似看小区买家,他在看小区环境也好,这种信息沟通和交流能够极大提升用户决策效率。

  在这个产品上面做了大量工作,这是刚才说创新,创业升级的方面。昨天我们谈到VR技术,或者我们虚拟的技术,从这个角度来看,我们把最真实小区场景,小区类型也好,甚至包括周边商圈能够直接推动我们用户面临,在地铁上面,甚至咖啡厅里面需要看到20个小区很容易看一遍,在大数据挖掘,用户跟用户之间,买家跟卖家之间形成不同的方式。我们是唯一一家互联网公司参加论坛。

  吴伯凡:业主跟黎振伟总有很好的对话,你们特别能体现时代的竞争,但是不知不觉走到了相同领域,可能就是同一个地块,刚才叶总讲到这个,从痕迹,从场景,从数据挖掘等等,后面的关键词就是智能,用户需求还原让用户感到吃惊,再加上用户和卖方营造一种互联网模式,完成体验,这是非常巨大的挑战。

  对于房地产来说,未来不管你转不转型,转不转行,一定要了解互联网干什么。黎总讲了在海外模式,尤其是在UbER,没有一家企业成为全球最大共享经济模式。这也是非常有意思的现象,对传统企业发出了一种警告,时间很短但是对行业的冲击很大。

  李总对于房地产企业转型升级,你有什么看法?

  李晓东:如果经常来参加博鳌21世纪房地产论坛都知道我也是老面孔了,我专注房地产公司14年了。前面做的房地产投融资,我们讲投融资,前面十年基本上做房地产融资,这是由中国特殊房地产的情况造成的。我们和参会很多企业有合作,那个时候叫房地产基金,实际上是叫融资,因为我们主要客户在中国没有成熟的投资人,作为老百姓散户他的选择就是要钱回来,找好产品没有人去认购。用一个一基金去做一个项目,但只能给开发商做短期融资。

  这两年转型压力很大,特别是在房地产投融资大领域,转型压力非常大。随着现代宏观金融环境的宽松,大房地产的商资本成本特别低。现在我们压力非常大,过去几年基本上没有新增太多项的,基本上都在压规模或者转向海外。但我们也抓住了市场机会,我们投资目标在2013年O2O金融危机,对银行冲击特别大,我们收购了银行不良资产。

  这样的盈利模式对于我们是挑战,我们完全把钱借给别人。我们在国外也不是找一个开发商合作,中国开发商出去要去做开发太难,。现在我们酒店不仅改造完成,而且你做改造的话,比新建还要难,包括万达楼都没有办法做。我们跨界到国外是一个挑战,实际上我们完全是自己来做开发商,我们找当地合作伙伴,我们找服务提供商,他们帮助我们做了施工等工作,最后做下来效果非常好。

  去年在开业时候,入住率达到了将近90%,比当地入住率高很多。另外还有一个特点,我们酒店现在用的人非常少。这个时候如何把互联网加上去,是一个值得思考的问题。

  一个酒店服务尽可能外包,我们注重规模,现在我们把规模压缩下来了,现在在海外投了欧洲,投了澳大利亚,第一支完成了推出,大概三年时间实现了年化,成功的关键在于怎么了解当地的生产。实际上开拓事新市场这个过程非常辛苦,但是我觉得转型实实在在需要创造的,谢谢。

  吴伯凡:李总对现在到国外开拓新市场很有启发的意义。

  桑洪:我想针对转型和转行问题分享一下我的想法,现在我们大家看到传统商业正在面临挑战,商业地产规模空置率甚至比空房率还差。四年前我们跟美国的公司共同设立打造创业产品,叫松松小镇,这样的产品针对购房提出了服务方向,我们做大幅度调整,实际上过去的百货公司都是以销售商品为目的在进行的。我们究竟怎么样对传统的百货公司和购物广场进行一个改革,怎么样用一种服务替代传统销售模式,就是我们要迈出的服务。

  在购房场中植入一个广场,过去我们传统购物广场中,绝大部分都是妈妈带孩子去逛商场,现在是全家一起走的局面就产生,这样文化产品植入就带动商场变化。

  第一,改变人群结构,原来人群是从老人到小孩的产业,现在变成年轻妈妈为主客户群,甚至整个黑龙江和吉林城市的中心了。同时,租金发生了重大变化,原来的购物广场餐饮租金大概是2-3块钱,现在提升到8.6块钱。购物广场的改变对商业地产来说,有一个提示作用,我们目前有20个城市在黑龙江洽谈。

  吴伯凡:通过改变一种生态,植入整个商业生态从而发生巨大改变,这对转型升级特别有意义。

  梁海明:对于地产未来转型还是转行,我有三个建议。第一,地产业要善用国策到海外去投资,中央政府也在大力推行,战略企业走出去投资。这些企业所投资项目是可控制的典型项目,而"一带一路"项目,他们获得了国家的很多政策优惠,尤其是贷款利润的优惠,所以很多开发商去澳大利亚交易,因为有2%利润的优惠。

  第二,地方政府也有国务院助力,打造"一带一路"。地方政府推动"一带一路"的任务,比如桑总,他是做"一带一路"的国家产品、生活用品,尤其是儿童的产品。在建筑里面去打造儿童的生活用品,从而暑假的时候让小学生地方可去,可以娱乐,也可以学习,同时父母也可以过来逛街。

  第三,到海外投资,无论是转型还是转行,首先要复制自己转型还是转行,英国投资的时候没有做房地产,而是搞电力、水务,在香港搞房地产、搞工业4.0,而且工业事业可以给李嘉诚带来5%的回报率。

  吴伯凡:要有核心能力去玩,嘉宾说得特别有意思,感谢九位嘉宾积极的分享,谢谢你们。

  陈江根:我们本轮对话的主题是住房方式迭代:租赁运营新机遇。

  请大家聊聊。

  刘小全:我们的函数公寓,散发的是浓浓的理工科的气味,我就是理工男,我们从2014年开始,在北京起步,目前有4个项目在开业。我们接下来在上海、深圳也会有一些落地,今年会做到20所。我们做这个项目,和我的经历有关,我是2008年清华毕业,去美国留学,当时就住在公寓里面,他们的文化活动,让我们哪怕是租房也觉得特别的舒心。但是回国后,无论在交易的环节,或者是住房的环节,都有很多不规范的地方。

  我们的项目有一个特点,特别注重用数据,我们内部有一个理念就是生产力。无论我们的产品、管理和服务,包括后期的延伸服务,我们都积累了用户的反馈数据。比如我们开始的面积从7平方到40平方,做了不同的试验户型,住户住下来,我们最终定位为24平方。这是我们品牌的介绍,谢谢。

  冯玉光:我们的公司是叫水滴公寓,是2014年开始做。这么晚留下来,我想和大家分享两点。第一,在分布式公司上,原来的产品是给一家人做的,在这样的场景下,我们得出了结论,实际上叫分居独居,我们在这个过程中做了很多的试验。首先要对原来家庭式的产品,做成4家人来住,对空间进行重新的定义。第二,我们用了6个人,在4个月时间,走访了300多户客户。我们发现有两个功能必须做好,其他的功能都可以成本节减,第一个是水,第二个是收纳。在我们分布式公寓设计的时候,我们最早解决了卧室。

  安杰:很高兴受邀请来参加本次论坛,我们的模式,一边是把业主的房租回来,再租给租客,我们希望能够给投资的业主有稳定的收益,保持升值;而给租客的美好的居住感觉。我们的数据去年的时候是25万间,今年一年涨了60%。我们除了做传统的分散式的投资租赁公寓以外,也做其他的公寓。

  我们是依托房屋租赁的业主为业主和租客提供金融的增幅,和传统金融和互联网金融合作。比如在去年的时候,和芝麻信用一起打造了信用租房,这款产品去年在支付宝上线,通过信用体系的引用,希望可以给年轻的租客减轻资金的压力,改变传统的居住方式。这款产品上线以后,得到了非常好的享用,已经在8个城市超过5万的小伙伴提供这样的服务,累积金额也超过了20亿。

  相寓品牌发布会的时候,口号是相寓因信而生、因美而生、因家而生、因改变而生。最后,希望在今后能够和其他友商伙伴共同开拓租赁领域更好的未来。

  王戈宏:新拍公寓是2012年做的,我们的发展非常慢,我们做了4个,因为当时我们回国以后,我发现2个趋势,第一个趋势是年轻人的未来都是租房住的。去年我们土豪般的去买一栋楼来进行改造,同时我们现在用平台的方式和开发商合作。我们没有采取传统的方式做公寓,我们的想法是打造最佳的模式。

  第二趋势,我们不是做公寓的,我们做的是都市青年未来智能化居住的研究。谢谢。

  胡正华:大家好,我是上海青客,我们的客户定位是月收入在5000块钱左右的小白领。产品的定位主要是提供800-2500租金的公寓,我们在2012在上海成立。目前我们管理运营方面,3.7万间,分布式的房子占了90%以上,还有十六、七幢的分散公寓。目前集中在上海和苏州,我们的发展规模和速度也比较快,去年我们也获得了3千万美元的投资,在这样的情况下,我们在各个方面都得到了提升,我们的目的是希望能够给青年白领提供在地铁旁能够住得起的白领公寓。

  陈江根:我们的5位嘉宾都非常的谦虚,可以看出5个企业都是全联房地产商会的首批成员单位,他们有创业者出生,也有金融背景出生,还有青年创业者的背景,希望未来让更多的年轻人有更好的居住环境。

  今年的6月3号,发布了一个加快培育和发展住房公寓的若干意见,上海有一家企业获得了3个亿的融资,住房处于风口,5位如何看待租赁运营的新机遇?

  胡正华:公寓行业是一个资产管理的切入点,我们都知道,很多城市已经进入存量主导的房地产市场。房地产资产运营管理,肯定是未来房地产发展的主要方向。作为公寓部分,我们只是资产管理切入的口,我们选择合租公寓的切入,我们有我们的考虑。同时我们认为我们取得的成绩,主要有上海房地产市场发展的机遇和崭新的结果。

  我们是这样考虑的,首先在城市化的过程中,上海目前的房价,上涨太快。很多青年白领很难有支付能力居住目前的很多好的公寓,这些需求在供给方面得不到满足,主要是年轻人的流入量非常大,按照腾讯的数据,去年整个上海的年轻人的净流入在8%以上,都是周边城市的人来上海打拼。传统的很多二房东也在做,他们有很多的方式,有很多的不安全性,造成了很多的不确定性。

  同时,上海的城市规划发展,也为这个行业业态发展提供更好的机遇。市区内房价涨太快,租不起的,随着轨道交通发展,郊区的地段实际上也是白领可以考虑的区域。在此情况下,我们切入了合租公寓为主导的市场,定位是为青年白领服务,我们的产品租金在800-2500的范围之内。

  但是我们的产品必须保证作为青年人居住所具备的条件,尤其是各方面的洗浴、基本家具一系列,包括网络,这些是他们的刚需,必须要有。我们也下了很多的工夫,从产品来打造客户的需求。运营管理中,这个业态的发展,面临很多的挑战。虽然我们的做得不错,但是在快速发展过程中,也是这个业态链条对业务盈利或者是商业角度来讲都有一个巨大的挑战。因为从产品的生产到交付、使用,业务链条是比较长的。

  这些环节对于品牌的发展商,想快速扩张,要有一定的规模的话,这个挑战是巨大的。如何提高每一个环节的效率?对我们来讲,最重要的方式是必须在每一个环节能够数据化,同时也要标准化,所有的方面都必须要配套。通过互联网的手段解决我们的效率问题,从而提高产品的应变能力,谢谢。

  王戈宏:我3年前做的时候,找了很多的投资人,很多人都不理解。这3年过程中,我们经历了很多事情,我们一开始做公寓的时候,国家也不支持,我对国务院和住建部的政策感同身受,我们当时有很大的压力,我们是在这样的状态下过来的,现在做公寓的人非常的幸运,因为很多的资金都愿意投入。行业本身的人有很多的问题,我在广州、上海、北京、深圳、美国漂过,美国公寓是很大的产业,可是中国都是散在民间的。现在的都市年轻人非常的幸福,我们作为公寓创作者,希望为他们创造更好的居住环境。

  做公寓需要楼,而开发商又需要去库存,但是做公寓的人找不到了。连锁酒店把中国好的楼全部拿了,以致于我们在北京做的楼,有很多月子中心和我们谈,让我们搬迁。我们的开发商在去库存,但是需要去库存的楼都不是好的地段,卖得掉的基本都卖掉了。未来在东市里面的城市资产开发,能否把公寓做起来,把人才留在市中心是巨大的挑战。

  盈利也有一定的挑战,大家都拼利润和规模,但是有谁赚钱了?我们算了,如果拿地成本做到未来出租的70%,你们的利润为零,70%是租金,给房东,另外5%是摊销,10%是管理费,其他的是税收,所以都是不赚钱的。现在不管是否挣钱只要有收益和合同,就必须交11%的政治税,希望政府部门让公寓创业者多一些支持。

  模式不够,因为要装修,在美国做公寓的有品牌,我们现在还没有品牌,因为我们的品牌不能让我们的开发商相信帮助他们进行资产的增值。

  这些阵痛导致行业往下走有非常大的挑战,我们的趋势是为资本活着,为媒体活着,为白领活着,但是我们遇到了很大的障碍。因为我作为3年的老兵,能否在行业里面,把我们的痛楚直接传达给最高层,这非常的重要。如果我们的公寓行业,不把自己做好,自己不存在了,对白领来说也是一种伤害。做企业的核心是要赚钱,是要看到真正的价值,所以未来我觉得竞争在于谁能够做出消费者认可的品牌。比如你喜欢喜来登或者是香格里拉。同时,能够给开发商带来增值。

  安杰:无论做什么行业都要回归商业本质,首先要保证挣钱。我们和保险公司有合作,昨天我们超过了1千单,有很多事情,只有量大的以后才会发现。我今天主要分享的是金融方面的经验。我们去年的时候,相寓品牌成立之后,探讨了很多的模式,房地产和金融是天然的结合。无论是监管不明朗,还是集团内部的落地比较缓慢,都会有一定的时间,我这边的想法是一定要快速落地一些产品,能够让市场接受的产品。

  在美国的话,要是去租房,房东会去看你的信用评级,如果存在信用污点是不能租房的,但是中国做不了,我们的央行中信覆盖的人群只有2万多,还不能达到这个程度。

  在芝麻上面有信用记录的占比非常高,超过了99%,所以我决定和芝麻一起落地这件事。去年9月份上线之后,市场的反映非常好,年轻人非常接受。传统的押金为什么会产生?因为彼此不信任。通过整个信用体系的引入,我们可以对每一个想租公寓的租客做一个基础的风控,我们可以对他做风险评级,信用体系是各行各业一起建立的过程,我不相信我们一个行业能够把信用体系建立起来,有一些友商只做信用体系,而我认为应该是大家一起做这件事情,大家把数据共享出来。我们现在是直接把数据提供给芝麻,比如有一些逾期、逃租的人,我们会反馈给芝麻体系,这样的话也反馈给网上购物等等。

  这个过程是众人拾柴火焰高,我们作为样本数据的分析,我们有不好信用行为发生的人,也会有信用卡的预期、租车不还的情况。

  冯玉光:为什么公寓就热了?公寓未来的走势是什么?如果开发商想做这件事情应该如何做。

  为什么公寓一下子就热了?我认为有3个重要的原因,一个是需求升级,消费理念的改变,我们做过一个调研,85后87%的人在12岁都在县城城市生活过,他们不想成为房奴,想去世界看看。第二个,一端有供给,一端有需求;第三,双创。

  热了之后,未来的走势是什么?真正比较大的公寓运营商不会太多,可能是20家有分布、有全国的有区域的,是一个很长的尾部。而哪些能够留下呢?第一类是中介派;第二类是酒店派;第三类是开发商;第四派是互联网。开发商是最早做金融创新的,在开发商的团队里面最重要的是玩现金流。

  做金融动力源泉最浓的是开发商,我原来也是在开发商的公司进行服务,如果做战略转型,要自己付得起学费,我们做开发商的过程中,也付了很多的学费,如果只是战略补充,可以委托给台上的5个人,以及身后的这帮兄弟去做,就看你是做转型还是做补充。

  刘小全:我给大家分享一个数据,全国现在控制房普及有7千万套以上。在需求策略上,全国的流动人口超过2.3亿,大家基本上都在租房。这么大的市场,每年都在上涨,都是有机遇的。我们的品牌方面,公寓品牌在国内不到2%。我们最终承接的是消费升级,函数公寓的真正客户是25岁到35岁之间,90后的成长环境和我们不太一样,他们的收入比较高,他们不愿意讲究,他们愿意多花钱住有更好的设计房子。我们的外部和内在的发展都有很大的挑战,外部的环境包括工商方面,对我们都有很多模糊的做法。

  最重要的是,对于创业企业来讲,资金方面融资去早太少,融资成本太高。我们现在拿的融资成本,没有少于12%的。如果债券成本拿到8%算是很高了。如果比较好的融资优势,公寓行业还是可以做的,但是融资成本太高,我们做运营,地也是比较贵,税收和融资成本方面,希望相关部门能够有所支持。

  在企业内部的做产品和做管理和服务,自己做得是否扎实,有两个关键点需要优化。第一是产品体验,不少的公寓是做品牌公寓,但是在产品设计、管理、服务方面,没有太多的研究。产品能否在你定位的点得到用户最好的反馈?第二是在效率,包括财务效率、时间效率,财务效率方面,行业的利润比较薄,你做一个项目,利润率是8%,别人可能是15%。

  陈江根:总结大家所说,我们的行业前景市场非常大,但是大家也告诉我们有各种痛点,品牌住房租赁的运营,做产品的能力、技术的能力、管理的能力的挑战要求都非常高。

  很多房地产企业也进入了这个行业,最后,每人给准备这个行业的人提一些建议。

  刘小全:第一个,提前关注这个行业;第二,如果真的要进入,建议和比较成熟的公寓运营商合作,而不是重新拉一帮内部团队做这件事情。我也希望在座的,包括商会和企业家,能够和公寓有更多的融合。

  冯玉光:做公寓的如果是地产人,过去房地产的工作思维方式,在公寓里面是不适用的,一定要交学费。如果是自己去转型,真正做的话,不能完全用老地产做的思维方式。

  安杰:用互联网精神来说,开放、平等、协作、分享,我们愿意和金融行业的企业一起合作。

  王戈宏:面对开发商,术业有专攻,希望大家一起合作。

  胡正华:运营管理水平的能力、融资能力的速度非常的重要。我们交了4年的学费,尤其是管理方面的打造,我们有很多的经验,这方面我们也开放,愿意和很多开发商进行合作。在我们的楼盘里面,也有两三个楼盘是和开发商有合作,希望和大家有更多的机会。

  陈江根:时间关系,论坛到这里结束,谢谢大家。

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