直播:博鳌•21世纪房地产论坛第16届年会(一)
http://www.funxun.com房讯网2016-7-21 9:44:00
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[提要]博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会主题为“房地产的想象力:供给侧优化与结构性平衡”。论坛由南方报业旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起,是中国目前规格最高,影响最大的房地产专业论坛之一。

  博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会

  中国地产主题论坛(一)  微城市·慧生活:结构城市运营创新模式

  时间:7月21日09:00--12:00

主 持 人   周广超   央视出镜记者、著名脱口秀演员

  周广超: 尊敬的各位领导、各位来宾,大家上午好!

  这里是"博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会主题论坛"的活动现场,我是本场会议的主持--周广超。非常高兴与大家相聚在美丽的三亚,共同探讨在"城市运营"的创新模式中,如何构建未来智慧生活。

  三亚,这个在我国最南端的热带滨海旅游城市,自古就是一片十分适合人类栖息、繁衍的乐土。早在一万年前,断发纹身的先民们就在三亚大地上创造出史前文明的"笔洞文化"。然而一万多年后的今天,在互联网、大数据、云计算等科技不断发展的背景下,人们的生活方式、工作模式、居住形式都在发生变化。

  就好比中国房地产已经从单一的产品设计,底商配套,先建房子再等待区域成熟的时代已经被"城市运营"所取代。众多城市运营式操盘的出现,正见证了中国人的人居观念正在走向成熟。而我们本次论坛的主题就是《微城市o慧生活:解构城市运营创新模式》。

  在中国城镇化快速发展进程中,如何通过城市运营而取得城市资源的增值和城市发展最优化是我们面临的最大课题及全新机会。在"城市运营"的热潮下,会催生出哪些新的服务模式和商业机会呢?我想通过今天的主题论坛,也许会给大家一些启发。

  在论坛正式开始前,请允许我介绍一下今天到会的主要嘉宾,他们是:

  中国城市科学研究会智慧城市联合实验室首席科学家  万碧玉   先生

  住建部住房政策专家委员会副主任   顾云昌  先生

  中建新塘(天津)投资发展有限公司总经理  陈伯君  先生

  财经评论员、知名媒体人、学者    吴伯凡  先生

  北京大学城市规划与发展研究所所长、宝佳国际董事长  高志  先生

  物联软通信息技术有限公司总经理    陈海勇  先生

  物联天下科技集团股份有限公司总裁  阎峰  先生

  罗牛山集团信息中心总经理    张志强  先生

  北京科技园建设集团董事长    郭莹辉  先生

  迦南资本创始合伙人、建银精瑞资本集团董事长  李晓东  先生

  思源置地副总经理  祝福  先生

  新希望地产总裁  张明贵  先生

  新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁  李战洪  先生

  感谢各位嘉宾的到来。

  首先让我们邀请 中建新塘(天津)投资发展有限公司总经理  陈伯君  先生,做欢迎致辞。掌声有请。

陈伯君    中建新塘(天津)投资发展有限公司总经理

  陈伯君:尊敬的各位来宾、业界的朋友们,大家下午好!我是来自中建的陈伯君,博鳌房地产一直引领行业的发展,今天和大家一起探讨城市建设和城市运营模式,探索房地产新的发展机遇,是一个非常难得的机会。我代表公司对大家的到来表示热烈的欢迎和诚挚的感谢。

  智慧城市建设成为推进互联网+的聚焦点,科技创新时刻改变着我们的生活,便捷高效的智慧生活也正在走来。今天我们邀请到了很多专家一起在这里分享智慧城市的创新模式、分享中国建筑在城市建设中对智慧城市的探索经验,希望今天的论坛能够推动城市发展贡献一份力量,切合大会的主题,介绍一些塘沽湾的项目。

  塘沽湾项目地处滨海地区,通过整体规划、开发、建设,未来打造成集绿色、生态、智慧、海绵城市于一身的生态新型城市,项目建设一来,中建对城市理念不断探索和实践的过程中循序渐进。很高效借此机会和大家共同探索和交流,共同为行业的发展提供新思路,探索新方向。

  谢谢大家。

  周广超:感谢陈总的精彩致辞。

  城市的出现,是人类走向成熟和文明的重要标志。随着信息技术的迅猛发展,人类正在步入一个崭新的智慧时代。社会生产、人们的生活在发生革命性的变化。今天我们十分荣幸的邀请到中国城市科学研究会智慧城市联合实验室首席科学家  万碧玉  先生 来为我们解读"关于智慧城市的发展与未来展望",演讲时间,25分钟,掌声有请。

万碧玉    中国城市科学研究会智慧城市联合实验室首席科学家

  万碧玉:尊敬的各位领导,各位专家,各位同事大家上午好!非常感谢受邀来这里做讲话,其实我是来学习的,我也见到了很多房地产的领军人物,因为我是学城市,有一个城市科学的领域。给我的一个小题目,我非常的感兴趣,因为是智慧城市,从我的学习和研究的角度做一个简单的汇报。

  我主要是讲几个方面,一个是智慧城市本身的问题,第二个是城市未来的发展趋势。我是中国城市科学研究会,我们有8个单位,包括生态、水、绿建等等,我们是属于智慧城市的,而我本人主要是政策研究。

  首先,有一张图,这是全球城镇化的发展过程,刚才的主持人也讲城市在发生变化。怎么去解决城市的问题?未来到2025年有70%以上的人会居住在城市,但是我们国家2014年颁布了国家新型城镇化的规划方案到2025年,我们国家要达到60%,从去年年底的数据来看是56.1%的城镇化率,城市如何承载庞大规模?现在有两个大的方向。

  第一,我们的城市越来越大,比如北京、上海。新城区是老城区的7倍,城市扩大率越来越快。

  第二,城镇化太快。比如我们看了一些数据,20%的城镇化率到70%,欧洲是花了200年,美国是120年,日本是80年,但是我们国家的城镇化,从建国开始,我们的城镇化是17%左右,经过三个五年计划,维持在15%-20%,但是改革开放之后,一下子到了56%,我们用了35年的速度,很多学者和专家讨论,我们是不是太快?

  快速城镇化造成的问题是什么?为什么每年下雨就会被雨淹?这是快速城镇化造成的城市水、能源、交通,包括智慧城市的打造的影响,同时城市老化以后,有很多的问题,我们的老化率比国际上很多国家要大。

  城市化的扩大,不仅仅是中国的问题。比如洛杉矶、墨西哥,墨西哥80%的人口都居住在城市里面。为什么要搞智慧城市?15年前,有一个数字城市的概念,当时提的数字城市概念是把城市的基本要素进行信息化、数字化,互联网开始兴起的时候又提出智能城市,而智能城市有3个阶段,第一个阶段是2007年开始炒这个概念,2010年是开始操作,有一个非常核心的观点,智慧城市不是终极目标,它的终极目标是生态、可持续,智慧城市的主要核心是在于各个部门都起来了。从2012到2015年,2015年以后,有一个非常大的变化,智慧城市不仅仅是信息化的公司了,大家慢慢的把智慧城市的概念做到了落地的项目,我们经过3个阶段的总结来看,最主要的问题是在座各位问题。一个是没钱,地方政府因为各种各样的经济环境支持不了。智慧城市对城市有什么好处?第二个是谁来建设?第三个是技术层面,包括信息化、资源共享,第四个是谁给出钱?

  经过这几年的实践,我们在城市的角度上,会慢慢进行落地。很多时候我们要关注城市基础设施本身、水、能源、交通,微城市的概念非常好,这是什么概念?等下的老总会给大家做解释。

  我们在中央层面,总理在2015年的方案里面都提到了智慧城市,2015年主要讲城市的建设和管理,2016年主要是讲最后一方面。智慧城市一定要改善人居环境,使人民的生活更加安心、省心、放心。国外也做了很多,全球600多个城市搞智慧城市,国外的智慧城市和我们的智慧城市完全是两种不同的思路和方法。比如新加坡,他们做一个ITS;比如德国是智能电网,他们是从下往上,而我们国家是从上往下。

  我们国家有超过400个城市提出智慧城市的工作。但是很多都还是在炒概念。60%做好了顶层设计,就是花钱把项目进行梳理,只有20%的城市真正开始启动做事,做得非常好的有五、六个。这些城市反过来,不一定是北京、上海大城市,往往聚焦在新城、新区,比如说生态城。北京市的朝阳区都是示范试点城市,但是根本没有办法来做得非常好。总的投资额早期是1.56万亿,现在是1.3万亿。大家都在讲PPT模式,如何引进社会资本,把传统的建设理念导入到智慧城市的传递,我们国家有很多关于这方面的支策。

  国外的城市和中国的城市完全不一样,国外的城市,不能说没有规划,但是大部分是自然形成,而巴黎2000多平方公里,他们的户型到10-20分钟以后,可以找到咖啡店、药店、学校、公共图书馆等等,他们画了一个圈,20多个小型的城市存在在巴黎的大城市里面。他们的交通规划实际上是按着这条线。而中国,什么是微城市?我们在20分钟以内能够完成消费、娱乐。有点像城市综合体,但是又把这个概念拔高,他们讲的是城市发展的模式和建设生态圈。而从理论研究的角度,一个核心区经过20分钟的路程图,绝对可以做到,我们不用花很多的时间在路上。

  微城市的核心观点,首先水是循环的;其次交通是可以共享的;第三能源是分布式的;最后是物联天下老总提的有水、道路、交通之后,还需要安心。所以要打造以生态、绿色、可持续的城市模式。

  我们总结了8点关于智慧城市,时间关系不再一一叙述。主要讲几个理念,我们是搞城市科学的,我从来没有造过一个城市  ,我连房子也没有造过,下面非常希望能够请中建的领导来讲,他主要讲生活空间、工作空间、移动交通、弹性能源、生态环境。我们目前没有达到一个很好的微城市,今天,希望中建能够把中建的微城市概念解释出来,特别想知道他的建设、投资模式。而微城市的内涵,需求式的解决食品问题,还有生态、产业的问题。

  智慧城市的未来,主要是两个方向,一个是智慧城镇群,比如在江苏、南京、上海、安徽,我们有20几个城市用智慧城镇群的概念,我们所有的新城对接是最大的问题,而在广东、陕西很多省开始讲智慧城镇群。我们发现大城市做智慧城市的话是非常困难的,很多数据没有办法统筹资源,我们聚焦一个非常小的园区、新区,提出智慧的微城市的概念。国外的智慧城市概念和我们1千户、1万户的概念不一样,只有聚焦在下面的时候,才是比较好的,才能完成这件事。很多地方不落地,我们至上而下的把系统进行对接,企业、政府都在做什么?有时候政府越权把好的资源都拿在手里,而企业又为政府着急,这是机制体制改革的问题。政府可以做的公共服务,比如医疗、城市安全方面等等,而市场化是让市场自己来做的工作。

  第二个,"一带一路"走出去,很多公司都参照我们的标准,我们支持企业走出去,现在做的城市。如果基础设施没有完全达到的时候,很多企业沿着"一带一路"往外走,是很好的。

  第三个,一区一品"聚焦微城区。

  非常感谢大家。

  周广超:谢谢 万碧玉 先生的精彩演讲。

   智慧城市的建设中有一项重要内容就是依靠物联网与其它科技手段建设智慧微城市,智慧街区,从而能够实现"微城市管理""智能家居"、"智慧医疗"等。下面有请 物联软通信息技术有限公司总经理  陈海勇 先生作主题演讲,演讲时间,20分钟,掌声有请!

陈海勇    物联软通信息技术有限公司总经理

  陈海勇:各位领导,各位媒体,各位嘉宾大家上午好!

  刚才万博士就智慧城市的国家政策、趋势给在座的嘉宾做了铺垫。实际上,我现在演讲的题目相对比较落地的题目,这方面我们在中建新塘具体大型的社区里面有一个概念,中建希望用微城市的概念和品牌统一中建新塘试点区域进行囊括,如何打造新一代社区?如何打造建中新塘的智慧社区、新生活、微生活的驱使下落地的想法。

  首先,介绍背景。智慧城市从2010年开始国家就推行,我们在城市工作会议上对于城区、街区等等新的要求,包括城市的治理和社区、街区环境开放式的具体要求,在这些大背景下开展智慧城市的工作。

  我们和中建的合作周期里面,从去年的7月份开始,我们一直做智慧城市的运营,智慧园区、社区具体的建设和投资的工作,我们希望通过智慧城市、智慧社区、产城融合共同的理念,在中建新塘全新打造的项目,形成一套模式和标准进行推广。

  中建具体的微城市或者是大型社区的建设和开发过程中,我们希望智慧城市形成互联互通的大架构。通过智慧城市的手段,在资源配置上实现均等化,以结合体服务微城市的发展。社区层面,我们希望将社区资源共享最大化。

  我们有很多地方都是睡城,因为发展的不均衡,我们城镇化过快、过大也会导致均等化的问题,社区教育、社区医疗、社区交通等等一系列的问题爆发,我相信在座各位都是地产界的同事,大家在地产开发上,包括后期交完了之后,也有很多这方面的问题。

  目前来看,我们建了很多很漂亮的房子和景观,我们是作为现代社区。现代社区虽然建得很漂亮,但是我们在社区的服务宗旨方面会存在很大的问题,因此我们希望借助智慧城市、智慧微城市和智慧社区的手段以及方法,构建新一代的智慧发展,以人为中心的社区模式,满足人各方面的需求为导向构建新一代的社区,甚至叫新一代的微城市群概念。

  中建在微城市理念的统一领导下,一起发力,包括我们也叫一站式服务的满足,也叫复合互联互通、可达性的服务,各个方面的可达性创造新一代的社区,在业态创新、配套创新、服务创新、运营创新4个方面带来新的变化。

  我们希望通过新一代社区,或者是智慧微城市的建设,旅游居住变成生活的环境。社区的模式,由传统的物业管理向微城市、可运营的方向进行转变。社区实业化的平台由城市类变成社区类,也就是公共资源的可达性进一步的极大化。我们希望具体在塘沽湾上进行落地。我们的具体位置也在滨海新区金融创新区的旁边也是属于新开发的区域,我们除了物理上构建资源外,社区的安全、交通、服务便利性等等也存在一定的挑战,因为我们是新的开发,因此我们希望通过智慧城市、智慧微城市的概念,打造智慧微城市,以及满足中建新塘和其他的地产的区别。

  针对这个状况和需求,中建新塘塘沽湾的运作中,我们的团队有半年以上的探索,梳理了中建新塘智慧微城市的新一代社区建设的重点内容,涉及到社区安全、养老、教育、商业的一系列需求。这里面就不一一介绍。

  总体来说,我们未来在中建新塘塘沽湾打造智慧微城市,我们构建了一个基础平台,也构建了一个基础的信息平台,基于此,我们建了N个社区的服务和应用,这不仅仅是叫信息化的应用,伴随着这种应用,在社区的服务提供上,线下线上的服务商引入到塘沽湾的项目上,整个中建的塘沽湾15万居民提出的创新服务,同时我们搭建一个运营体系,这个运营体系在这个项目上也存在比较大的挑战,这也是我们正在进行挑战的。我们在搭建中建塘沽湾项目微城市里面有两大要点。

  第一,搭建O2O的基础设施平台。从结构上满足城市的形态,达到"四网、三房、三屏、一线",这些工作我们会在具体的项目规划建设过程中落地。从O2O社区微城市的基础设施方面做了整体的设想。我们在整个智慧微城市里面,从社区的微城运营服务中心、政务中心,我们也做了详细的规划,这些规划也具体落到中建塘沽湾项目的建设过程中。我们通过一张信息网的平台,在O2O线上服务和线下服务相结合,其中最重要的是政务的服务,因为我们和新城镇做一个总体的开发举措,很多时候我们的居民和新城镇的居民是吻合的,在政务服务方面达成了非常好的共识,增强居民在社区服务的联系,以及解决居民在政务服务的可达性方面。还有健康社区服务、安全服务、商业服务、教育服务、管家服务。

  总的来说,在O2O线上的应用,我们有6大类,这里面包含了未来合作服务商的提供,是这在中建里面是非常重要的一方面,这和我们的运营模式相关。具体就不一一介绍。

  其次,平台方面。塘沽湾的项目作为新城镇的核心整体开发区域,用我们的模式支撑智慧城市的运营,信息平台是一种互联互通的平台,我们结合城市网络化管理,实现对城市受众分析、跟踪、事件管理,我们将政府的网络管理和我们的社区管理相融合,包括数据平台,智慧微城市在塘沽湾的运营、调动、智慧、事件、管理。平安的城镇,或者是平安街区实现从街区到楼宇、家庭三级安全防范体系,包括社区的医疗、养老、教育,因为从新城镇和塘沽湾项目来讲,还有很重要的方面,就是产业。这方面我们还有一半的土地属于农业用地,用地和产业是相结合的社区农业,社区商业的服务,包括产城融合,希望在社区里面构建创客的平台支撑体系。

  最后一方面,介绍未来在中建新塘塘沽湾的搭建,基于综合运营平台的资源对接,满足居民的需求,通过居民评价体系支撑运营的落地。全产业链的开发能力,打造中建的体系内和体系外的影响力。我们的这个项目已经进入到初步平台搭建和初步应用构建阶段,这就不一一说,这是我们的落地计划,我们在第一批落地的项目里面,我们在基础设施、O2O的设施配套上,按照平安、三房的体系构建,同时搭建平台,以社区安全、街区安全为切入点,构建中建新塘的智慧城微城市的体系建设。

  在中建新塘塘沽湾项目智慧微城市需要注意的是,第一个是O2O的设施,第二个是平台的搭建,第四个是运行体系的搭建,第四个是服务联盟体系的建设,这是我们下一步具体落地的关注要点。

  最后,目前在整个搭建中建智慧城城市塘沽湾项目里面,我们已经构建相关的联盟体系,包括安全、社区商品供应等等都逐步进行。谢谢大家。

  周广超: 谢谢 陈海勇 先生的精彩演讲。

  下面,有请罗牛山集团信息中心总经理  张志强  先生作智能社区及大数据的主题演讲,演讲时间,10分钟,掌声有请!

张志强    罗牛山集团信息中心总经理

  张志强:首先,感谢中建、组委会给我和大家一起做交流。

  我和地产之间的,密切度不是很高,我是技术出身,长时间用一个官方名词是在企业里面做CIO,做各种技术的顶层设计。我接触大数据是在国外,回到国内以后接触了很多的企业,我做过智慧医疗、智慧交通,但是没有形成体系,在去年年底的时候,包括塘沽湾的项目解决方案,给我一种感觉,智慧城市和智慧社区是把各个方块在未来过去10年中信息化解决方面的方案,形成了一个有机的结合体。

  我们谈到智慧城市和智慧社区,包括了很多的内容,包括医疗、农业、社区等等,这些方面进行高度的整合。我们现在都想大平台、大融合,但是在我的眼中,智慧社区和智慧城市的发展的延伸,就是通过地产的手段,通过传统模式将科技、物联网、大数据、云计算结合起来。

  我将过去的案例和模式和在座的领导分享,有务实的,也有务虚的东西,希望我们有一个互相探讨的过程。为什么我提到大数据微服务?我个人认为,信息化手段的发展和延展,在过程中解决的是人们的痛点、难点,通过痛点和难点寻找商业上的兴奋点和模式上的创新点。

  刚才的两位演讲嘉宾也讲了智慧城市原本的发展道路和顶层的模式,这些模式都是一些传统的,包括互联网+智慧城市,我个人认为,要形成四位一体的架构,我们经常听到什么是大数据,什么是互联网、什么是云计算?我概括的是:互联网是中端采集的根本;云计算是数据采集存储的源泉;大数据是制造和挖掘新的商业亮点的基础。相互结合起来,才能完成基础的架构。通过感知层、网络层、平台层和应用层,才能构建智慧城市的闭环化的过程。

  首先,智慧交通方面。

  其次,智慧社区带动智慧医疗的模式。这里存在一个瓶颈,什么瓶颈?是国家政策和现代信息化、互联网+在医疗方面的瓶颈。比如厨房药不允许远程、个人在线上处方开单,由医疗结构对接各大三甲亿元才能完成远程诊断、远程的处方和远程处方药的配送。但是智慧医疗通过可穿戴设备,通过这个体系,最后形成的大数据,建立的叫人们的健康图谱,随着采集中端的逐渐丰富,随着电子平台的丰富,可能就会逐渐形成在医疗方面的微服务。

  第三,智慧教育。我们的集团旗下就有职业教育等等的模式探讨,我们已经完成了中小学以及职业高校的全体联动,实现了在线教育,包括老师的资源横向配定。

  最后一个是微服务智慧社区,包括智慧政务、智慧网络、智慧养老。像中建大型微城市的建立,通过科技手段,以物联网为基础,以云计算为储存的技术,通过大数据指引,会发现更多的亮点。我们原来的模式是通过头脑风暴或者是论坛的形式,我们想到新的模式,我认为未来的发展,新的模式,是谁来告诉我们?是数据来告诉我们。这才是根本的,才能用数据反映到生活的痛点、难点,来挖掘他的兴奋点、创新点。

  微服务智慧监管,数据开放、权利公开、政务协同,由于时间关系不一一展开。智慧城市大数据平台总体结构,在灾难来临的时候,他们可以秒级的调动所有的资源,我们延伸一下,通过这样的架构,可以进行秒级的服务,我们的微城市、微社区在这方面上,形成根本上的超体验,而技术方面的东西让我们无缝连接。比如前台使用APP,后台在更新迭代的时候,前台的人一点感觉也没有的。这是科技手段提供微服务的超体验的过程,时间关系不更多的讲技术方面或者是架构方面,只是说把我之前经历过的和一些案例与大家分享。

  通过这些案例的分享,希望能够给塘沽湾项目,同时和刚才嘉宾讲的东西进行相结合,希望能够有一个实实在在的落地项目,能够在中国看到微城市,能够让我们切身感受到科技所带来的好处。这就是我讲的基础案例,有务实的,也有务虚的,希望对大家有所帮助,谢谢。

  周广超:谢谢 张志强 先生的精彩演讲。

  智慧城市建设从规划到现在的逐步实施,包括了有政府公共服务,安防,交通、医疗、电网等项目的运营。据了解国内已经有一些企业在探索这一新领域,而且已经有龙头企业在做 "微城市"的实践落地,在运营方面积累了独到的经验与心得。

  下面,有请 中建新塘(天津)投资发展有限公司董事长 陈伯君 先生与我们分享"智慧微城市与城市运营创新",演讲时间,15分钟,掌声有请!

陈伯君    中建新塘(天津)投资发展有限公司总经理

  陈伯君:大家好,刚才听了几位嘉宾的精彩演讲,受益很深。

  我今天报告的内容,分三个部分,第一个部分是智慧微城市的价值创新。《超能战队》中的大白,能够实现人和病人之间的对证下药,可爱又贴心,这表达了人们希望通过技术改变生活的愿望,艺术源于生活,也高于生活,我们有这样的空间和智慧城市的梦想,可以为大家的创新和实践提供平台,这是我们的21万平方公里的项目,在这里可以享受更安全、便捷、通畅、智慧、幸福的生活。也可以实现大家日常生活的物质需求,也可以实现大家的精神需求。

  通过中建新塘的平台建设,将人、自然、生产方式结合起来,迸发出新的生机。塘沽湾是依托海河岸线,智能化的管理,还有CIC农场,实现真正的食品健康和未来农业,未来生活在塘沽湾的居民,可以拥有自己的田地,体现收获的体验,同时打造智能安防平台,还有特色的O2O体验店,使需求能够更准确。还可以实现异地医疗,可以佩戴医疗器械,可以全天候知道家人的健康状况,还有一站式的官价式的服务,根据客户的个性化需求,提供生活的专属服务,一系列的服务内容使大家互相更加信任、贴心、便捷。

  第二部分,智慧微城市的主要特征。我们在规模上,15万20万的人口规模,占地是5-20平方公里的范围,大概是20分钟步行的生活圈的范围。作为着名的房地产开发企业,中建新塘是高品质引领潮流的品牌资源,中建新塘为国民经济、地方发展和地方经济的繁荣作出了贡献,也和多省市地区政府建立良好了合作关系,也获得了地区政府的信任,这也是我们能够在新城镇道路上推出新模式的支持。

  未来随着房地产市场的深入,居民对生活品质的需求越来越高,房产品牌溢价也升高。软硬件条件都具备,居民的精神需求也得到了满足,这种细致入微的关怀,构造了其他企业南移模仿的核心竞争力。

  自营化方面,这一点是非常重要的一点,也是智慧城市和产业能够落地提供的有利平台和有利的资金保障。在高品质的生活基础上,为生活、服务、消费提供更有利的条件。

  政府想通过试点发挥示范作用和引领作用,推广城市的现代化建设的步伐,微城市的各种规划设计,也可以申请各种国家的试点,充分发挥在未来新型城镇化的作用。

  第三部分,智慧微城市为国家新型城镇化开辟新道路。解决了二元节结构问题的重要条件,是扩大内需和促进产业升级的重要方式,是全面建设小康社会,加快推进现代化建设,符合政府的政策导向、积极模式创新,以城为本向以人为本的转型,新型城镇化的建设是未来城市化发展的动力和引领,这是体现中建新塘在城市建设中的企业担当。

  塘沽湾在中国信息化城镇化中,创新性采用了政企合作的模式,解决了政府难题,也实现了自己的发展,在项目的运作过程中,采用一、二、三级一体化,降低了整体风险也实现了企业的效益。中国建筑项目建设里面的创新,积极打造鼓励特色的智慧微城市。这些做法符合新型城镇化的理论,城市可以继续发展,以及创新驱动的内涵,我们以产业链整体整合创新为手段,以政府协调为基础,以生态智慧和协统筹为理念,以共享收益共担风险为原则 ,实现合作共赢的新模式。

  现在的市场之所以能够长盛不衰,是大家相互互补完善,中建新塘将不断与智慧城市的相协调,总之,一个蓬勃发展的城市,互为表里,互为表因。我们希望建立长期合作的关系,在塘沽湾的项目的未来打造过程中,如何更好的融入微城市的理念问题,也希望在座一起努力,实现经济效益和环境效益的双丰收。希望我们能够为城市发展的美好未来作出应有的贡献。

  最后,祝本次活动圆满成功,谢谢。

  周广超:谢谢 陈伯君 先生的精彩演讲。

  听完以上嘉宾的精彩演讲,相信在座各位得到很多的启发,并对城市运营创新模式有了一定的认识和了解。接下来,我们进入本场论坛最精彩的高峰对话环节,从政府,专家,运营商,开发商不同的角度探讨"智慧微城市建设"中各方所扮演的角色和职能。

  有请对话嘉宾:

  住建部住房政策专家委员会副主任   顾云昌  先生

  中建新塘(天津)投资发展有限公司总经理  陈伯君  先生

  北京科技园建设集团总经理    郭莹辉   先生

  物联天下科技集团股份有限公司总裁  阎峰  先生

  迦南资本创始合伙人、建银精瑞资本集团董事长 李晓东  先生

  有请本场对话主持:财经评论员、知名媒体人、学者  吴伯凡

  吴伯凡:我们这个环节的题目叫百家争鸣之智慧微城市建设各方角色。我们刚才听了各位专家的演讲,以后能够初步感受到微型发展,同时又是更加智慧的城市的好处,这是对很多人生活的城市的改变。有一个学者说“一个城市的设计和建筑,如果集中在少数人手里的时候,这个城市一定变得庞大而笨拙”,如果一个城市能够为人们的生活创造幸福,它一定有内在的类似与中国的道家之道的东西。

  有一个很关心的问题,我们从微城市,从智慧城市里边,大家得到了什么?一个好的改进,一个好的优化,一定是各利益相关方都得到了好处,它才可以推进,这个改革才可能成功。

  大家来自不同领域,大家的见解肯定是不一样的,能否从自己的角度看一看,微城市和智慧化的微城市,到底靠的是什么?到底是不是能够给人们的生活和工作创造真实的价值?而不仅仅是是某些人的价值?

  顾云昌:刚才听了几位介绍了,我是学城市规划的,后面搞了房地产,现在看来,城市是有生命的,中国的城市发展得很快。今天,中国提出叫城镇化,目的是说发现了大城市的生命力,希望把我们的城市发展过程中,速度不要太快。比如一线城市和三线城市的冰火两重天,为什么一线城市发展这么快?因为人口大、需求多。这时候,提出智慧微城市的概念,如果生活体都很健康,大家就不用到北京和上海。中国几十年,各种名字都来,现在提出智慧城市,在我的理解,我说城市化的过程中有两种,一种是好的城市化,一种使坏的城市化,好的城市化是想办法让城市可持续发展,健康的成长。目前为止,更高的层面是智慧城市,无论如何,最后是落到人的身上。

  幸福是阶段性的,不同的人群在不同的阶段都有不同的幸福。现在有互联网、云计算、大数据,我们到了今天,在数据面前,每一个人小生命体在大的生命体中,都幸福的生活中,这就是智慧城市。

  今天在房地产的论坛上,我觉得首先一点,让我搞了30多年的房地产,有一个很大的体会,我们今天不仅要关注如何盖房子,需要关注的是生命体,房地产今天的开发过程中,实际上为居住者打造新的生活方式、新的居住空间,而居住空间应该是如何的?应该是充满着智慧的,应该是生态化的,应该是智能化的,应该是可持续发展的。

  我刚才还和我们的博士说,中国的城市化是否成长得太快?很多问题我们都没有想明白,但是问题都暴露出来了。我们的智慧,从小学、大学、博士慢慢上升,但是一下子,小学就到了博士,这就乱套了。我们如何一步步的,从比较智慧,到智慧,再到非常智慧的过程,这还是比较可行的途径。我们一定要通过智慧城市的打造,让新型城镇化走上健康的道路。

  吴伯凡:一定要落到痛点上。智慧城市就是一个更好的城市,让我们拥有更好的城市。你们最大的感受是什么?你们能够给别人带来最直接的好处是什么?和别的城市、几十年以后,再来看的话,他的价值是不是和别人一样?

  陈伯君:这个话题,虽然说简单,但是很难用简单的语言表达。我们的主营业务是主承包,面临市场环境的时候,转型升级是我们十二五规划非常重要的内容,这是咱们中国城市化现在的形势,需求非常大,也是房产动力的根源何在。为什么说微城市?这也是我们创新发展的渠道。房地产的行业目前的竞争非常激烈,高品质的房子打动消费者是不够的,还是要提倡生活方式的改变。大家的出发点不一样,万达有自己的出发点,万科也有自己的出发点,我们也一样。

  我们最初的设想是和政府合作,把城市建设好,拿到我们相应的有价值、能够提升城市品质的土地。但是在建设的过程中,我们发现,把硬件做得再好,没有一个强有力的软件支撑,硬件发挥不了它应有的作用,这是我们建设过程中逐渐升级的品位。我们和物联天下合作,也做智慧城市的理念。我们的意图在于希望通过微城市的建设,真正能够给居住在这里的老百姓提供高端、便捷的生活方式,从而提升我们的街区的管理水平。其次,以后在规划的层面上,去掉了围墙化,很多公共安全的问题,如果没有智慧的手段,如何保证街区的安全?这是非常难以想象的,所以我们要走在前面,这事都是必须要做的,社区和街区的公共安全问题很难通过物理和传统的手段实现的。

  第三,我们作为城市运营商,我们最大的特色是和政府有充分的诉求关系。在这个区域里面,有一个原则,给我们这些理念的植入和实现提供了充分的保障,我们能够把智慧城市落地的根本所在。

  郭莹辉:智慧城市提出了10年,今天由我们这几个在这里,央企和国企,都是从地产的角色看待城市的运营。智慧城市在我们两个运营商的眼里,就是实现城市运营的手段,而这个手段,方向很好,但是从政府  推动了277个城市试点到我们,或者是中建新塘的项目,我们都有一些碰撞。智慧园区、智慧社区、智慧城市,根本的进步是,第一个理念层,政府作为指导方,对智慧城市实现的功能、追求是什么、目标是什么?这个问题是政府作为发标方,企业作为投标方,未来要实施的,这个比较务实。第二是技术层,我们要在我们的项目,实现开发商的利益,要实现居民使用的利益,还要实现政府的利益。这些技术层次,包括技术体系,设备硬件能够互联互通共享。第三个是利益层,我们缺少了商务层,我们的这套体系,对运营商来说大问题是我发生了增量的成本,政府委托我作为  运营商,我们的PPT合同如何约定建设标准、将来验收?这三个层次是我们这10年来一直考虑的,最后保证所有的理念在所有城市建设运营过程中落地。

  吴伯凡:我们做分析的时候,经常听到"帮助别人之前,先自己系好安全带",这个很重要,要不然,前景都很美好,结果缺乏真正经营的经济实体的能力,其他的都是空谈。

  阎  峰:很高兴有机会和大家交流。我从另外的角度讲,我从智慧城市起步,最早是2011年的时候,那时候IBM刚刚  提出智慧城市的概念,那时候没有标准,你可以做了一个新开发,你都可以说是智慧城市。我们通过几个试点,把评价体系做出来,那时候很兴奋,花了半年的时间,找了一个试点,作出了标准,如果没有标准的话很难去实现。但是没有解决另一个问题,就是商业模式,能不能用。

  我们也一直思考,现在的智慧城市,都是以政府采购的形式实现,解决了政府内部的管理体系,但是如果想落地的话,非常难,没有真正的商业模式落地,没有盈利模式可持续的发展。这是我们最担忧的问题,这个问题,我们不是从城市的角度,我们找了城市非常有机的组成单元,大家现在一说社区,就是住宅小区,微城市就是一个城市单元。它是一个有机的组成体,基本定义是单元式的,细胞式的,可内部生长,也可自我优化,它的交通体系和城市的供应体系都是独立的,里面可能延伸更大需求的东西。是以长期规划为主,复制到一个城市,这边是居住区,这边是生活去,这边是教育区,一系列的城市,都是出现了城市形态的不合理。比如塘沽湾是非常合适的,从人口规划、用地面积,都是非常的合适,在这样的城市形态下我们尝试可落地的,我们走的路是至下而上,而不是悬在空中,这样的话它的价值更大。

  我们和中建合作,找到了城市运营,很多的城市运营是政府做,但是政府做的话,在很多地方是有所缺失的。只有把它建得更好,土地才有可能升值,有了这个逻辑,运营商就有积极性,因为未来价值会提升,因为做了很多更大的附加值,聚集了更多的要素。我们希望能够做一个真正意义上的智慧社区。

  吴伯凡:阎总的角度也非常好。苏联式的计划经济对中国的危害,我们其实低估了它对中国的影响。莫斯科是最堵的城市,这和它的规划有关系。由于把每一个地方都变成了功能化,使得你做任何一件完整的事情都要跑很远的距离。

  李晓东:我坐在这里,有点突兀,因为大家都是建设方、运营方、管理方。好像我坐在这里  很突兀,但是后面我之所以在台上,也是多一点不同的声音。

  我站在城市使用方、投资方谈,为什么智慧城市重要?从新一届政府上台之初,把城镇化提到了非常高的程度,中国城镇化的以20%的速度往上提,也要把城市化率到哪一年到提到哪一个程度。而政府原来的想法,是把大量的人口从农村解放到三、四线城市为主,而实际上的实行,如果没有政府的干预,全世界最后走的都是大城镇化。而我们现在都是政府影响,在郊区弄上田园生活,环境也不错,规划了很多这样的小城镇,但是实际的结果,使用者并不买账,他情愿早北京、上海住群租房,因为人首先是要生活的。你住在那,不能天天在家里面上网,一辈子就过了。

  我们现在做的是,如何把在大城市的人再吸引回去?包括地产商,比如碧桂园、恒大也去了三、四线城市,现在房地产变成了好的地方,地价都非常的贵。地价便宜的地方,市场又不好,房子卖不出去。

  吴伯凡:一个地方没有能量的时候,不会聚集很多的生命体,所以贫民窟是能量最富足的地方,贫穷的人往那,就有工作,不是因为那里有工作,而是人群往那涌,那就有工作。我们的美好设想,是想把人口更加均匀的分布。其实北京也是不平等的,医疗资源、教育资源各个区之间分布不一样,大家都往北京,是因为是大家都在过渡的集中。请大家自己总结一下。

  顾云昌:我觉得城市是有生命的,生命哪里?就是城和市,城就是住人的地方,市就是有市场的地方。所以必须是产融城,城融产,大的生命体必须是产城融合,融就是融合资金,谁来运作?开发商、运营商来运作,才能够真正成为每一个生命体,而每一个生命体都是没有的有生命力。

  陈伯君:我希望中建新塘和合作伙伴利用好微城市的平台,打造好微城市的真正城市,能够起到引领示范作用。刚才各位领导也说了,智慧微城市只是我们的手段之一,或者是我们的属性之一,产融融合也是我们努力的方向,我们也正在按这个方向走。中建新塘最大的特点是市场化的微城市。

  郭莹辉:我们把土地、产业、人口、金融、政策五中要素和资源炒菜,满足人们就业、消费、居住,这是城市运营商和开发商的区别,希望我们在地产中,我们先试,给大家走出一条新路。

  阎  峰:我们的城市构成是多种单元,有社区、园区,我们交给客户的不仅仅是硬件,更多的是要素的聚集、资源的聚集和信息的聚集。

  李晓东:中国的城镇化,过去30年一直都在持续的进步,政策的制定应该是因势利导,让一切自然发生,我相信中国的经济,房地产和城镇化对中国经济的拉动应该还是持续很长一段时间。

  吴伯凡:总而言之,城市是有生命的,它是能够让人们找到工作,城市不是造出来的,它一定是长出来的,各位嘉宾从自己的角度阐释了一个真正的城市,而不是一个没有生命力的城市,它需要的各种要素,我相信,今天我们的探讨,范围可能不大,但是在今后的房地产话语体系中,应该会占很重要的位置,因为这就是未来非常重要的方面,单纯的盖房子的时代过去了,它需要的因势利导,根据天时地利人和诸多因素而设计新的城市形态,感谢各位嘉宾,感谢大家。

  周广超:"智慧微城市"是"智慧城市"从理念到实际落地中国的现实举措。通过刚刚嘉宾的探讨,我们有了一定的了解,接下来我们将请出另一组嘉宾,更加深入的探讨关于"智慧微城市是如何引领新型城镇化的建设"

  有请对话嘉宾:

  中国城市科学研究会智慧城市联合实验室首席科学家  万碧玉  先生

  中建新塘(天津)投资发展有限公司总经理  陈伯君  先生

  思源置地副总经理  祝 福  先生

  新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁  李战洪  先生

  同时我要将现场交给 北京大学城市规划与发展研究所所长、宝佳国际董事长 高 志 先生

  高 志:这个会到现在,该吃饭了,还有这么多人,21世纪经济选题非常好,为什么今天有这么多物联网的人发言?为什么有这多人搞城市的人在发言?这是在中国经济转型的背景下,我们进入科学化、数据化,这个时候,我们需要对城市的发展也要科学化、数据化。纽约是84个小城市组成,84个小城市互相连接得很紧密,那时候,纽约没有智慧城市的规划,但是他们的交通、通讯、引导系统都做得非常好。

  我想,智慧城市根本来讲,大家先注意智慧两个字,智慧城市根本还是城市,做智慧城市不仅仅是让生活舒适,更多的是提高城市的竞争力,如何提高城市的竞争力?要靠城市的升级。真正的智慧城市,本身的舒适型只是其中的因素,重要的是增加城市的竞争力,如何增加城市的竞争力?

  万碧玉:占用大家几分钟的时间,智慧城市早期的时候,我们做这方面的研究,到底是智慧的城市,还是城市的智慧?国家也好,或者是国外的智慧城市,大部分是以ICT的企业为主,比如西门子等等,在国内的话,早期也是像中兴、华为这些公司,现在也有腾讯的介入。

  但是从城市本身的发展,我特别想讲的例子,在两年前,有一个着名的媒体人叫蔡静发出了视频和演讲,我不能完全赞成她的观点,但是她引用规划里面的经典案例,我们国家现在规划的新城、新区的承载力达到34亿,为什么会这样做?在城市科学的发展过程中,你去规划,市长书记就说把城市打造成多少的人口,才能解决用地指标的问题,所以我们的城市不停的规划,规划了以后,有了土地,开发商去建设。

  我们今天讨论智慧城市,或者是智慧微城市,或者是中建的特色,十几平方公里,房地产是一个产业,前期有规划、建设、工人就业,建设以后如何做好产业的融合?这需要产业界好好的考虑,我不赞成大学生都创业,这也是非常麻烦的事,智慧城市的转型成绩,肯定是自己的产业如何进行转型和升级?一定要考虑产业和城市的融合。

  高 志:我记得刚才有一位叫李晓东的先生,因为我从事城市设计,差不多也将近40年的时间,我觉得这个东西特别难,我们有4个点,一个是地方政府对资源的保护;第二个是真正用地对政府的依赖;第三个是技术密集型的时候,你如何处理?第四个是工程怎么办?

  刚才我听了您讲的新城,能否请陈总给我们讲讲,假如你的城市建好了以后,因为大概有20平方公里,肯定不会一下子全面推开,您刚才讲的这些,能否告诉我们,您认为你们做这个城市和别人有什么不同?

  陈伯君:谢谢各位老师。现在中国的城镇化率达到了63%,有人说达到了58%,研究得不一样,真正的城镇化只有48%。有很多的数字,并不是真正的城镇化,中国的城镇化,或者是中国的发展瓶颈问题,或者是未来最大的风险,是差距的问题。

  我们做城镇化的过程中,我们的研究,不是二元结构,而是三元结构,58%和63%之间的差距在哪里?是在城市周边的城市。延伸到现在做的城市开发,或者是城镇化建设,关注点是重大城市或者是特大城市的周边和它的 旧城改造的项目,这是微城市选址的重要条件。为什么不提城镇的概念就是这样的,我们希望微城市的选址是在大城市的覆盖范围内。大家做房产企业都知道,房产能否成功,选址最重要,选在重大城市的范围里。

  第二,房地产趋势方面。房地产现在的发展竞争激烈,我们真的需要在城市建设过程中解决好城市建设的问题。由于这么激烈,逼着出来高端的房子,高端的房子如何高端?品质的提升。我们建房,或者是城镇化的发展过程,或者是房地产的发展过程,包括城市的发展过程,是突破了第一个阶段。第二个阶段是建城,要把产业建好,不仅能够生活,还要能够工作。我今天想讲的,还有一个层面,就是建社会,农村人转变生活方式后融入到城市中,我们的二元结构问题就迎刃而解。

  我们要解决精神层面或者是社会秩序问题的平衡根本。对中建做的微城市,我们的理念是以人为本,无论是老百姓,还是工人,还是高端人群,享受同样的配套,大家在这个城区里面,爱好、品质是差不多的人群,增加城市的竞争力,我们在选址上和城市规划上以及产业规划上,一定要考虑以人为本的理念。我们的产业还是基于以智慧城市或者是基于智慧出发的产业,而不是传统的行业,我们希望是第三产业的高端服务业。

  智慧城市建设的自身价值和本质,一件事情,无论是开发商投入还是政府投入,它真正能够成功的是它自身有造血能力,这样的话它的生命力就很强。我们有更大的想法,可以透露一下,但是还没有成熟,通过智慧城市的建设,打造熟人的圈子,想建立大数据的原始积累,一个熟人需求的积累,我们的需求全部是真实的需求,以后可能是这个平台价值所在。

  高 志:建城、建社会,我觉得这件事挺难的。国内在海南有一个项目,号称是40万人,我就想,40万人,每天得抓多少小偷?每天都很多少个吸粉?这个是谁来管?所以如何和政府结合?

  我了解的思源置地公司,他们在所有的经济公司里面,他们是一个城市开发的主要咨询机构,也做了很多城市开发案,和政府如何合作?请思源置地的祝总谈谈。

  祝  福:无论是智慧  ,还是城市,绕不开一个问题--房子。新型城镇化,不是房地产,但是新型城镇化也绕不开房地产。我们搞新型城镇化,搞智慧城市,塘沽湾是否可行?我们的方法论有4个:市场可行、经济可行、政策可行、技术可行,政策和技术可行刚才嘉宾们都讲了,我就不讲,我主要说的是市场可行和经济可行。

  市场可行方面,在众多的新城新区开发中,如何突围而出?借助社会热点话题,就是供给侧改革,我们的新型城镇和也需要供给侧改革,一些低端、重复的产品多过,尤其是中国的三、四线城市,我们也给很多的政府和领导做顾问。市场可行,我们也需要升级,也需要精细化。

  经济可行,说白了就是钱,钱从哪里来?我们从这个角度重点聊。中建虽然是央企,也是投资、增值。企业为什么要来?来的以后肯定是要赚钱,这个可以放在桌面上说,因为企业只有赚钱才能更好为这个区域和社会服务。而我们的区域做了非常深入的研究,如果人们选择这里,周边是否有学校、医院等等配套设施,如果我们做的话,肯定离不开政府,所以经济可行要通盘考虑,考虑了21平方公里城市。

  我觉得只有市场和经济可行,新型城镇化智慧微城市才可行。

  高 志:无论是什么样的城市,最终落实到人。而且咱们也不能让所有的企业都像中建一样,动不动就几千亿,吓死人了。在现在经济转型下,大家都探索新的发展道路,大家认为这对很多公司是否有意义?

  高 志:我们实际考虑的是天津和北京两个城市现有城市的完善产业,我们再去根据我们的情况做这方面的安排,您能再给我们说得具体一点吗?

  陈伯君:运营的概念,对我们来说,微城市的运营开发是我们建设过程中吸收了对比和参考,希望通过我们专业的手段和安排以及政府给我们提供这么好的平台,希望把它实现好。建设期我们负责管理,但是运营我们交给政府之后,政府会有一些客户端,再给我们。我们只是一个阶段,在建设阶段中我们是运营的,发挥我们的专业性。

  中建在上市的时候,从开发方面大概是150亿的方向,分布到全国16个重点区域,都是在一线城市,我们的布局希望实现千百亿的目标。我们多了一个平台,把中建自己的设计、施工、开发总结一起,这是我们建设模型的初衷,而并不是我们代替政府做。

  高 志:很多事不是你自己说了算,你们有什么招?

  祝  福:最核心的是,离不开政府,一定要顺势而为。我们一定要研究可持续发展,中国很多新城,有阶段性成功的,但是在发展5年、10年后,入住率越来越低,没有商业。为什么没有商业?因为没有人住,为什么没有人住?因为没有配草,形成了一个死循环。我们在天津拿地,是结合天时地利人和的,从选择天津这个区域,就是计划好的。

  我们接触得比较多,三、四线城市,我叫李总去,他也不去,天津是一个好的区域。

  李战洪:因为在天津生活了15年,比较了解,他们就是一双筷子的关系。

  高 志:我们单位天津的人特别多。而且天津的同事,天津的设计师来,工作特别认真。时间差不多,最后,围绕表面看是一种形态,其实是新的一种经济心态,万总您对智慧城市有什么预测?

  万碧玉:我的预测,我想讲的是,我们实际上也是在模式探索的过程,有一句话"欧洲、美国发达国家,已经没有办法指导中国,我们没有建设的经验,我们的城市大部分是自然而然形成的,而不是规划出来的城市。"中国为什么现在有这么多的爆发力?我们总共有655个市,有将近2000个县,有1.9万的核心镇,这些加起来,人口密度上,我们国家最理想的,综合的话是1平方公里,1万人口刚刚好。

  我们生活的城市,首先要有地方住,所以  房地产才是最重要的。有了地方住,就是新鲜的空气,还有安全的水。我们现在探索一个非常大城市发展的问题,海外有一些经验,比如微城市,这些是可以参考,但是大部分还是需要产业界实践,而且节奏不要太快,需要再慢一点。

  高 志:时间有限,请李总,您能对陈总的项目有什么建议吗?

  李战洪:要利用好政府,一定要互联上政府,在建设的过程中,严防功利之心。

  祝  福:我们会好好努力做好。

  陈伯君:非常高兴能够听到大家的想法,微城市的模式也是我们的探索,我们希望通过我们的探索,能够真正把城市建设好,把街区建设好。我们想打造中建城市建设中的品牌,为国家的城镇化过程中发挥央企的责任。

  高 志:中建做第一个行业的人,经历过园区、社区,真正和政府合作的,不是钱的问题,而是有非常远大的目标,就是社会化。预祝塘沽湾的项目能够成功,下次有机会听到好的消息。

  周广超:感谢 高志,感谢各位嘉宾。

  相信刚才各位的精彩对话,会给大家带来很多启发和思考,受益匪浅。看到刚刚在台上还是有许多嘉宾谈得意犹未尽,欢迎各位在会后继续交流。在这里也非常感谢今天现场的来宾和媒体朋友,给予此次论坛的大力支持,本次会议到此结束。请各位嘉宾上台合影留念。谢谢!

  

直播:博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会(一)

直播:博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会(二)

直播:博鳌·21世纪房地产论坛第16届年会(三)

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博鳌:房地产采购供应链管理创新峰会

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