李海潮:产业园要结合区域资源和企业要素进行规划
http://www.funxun.com房讯网 2016-6-30 15:18:00
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[提要]“我们现在目前的产业园的规划、建设、投资、招商和运营,我们理解应该是结合着我们的区域的产业资源禀赋和企业本身的资源要素来进行产业规划,这是我们招商和运营的基础。”

  【房讯网讯】6月29-30日,由全联房地产商会、房讯网(www.funxun.com)联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,主题为"迭代与重构:产业地产的下一个风口",第八届中国产业地产发展论坛暨2016中国产业地产展示交易会在北京富力万丽酒店成功召开。隆基泰和发展集团 董事长 李海潮在论坛圆桌对话"蝶变--产业地产的规划、招商与运营"做精彩发言,以下是发言实录:

 

基泰和发展集团 董事长 李海潮

 

  李海潮:其实今天信息量挺大的,跟各位专家和很多同行、前辈、很多优秀的企业、专家学习了很多。我今天所说的只是基于在我们企业的战略布局下和定位下,一些个人观点和企业观点。

  其实在中午就餐的时候,我跟庄总有过沟通。隆基泰和集团是在2015年在香港上市,控股集团领导下,我们经过了20年的产业发展。为什么我要说一下企业板块的产业发展的方向和定位呢?这跟一会儿我说的一个观点有关系。隆基泰和经过20年的发展,现在主要立足于三大板块,一个是城镇化开发,也就是我们现在在京津冀主要是河北地区的城镇化开发角度,一二级联动的城镇化开发在做。我们因为跟很多资源企业都有合作,包括跟北科建集团也有合作。可能我有些观点和案例可以印证他的论调。

  第二,我们经过20年的投资和建设,做了一个现代物流的板块,就是现在以白沟箱包和小商品为主的物流产业园区,总部经营面积将近200万平米。

  第三,河北地区现在三去一降一补的清洁能源,我们从2008年开始投,做的是多晶硅、太阳能。

  这三个板块一听起来感觉没有多少联系,但是我们板块内的产业发展和我们自身现在的区域战略布局结合到一起,我今天想说一个观点,我们现在目前的产业地产,我们大家叫产业园,从我们河北省乃至国家发改委出台的相对于开发区和产业园的政策里讲,要由产业园区向区域开发过渡,从区域发展来讲印证了这一观点。我们现在目前的产业园的规划、建设、投资、招商和运营,我们理解应该是结合着我们的区域的产业资源禀赋和企业本身的资源要素来进行产业规划,这是我们招商和运营的基础。

  为什么这么说呢?我们所做的河北,就是京津冀地区现在向外溢重点发展的河北区域,是现在目前中国乃至世界认可的一个新的经济增长极,一个热点区域。前两天我们也听说了一些信息,我们规划了一个新的科技城,也写入了京津冀协同发展规划,实际上我们北方地区,尤其是我们现在河北这个地区,有一些特点,就是在每一个区域都有一些特色产业。也就是说我们做了一些研究,我们沿着北京到石家庄G4的线,每一线都有特色产业链。白洋淀有两千多家服装企业,还有气球之乡,包括纺织,现在轻工产品的毛纺、毛巾被、毛毯,有30%的市场份额是那里生产。我们有很多这样特色产业的基础。包括白沟的箱包,我们敢说全中国70%的箱包来源于白沟,年产箱包8亿只。我们应该是有一个区域的资源禀赋。

  城镇化发展,刚才讲到我们各个专家也都提到了这个观点,产业和城市要相互融合起来,产城融合,产业和金融也要进行融合。我们认为在经济协同发展的范围之内,整体的产业园发展要和资源禀赋结合起来。

  河北省要求各个县市区做全域规划,三四线市场在经济协同发展过程中正在做全域规划,这里边举例来说,我们现在的重点城市,像涿州、高碑店乃至于香河,一些北京周边的重要节点城市,都在做城市的产业规划,我们现在讲多规合一。我们不管怎么说、怎么做,我们作为开发商来讲是一个投资商。我们从投资商到开发建设后期到运营,我们成为运营商。我们真正在区域的产业研究方向上面,应该和城市产业的规划相互结合在一起,这个观点刚才王总已经讲到了。我们刚才的各位专家投资商主要是研究北京、上海一线城市,我们做的比较苦,我们做的是三四线,可能你说三四线有没有机会,在京冀区域的三四线,我认为涿州不属于三四线城市,现在房价已经过万了,怎么能属于三四线城市呢?所以在京冀区域,发展产业规划,还有优势区域的产业资源禀赋结合起来,做精准定位,刚才王总郭总都提到,做精准定位,这是必须的。

  另外,你要也正确评估自身的产业资源的要素,比如我们在涿州,中关村产业园做的产业园区,我们做得都不大,基本上控制在一到两个平方公里范围之内,我们现在也在做六大服务平台,我们实际上结合着自身的板块资源,比如第一我们在做园区的所有屋顶的电站,我们做的战略规划转型以后,主要致力于光伏电站的投资、建设和运营。我们在张家口做了两个电站,昨天我还在对接这个项目。我们在白沟所有的商业屋顶和仓储屋顶都在做分布式。在园区里边,而且国家现在在鼓励管住中间、放开两端,从原先需求侧着手,还进行大客户最后一公里的用电管理。我们在园区内,进行能源的一体化管理,大大降低园区企业的生产和经营成本。

  我们从投资运营了将近20年,包括浙商银行、保定银行、河北银行,提供金融服务平台。我们曾经在白沟做了两千家中小商户的贷款,总投资超过40亿。企业还是要依托于自身本身的产业资源优势,来为我们园区的这些业主做服务。

  同时发挥平台作用。我们现在最大服务客户是政府,我同意这个观点。尤其是协同发展地区。市场来做主导,或者市场在发挥作用,我认可这个方式。但是我们区域发展的上位规划如果不确定,现在白洋淀科技城,还有蓉城的房价从三千多块钱涨到七千多块钱,多长时间呢?不到一个月。这不是长期的,最终还要依托于政府对产业规划的诉求,同时企业的升级诉求,还有外溢以及我们外来企业对北京和天津的资源的诉求,多种诉求结合在一起,企业在这里面奥发挥自身的平台作用,就是要做好平台,满足各企业和各方,我们也在做我们的工作,形成平台的作用。

  另外,一定是城市功能区和产业园区的结合,我们隆基泰和发展的定位就是这样,就是把城市功能区通过PPP模式和城投模式,跟政府合作,把城市功能建立起来。这是河北省省委省政府提出来的生态、生活和生产要逐步递减。这是我们理论的基础和观点,是基于我们的区域布局和本身产业的发展的方向来说的,可能不太成熟。谢谢。

  李海潮:我们保定生产性服务业指导意见,还有辖区范围之内的,我们现在做产业园,结合我们的法律,我这也是个人观点,不成熟。因为中国一些法可能比较特殊,因为最终的司法解释和最终的政策解释,都在最后办事的那个人。因为我们所处的区域是三四线,县一级,是最低,再往下,我们还做过镇级的。价值观和标准不对等,这是最苦恼的。还有刚才说的政策等等。包括我们在做产业地产,做PPP模式,我们曾经有两个项目,两年时间,23个月,跟政府谈判、对接、招标,才启动,这23个月是做铺垫、谈判、做商务合同等这些工作,我认为现在最大的问题还是目前存在的具体的政策的落实和对于真正的产业方向的引导的政策红利的投资商能不能享受的问题,这里面需要做大量的功课,包括政府。

编辑:huangcy

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