天津甲级办公楼市场之变迁 转向租户多元化之路
http://www.funxun.com房讯网2016-6-3 9:37:00
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[提要]天津办公楼存量已经翻番,至2015年底,已达到210万平方米。其中甲级办公楼(单一业主、位于核心地理位置且具有较高规格)的总量在此期间增长三倍,达到60.3万平方米。

  与中国其他二线城市相同,天津正经历着大量办公楼面积集中进入市场。过去五年中,天津办公楼存量已经翻番,至2015年底,已达到210万平方米。其中甲级办公楼(单一业主、位于核心地理位置且具有较高规格)的总量在此期间增长三倍,达到60.3万平方米。

 

 

  然而,在办公楼面积不断攀升、新项目规格不断提高的同时,之前办公楼的传统企业租户的需求却在减弱。因此,新入市项目开始吸引小额贷款公司 —— 此类公司为借贷双方提供平台,与财富管理公司共同吸纳空置的办公楼面积。近几年,这类公司在市场上以前所未有的速度扩张,通常租赁大面积办公空间且支付高于市场水平的租金。尽管小额贷款公司及财富管理公司的强劲需求使得业主压力短期内有所减少,但已然显示出其行业不稳定性。一些公司经历行业整合,而另一些由于政策收紧而关闭。办公楼业主若希望实现长期的健康发展,需要一个多样而可靠的租户组合。

  天津早先入市的办公楼拥有更加多元化的国内外企业租户组合,行业分布广泛。20世纪九十年代和21世纪初,强劲的经济增长促进了制造业、贸易等产业的办公楼租赁需求,也把大量跨国企业带到了天津城区。天津港区域的发展大大促进了中国北方的贸易,由此发展起来的物流行业成为历史上天津办公楼租赁需求的重要来源。

  自2007年以来,五座甲级办公楼完工入市,但大部分仍维持较高空置率。此外,新项目的租户结构也在发生变化。与最初三座甲级办公楼相比,新甲级办公楼以国内租户为主导,仅约16%的租户为跨国公司,不到5%的跨国企业寻求新设或扩张办公室。

  内资公司比例上涨表明内资企业意识到入驻高品质办公楼的对品牌形象的重要性,但同时也说明了相比全球金融危机前,跨国企业放缓了在天津的扩张速度。根据下图显示,外资需求的占比从55%缩减到如今仅16%。

 

租户国籍分布 – 甲级办公楼

(以项目完工时间为准)

 

  以下图表清晰地展示了这些年的租户变化。

租户行业分布

(以项目完工时间为准)

 

  好处是,小额借贷及资产管理公司的大面积办公需求,可以帮助办公楼业主迅速提升入驻率。相比于其他行业,金融行业的租户更有可能租赁整层办公空间——13%的此类租户租赁面积超过2,000平方米,而其他行业只有3%的租户有如此大面积的租赁需求。

  但不得不提醒的是,金融行业的波动性使得这类公司在新增甲级项目的超高占比令人担忧,空置风险高企。自去年以来,国家加强了对P2P行业的监管,一些公司相继倒闭,北京和上海等地都先后出现了大规模的P2P退租潮。

  一旦大面积租赁的金融企业退租,对市场的影响自然不小。比如近来关闭的申彤大大和安徽钰诚集团E租宝,去年年底,两个公司共退租8,000平方米的甲级办公楼面积。这些面积相当于所有甲级办公楼已出租面积的3%。

租户面积 – 甲级办公楼

 

  至2016年底,天津将有三个甲级办公楼项目入市,为市场增加共计21.9万平方米的面积,天津甲级办公楼的空置率有可能因此被推高至50%。仲量联行认为,随着金融公司需求的减弱,预计甲级办公楼的业主们会将目标锁定到乙级及更低级别办公楼的租户升级需求上,会以相对便宜的租金来吸引升级的租户。未来,天津只有少数办公楼项目将吸引跨国企业进驻,更多的是以国内企业租户为主,同时还会有一些办公楼面临更大空置。

 

 

    来源:仲量联行

 编辑:wulingya

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