主题论坛:蝶变——产业地产的规划、招商与运营
http://www.funxun.com房讯网 2016-6-30 13:02:00
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[提要]“产业地产主题论坛”的第二场圆桌对话,对话主题是:蝶变--产业地产的规划、招商与运营。

  房讯网讯 6月29-30日,由全联房地产商会、房讯网(www.funxun.com)联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,主题为“迭代与重构:产业地产的下一个风口”,第八届中国产业地产发展论坛暨2016中国产业地产展示交易会在北京富力万丽酒店召开。

  以下是第二场圆桌对话产业地产主题论坛环节实录,对话主题:蝶变--产业地产的规划、招商与运营。几位嘉宾分别结合自身项目,从不同的角度分享了不同类型产业园的规划、招商和运营方面的经验,并阐述了产业园区未来的发展趋势。同时针对产业园区现存"盲目投入,遍地开花"等弊端进行了深入剖析,劝诫开发商切忌胡乱试水,谨防同质化现象,不能沿用住宅地产的思维方式做产业园,切忌“杀鸡取卵”要从发掘客户、培养客户入手,以全行业为着眼点,行业兴则项目兴。

 

 

  主持嘉宾:庄捷先生  北京兰格加华集团 副总经理

  对话嘉宾: 张南先生  电子城集团副总裁

  李小忠先生  昆山启迪科技园发展有限公司 总经理

  高长春先生  点石商务公园 策划总监

  陈音先生  当代置业 执行董事兼首席技术官

  李海潮先生  隆基泰和发展集团 董事长

  陆战女士 北京天瑞金集团 战略发展副总裁

  庄捷:各位嘉宾下午好!到我们这个环节能坚持到现在的应该是对产业地产非常忠心耿耿的观众,肯定对这个行业非常感兴趣。

  今天的论坛前面很多嘉宾讲了很多关于产业地产方方面面的主题,讲得非常好。我们请到了各个产业园的老总跟各位做交流,首先请大家做一句话的介绍。

  张南:大家下午好,我是电子城集团张南。谢谢大家。

  陈音:当代置业陈音,当代置业在产业园是新兵,已经开始做这方面的工作,主要目的是向大家学习。

  李小忠:我是昆山启迪科技园总经理李小忠。

  高长春:点石商务公园,我们项目是石景山八大处附近,我是高长春。谢谢大家。

  李海潮:大家好,我是隆基泰和发展集团的李海潮,希望跟大家多的学习。谢谢。

  陆战:大家下午好,我是北京天瑞金集团,做产业园开发和运营的开发商。大家坚持到最后,我们肯定会给大家奉献干货,谢谢大家。

  庄捷:我们是来自于东南西北不同的方向,代表不同类型的产业园,非常有代表性。今天主题是“产业地产”,产业地产的发展实际上是在经过多年的房地产不同的类型,比如住宅地产、商业地产、传统的工业地产发展过程中,在最近这些年逐渐到了相对比较热的阶段。为什么会有产业地产的出现?为什么会有那么多企业要进入到产业地产?我想是和我们大的宏观经济的发展阶段密切相关。我们知道现在大家最常用的一个词是“新常态”,我们现在是处于经济发展的新常态。但是我个人是有不同的观点,我认为我们还没有到达新常态。我们是在过去的高速增长的发展的状态,转到低速发展的、稳定发展和高品质的生活和社会生态的状态的一个转轨过程中。在这个转轨过程中,很多方面都发生了变化,比如说和我们产业地产最直接的这些工业、企业、商业、公司等等,他们都发生了很多要适合于新常态的变化,受到这种不同的压力。比如说环境的压力,环境要变得更好,而不是更糟。比如说能源的压力,能源要用得更少,而不是更多。理念的压力,消费的需求,产生了不同的变化。我们讲供给侧也好,需求侧也好,实际上简单一句话,就是供需的关系。需求有了更多的新理念,需求更加多样化,所以它对生产方的需求、对生产方的要求,也产生了变化。生产方在这种大的环境下,一定要找到适合于他们存在、适合于这种类型的企业生态的产业园区来发展他们的业务,所以产业地产就应运而生了。

  但是在这个应运而生的过程中,产业地产的开发整个过程也不是那么一帆风顺的,咱们前面专家讲得非常好,讲到了定位,讲到了运营等等各个方面。我想大家可能还是更加关心,有观点认为,咱们招商和运营是产业地产发展的两个重要的环节,我想招商其实可能对王总来讲是一个很轻松的事,因为他是做以平方公里计的大的园区,从开头就把产业给加进来了。但是在座各位很多可能都是从工厂转变过来的,或者本身开发土地的面积就100亩、200亩、300亩,相对比较小,很难刚开始就把大产业像牛鼻子一样,牵到园区里边来。因此我们怎么进行招商,大家非常关心。

  女士优先,陆总所在这个区域是顺义的空港开发区,也是在北京开发的比较早的区域,也是一个非常成熟、非常成功的区域。另外陆总这边还有一个理念,叫MAX理念,我前两天做功课查MAX是什么意思,有mini、有max,不知道是不是这个意思。先请陆总讲一讲园区的招商和运营,一定要结合您的园区有针对性。

  陆战:北京天瑞金集团做产业地产,到今年已经12个年头。做产业地产之前我们董事长给我们一个真正的指导方向,就是我们现在要追求唯一。我们这12年,没有从事跟产业地产无关的事情。走到2014年,有了一定积淀的时候,才进行全国产业园的复制。其实产业园真的不好做,招商是最后一个环节,其实看到的是最后一个环节,但实际上你要有这种积淀,才可能形成建设完成招商完毕的节点的计划。

  其实刚才说到我们的MAX,MAX有两种寓意,一种是我们无限大,我们希望我们企业的发展是无限的扩张。同时我们也希望,我们入区的企业,也有很好的成长的态势,这才是我们做产业地产所有开发和运营商的根源所在。

  其实今天进入到直接的直接,就是招商和运营,实际上它已经是非常非常微观的一个东西了。刚才也听了各位非常有经验的领导讲的各种产业定位,还有服务定位,我觉得一样不能少,一样是产业地产的基本功。你产业定位清晰了,其实你产业地产的客户的描摹就已经清楚了,客户的描摹清楚之后,所有的开发行为就是围绕我们要入区的客户的需求。形成的整个园区的开发和未来的服务。这一点是一定不能脱节的。

  在我们北京的园区里边,我们定位在空港,很简单的道理,空港是综合的区域,我们为什么要定位在这样一个非常综合的区域里呢?实际上我们在北京的战略就是抓企业资源。在入园的企业里,我们没有特别明显的一个单一的产业的特征,在我们入区的所有园区的企业里,实际上我们只要求入区的企业,第一,高产值,第二,高附加值,第三,高税收,就可以进入我们的园区。这是整个在北京园区的战略思想和部署。

  有了北京企业资源的根基之外,在我们复制的过程当中,我们可以实现这种定制的企业30%左右的客户。另外,其实在异地的园区里,60%到70%还是我们地缘客户简化出来的,其实在这方面,我们天瑞金从招商的角度来讲,就是从需求的角度,说具体一点,天瑞金实际上这12年,我们做了四条载体的产品线。我们发现在任何一个地块产业属性都不一样,整个文化属性也是不一样的,企业需求也是不一样的,需要的载体也是不一样的。其实已经到细节产品定位的角度,除了做好产业的定位,除了做好运营服务的定位,载体的定位也很关键。所以从微观的角度讲,我们要做好自己本分、本业的一些东西。

  庄捷:陆总强调的是专心、专业的做好产业地产的事情。下面一位老总跟我可能间接的还有点关系。我大学毕业的时候,第一个工作就是分配在了咱们北京的电子城电子部十二所,这个电子城非常有意思,应该是50年代援建的高科技,电子当时就是高科技,因为刚开始有晶体管这些东西,在那已经开始建设了,在咱们国家是非常领先的,我有幸在那个研究所干了八年,但是它是老一代工业化的产业园的代表,那边集中了大量电子类的企业,在新形势下,这些企业发生了什么变化?我想最有发言权的就是张总。下面有请张总给我们介绍一下。

  张南:说我有发言权,其实是过了。不过您说到电子城,我确实有很多情感,我在那20年,我毕业也是分配到这个区域。

  从今天的话题,招商、运营,包括凯总昨天给我打电话,说临时有一个事情,他引用了一句话,叫倒逼产业地产升级,你引用国家战略,人家是倒逼城市升级。产业地产确实是像我们主题,是下一个风口。

  其实我做产业地产的运营有小20年时间,其实回顾起来,以您刚才的话题,电子城就是一个缩影,因为“一五”期间投建国家第一个卫星城,50%电子工业的投资在这个区域,现在这个区域都变了,从20多年前开始改造,包括现在798、UCP、UBP,包括新的国际电子总部,很多园区在那里,那也是中国的工业发展的缩影,而且它印证了从整个的电子工业,从产业升级变迁的过程。

  其实回到今天的主题,招商和运营,我理解运营是整个的主线,我没有把招商放在单独的内容中。如果操作一个园区,我也不懂为什么这么多人进来,挺难的。但是其实从运营和主线来讲,大家都有非常非常多的方式、方法、操作路径,包括刚才杨总也讲,整个体系、服务、运营,说得很细。我想我这里不说具体的内容,我想跟大家分享几点。

  第一,我们对产业的理解、认知,我们做运营其实核心来讲还是内容,我们这里装的是什么,不管你这个房屋空间是什么,最终还是在内容,然后再植入我们的服务进去,其实核心是在这儿。最终我们核心,我们集团的宗旨是促进区域的产业结构升级,推进经济的增长。核心还要对于政府包括我们的企业、我们的客户、我们自身要实现共赢。对产业的理解首先要非常之深。其实从每个区域的产业的定位导向都不同,还要跟不同时期的国家的大的产业定位和方向有明确匹配,所以做产业地产招商运营,一定要有非常明确的思路在里面。

  第二,要有长期性,这不是短期行为。我现在做了小20年,我觉得还是一个学生。一定要有长期性的角度思维,因为从运营来讲,有园区的初期、中期、后期,其实运营的角度和植入的内容都不同。要有长期性。

  第三,从运营角度来讲,要有更多的互联网思维,现在大家可能一窝蜂的都把自己作为开发商角度,我们一定要想是运营商角度,我们是在做平台。一个园区不管大小,经过了相应时间的运营之后,从头开始要有互联网思维,把它当做流量的深度去运营它,然后植入内容,这之后就有相应的收益。我觉得这个思维大家一定要往这个方向去走,一定要有互联网的平台思维,你是在先做流量。谢谢。

  庄捷:看到电子城发生了这么大的变化,我也非常高兴,虽然我离开那里也比较久了。张总讲了互联网思维、流量思维来做地产。下面一位也有代表性,上海旁边的昆山,启迪协信的科技园遍布全国,刚才介绍了有40多个。

  李小忠:截止上月末,134个。

  庄捷:其中最早的就是咱们清华科技园,是清华科技园的代表,又是长三角的代表,下面请李小忠李总做一下交流。

  李小忠:清华科技园走得比较早,在北京做得比较成功。我们经常开玩笑,说在北京五道口那,叫宇宙中心,做不成功比做成功要更难。在北京做成功以后,到外地去做,选哪个城市做,也是掂量很久,为什么选择在昆山呢?也有一些担忧,做不好了,没关系,因为在座的很多人可能都不知道昆山这个地方,做不知道了也没关系,反正大家也不知道,就在一个县里。如果做成功了,那展示度更高。这是当时的初衷。这也和当年昆山政府和清华良好的关系分不开。

  这个科技园是我们启迪里边的一块名片,为什么说是名片呢?因为2003年和昆山签约,2006年开园,到现在十年了。作为科技园,我说它成功,一是它的产品很成功,孵化出来六家上市公司,其中三家是主板,一家海外,两家新三板,所以从产品这块是成功的。

  另外,它对地方经济的带动是成功的,昆山市政府对我们有个评价,昆山市的创新是从我们启迪科技园入驻开始的,这个评价特别高。为什么?因为我们昆山的很多863计划、973计划,还有千人计划,昆山现在有千人计划双创人才100位,有40多位都跟我们园区有直接或者间接关系,我们也把我们园区投资、孵化的早期阶段,主要早期是从服务清华到服务北大,到中科院,到海归,等等有一系列的变化。

  科技园的运营商,实际是产业运营商当中比较难的一种,最难的是文创产业的运营商,科技园更难一点。难的原因就是收益的不确定性,尤其在北京的可能会好一点。因为一线城市有写字楼市场,在二三线城市到县级市,政府盖了很多,空着也不知道做什么,现在造成了大量的浪费,我们在座的很多产业运营商到地方政府都非常受欢迎,因为他们期待着你的入驻,带来一大批企业的入驻,尤其是高科技企业的入驻。未来科技园的运营商,将来肯定要向产业运营商转变,也就是说你的服务肯定要深入到产业内部,我们现在也在做很多创新。一个科技园的专业化,我们要定位一个主导产业,这个产业在科技园的建设前提已经确定了,并且这些确定的产业是有旗舰项目、主导项目的,这些主导项目是我们启迪来投资的,所以第二步就是科技园的金融化,我们要通过金融的拉动,来带动招商。否则的话,理解的招商就是挖墙脚,我挖隔壁的,隔壁挖我的,到最后大家相互挖,把企业搞得很累。未来我们深入理解,理解产业,理解企业的规律,理解企业的需求,我们再和产业站到一块,有股权关系,这样科技园的运营商就变成了产业运营商。

  庄捷:李总的诀窍是通过金融手段把企业吸引到园区里边来。

  我们把目光再拉回北京。一说经略天则,大家都知道,又是副中心,又是京津冀发展的核心地带,还有环球影城,我们不小心做到了风口上,但是北京的西部地区,北京感觉是在重心往东移,但是我们西部地区也要发展,西部地区发展的企业怎么能够做好招商,用什么来吸引企业呢?下面有请高总介绍一下,高总开发的项目是点石商务公园。

  高长春:我们的项目在石景山区域,严格说,它也是在产业园区内部,属于中关村旗下的,中关村科技园石景山园的核心区。我们做园区地产的时间其实并不长,我们属于被迫做的。因为本来我们当时拿这个项目的时候,是按正常的公建来拿,但是办证的时候告诉我们,你这个项目必须按照园区地产的方式去管理。当时确实是慌乱了一段时间,也做了一些调整。在接触了产业地产这么长的时间,我们一直在补课。其实从我们做产业地产这么短的时间内,又做了这么多事,所有这些情况赶在一起了,我觉得先做一个划分,刚才几位老总和分享嘉宾都说过了,那种对于我们这种公司来说有点远,那更像是一个产业新城,或者是产业的新区。我们只能算是一个产业园区,一个项目,体量上有差别,面对的等级也是有差别的。

  对于一个项目来说,尤其是一个传统地产公司,去运作一个产业地产项目,我个人感觉类似于一个交朋友的过程,这个过程可以用三句话来概括,大家交朋友的时候,通常是始于颜值,限于技术、才华,忠于品质,对于一个地产项目来说,园区项目来说,都是一样的。刚才说到了政策方面,对园区地产运作确实非常重要。先期你选择落户在什么样政策的产业园区环境里,就决定了你的产业园区主导的客户是哪种类型,这个就已经确定了。在尤其是单一的项目来说,这一个园区里不可能只有一个项目,很多项目面临的政策环境其实是一样的,对于产业新城来说,我可以去跟政府要政策,我可以去要条件,甚至于我把所有条件都拿到了,才能去干这个事。

  但是对于一个园区地产项目来说,话语权可能弱一些,只能去顺应现有的政策讨论。同样园区里不同项目可能面临的政策环境是一样的,最终要拼的就是项目本身的东西。

  刚才世邦魏理仕的老总在文件里提到了这部分。像我正在做项目的时候,通过我们接触的客户,能反映出来一些比较明确的问题,通常大家认为,产业地产是办公,应该说办公只是产业地产的主要体现形式,但是它和纯办公物业多少还有一些区别,尤其是在产品规划上。这种产品规划直接体现了项目的素质和品质。比如说电量,一平米80到120瓦的功率够不够,多少车位是不是够,承重是不是够不够,在很多时候谈产业客户的时候是不够的。像我们谈的客户是做实验室,要求承重是500,这是办公物业绝对不能满足的,但是在产业地产里这种客户出现的概率会高很多。在做规划的时候,因为你的条件够了,别人的条件不够,你的颜值就会显得很高。

  后期怎么去跟客户谈,那是另外一个部门的事,或者是另外一个阶段的事,但是先期可能某一两个条件,你的项目就会被pass,或者你的项目就会入围。就是三个阶段,规划、招商、运营,都重要,但是规划属于是确定颜值的阶段,这个过程非常重要。

  招商,我把这个事用一个简单的比喻来说,确实很难,就像你交女朋友,成功率其实挺低,不成功是大概率事件,成功是小概率事件。运营更像过日子,把日子过得特别好,这个很难,把日子过得特别不好,也很难。离婚是小概率事件,但运营相对更平稳一点。

  庄捷:高总的项目做得非常精细,也就是说从颜值开始做起。下面我们的视角还要再放大一些,因为我们北京的发展是一个方面,更多的还要关注到京津冀协同发展,下面的公司业务范围不局限于京津冀,可能是华北地区、中原地区全都包括了,他从事房地产已经有20年到30年,而且有多种类型房地产,这就是隆基泰和,请李董事长介绍。

  李海潮:其实今天信息量挺大的,跟各位专家和很多同行、前辈、很多优秀的企业、专家学习了很多。我今天所说的只是基于在我们企业的战略布局下和定位下,一些个人观点和企业观点。

  其实在中午就餐的时候,我跟庄总有过沟通。隆基泰和集团是在2015年在香港上市,控股集团领导下,我们经过了20年的产业发展。为什么我要说一下企业板块的产业发展的方向和定位呢?这跟一会儿我说的一个观点有关系。隆基泰和经过20年的发展,现在主要立足于三大板块,一个是城镇化开发,也就是我们现在在京津冀主要是河北地区的城镇化开发角度,一二级联动的城镇化开发在做。我们因为跟很多资源企业都有合作,包括跟北科建集团也有合作。可能我有些观点和案例可以印证他的论调。

  第二,我们经过20年的投资和建设,做了一个现代物流的板块,就是现在以白沟箱包和小商品为主的物流产业园区,总部经营面积将近200万平米。

  第三,河北地区现在三去一降一补的清洁能源,我们从2008年开始投,做的是多晶硅、太阳能。

  这三个板块一听起来感觉没有多少联系,但是我们板块内的产业发展和我们自身现在的区域战略布局结合到一起,我今天想说一个观点,我们现在目前的产业地产,我们大家叫产业园,从我们河北省乃至国家发改委出台的相对于开发区和产业园的政策里讲,要由产业园区向区域开发过渡,从区域发展来讲印证了这一观点。我们现在目前的产业园的规划、建设、投资、招商和运营,我们理解应该是结合着我们的区域的产业资源禀赋和企业本身的资源要素来进行产业规划,这是我们招商和运营的基础。

  为什么这么说呢?我们所做的河北,就是京津冀地区现在向外溢重点发展的河北区域,是现在目前中国乃至世界认可的一个新的经济增长极,一个热点区域。前两天我们也听说了一些信息,我们规划了一个新的科技城,也写入了京津冀协同发展规划,实际上我们北方地区,尤其是我们现在河北这个地区,有一些特点,就是在每一个区域都有一些特色产业。也就是说我们做了一些研究,我们沿着北京到石家庄G4的线,每一线都有特色产业链。白洋淀有两千多家服装企业,还有气球之乡,包括纺织,现在轻工产品的毛纺、毛巾被、毛毯,有30%的市场份额是那里生产。我们有很多这样特色产业的基础。包括白沟的箱包,我们敢说全中国70%的箱包来源于白沟,年产箱包8亿只。我们应该是有一个区域的资源禀赋。

  城镇化发展,刚才讲到我们各个专家也都提到了这个观点,产业和城市要相互融合起来,产城融合,产业和金融也要进行融合。我们认为在经济协同发展的范围之内,整体的产业园发展要和资源禀赋结合起来。

  河北省要求各个县市区做全域规划,三四线市场在经济协同发展过程中正在做全域规划,这里边举例来说,我们现在的重点城市,像涿州、高碑店乃至于香河,一些北京周边的重要节点城市,都在做城市的产业规划,我们现在讲多规合一。我们不管怎么说、怎么做,我们作为开发商来讲是一个投资商。我们从投资商到开发建设后期到运营,我们成为运营商。我们真正在区域的产业研究方向上面,应该和城市产业的规划相互结合在一起,这个观点刚才王总已经讲到了。我们刚才的各位专家投资商主要是研究北京、上海一线城市,我们做的比较苦,我们做的是三四线,可能你说三四线有没有机会,在京冀区域的三四线,我认为涿州不属于三四线城市,现在房价已经过万了,怎么能属于三四线城市呢?所以在京冀区域,发展产业规划,还有优势区域的产业资源禀赋结合起来,做精准定位,刚才王总郭总都提到,做精准定位,这是必须的。

  另外,你要也正确评估自身的产业资源的要素,比如我们在涿州,中关村产业园做的产业园区,我们做得都不大,基本上控制在一到两个平方公里范围之内,我们现在也在做六大服务平台,我们实际上结合着自身的板块资源,比如第一我们在做园区的所有屋顶的电站,我们做的战略规划转型以后,主要致力于光伏电站的投资、建设和运营。我们在张家口做了两个电站,昨天我还在对接这个项目。我们在白沟所有的商业屋顶和仓储屋顶都在做分布式。在园区里边,而且国家现在在鼓励管住中间、放开两端,从原先需求侧着手,还进行大客户最后一公里的用电管理。我们在园区内,进行能源的一体化管理,大大降低园区企业的生产和经营成本。

  我们从投资运营了将近20年,包括浙商银行、保定银行、河北银行,提供金融服务平台。我们曾经在白沟做了两千家中小商户的贷款,总投资超过40亿。企业还是要依托于自身本身的产业资源优势,来为我们园区的这些业主做服务。

  同时发挥平台作用。我们现在最大服务客户是政府,我同意这个观点。尤其是协同发展地区。市场来做主导,或者市场在发挥作用,我认可这个方式。但是我们区域发展的上位规划如果不确定,现在白洋淀科技城,还有蓉城的房价从三千多块钱涨到七千多块钱,多长时间呢?不到一个月。这不是长期的,最终还要依托于政府对产业规划的诉求,同时企业的升级诉求,还有外溢以及我们外来企业对北京和天津的资源的诉求,多种诉求结合在一起,企业在这里面奥发挥自身的平台作用,就是要做好平台,满足各企业和各方,我们也在做我们的工作,形成平台的作用。

  另外,一定是城市功能区和产业园区的结合,我们隆基泰和发展的定位就是这样,就是把城市功能区通过PPP模式和城投模式,跟政府合作,把城市功能建立起来。这是河北省省委省政府提出来的生态、生活和生产要逐步递减。这是我们理论的基础和观点,是基于我们的区域布局和本身产业的发展的方向来说的,可能不太成熟。谢谢。

  庄捷:谢谢。李总实际上对于北京周边的河北这些现在叫三四线城市,未来一个一个都会跳出来,非常有心得。但是产业园区的开发结合禀赋是非常关键的一点,我也非常赞成,我也极力要推禀赋的分析和考虑。

  前面五位嘉宾都分别介绍了自己的企业运营也好,招商也好,还有相应的一些思考。但是每个企业都有不同的观点,我们有没有一个统一的、共同的可以遵照的标准的?这方面陈总是最有发言权的,因为陈总是当代置业MOMA大家都非常清楚,在东直门外,做的科技含量非常高的高端地产,同时咱们公司在做产业地产上也是很成功。但是今天问陈总的不是这个问题,而是大家看到的这本蓝色的册子,是住建部准备推的商业办公建筑建设与运营管理技术导则,可能我们以后很多经验,都要汇总成这样一个非常有迹可循的文字的东西,请陈总介绍一下我们做这个的目的和作用。

  陈音:谢谢。对产业地产来说,当代还是一个外行,还是一个学生,今天一天收获非常大,我是一步不离的聆听了所有专家的演讲。

  当代确实在产业地产是一个新兵,我们第一个项目是在合肥,和京东方产业园的合作,这个产业地产的项目难度跟其他各位专家介绍的降低了很多,因为京东方有一个非常现实的产业,它在合肥有三个大型工厂,而且有世界最先进的10.5代LCD产品线落户在合肥。京东方找到当代,当代非常愿意和京东方合作,建立一个高质量的产业园。所以招商的问题已经不存在了,几乎是没有了。

  但是其实京东方和当代都有一些新的思考,因为今天的产业跟过去的制造业已经不一样了,北京的首钢严重污染环境,一下子搬到曹妃甸去了。现在的高端制造业已经能够融入城市,变成城市的一部分,所以它的制造业或者产业的形式跟过去不相同。其实京东方也不希望京东方的产业虽然有几万个工人,还是延续过去珠三角以大量的农民工做流水线,一到春节没有人了,过了春节再重新招工,希望这些工人能真正变成产业工人,能够城市落户,变成城市的居民,能够享受到发展的福利,变成真正的城市人,变成一个高端制造业的工人。

  其实京东方对这个产业园给予很高的期望,当代也非常愿意和京东方一起合作这样的新兴产业园。而且作为一个生长型的企业,京东方他们一再说,他们预计这种显示行业的未来的市场,也会发生变化,也许十年LCD的显示器会被更新一代的显示设备替代,京东方的产业也会发生变化,也会转型,他们也在部署下一代产业,比如远程医疗、数字医院等等。所以这个产业园不是把所有的事情一次定型,而是有长远的规划,根据市场的发展、产业的变化,怎么不断适应城市和产业发展变化的需求。当代也和京东方一起做研究,我们希望这样的产业园,把产业,包括高端制造业、研发、创业、城市的功能、文化的功能、教育的功能,甚至医疗、养老等等都融入到这样一个新型产业园里面去,它既是产业园,也是城市的一部分。这是当代希望在合肥这个产业园项目里达成的目标。

  当然我们这个项目已经启动,第一期是有针对性的,根据京东方的需求为京东方的研发人员,包括高级的技工,建设他们的定向安置的住宅项目,后边还有很多很多这样的部署。所以应该说当代介入产业地产,是从一个非常好的契机,相对难度比较低,整个规划、要求、需求非常明确的项目入手。

  从今天的讨论能看到由于整个中国经济的新常态,开发企业更加注重市场的真实需求,重视实体经济,只有经济真正发展了,房地产的建设才会为城市服务,为消费者服务,才能够有可持续性。所以刚才李总对区域经济的研究,我觉得非常透彻,所以房地产我确认还会有非常好的发展的前景。

  刚才像庄总讲的,孟总和赵总我们的房地产商会、金属结构协会布置的任务,介绍一下我们关于蓝皮书,商业办公建筑建设运营管理技术导则,这是住建部的课题,住建部公布了一个去年对于建设行业总体的回顾。中国去年的竣工的工程量达到了42亿平方米,其中办公建筑占5.5%,就是2.3亿,但是2.3亿办公建筑里到底有多少是商业办公建筑,没有具体说,可能写字楼分会有统计,但实际上这个统计很难列出来。因为很多办公立项的项目,会出现商改住,或者其他用途,最终使用目标唯一是办公建筑。而且商业建筑、办公建筑现在很多市场反馈的意见都是市场形势非常差,销售不畅,需求不足。但是事实上中国经济的发展,办公建筑的建设规模,占整个开发规模的比例,看统计来讲并不高。即使是5.5%的比例,跟发达国家相比,也是比较低的水平,所以商业办公建筑还是有很好的发展空间。为了研究这一点,房地产商会和金属结构协会联合发起的一个关于商业办公建筑建设与运营管理技术导则的研究课题,当然最终研究课题的成果会是成文的导则。

  其实我们看商业办公建筑是另一种形式的产业地产,和其他的地产开发不太一样,它的投资人、建设者、使用者、运营者往往是分立的,如果是住宅,投资完了以后,进行销售,那这个产权已经转移到使用者手里了,但是典型的商业办公建筑,往往不是这样。分割出售的办公楼,往往都是有一定问题的,并不是真正在一线城市成熟市场上能够持续运营的商业办公楼。商业办公楼我们聚焦在真正意义上的商业办公楼,而且未来来讲是非常典型的产业地产,当代在美国开发的项目里,形式非常清晰,在招租满了以后,会出售给一些大的基金公司,它的资本化率非常清晰的,根据它的运营状况、根据资金的回报等等,有很清晰的商业模式。所有的商业写字楼能够有一个稳定的、持续的现金流的收入,是很典型的能够资本化或者证券化的产业,所以也可以归到产业地产的类型。所以制定这样的技术导则,而且是把开发建设和管理运营结合在一起的技术导则,其实是对中国房地产,特别是商业写字楼的发展,我们觉得是会有帮助的。当然这个课题规划是两年时间完成这个课题,既是研究性质,又是标准的制定,所以我想借今天的机会,产业地产其实大家不管是开发区也好,产业园区也好,都或多或少跟商业办公楼相关,也非常希望集合大家的智慧,不但限于导则里边的编制组或者专家委员会,各个开发企业对这个有兴趣的,都可以为这个导则贡献智慧、贡献力量。我们希望最终形成一个高标准的导则,甚至变成一个中国商业写字楼的标准,大家能够共同遵守的标准。就像大家现在比较公认甲级、乙级写字楼,甚至A级、B级写字楼的评价标准。

  在社会上包括国外的五大行也好,或者我们原来的中房协,也编制过类似的标准,但是往往有些仅限于一些技术标准,对于它的商业标准、建设标准、运营标准可能还有些缺失,在新的导则里面,把这些都补上,真正从市场的角度出发,来研究一个重要的房地产的门类,就是商业办公楼的门类,而且能够出台一个给大家在开发建设、运营管理上确实能够提供帮助的技术导则。

  庄捷:谢谢陈总。陈总介绍导则的时候,也给我们在座各位嘉宾提出了要求,这个导则实际上有九条,内容很丰富,有物业管理,设备方面,如果我们想真正把它当做一个导则来执行,还请各位积极参与。

  我有一个问题可能大家会有兴趣,刚才嘉宾讲了做这个产业地产,不成功的概率比成功的概率还要大,为什么?就是因为产业地产不那么容易做。为什么不容易做呢?我举一个例子。这是我们开发面临的问题,因为我们产业地产很多都是从工业地产来的,我们做这个地产的时候,就会发现有很多上位规定,而这些上位规定在执行的时候,往往让你这个企业可能无法往下进行。我们这个项目卖到现在已经卖得差不多了,因为市场需求很火,下一步再想卖的时候,可能手续出了问题,为什么?因为工业用地开发的项目肯定是要做成产业地产,是最合适的。但这个产业地产是归京信委管,京信委规定进入这个园区的企业必须是生产、制造、加工企业,才能进入到工业园区。在过去这个逻辑非常通,没有问题。但是现在不行了,北京市有一个新的规定,京津冀协同发展之后,北京市的工业生产加工企业都不允许在北京出现了,都要给轰走,转移到周边,河北等其他一些地方。那么就变成我如果按照京信委的要求来做,企业招不来商,因为招商的时候还要当地政府来考察你这个企业纳税达到多少,是不是符合我产业的定位,产业肯定不会定位和它是一样的,这两个就变成听一个,那个就阻碍你,听这个,那个阻碍你。这就是我们产业地产面临的问题。

  另外,还有很多产业地产,咱们讲农业的集体用地要同地同权,要进入市场,很多旧有的工厂转型的时候,是不是也要进入市场?引入市场也同样会面临这样的问题,我们现在销售遇到了很大的问题,我们现在销售许可证很难办下来,为什么呢?因为需要区级的五个部委来同意,再报到市里的五个部委来同意,我办一个销售许可一年的时间,到现在还没有批下来,这是我们实实在在面临的问题,我特别感谢咱们李总理说的要家政放权,但是这些部委拿着权力不放,我们就没法往下进行。

  下面请每位嘉宾说一下我们这个项目遇到的问题,咱们用一两句话,说这个问题是为了点醒大家,让大家在进入这个地产的时候知道,还有些什么样的困难。

  张南:您说的是您刚才遇到的问题,因为我们项目比较多,在北京有五六个,在全国各地都有。最突出的问题,在最终我们整个产业的内容,其实您刚才说的是一个规则,每个属地都不能比,您刚才说的是北京,北京从480号文出来之后,会有相应的管控的条件。我们的项目跟区里已经把整个流程都OK了。所以核心还是要在全国整个大的产业的方向上,跟区域、跟属地要有明确的产业结合点,我觉得这些很多问题确实会出现,但是我觉得是可以有解决的路径的。

  其实从问题来讲,现在目前还没有说特别多。我觉得很重要的还是在运营服务中,要把细节做得更明确,而且对于我的服务的刻骨的产业诉求、核心的需求,这才是最需要去弄明白的、去吃透的,这是我关注的最大的问题。

  陈音:庄总提的问题非常切合实际,当代在合肥产业园也有同样的问题,产业园里既有工业用地,又有教育科技用地,又有住宅用地,土地政策、土地价格、规划条件都完全不一样,但恰恰这样的产业园按照新城规划的角度考虑,中央城市工作会议里对城市的发展已经有了一些新的想法、新的思路,混合功能的城市实际上更符合未来城市发展的,特别是针对教育、科研、高端制造业来讲,如果严格把土地性质分为教育、科研、文化、体育用地等等,其实未必符合城市发展的客观规律。

  我们当代是从城市的区域发展研究入手,来编制整个城市发展的规划,然后以这样的科学的论证、规划作为一个蓝本,去和地方政府沟通。争取地方政府对这个产业园的规划做一些更加符合实际的调整。如果能够成功的话,当然对整个城市来讲也是有好处的,对产业园的发展也会有好处。

  李小忠:刚才两位老总谈的问题都遇到过,因为我们已经干了22年了,现在科技园有一个问题就是人才问题,产业运营商或者产业园区运营商对人才考验非常大,需要和各个政府打交道,还要和企业家打交道,还要和中介组织打交道,还要和投资人打交道,甚至打交道有一些是院士和教授,甚至有些地方还得喝酒,所以我感觉这种综合型人才很奇缺。

  高长春:进入产业地产之前,需要把政策风险尽量摸得透一点,因为很多东西不是字面上要求就结束的,很多政策是以口头文件的形式出现,而且只有当你真正办到这儿的时候,才可能碰到这样的问题,没有任何提示的时候,你突然间碰到这个事,确实很挠头。如果企业的资金链绷得很紧,别轻易进入产业地产,因为对运营要求会高一些。如果是走快销项目的地产企业,进入到产业地产领域,可能要事先把这个事规划一下。

  李海潮:我们保定生产性服务业指导意见,还有辖区范围之内的,我们现在做产业园,结合我们的法律,我这也是个人观点,不成熟。因为中国一些法可能比较特殊,因为最终的司法解释和最终的政策解释,都在最后办事的那个人。因为我们所处的区域是三四线,县一级,是最低,再往下,我们还做过镇级的。价值观和标准不对等,这是最苦恼的。还有刚才说的政策等等。包括我们在做产业地产,做PPP模式,我们曾经有两个项目,两年时间,23个月,跟政府谈判、对接、招标,才启动,这23个月是做铺垫、谈判、做商务合同等这些工作,我认为现在最大的问题还是目前存在的具体的政策的落实和对于真正的产业方向的引导的政策红利的投资商能不能享受的问题,这里面需要做大量的功课,包括政府。

  陆战:其实对政策解读的不对等,这是产业开发商在各个地方做开发过程当中遇到的最棘手的问题。我觉得也有一个方式去解决,就是在拿地之前,一定要求我们政府进行主导,把各个职能部门召集在一起,进行连审会议的形式,确定作为产业地产开发过程当中要明确的一些事项。

  庄捷:好的。最后我再给大家两条忠告,作为进入产业地产。第一条刚才杨总提到了一个数字,我觉得很震惊,全国的科技园数量高达7万个,如果从产业园的角度来统计,恐怕还远远高于这个,所以在进入之前一定要考虑,不要像多少年前开发区一样遍地开发。

  第二,我们进入这个行业之后,不能像住宅房地产那样把我们的客户榨干、吃净,如果那样的话,我们的产业会完蛋,产业地产也会完蛋。谢谢。

  来源:房讯网

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