聂梅生:房地产供给侧改革要看“三件事”
http://www.funxun.com房讯网2016-6-30 9:27:00
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[提要]关于供给侧改革大家都听得很多,而且是中央非常重视的一件事。我想房地产供给侧改革无非就是这么三件事,这三件事做好了,供给侧改革就做好了。

  【房讯网讯】6月29-30日,由全联房地产商会、房讯网(www.funxun.com)联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,主题为"迭代与重构:产业地产的下一个风口",第八届中国产业地产发展论坛暨2016中国产业地产展示交易会在北京富力万丽酒店成功召开,现任全联房地产商会创会会长,清华房地产校友会会长——聂梅生教授,做主题演讲,题目是:房地产供给侧改革生态与创新。以下为发言实录:

 

全联房地产商会创会会长,清华房地产校友会会长 聂梅生教授

 

  聂梅生:大家上午好!很高兴又来参加咱们今天非常隆重的会议,是关于产业地产的会议。这个会我参加过几次,每次都给我很深的印象。我今天讲的主题是房地产供给侧改革形势下的产业生态。

  要说这件事情,就要说一下什么是房地产的供给侧改革。关于供给侧改革大家都听得很多,而且是中央非常重视的一件事。我想房地产供给侧改革无非就是这么三件事,这三件事做好了,供给侧改革就做好了。

  第一件事情是土地的供给侧改革,在我们行业当中叫做地根,我认为它应该放在首位,如果这件事情不解决,谈不上土地供给侧改革。土地供给侧改革当中又有三件事必须是由供给侧来解决的,第一怎么使土地能够供应的更多一些,就涉及到这一届政府讲的积极推进同地同价同权的农地入市,这已经开始了,否则不可能有增量。第二件事情是怎么样去完善、改进土地招拍挂制度,招拍挂制度已经十几年了,发展到现在,现在除了地王就是地王,我们反思一下,招拍挂制度是不是应该作为供给侧改革当中应该反思、应该改善的。第三是改革70年土地使用权制度,现在已经走到了不得不回答的问题,这就是地根问题。

  第二个供给侧改革就是银根,银根方面,房地产投融资品质的改革,这个事情说到底无非就是一句话,怎么样去加大直接融资,减少由银行和影子银行、信托,都是有银行背景的间接融资,加大直接融资的比例。就是要建立各类房地产投资基金,促进REITs等等的入市。我们大概2003年就在说REITs,搞到现在,13年以后还在促进。明天、后天还要开这个会。

  第二是制定房地产资产证券化的法律法规,因为资产证券化的问题,银行也感兴趣,因为他们手里捏着一大堆的个贷,银行的风险也很大。这一部分抵押贷款的证券化又怎么样去解决,怎么样资本市场深度介入房地产。

  第三是改革公积金制度,怎么样去建立住房银行等自助建房支持机构。

  第三个供给侧改革就是财税制度,嚷嚷了好多年房地产税改革,现在从房产证登记开始到现在也没登记成,据说今年要完成。针对企业的就是土地出让金和税费的并轨,规范化纳税,针对个人就是房地产税。

  所以地根、银根、财税,这三项就是供给侧改革当中很重要的。我重点说一下地根和银根的事。总的来说我们老在说地根的问题,18亿亩红线,其实不是这么回事。我们国家总的来讲住宅用地供给偏低。住宅用地占耕地用地的比例,中国2013年33%,美国2007年是54%,日本2009年是61%,香港2014年说是29%。供地在整个城市建设用地当中是偏低,一偏低就有利可图。由于供地不够,就造成住宅的用地楼面价的平均溢价率非常高,和商办比高多。住宅平均溢价率到2015年的时候是25.6%,这是全国性的。但是我们的商办用地的溢价率只有4.4%。

  原因是什么呢?为什么供那么少,不能多供点呢?去年是房地产销售额很高,8.7万亿的商品房销售额的分解,土地出让金占了37%,营业税5.5%,土地增值税11%,企业所得税8%,这些加到一起全部被政府拿走了,这就是供给侧,供给侧拿走了60%到70%。再看看剩余部分的30%到40%,就是开发商和企业的材料、民工等等,都包含在这里。我们想一下,以往宏观政策的调整,对房地产调控,我们太熟悉了,从2003年到2013年一共出了70几个文,太多的文,全都是冲着30%到40%出的文。如果下面供给侧的60%到70%不调,老去折腾上头的,那房价能下来吗?这就说明地根的重要性,和土地有关的,一个是土地出让金占37%,土地增值税11%,这两个加到一块就是48%,和土地有关的占这么多。

  我看了这个数据以后,我心里就踏实了,怎么踏实了呢?房地产是经济增长的支柱,地方政府的重要财政来源,只要咱们中国的经济说稳增长,你就放心,首先得稳楼市,要不稳楼市,稳增长根本稳不住。要平衡土地财政的收支,土地财政是必然。所以我觉得一时半会土地出让金这件事情还解决不了,因为它太重要了,对地方政府的财政太重要了,这就是地根的问题。

  我们再看一下银根,我一直在想到底什么东西影响房价,刚才说土地,土地价格高,当然房价高。但是在货币政策当中,我一直在寻求这个问题,原来我们在做房价和M2的关系,M2跟资本市场都有关系。结果那天跟国家统计局研究中心的主任一块开会,他画了一张M1今年的变化图,我一下就反映过来,我想恐怕跟M1关系更密切,结果一做,完全吻合。M1就是货币供应量,房价是红线,大家可以看出2007到2015年是不是完全正相关呢?太相关了。发多少票子,涨多少房价。我想起吴敬琏老先生有一次开会跟我说,说你别房地产老去折腾房价,这个因素那个因素,他说房价就是一个货币现象。从这张图可以看到,房价真的就是一个货币现象。

  从这点来看,这说明什么问题呢?说明房地产的银根部分、直接融资部分太少,间接融资太多,市场化的太少,央行一个政策一出来,银行一动,马上就动。后来我就非常重视银行的货币政策,如果在房地产开发周期三年当中,可能和供需有关系,和土地供应、市场、刚需、结婚等等都有关系,但是一个月之内房价异动,一定是因为货币。今年就是这个情况,在“两会”前后,一下子就把深圳房价顶起来了,有可能在一个月、两个月之内,供需关系就逆转了吗?不是这么个情况,实际上是票子的供需关系,而不是刚需住房的供需关系。所以大家要注意,银根对房地产的影响绝对是非常非常相关的。也就是说供给侧改革,它要一改、一动,你不动也得动,动也得动。

  财税我不说了,因为财税这个问题太大了,光一个房地产税就能说一天。

  在供给侧改革目前的情况之下,房地产开发企业销售的利润大跌,原来是在20%左右,从2008到2012年左右,都是在20%左右,结果到了2015年平均利润大概10%,跌了10个百分点,这就是目前企业的生态,平均利润下来了10个百分点。这种情况下出现了加速洗牌、并购,非常非常激烈。大家最近老说的就是万科,万科这样的企业都逃不了这个命运,从万科这个例子就能说明房地产现在的业态是什么情况,就是并购,而且是大型的央企并购央企。比如说中海并购中信,央企和国企之间也掐,就是这次华润和深圳地铁,就是央企和国企之间的关系,央企和国企去并购民企那是太正常了,所以现在就出现了并购的潮。并购潮扑面而来,我不深说了。再加上人民币汇率的变动更大,尤其是这次英国脱欧以后,变化更大一些。

  从2015年开始,人民币汇率和房价之间是非常密切的关系,尤其是2016年,我估计2017年之后更密切,这里有一条,就是中国投资者加速海外收购,到国外去投资。这个数据是2016年1、2两个月,并购几乎等于去年全年的1/2,今年上半年已经超过了去年全年。这就是银根的影响,银根和发票子的关系,银根和整个企业、行业有关系,同时也和海外并购有关系,这就是我第一个要讲的供给侧改革当中的企业生态。

  如果是这样的生态,供给侧改革不是一天就能够解决得了的问题,在新常态下,房地产生态到底是什么样的生态,我们怎么去思考这个问题。实际上这个事情讲来讲去也挺简单的,因为中央一直在讲,无非是以工业为主导,变成以服务业为主导,整个结构调整就是这么一句话。以投资为主,变成以内需消费为主,这是大的经济结构调整,在这种调整之下,房地产怎么办,我们恰恰是投资为主,原来是工业主导的思路,现在怎么改成以内需消费为主,以服务业为主导。我们要改变思路,原来我们讲到以工业主导,面向的是企业,今天讲产业地产,面向的是产业链当中的各种各样的企业。但是转向内需和服务,面对的就是人,就不是企业了,这是很大的变化。这两年我基本在做这件事。

  这个抓手在什么地方呢?肯定养老是抓手,今年老年人口已经2.2亿,到了2030年会变成4亿,2030年也不过就是十几年的事,4亿人口是多大的需求啊,所以现在抓肯定是对的,所以习主席就在抓这件事。在这个转化过程当中,当然养老产业也是产业地产当中很重要的一环,我把这个作为一个例子跟大家分析一下有什么不同,怎么样去做,怎么样去转。

  比如说养老产业的产业链类型是很多的,我就不详细说了。居家养老、机构养老,业态有居住、医养、酒店、旅游度假。属性有福利、公益、市场。商业模式有福利型、养老地产型、医虎型、社区型。资金来源有政府福利、政策性支持、险资、自有资金、投资基金等。渠道有线上、线下。

  最近谈的比较多的是企业新生态,我觉得必须想清楚在当前的情况下,有两件事情是避不开的。现在我们大家每一个人、每一个企业绝对离不开互联网,它是一种媒介,无孔不入,渗透到每一个地方,离开它是不能生活,现在大家谁没有手机啊,互联网是不能忽略的,一定是和每一个企业、生态有关系的。互联网+在去年说了一年,大数据背景下的多点突破,怎么解决。线上线下,去年也搞了好多,O2O的。这是互联网,能包括所有的产业。第二是离不开钱,不管怎么转,钱肯定是离不开的,所以金融创新,去年也出了很多双创、众筹、P2P等等。离不开互联网,离不开金融,只有这两件事情能把所有业态包进来,包括产业地产当中的所有业态。如果一个企业没有把这两件事弄清楚,下一步就很难走。

  我们又说到万科,万科的问题还不是说互联网没有融进去,而是没有理解好,在重整过程当中出现这样的问题,这么好的一个企业。实际上就是说明你离不开这两件事情,你不承认金融的规则,不承认资本的规则,就会碰壁。同样,你不认清互联网的规则,你说马云淘宝到最后是打不过我们的商业地产,打不过shoppingmall,不一定吧。这个事情一定要好好想清楚,现在就进入了这个时代。

  我把刚才讲的给大家总结一下,最后就形成了这样一个业态图。外圈当中的红的上一圈是互联网,我们要去利用它。下一圈是金融创新,就把我们整个产业转型包起来。我拿养老产业做例子,中间这四个象限当中的东西是我们的产业基础,比如我们拿养老来说,有居家养老、社区养老、机构养老,产业基础当中的机构和社区怎么样联系起来,从机构转向社区,因为房地产开发企业机构也可以,社区物业公司在我们手里,很多小区都在我们手里,我们老想把这两个连起来。把我们的重资产和管理这部分连起来,包括花样年也是这样走的。然后就想到了互联网线上线下怎么样走,很多还是在核心部分转,并没有在更大的视野当中转。核心是这个。

  中间这部分恰恰是市场蓝海,蓝海并不在核心部分,也不在互联网大数据和金融创新,而是在这两个之间,充分利用了大数据、互联网和金融创新,形成了中间这一部分的蓝海。

  最近我看了很多关于中间这块,迸发得很厉害,而且超过了去年想象的,去年大家都在买物业管理公司,像花样年等等,其实真正起来的不是这些。比如说关于老年人的四季候鸟旅居,就可以利用互联网在走,形成很大的产业。分时度假、移动医疗、云看护、云家政等等,这些都是利用了互联网。我昨天去看了一个管家帮,就充分利用了这个,做了十年,原来在线下做,后来主要在线上做,现在管家帮员工有16万进入社区、进入居家,就在蓝海里面找到了自己的发展。

  昨天一个上午都在他们那,他们在石景山。最后他们是跟我们房地产商会的副会长单位碧桂园,碧桂园入资了,它上市前做到C轮+了,很快就要上市了。跟万科没有谈下来,我说万科应该谈下来,因为万科本身就是物业起家的,我说为什么万科没有谈下来,郁亮说管家帮跟我们万科合作,一年得500个亿,把人家吓坏了。居家养老、社区服务就500个亿,我说万科一年才2000亿,凭什么人家给你500亿,最后没有谈成。人家跟碧桂园谈了。

  下面这块出了很多跟金融创新有关的蓝海部分,但是各种各样的产业基金、产业链企业众筹、客户众筹、资本运作、资产证券化,这个也非常活跃。如果你们能在核心的产业基础当中融入互联网、大数据、融入金融创新,就会形成一片非常壮观的蓝海,就是我们在供给侧改革之下应该打开思路。

  在这种情况下,我们做了什么?我们做成了没有?这两年我基本上是猫在养老公寓里边做这件事。比如说和大数据平台的应用目标,其实应该反向思维,如果先用一堆Excel表,然后再做,都没有做成。我们应该从底下往上做,从深耕去接地气,然后再往上做。比如我们做了清朋华友学子园。我们再通过全国高校校友联盟做。如果先在云里边抓了一堆数据,往下扎根,去年是这样做的,烧的很多钱,很多企业都死掉了。而是应该从下往上做。比如候鸟,我去年冬季两次到了博鳌候鸟,下级到了五大连池。光我们周围就有80个人跟我们一起去五大连池。

  如果这样的话,就产生了百级、千级、万级、十万级,在这种情况下,我们一定会需要互联网金融,金融创新就出来了。你没有金融创新,是到不了万级和十万级的,这个一定要借助平台的金融创新。互联网金融,又是互联网,又是金融,现在我们能发这个牌照的就是四家,我们最后是跟苏宁签的协议,在它的平台上做消费,互联网的消费金融,消费型的金融和消费型的信托,因为候鸟卡当然肯定是消费金融。这样就走通了,走通以后就可以把这件事情做起来,我们现在就往蓝海里面涉足,我认为只要是把互联网和金融两个接到一起,是应该能够形成我们的蓝海,不会像回到我们原来的业态。

  能够形成候鸟的地方太多了,其实我们现在很多很多闲置的一些旅游度假地的原来老干部养老的地方,那些地方闲置了很多,其实都可以整理起来,把这些剩余资产整理起来,作为下一步的候鸟地。

  简而言之,商业模式这个图不一定很细。你做一个项目,养老的行为是公益性的,下面一定有投资基金。在这两个金融包裹当中,内部的一些互动,那边怎么去对接政府,对接投资商,对接专业机构,形成自己的蓝海当中,挖掘商业模式。比如说我们现在政府是在提倡居家和社区养老,在居家和社区养老当中,它的商业模式是什么,我认为不应该是先找钱,应该先找人,应该是聚量到聚资。像这样非常分散的,你一定要把你和人的温度做起来,你和人的黏性做起来,聚了量才能聚资。比如挂家帮,先是聚了人,才能聚资,A轮、B轮、C轮、C+轮。

  我们物业管理面积现在增长得非常快,物业管理的企业容量也达到了17万家,聚了量,聚了人,钱自然会过来。

  再加上最近出了很多很多关于居家社区养老的政策,尤其最近一个月,出了很多非常优惠的社区养老和社区服务的政策,我们应该充分利用。

  我们现在正在做的是关于社区、居家、候鸟,跳出原来的居家养老,更接近的走向了服务,走向了家,走向了人。

  机构养老当中到底我们能不能算得过来账。现在进入养老群体,30后、40后,现在是70多岁、80多岁,我是特别特别的体会这些人,因为我是30、40之间,我是1940年出生的,今年76岁,刚好在30、40中间,所以我很了解这些人是没钱的,我是2000年之前退休的,工资都挺低的,现在五千、六千、七千就相当高了,低的很多在四千以下。所以30、40后的养老,这批人是没钱的。所以绝对不能把养老的高地价、高房价弄到老人那去,从房奴变成养老奴了,这不行。所以一定要降低成本。我们是建立了双平台、双众筹,把绿建、住宅产业化、管理放进去,提升品牌。

  轻资产系列就这么多,我就不详细说了。我们现在做成两个会所,一个是文化会所,一个是养生会所,养生会所现在已经设计完了,正在推进,为什么?因为我们针对的是高知养老,学院式的养老,文化的需求非常高,一定是先在精神层面呵护好,然后在身体层面呵护好,就是是积极养生,这就是我们的文化会所的情况。在文化会所里面养老,我们的养老就是这些人,今天一点半会给大家表演一下他们的文化面貌,大家能看到他们是怎么样体会了、表现了这种文化的氛围,有一场走秀,是专门带给大家的,就是这些人。我们还有各种各样的渠道。

  最后花几分钟谈一下,我们赚不赚钱,赔不赔钱。这是我们在温度水城金手杖养生公寓3号楼,建筑面积28760平方,居住单元是300套。总投资1.5亿。当时测算的时候,像这样的项目一定得众筹,一定得有互联网概念。当时做了一个测算,做了商业计划书,众筹是零的时候,押金众筹的比例是零的时候,一定是11年才能够回收建安成本,如果众筹比例变到60%的时候,3.6年就能回收成本,那押金众筹非常重要。和它相对应的,如果一点众筹没有,IRR只有12%,如果众筹比例达到60%,IRR可以到22%,那这个账就绝对算得过来,没有问题。我们整整做了一年半,前期投资1.5亿,因为是300套,套均成本50万一套,拎包入住。到5月份,已经卖了113套,占可销售房源的50%,押金众筹58%,已经回收1个亿了。现在已经超过这个数了,我估计大概到10月份,两个亿就回来了,不到两年就回来了。因为它是五栋楼,我们只做了一栋楼,做这个概念。结果跟他们有个对比的坐标,我们比他们晚开盘一年,现在入住率最高,比其他楼都卖得好,换句话说,销售提前一年,说明轻资产的重要性。完全符合我们测算的商业模式,而且还提前了。

  总结一下为什么能做到这个,选址非常重要,选一个美丽的居所,而不是一个监狱。交通、医疗、购物非常重要,而且养老一定是要注重社群,养老圈的社群很重要,不像卖房子,小区里谁跟谁没有多大关系,但是圈子非常重要,人以群分。酒店、居住、度假都得有,黏性是客户口口相传,是第一位的。品牌销售是第二位的,最后是打广告,我觉得打广告根本没用,主要是一个拉一个。核心竞争力就是服务服务再服务,用心的服务,基础服务,文化教育,文艺、体育、app,他们微信玩得绝对不比现在在座的人差,而且是非常活跃的群体,他们对app要求很多。

  最后看一下可支付力。在老年这个群体当中,要注意30后和40后,这些人的可支付力非常重要,他们不见得愿意让子女给他们支付,就是自己的退休工资和原来的老底。有福利型、经济实用型、市场型、高档养老型、纯护理型。考虑的因素就是退休工资、定期存款、不动产。这就决定了投资能不能回收。我只是举了一个在产业地产当中,养老地产是其中之一,它在转型当中怎么去很好的融合当前的几大因素,怎么样去做好下一步,形成一个新的蓝海。

  谢谢大家给我这样一个跟大家分享的机会。谢谢!

    来源:房讯网

编辑:wulingya

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