陈音:产业园变革要顺应市场需求和城市的发展
http://www.funxun.com房讯网2016-6-30 15:14:00
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[提要]"产业园不是把所有的事情一次定型,而是有长远的规划,根据市场的发展、产业的变化,怎么不断适应城市和产业发展变化的需求。"

  【房讯网讯】6月29-30日,由全联房地产商会、房讯网(www.funxun.com)联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,主题为"迭代与重构:产业地产的下一个风口",第八届中国产业地产发展论坛暨2016中国产业地产展示交易会在北京富力万丽酒店成功召开。当代置业 执行董事兼首席技术官 陈音 在论坛圆桌对话"蝶变--产业地产的规划、招商与运营"做精彩发言,以下是发言实录:

 

当代置业 执行董事兼首席技术官 陈音

 

  陈音:谢谢。对产业地产来说,当代还是一个外行,还是一个学生,今天一天收获非常大,我是一步不离的聆听了所有专家的演讲。

  当代确实在产业地产是一个新兵,我们第一个项目是在合肥,和京东方产业园的合作,这个产业地产的项目难度跟其他各位专家介绍的降低了很多,因为京东方有一个非常现实的产业,它在合肥有三个大型工厂,而且有世界最先进的10.5代LCD产品线落户在合肥。京东方找到当代,当代非常愿意和京东方合作,建立一个高质量的产业园。所以招商的问题已经不存在了,几乎是没有了。

  但是其实京东方和当代都有一些新的思考,因为今天的产业跟过去的制造业已经不一样了,北京的首钢严重污染环境,一下子搬到曹妃甸去了。现在的高端制造业已经能够融入城市,变成城市的一部分,所以它的制造业或者产业的形式跟过去不相同。其实京东方也不希望京东方的产业虽然有几万个工人,还是延续过去珠三角以大量的农民工做流水线,一到春节没有人了,过了春节再重新招工,希望这些工人能真正变成产业工人,能够城市落户,变成城市的居民,能够享受到发展的福利,变成真正的城市人,变成一个高端制造业的工人。

  其实京东方对这个产业园给予很高的期望,当代也非常愿意和京东方一起合作这样的新兴产业园。而且作为一个生长型的企业,京东方他们一再说,他们预计这种显示行业的未来的市场,也会发生变化,也许十年LCD的显示器会被更新一代的显示设备替代,京东方的产业也会发生变化,也会转型,他们也在部署下一代产业,比如远程医疗、数字医院等等。所以这个产业园不是把所有的事情一次定型,而是有长远的规划,根据市场的发展、产业的变化,怎么不断适应城市和产业发展变化的需求。当代也和京东方一起做研究,我们希望这样的产业园,把产业,包括高端制造业、研发、创业、城市的功能、文化的功能、教育的功能,甚至医疗、养老等等都融入到这样一个新型产业园里面去,它既是产业园,也是城市的一部分。这是当代希望在合肥这个产业园项目里达成的目标。

  当然我们这个项目已经启动,第一期是有针对性的,根据京东方的需求为京东方的研发人员,包括高级的技工,建设他们的定向安置的住宅项目,后边还有很多很多这样的部署。所以应该说当代介入产业地产,是从一个非常好的契机,相对难度比较低,整个规划、要求、需求非常明确的项目入手。

  从今天的讨论能看到由于整个中国经济的新常态,开发企业更加注重市场的真实需求,重视实体经济,只有经济真正发展了,房地产的建设才会为城市服务,为消费者服务,才能够有可持续性。所以刚才李总对区域经济的研究,我觉得非常透彻,所以房地产我确认还会有非常好的发展的前景。

  刚才像庄总讲的,孟总和赵总我们的房地产商会、金属结构协会布置的任务,介绍一下我们关于蓝皮书,商业办公建筑建设运营管理技术导则,这是住建部的课题,住建部公布了一个去年对于建设行业总体的回顾。中国去年的竣工的工程量达到了42亿平方米,其中办公建筑占5.5%,就是2.3亿,但是2.3亿办公建筑里到底有多少是商业办公建筑,没有具体说,可能写字楼分会有统计,但实际上这个统计很难列出来。因为很多办公立项的项目,会出现商改住,或者其他用途,最终使用目标唯一是办公建筑。而且商业建筑、办公建筑现在很多市场反馈的意见都是市场形势非常差,销售不畅,需求不足。但是事实上中国经济的发展,办公建筑的建设规模,占整个开发规模的比例,看统计来讲并不高。即使是5.5%的比例,跟发达国家相比,也是比较低的水平,所以商业办公建筑还是有很好的发展空间。为了研究这一点,房地产商会和金属结构协会联合发起的一个关于商业办公建筑建设与运营管理技术导则的研究课题,当然最终研究课题的成果会是成文的导则。

  其实我们看商业办公建筑是另一种形式的产业地产,和其他的地产开发不太一样,它的投资人、建设者、使用者、运营者往往是分立的,如果是住宅,投资完了以后,进行销售,那这个产权已经转移到使用者手里了,但是典型的商业办公建筑,往往不是这样。分割出售的办公楼,往往都是有一定问题的,并不是真正在一线城市成熟市场上能够持续运营的商业办公楼。商业办公楼我们聚焦在真正意义上的商业办公楼,而且未来来讲是非常典型的产业地产,当代在美国开发的项目里,形式非常清晰,在招租满了以后,会出售给一些大的基金公司,它的资本化率非常清晰的,根据它的运营状况、根据资金的回报等等,有很清晰的商业模式。所有的商业写字楼能够有一个稳定的、持续的现金流的收入,是很典型的能够资本化或者证券化的产业,所以也可以归到产业地产的类型。所以制定这样的技术导则,而且是把开发建设和管理运营结合在一起的技术导则,其实是对中国房地产,特别是商业写字楼的发展,我们觉得是会有帮助的。当然这个课题规划是两年时间完成这个课题,既是研究性质,又是标准的制定,所以我想借今天的机会,产业地产其实大家不管是开发区也好,产业园区也好,都或多或少跟商业办公楼相关,也非常希望集合大家的智慧,不但限于导则里边的编制组或者专家委员会,各个开发企业对这个有兴趣的,都可以为这个导则贡献智慧、贡献力量。我们希望最终形成一个高标准的导则,甚至变成一个中国商业写字楼的标准,大家能够共同遵守的标准。就像大家现在比较公认甲级、乙级写字楼,甚至A级、B级写字楼的评价标准。

  在社会上包括国外的五大行也好,或者我们原来的中房协,也编制过类似的标准,但是往往有些仅限于一些技术标准,对于它的商业标准、建设标准、运营标准可能还有些缺失,在新的导则里面,把这些都补上,真正从市场的角度出发,来研究一个重要的房地产的门类,就是商业办公楼的门类,而且能够出台一个给大家在开发建设、运营管理上确实能够提供帮助的技术导则。

  陈音:庄总提的问题非常切合实际,当代在合肥产业园也有同样的问题,产业园里既有工业用地,又有教育科技用地,又有住宅用地,土地政策、土地价格、规划条件都完全不一样,但恰恰这样的产业园按照新城规划的角度考虑,中央城市工作会议里对城市的发展已经有了一些新的想法、新的思路,混合功能的城市实际上更符合未来城市发展的,特别是针对教育、科研、高端制造业来讲,如果严格把土地性质分为教育、科研、文化、体育用地等等,其实未必符合城市发展的客观规律。

  我们当代是从城市的区域发展研究入手,来编制整个城市发展的规划,然后以这样的科学的论证、规划作为一个蓝本,去和地方政府沟通。争取地方政府对这个产业园的规划做一些更加符合实际的调整。如果能够成功的话,当然对整个城市来讲也是有好处的,对产业园的发展也会有好处。

编辑:huangcy

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